今回ご紹介するのはシティタワー金町です!

[物件概要]※価格、専有面積は第6期販売概要

売主:住友不動産
施工:竹中工務店
価格:3690万円~6990万円
専有面積:62.27m2~84.41m2
総戸数:840戸 (700戸[タワー棟(A棟)]、52戸[レジデンス棟(B棟)]、88戸[レジデンス棟(C棟)])
規模:地上37階建地下1階[タワー棟(A棟)]地上13 階建[レジデンス棟(B棟)]地上13階建[レジデンス棟(C棟)]
交通:JR常磐緩行線「金町」駅徒歩12分 京成金町線「京成金町」駅徒歩13分
所在地:東京都葛飾区新宿六丁目
竣工予定:平成28年2月22日竣工済み[タワー棟(A棟)]平成27年3月3日竣工済み[レジデンス棟(B棟・C棟)]

駐車場:461台 9000円~18000円(月額)
自転車置場:1680台 100円~300円(月額) 
バイク置場:11台 6000円(月額)
ミニバイク置場:24台 3000円(月額)

地図はこちらです↓

画像出典:シティタワー金町公式HP

画像出典:シティタワー金町公式HP

同マンションは【新築マンション】【東京23区】【70㎡以上5000万円以内】で探しているプレファミリー、ファミリーの方におすすめすることができます。

まずデメリットからご説明すると【駅距離】【線路が近い】ということです。この2点がクリアできて初めてスタートラインに立つことができます。駅距離に関しては徒歩12分とけして駅遠ではないものの駅近志向の方が増えているのも事実で妥協点ではあります。しかしながら同マンションは将来性のある駅徒歩12分となります。現在物件から駅までの約半分は歩道が広く電柱もない歩きやすい道となっていますが残り約半分は歩道が狭くお世辞にも恵まれているとは言えません。しかしながらこの恵まれていない約半分に関しても東金町一丁目西地区の再開発により道が整備されることが予想される(絶対とは言えませんが空地を設けないはずがない)ため恵まれた徒歩12分となる可能性があります。

次に電車の音ですがドアを閉めても無音にはなりません。テレビの音をかき消すほどの騒音ではありませんが人によっては気になるはずです。駅距離に関しても電車の音に関しても実体験することが一番ですからまずは現地モデルルームへ行かれることをおすすめします。その2点さえクリアできればとてもおすすめできます。

なぜおすすめなのか?

第一に将来性、すなわち資産価値です。以前も記事にしたことがありますが相談者様から「おすすめの街はありますか?」と聞かれた際に必ず名前を挙げるのが金町エリアです。東金町一丁目西地区、金町六丁目駅前地区の再開発はもちろんシティタワー金町が位置する新宿エリアも再開発エリアです。新宿エリアに関しては整備が進んでおり現在分かっている範囲ではシティタワー金町の東側に同売主が大規模マンション兼商業施設を建設予定です。つまりは今後悪い材料がないということになり、値上がりとまではいかなかったとしても大幅な資産価値下落はほぼありえませんし、何より街が便利になれば住まいへの満足度も上がります。

いつも語ることですが「○○駅で家を買った」と人に話したときに「へぇ~」「えっ?」と思われるときこそが買い時なのです。豊洲や武蔵小杉だって最初の方に購入した方は人に話しても「すごい!」なんて言われなかったわけで、得をするには人より先をいくしかないのです。私が以前からおすすめしていた武蔵浦和や大宮も今では高嶺の花になってしまいました。それであれば東京23区の金町エリアも評価されて当然です。ヴィナシス金町タワーレジデンスほどの資産価値維持、向上は難しいですが大幅な下がりは考えにくいのが現状です。

そして資産価値だけではない魅力ある周辺環境もおすすめポイントです!シティタワー金町は大規模タワーマンションながら共用施設はゲストルームとコミュニティルームしかありません。それはなぜか?必要ないからです。物件の目の前には大規模公園、図書館、スーパー、近くにはフィットネスクラブがありますからいわゆるライブラリー、ミニショップ、フィットネスルームをマンション内に用意する必要がないのです。共用施設がない分は24時間有人管理、コンシェルジュの勤務時間を8時から21時にするなどソフトの面にお金をかけています。現状で物足りないのはカフェなどの飲食店が少ないことです。これは隣の敷地にできる商業施設兼マンションか駅からの通り道である東金町一丁目西地区にオープンしてくれることを期待しましょう!

