今回ご紹介するのはプラウド上鷺宮です!

[物件概要](第一期)

売主:野村不動産
施工:興建社
価格:5190万円~8540万円
専有面積:65.82㎡~88.60㎡
総戸数:58戸
規模:10階建て
交通:西武新宿線「鷺ノ宮」駅徒歩6分
所在地:東京都中野区上鷺宮一丁目
竣工予定:平成29年10月中旬(入居予定:平成29年12月中旬)

管理費:月額17500円~23600円
修繕積立金:月額8930円~12020円

駐車場:14台(月額:19000円~23000円)
駐輪場:116台(月額:100円~800円)
ミニバイク置き場:4台(月額:3000円)

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド上鷺宮公式HP

中野区アドレス、急行停車駅「鷺ノ宮」駅徒歩6分、武蔵野台地という利便性、安心感のある場所にしっかりと造りこまれたプラウドが誕生します!

そんなことを言うと他のプラウドがしっかりと造りこまれていないのかと突っ込まれそうですが、最近では機械的な間取りばかりであるプラウドが多いことも事実ですね。そんな中プラウド上鷺宮は外観のデザイン性も高く、間取りも単調ではありません。それでいて価格は抑え目という検討者からしたらまさに狙い目のマンションと言えるでしょう。

画像出典:野村不動産公式HP

全体的な妥協点になる部分としてはまず管理費がお高めです。あとは都市計画道路が敷地一部にかかっていることと南向き住戸がないこと、そして通り沿いのため静かな環境ではないことです。お部屋によって妥協点になる部分は東向き住戸は眺望が期待できないことと、先に述べたように通り沿いのマンションですから西向きの低層階は歩道を歩く人の気配も感じやすくなるでしょう。

しかしながら通り沿いに面しているがために完成すると「このマンション素敵」という評価になり指名買いが起こる可能性も十分あるでしょう。実際に現地調査をしていた際も信号待ちをしていたご家族が「便利な立地でいいなぁ~」と話していました。そこに高級感ある外観、セキュリティ性だけでなく外から見てもかっこいい駐車場シャッターゲート、駐輪場オートドア、さらには大手ブランドのマンションとなれば・・・言わずもがなですね。

プラウド上鷺宮 建設地

価格と間取りの一部を共有いたします!

Fタイプ 77.92㎡ 南・東向き 管理費(月額)20700円 修繕積立金(月額)10570円

画像出典:プラウド上鷺宮公式HP

3階 6990万円 坪単価296万円
5階 7140万円 坪単価302万円
9階 7620万円 坪単価322万円

Eタイプ 75.35㎡ 西向き 管理費(月額)20000円 修繕積立金(月額)10220円

画像出典:プラウド上鷺宮公式HP

3階 5840万円 坪単価255万円
5階 5990万円 坪単価262万円
9階 6190万円 坪単価271万円

Iタイプ 65.82㎡ 東向き 管理費(月額)17500円 修繕積立金(月額)8930円

画像出典:プラウド上鷺宮公式HP

2階 5190万円 坪単価260万円
3階 5490万円 坪単価275万円

東向き住戸に関しては用途地域が第一種低層住居専用地域のため3階までとなっています。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

プラウド鷺宮 2011年築 鷺ノ宮駅徒歩5分

新築時の坪単価245万円程度 現在の坪単価220万円~坪単価240万円程度

一例・・・5200万円台(新築時) → 4800万円台(中古時) 約73㎡

プラウド鷺宮トレサージュ 2012年築 鷺ノ宮駅徒歩3分

新築時の坪単価255万円程度 現在の坪単価260万円~坪単価270万円程度

一例・・・5000万円台(新築時) → 5400万円台(中古時) 約75㎡

どちらも駅近ながら低層住宅街に位置している低層マンションとなります。プラウド上鷺宮は低層住宅街に囲まれた10階建てのマンションとなりますから低層住宅街の落ち着いた環境を得つつも自らは背の高い建物という恵まれた条件となっています。

上記相場からプラウド上鷺宮の将来価値を予想すると

Eタイプ 75.35㎡ 5階 5990万円(新築時) → 5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

設備、構造はディスポーザー、食洗機、キッチンカウンター天板御影石、ミストサウナ、床暖房、トイレ手洗いカウンター、複層ガラス、玄関前カメラ付きインターホン、二重床・二重天井、床スラブ厚200mm~250mmなどなど近郊、郊外のマンションとしてはフルスペックと言っても良いレベルでしょう。

