千住ザ・タワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのは千住ザ・タワーです！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス　三菱倉庫　杉本興業
施工：フジタ
価格：未定
専有面積：25.20㎡～110.24㎡
総戸数：184戸（事業協力者住戸5戸含む）ほかに店舗、事務所、子育て支援施設等
規模：地上30階地下1階建て
交通：東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩3分　東京メトロ日比谷線「北千住」駅徒歩4分　JR常磐線「北千住」駅徒歩4分　東武スカイツリーライン「北千住」駅徒歩4分　つくばエクスプレス「北千住」駅徒歩4分
所在地：東京都足立区千住1丁目
竣工予定：2020年12月下旬

駐車場：機械式40台(住宅用)ほかに24台(店舗用)
自転車置場：276台(住宅用・2段ラック式)ほかに200台(店舗用・平置)
バイク置場：10台(住宅用)ほかに5台(店舗用）

地図はこちらです↓

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

北千住駅西口から徒歩3分、良くも悪くも賑やかな道のりとなりますが駅近トレンド×再開発タワーマンションですから価格が高かろうと欲しいと思う人は多いでしょう。

モデルルーム訪問は平日でしたが満席。これは何一つ盛った話ではなくリアルな話ですが私以外の同時時間客3組すべてが「買います。」「〇〇タイプなら何階でもいいから買います。」「買わせてください。」と言っていました。まぁ高額マンションであれだけ会話が丸聞こえになる居酒屋スタイルはどうかと思いますが・・・逆に買う気満々勢ばかりが来場するから聞こえるようにして買う気あんましない勢も取り込もうということなのでしょうか。高価格帯で居酒屋スタイルにしたのは戦略なのか？坪単価150万円くらいの新築マンションモデルルームより圧迫感のある商談席でした。

最上階はすべて地権者住戸のためどんなにお金を積んでもてっぺんは取れません。(地権者に直接交渉すれば話は別ですが)

1階は商業施設と住宅エントランス、2階は商業施設と子育て支援施設、商業施設の駐輪場、3階は住宅用駐輪場、4階以上に住戸となります。1階にスーパーマーケットが入ればお部屋から雨に濡れることなく行き来できます。ただイケてないの住宅棟駐輪場。3階にあるのはいいのですが自転車を置いたあともしくは乗ったあとに1階まで降りないといけないのです。多くのタワーマンションでは3階に駐輪場があるなら3階からエレベーターに乗り込めるようになっています。1階に戻ってから外に出ることなくエントランスホールへ行けますからそこまでは気にならないかと思いますがちょいと残念。

駐車場導線は素晴らしく地下駐車場(主に機械式)からそのまま住戸棟のエレベーターに乗り込むことができます。

内廊下で各階ごみ置き場があるのはいいのですがごみ置き場は一枚扉です。しかもエレベーターの目の前、、ここは二枚扉にしてほしかったですね。

居住階のエレベーターは2基となります。分速180m、1基あたり92戸ですから多いとは言えないもののまぁ問題ないかなと。しかしながらごみ回収時は1基運用になるはずです(まさか階段で回収はしないはず)。何時に回収をするかは未定とのことでしたが仮に朝7時、朝8時など混みあう時間に1基をごみ回収用にされてしまうとつらいですね。この点は要確認です。

開放時間は未定ですが屋上に展望テラスがあります。花火の日は抽選だったりするかもですが低層階を購入しても眺望を楽しむ場所があるというのは魅力的です。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

［西・北角］

Hタイプ　2LDK　57.09㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Nタイプ　3LDK　71.54㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Mタイプ　2LDK　70.16㎡
28階　8500万円台　坪単価400万円

［東・南角］

Lタイプ　3LDK　70.05㎡
15階　8000万円台　坪単価377万円

Tタイプ　3LDK　80.11㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Wタイプ　3LDK　103.54㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

［南向き］

Jタイプ　2LDK　60.85㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Gタイプ　2LDK　56.81㎡
15階　6100万円台　坪単価355万円

Qタイプ　3LDK　72.28㎡
20階　8100万円台　坪単価370万円

Pタイプ　3LDK　72.10㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Vタイプ　2LDK　84.85㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

［南・東角］

Rタイプ　3LDK　73.91㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Uタイプ　3LDK　84.58㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

Xタイプ　3LDK　110.24㎡
28階　16000万円台　坪単価479万円

［東・北角］

Iタイプ　2LDK　58.90㎡
15階　6000万円台　坪単価336万円

Oタイプ　3LDK　71.54㎡
20階　7600万円台　坪単価351万円

Sタイプ　2LDK　80.05㎡

画像出典：千住ザ・タワー公式HP

低層階の予定価格が出ていなかったのでそれらを合わせると平均坪単価400万円は切りそうです。

角住戸が多くなっています。完全北向き住戸はなく、1Rに関しても南向きです。ただし南側にはマンションがあるためざっくりですが15階くらいにならないと抜け感は得られないかと思います。(眺望シミュレーションができたら要確認)そのため1Rなど狭めのお部屋は4階から6階にまとめられています。1Rから1LDKに関してはまだ予定価格は出ていませんでした。