シティタワー金町はディスポーザーなどの設備はもちろん、床スラブ厚350mm(場所により厚さは変わります)、免震など構造面にも力を入れており、なにより住友不動産×竹中工務店という組み合せな時点で安心であることは一目瞭然です。当たり前の話ではありますが今同じ土地に同じ建物を建設すれば同じ価格での販売は不可能ですし、そもそも竹中工務店が請け負ってくれるかさえ微妙です。それだけ今後供給されるマンションはますます厳しくなっていくことが目に見えています。約10年前に土地を仕入れてオリパラ2020決定前に発注しているからこそのグレード感、価格なわけです。

同マンションは住友不動産らしくない価格設定となっています。皆様は住友不動産=高いというイメージをお持ちなのではないでしょうか?私自身もそうです。公式HPに書いてある最低価格はお安いものの他の部屋は高いだろうと思いつつモデルルームを訪問したのですが価格表を見せてもらいびっくり。何かの間違いじゃないか?というくらいお安いのです。お安いと言っても激安という意味ではなく、あの高値設定のすみふさんとしてはあり得ないくらい良心的な価格となっています。

価格と間取りの一部を共有いたします。

80Cタイプ 77.83㎡ 西向き 32階 5390万円 坪単価228万円 管理費(月額)18287円 修繕積立金(月額)6910円

画像出典:シティタワー金町公式HP

画像出典:シティタワー金町公式HP

70Hタイプ 68.21㎡ 南向き 21階 5190万円 坪単価251万円 管理費(月額)16147円 修繕積立金(月額)6060円

画像出典:シティタワー金町公式HP

画像出典:シティタワー金町公式HP

65Kタイプ 62.27㎡ 東向き 33階 4490万円 坪単価238万円 管理費(月額)14827円 修繕積立金(月額)5530円

画像出典:シティタワー金町公式HP

画像出典:シティタワー金町公式HP

いかがですか?

眺望、日当たりが良い住友不動産×竹中工務店のタワーマンションがこの価格です。中住戸でよければ70㎡、4500万円以内というお部屋もあります。現地モデルルームで各向きからの眺望を確認できますからぜひその目で確認していただければと思います。私の主観も含みますが都心方面を望む眺望、価格のバランスが良い西向きをおすすめいたします。

駐車場に関しては自走式がメインでまだ空きがありますから車持ちの方でも安心です。

周辺相場を確認しましょう!

ヴィナシス金町タワーレジデンス 金町駅徒歩2分 2009年築 坪単価240万円程度 
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プラウドシティ金町ガーデン 金町駅徒歩7分 2010年 坪単価185万円程度
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プラウドシティ金町アベニュー 金町駅徒歩7分 2010年 坪単価170万円~坪単価190万円程度
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金町エリアの再開発予定

金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業 2020年竣工予定 参加組合員:野村不動産

画像出典:野村不動産公式HP

画像出典:野村不動産公式HP

画像出典:野村不動産公式HP

画像出典:野村不動産公式HP

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ヴィナシス金町タワーレジデンスの北側です。現在の予定では地上21階、総戸数180戸の住宅と商業施設を建設する計画で、2020年の竣工予定、マンション名はプラウドタワー金町と予想します。

東金町一丁目西地区 2026年竣工予定 参加組合員:三菱地所レジデンス、三井不動産レジデンシャル

画像出典:日刊建設工業新聞

画像出典:日刊建設工業新聞

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イトーヨーカドー(屋上に自動車教習所)を含む約3・0ヘクタールに地上37階建てのマンション、商業施設、自動車教習所を建設する計画です。ちょうど10年後の竣工ですから同計画まで購入を先延ばしにするのは非現実的で、それならばシティタワー金町を購入して買い替えという選択肢を選んだほうが良いでしょう。この計画が竣工すれば駅からの道のりが綺麗になるだけでなく距離も短くなる(敷地内の通り抜けができる場合)ためシティタワー金町にとってもメリットがある計画と言えます。

【総評】

【価格は抑えたいけども建物スペックにはこだわりたい!】という方にもおすすめです!シティタワー金町が金町駅前にあれば当然この価格では買えません。坪単価300万円オーバーは当然でしょう。

分譲マンションの特徴として【駅前・都心=ハイグレードマンション】【駅前・都心以外=通常グレードのマンション】での供給が一般的です。これは駅前であったり例えば湾岸エリアだったりするとある程度お金にゆとりがある方向けに供給するわけですから販売価格が上がってしまってもハイグレードマンションを好む方が多く、一般的なマンションよりもグレードを上げます。反対にいわゆる一般の所得層向けのエリアでは価格重視の検討者が多いことからハイグレードではない一般的なマンションを造ります。

しかしながらシティタワー金町は駅徒歩12分という立地でありながらもハイグレードマンションとなっており、庶民的な価格で駅前などで供給されるハイグレードマンションが買えるということが評価できる点です。

同マンションの懸念点としては今後再開発が進むにつれて駅近くにできるマンション群に対して立地では勝負できないことです。そのため資産価値(価格維持率)という面だけで考えれば今後供給される駅近タワーかプラウドシティなどの築浅中古をおすすめします。しかしながら新築マンションという快適性、周辺環境とのバランスで考えればシティタワー金町が優れており、駅距離がある代わりに価格が抑えられていますから満足度はかなり高いと自信をもっておすすめできます。おすすめの住戸などもありますから見学してご感想、最新の販売状況をお伝えいただければどのお部屋が良いかなどもアドバイス可能ですのでお気軽にご連絡ください!

メインエントランス

メインエントランス

エントランスホール

エントランスホール

エレベーターホール

エレベーターホール

正確な残戸数はわかりませんがおおよそ200戸程度が未契約のようです。住友不動産にしては早いペースで売れていますから値上げがないことを祈ります。

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