【住むレーション】

[西武新宿線]

鷺ノ宮 8:01発
高田馬場 8:12着
西武新宿 8:16着

[関東バス]

鷺宮四丁目 8:01発
阿佐ヶ谷駅 8:27着

鷺ノ宮駅は西武新宿線の急行停車駅となっており、高田馬場駅まで急行で1駅です。日中に関しては鷺ノ宮~高田馬場間で急行退避がないため各駅停車利用でもストレスは少ないでしょう。

高田馬場駅以北の各駅停車しか停車しない駅から利用される方は朝ラッシュ時の急行退避がストレスになるということをよく耳にします。

例えば鷺ノ宮駅の隣、都立家政駅を8時24分に発車する電車に乗ると高田馬場駅に8時40分に着きます。しかし、鷺ノ宮駅を8時28分に発車する急行に乗ると高田馬場駅に8時38分に着きます。電車の本数の違いはもちろん、高田馬場駅・西武新宿駅までの乗車時間、そして急行であれば乗車してしまえば高田馬場駅までドアが開かないということを考えると鷺ノ宮駅のポテンシャルがいかに高いかがわかりますね。

バス停も目の前で阿佐ヶ谷駅行き、荻窪駅行きを含めると日中でも毎時20本近くが運行されています。

【総評】

強くおすすめできるマンションです!

建物自体は都心部のプラウドです!建築コストを抑えたプラウドではありません。

もちろん建築コストを抑えたプラウドを否定するつもりは一切ありません。コストを抑えて建設して販売価格を抑えれば購入できる方が増えますし、抑え目の価格でプラウドブランドに住めるならと喜ぶ方も多いでしょう。仮に高値入札で仕入れた土地にプラウド上鷺宮みたいなハイグレードマンションを建設してしまっては買える人がいないくらい相場から離れた価格になってしまうでしょう。ですから建築コストを抑えたプラウドも必要なわけです。

プラウド上鷺宮の土地は相対取引であることと、つい最近までプラウド鷺ノ宮パサージュを販売していたことでプラウド上鷺宮の完成も近づき販売を急いでいるという理由があるがためにグレード感ある割には抑え目の価格設定となっています。検討者からしたらラッキーチャンスですからこの物件が気になる方は逃してほしくありません。

鷺宮ヒルズ、ガーデン鷺ノ宮、プラウド鷺宮コートテラス、プラウド鷺ノ宮パサージュと数多くの低層分譲マンションを同エリアで供給してきましたがどれも外観などに力を入れています。低層の場合は外観で手を抜くと賃貸マンションのようになってしまいますからコストをかけるのは一般的ですが今回は10階建てと同エリアでは珍しい規模で、希少性もありますからあえてコストをかけなくとも売れたはずです。それでも同エリアで過去に供給した旧野村分譲マンションのDNAを引き継ぐためかはわかりませんが低層でないにも関わらずグレードを上げてきたことは素晴らしいとしか言いようがありません。

物件名が鷺宮と鷺ノ宮があり混合しそうですがプラウド上鷺宮のようにアドレスが鷺宮の場合は鷺宮、プラウド鷺ノ宮パサージュのようにアドレスが鷺宮でない場合は駅名の鷺ノ宮を物件名にすることが多いのが同エリアの特徴です。(鷺宮ヒルズのようにそうでないパターンもあります)

中野区アドレス、急行停車駅最寄り、駅近、商業エリアが通り道で買い物至便でありながら低層エリア至近、プラウドブランドのハイグレードマンション・・・迷うことなかれ。おすすめ物件です!!

最後にマニア話を!

プラウド上鷺宮の角部屋は曲線になっていますがこのようなマンションを近郊、郊外で滅多に見ることはできません。都心部ではデザイン性を重視することが多く、ちょくちょく見かけますが販売価格をできるだけ抑えたい近郊、郊外ではレア度が高いです。記憶に残っているのはレクセルガーデン成増という2006年築のマンションで、当時は「うわぁ~いつかはこんなかっこいい角部屋住みたいなぁ~」なんて思っており、それが今でも心に残っています。

レクセルガーデン成増

いや~プラウド上鷺宮いいなぁ。素晴らしいマンションになりそうですね。

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