基本天井高は2500mmと一般的なものとなっていますが下がり天井があるお部屋が多くなります。モデルルームタイプもそこそこ下がっていました。28階以上はプレミアムフロアとなり天カセなど設備仕様が一部変わる(基本天井高は同じ)のと住戸階のエントランスホールにオートロックドアが付きます。

設備面ではディスポーザー、キッチン・洗面天板はフィオレストーン(プレミアムは御影石)、構造は制振構造です。内廊下タワマンでありながらも玄関前カメラ付きインターホンがないなどコストカットも見られました。1Rはキッチンが二口コンロになったりディスポーザーがなくなったりと設備仕様が大きく変わる可能性(まだ現場にも細かい情報が来ていないそう)とのことです。

周辺相場を確認しましょう！

・アトラスタワー北千住　2004年築　千住3　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約300万円

・ルネモア北千住　2016年築　千住仲町　新築時の坪単価約285万円　直近売り出し事例なし

・パークホームズ北千住アドーア　2019年竣工予定　千住3　新築時の坪単価約325万円　建設中

上記相場から千住ザ・タワーの将来価値を予想すると

Qタイプ　3LDK　72.28㎡　20階　8100万円台(新築時)　→　7100万円(築10年時)　

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

アトラスタワー北千住の賃貸は㎡あたり3200円ほどとなっています。

維持費は未定でした。管理体制は24時間有人管理、コンシェルジュサービスありとなっています。

建設地

【住むレーション】

［常磐快速線］

北千住　8:02発
南千住　8:04着
三河島　8:07着
日暮里　8:09着
上野　8:13着
東京　8:20着
新橋　8:24着
品川　8:30着

［日比谷線］

北千住　8:01発
南千住　8:04着
三ノ輪　8:06着
入谷　8:09着
上野　8:11着
仲御徒町　8:13着
秋葉原　8:15着
小伝馬町　8:18着
人形町　8:20着
茅場町　8:23着
八丁堀　8:25着
築地　8:27着
東銀座　8:29着
銀座　8:31着
日比谷　8:33着
霞ヶ関　8:36着
神谷町　8:38着
六本木　8:42着
広尾　8:45着
恵比寿　8:48着
中目黒　8:51着

［千代田線］

北千住　8:00発
町屋　8:03着
西日暮里　8:06着
千駄木　8:08着
根津　8:10着
湯島　8:12着
新御茶ノ水8　:15着
大手町　8:17着
二重橋前　8:19着
日比谷　8:21着
霞ヶ関　8:23着
国会議事堂前　8:25着
赤坂　8:27着
乃木坂　8:29着
表参道　8:32着
明治神宮前　8:34着
代々木公園　8:36着
代々木上原　8:38着

［東武スカイツリーライン→半蔵門線(直通)］

北千住　8:01発
曳舟　8:09着
押上　8:16着
錦糸町　8:19着
住吉　8:20着
清澄白河　8:24着
水天宮前　8:27着
三越前　8:30着
大手町　8:32着
神保町　8:35着
九段下　8:37着
半蔵門　8:40着
永田町　8:42着
青山一丁目　8:44着
表参道　8:47着
渋谷　8:50着

［つくばエクスプレス］

北千住　8:00発
南千住　8:02着
浅草　8:05着
新御徒町　8:08着
秋葉原　8:11着

北千住　8:03発
八潮　8:11着
三郷中央　8:14着
南流山　8:17着
流山おおたかの森　8:22着
柏の葉キャンパス　8:25着
守谷　8:31着
みらい平　8:36着
みどりの　8:39着
万博記念公園　8:42着
研究学園　8:45着
つくば　8:48着

【総評】

そこそこ目が痛い単価ですが大苦戦するようなことはないでしょう。下がり天井はあるものの角住戸率が高くスパンも取れていますから間取りも魅力的です。角住戸でも柱を外に出しているため無駄な面積がほとんどありません。(その代わり角面の窓から柱が見えてしまいますが)

1Rに関してもとてつもなく高い値付けにしなければ交通利便性の良さから実需としても選ばれやすく、貸すのも容易でしょう。25㎡で10万円ほどの家賃は付くでしょう。

駐車場は設置率が約21％ですから駅近とはいえ若干抽選になりそうかなと思います。広めのお部屋とプレミアム住戸には駐車場優先権が付きます。

単価の盛られやすい2LDKが現実的な単価に抑えられていたのが印象的でした。Hタイプ、Iタイプの15階くらいのお部屋は眺望も抜けてきますし条件が良いのに㎡あたり100万円になりそうですから悪くないかと。まぁあと数分歩けば築10年くらいの中古マンションが坪単価200万円ほどで購入できるわけで駅近トレンドががっつり上乗せされていることに変わりありませんが。。

東口側でも新たな開発が入る可能性はありますし、車離れで鉄道交通利便性に重きを置く住宅購入検討者が多い以上は選ばれやすいマンションと言えるでしょう。

個人的には北千住にこだわりがないため坪単価350万円くらい出すなら中野、杉並、練馬など東京の西側のほうが良いなぁ～と思ってはしまいますが北千住好きのお金持ちが184組(狭めのお部屋を含めたとしても)いればいいわけで、その街の富裕層が購入したくなる条件が揃っていますから売れるとは思います。

更新記事→千住ザ・タワー　予定価格と間取り その②　1Rはお高めだが2LDKは狙い目！

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