今回ご紹介するのはブリリア大島です!

[物件概要]一般定期借地権借地期間:72年4ヶ月

売主:東京建物
施工:ファーストコーポレーション
価格:3900万円台~6100万円台
専有面積:60.56㎡~91.71㎡
総戸数:127戸(うち、事業協力者住戸1戸、提携企業勤務者向け分譲2戸含む)
規模:11階建て
交通:都営新宿線「大島」駅徒歩10分
所在地:東京都江東区北砂5丁目
竣工予定:2020年3月下旬

駐車場:平置式2台、機械式24台:26台
駐輪場:敷地内に242台(+4台)設置<2段ラック式:239台、平置き:3台、来客用(平置き):4台>:246台
バイク置場:13台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア大島公式HP

大島駅徒歩10分で3LDKが4200万円台と広告しているためか地元の方からすでに数件問い合わせがあるため販売開始まで時間があるものの記事化いたします。

まずご相談いただく方にご説明していることとしてはこちらのマンションは定期借地権となることです。現地看板にでかでかと「3LDK 4200万円台~」と記載があるため定期借地権だと気がつくまではかなり割安に感じてしまいますよね。

住める期間は約70年、入居から約70年後には建物を壊すためずっとは住めません。しかしながら建物は所有することになりますから室内をリフォーム(管理規約内で)したりと一般的な分譲マンションと同じような楽しみもあります。

定期借地権に関しては終わりが決まっていますからトータルの住居費を住める年数で割ると納得度が増します。

ブリリア大島に関しては最多価格帯が4600万円台ということですから70㎡、4650万円と仮定して計算してみます。

[70年間でかかる費用]

本体価格:4650万円
ローン金利:約860万円(金利1%、35年ローンで計算)

4650万円+860万円=5510万円
5510万円÷70(年)=約79万円
約79万円÷12(ヶ月)=約6万6千円

ざっくりですが本体に関しては月に66000円で住めることになります。ここに管理費、修繕積立金、解体準備金、地代を足すことで毎月の支払額を知ることができます。

維持費はマンションによって違いますがブリリアシティ三鷹という同じく定期借地権のマンションは毎月の維持費が70㎡で32000円ほどです。仮に同じとするならば66000円+32000円=98000円となります。もちろん修繕積立金などは徐々に値上がりしていきますからあくまで当初の支払額ですがけっこう目に優しい金額とはなります。

あとは物件周辺の賃料と比べてどうかというところ。

賃料相場を確認しましょう!

・クリオ南砂町 2013年築 北砂4丁目 70㎡換算月額約177000円

・東京スイートレジデンス 2008年築 北砂2丁目 70㎡換算月額約180000円

・コスモ西大島グランステージ 1996年築 北砂3丁目 70㎡換算月額約176000円  

・小名木川ハウス 1974年築 北砂3丁目 70㎡換算月額約162000円

築古でさえも70㎡で16万円を超える賃料のエリアですからブリリア大島の「実質月額10万円ほどで70年間住める」というのはコストパフォーマンスが良いことはたしかです。しかしながら賃貸と違い退去する際には売る相手、貸す相手を探さなければならず、貸すのはさほど苦労しないにしても売却するには定期借地権を取り扱っていない金融機関も多いなどローンが組めて購入意思がある人を探すのはなかなか難しいであろうと思います。(所有権に比べて買い手を探すのが難しいという意味です)

長く住まう分には終わりが分かっているためいろいろな計画が立てやすく、コストパフォーマンスもいいですから良いのですがいつか売却する可能性が高いのであれば所有権を購入しておくのが無難ではないでしょうか。渋谷の区役ションみたく定期借地権でも喉から手が出るほど欲しいと思われるような立地ではないですし、東京スイートレジデンスなど良質な所有権マンションがあるエリアですから。

立地に関しては西側に団地、東側に大通りとお世辞にも「これはいいですね!!」とは言えないのですがそこは都心まで距離が近い割に価格が抑えられるということを推すマンションですから囲まれ感などに関しては妥協すべき点とはなります。

アリオ北砂まで徒歩10分、砂町銀座商店街まで徒歩6分と買い物利便性は高いエリアです。小学校と中学校も近くていいですね。

建設地

周辺相場を確認しましょう!

・セトルコート大島 2004年築 大島駅徒歩7分 北砂5丁目 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約185万円

東京スイートレジデンス 2008年築 西大島駅徒歩12分 北砂2丁目 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約245万円

同エリアでは東京スイートレジデンスが人気マンションとなっています。駅からは少し離れるものの「大規模商業施設隣接は駅遠でも資産性抜群」という法則に当てはまりますから当然ながら新築時よりも値上がりしています。とはいえブリリア大島を購入できる予算感がある方なら東京スイートレジデンスの中古もけして手が届かない価格ではありませんから将来的なリセールバリューや周辺環境の良さを考えると新築にこだわらない限りは東京スイートレジデンスの中古を買った方が良いのではないかと思ってはしまいます。(モデルルームオープン前の情報が少ない中でのアドバイスとはなりますが)

【住むレーション】

[都営新宿線]

大島 8:02発
神保町 8:18着
新線新宿 8:29着

[神保町駅から都営三田線]

神保町 8:23発
大手町 8:26着

[都営バス]

北砂六丁目 8:06発
錦糸町駅前 8:26着

北砂六丁目 8:03発 
亀戸駅前 8:19着

バス停が近いため総武線利用の際も便利です。

駐車場設置率は約20%と少なめです。

Cタイプ 3LDK 72.12㎡ 画像出典:ブリリア大島公式HP

中住戸でも玄関前にオープンポーチを設けています。

全部屋ウォークインクローゼットではあるものの全体の収納力としてはぱっと見物足りなさがありますがリビングは無駄のない形で12.1畳確保されています。またパッと見の収納力としては物足りないと言いつつも、カスタムクロゼットで上下にハンガーパイプを設けることができたりと一つのウォークインクローゼットに無駄なく収納ができれば実質の収納力としてはそこそこな物となる可能性があります。この辺りはモデルルームで確認したいところです。

東京建物は亀戸駅徒歩4分でブリリア亀戸という新築マンションをブリリア大島と同時に供給する予定のようです。ブリリア亀戸は所有権ですし、専有面積が35.45㎡~54.58㎡とシングル・ディンクスに特化していますからブリリア大島とは性格の異なるマンションですが立地条件も良くこちらも注目していきたいと思います。

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