ブランシエラ大田多摩川　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはブランシエラ大田多摩川です！

［物件概要］

第一期販売戸数：41戸

売主：長谷工不動産
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：4548万円～6268万円
専有面積：63.79㎡・68.04㎡
総戸数：60戸
規模：15階建て
交通：京急線「六郷土手」駅徒歩6分
所在地：東京都大田区南六郷3丁目
竣工予定：2021年1月中旬

駐車場：13区画（平置）（内身障者用1台）月額：22000円
バイク置場：平置き9台　月額：1500円・2000円
サイクルポート：60区画（無償）

管理費（月額）13300円・14200円
修繕積立金（月額）6380円・6810円

地図はこちらです↓

画像出典：ブランシエラ大田多摩川公式HP

オール長谷工物件となります！！

売主、設計、施工、管理、販売だけでなく従前の土地も長谷工所有(アウル24センターと寮があり多摩へ移転に伴い閉鎖)ということで正真正銘のオール長谷工というわけです。

ブランシエラブランドでもブランシエラ東京住吉のように長谷工施工でないパターンもありますし、ブランシエラ東京三ノ輪のようにコンパクト混在もありますからブランドの統一感はないのですが今回ほどオール長谷工なのは初(少なくとも関東圏では)ではないでしょうか。

長谷工不動産はアデニウムブランドでお馴染みのジョイント・コーポレーションが2019年4月に社名変更(長谷工不動産ホールディングスの分譲マンション事業及び賃貸マンション保有事業を移管)したわけですが関東圏だとブランド認知度もそこまで高くないですから今回の記事で初めて知ったという読者様も多いのではないでしょうか。現状ではブランシエラブランド統一とのことでアデニウムブランドの新規供給はなくなります。

関東圏では流れてない？長谷工不動産ブランシエラブランドのCM！！https://t.co/XhuhVZEymr

— マンションマニア (@mansionmania) 2019年10月19日

大田多摩川と言えばザ・ガーデンズ大田多摩川が記憶に新しいですね。ザ・ガーデンズ大田多摩川の初期ネームはザ・ガーデンズ多摩川であったのですがブランシエラ大田多摩川を意識してか物件名を変更したのでしょう。販売はザ・ガーデンズ大田多摩川先発でしたが物件名はブランシエラ大田多摩川が先です。

ブランシエラ大田多摩川は完全に多摩川へ面しているだけでなく、目の前に車道がないというのも大きな特徴となります。目の前に車道がありませんし、目の前に土手へ上がる階段がありますから多摩川を目の前に感じ、かつ容易に利用することができます。

最寄り駅は京急線の六郷土手駅とマイナー感はあるものの徒歩6分と近くなっています。歩道がしっかりと整備されていないのは残念ですが物件と駅の間は多摩川の土手を歩くことも可能です。朝の通勤・通学時に土手を歩いて駅へ・・・これは素晴らしいですね。「集団左遷！！」の福山雅治のようにかっこよく歩きたい(走るかな？笑)ものです。

多摩川沿いのマンションというのは少なくないわけですが

・駅近
・目の前に車道なし
・南向き

これはかなりの希少性があると言えるでしょう。

北から南に長い土地形状ですが全戸南向きとしているためどの住戸を購入しても半永久眺望・採光となります。土手を歩く人と視線が合うのは2階くらいのため気になる方は4階以上を選ぶと良いでしょう。

多摩川の先にはリヴァリエが3棟建っていますから夜景も楽しむことができます。飛行機も綺麗に見える距離感ですし、夕暮れも絶景ですから眺望だけで数千万円の価値があるのではと思えるほどでしょう。しかもそれが半永久的に変わらないというのはすごいことですよね。

南向き住戸しかないため背中側にゆとりができ、全戸分のサイクルポート、12区画の平置き駐車場と使いやすく維持費の面でも無駄がないものとなっています。ただ、駐車場が12区画で設置率20％となればちょいと足りないでしょうからそこはデメリットとなります。

自転車のメンテナンススペースがあり電気空気入れ、散水栓も完備されています。駐車場とバイク置き場はリングシャッターなどがありませんがサイクルポートはオートドア内で防犯カメラもあります(駐車場とバイク置き場も防犯カメラはある)からお高めの自転車に乗る方にも魅力が大きいでしょう。

エントランスは西側に設けているため土手へ上がるのも容易です。しかも、エントランスは別棟として正面部分には植栽豊かなガーデンを設けていますから総戸数から考えると信じられないくらい贅沢なものとなっています。エントランス周りの植栽も豊かですし、エレベーター近くにあるごみ置き場もしっかりと導線を分けていますから全体的に愛があります。

最上階の庇が曲線となっているので対岸から見た時に「なんだろう！あれ！」みたいになりそうですね！！

多摩川と言えば台風19号の記憶が新しいですが物件の目の前は水位が三分の二程度まできたものの氾濫はしませんでしたからあのクラスの台風でも耐えられる(同じ台風はないわけで絶対大丈夫というわけではありませんが)ことがわかったのは逆に安心材料とも言えるのではないでしょうか。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　3LDK　68.04㎡　管理費(月額)14200円　修繕積立金(月額)6810円

画像出典：ブランシエラ大田多摩川公式HP

Bタイプ　3LDK　63.79㎡　管理費(月額)13300円　修繕積立金(月額)6380円

画像出典：ブランシエラ大田多摩川公式HP

Cタイプ　2LDK　63.79㎡　管理費(月額)13300円　修繕積立金(月額)6380円

画像出典：ブランシエラ大田多摩川公式HP

Dタイプ　3LDK　68.04㎡　管理費(月額)14200円　修繕積立金(月額)6810円

画像出典：ブランシエラ大田多摩川公式HP

平均坪単価は約270万円です。

専有面積は時代なりのものとなっていますが共用廊下側の洋室もアウトフレームとできているのはいいですね。それによりアルコーブもしっかりと確保できています。

キラリスナなどと同じくウゴクロ採用住戸もあります。

天井高とサッシ高が階数、住戸により異なり

・1階～4階　天井高2600mm
・5階～9階　天井高2550mm
・10階～11階　天井高2500mm
・12階～15階　天井高2650mm

※Aタイプは一部異なります

・1階～11階　サッシ高2000mm
・12階～14階　2150mm
・15階　2150mm＋FIX窓350mm

となります。

最上階は天井高2650mm、実質窓面高が2500mmとなりますから多摩川沿いの開放感をより強く味わうことができるでしょう。

本来であれば条件良い住戸ばかりですから3階以上の単価差はそこまで出ないはずなのですが天井高とサッシ高の差もありピッチは大きくなっています。

設備仕様に関してはそこそこコストカットしています。ディスポーザーはありませんし食洗機、浄水器もオプションです。ソフトクローズ機能もない(寝室引き戸除く)ですしトイレはタンク丸見え、浴室ブラケットライトに浴室扉にタオルバーなし。可動式ルーバー面格子もありません。ただしスロップシンクは付いていますし引き戸は上吊り(リビング横のウォールドアはハイタイプ)、キッチン天板フィオレストーンとなっています。構造は直床、二重天井です。

個人的にはDタイプのシューズインクローゼットが引き戸なのが好印象でした。引き戸のほうが使いやすそうだと。

周辺相場を確認しましょう！

・京急シティ多摩川　2002年築　東六郷3　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約175万円

.クレストフォルム東京リバーコースト　2003年築　西六郷4　新築時の坪単価約165万円　現在の坪単価約200万円

・グランイーグル多摩川スカイフロント　2016年築　西六郷4　新築時の坪単価約235万円　現在の坪単価約235万円

上記相場からブランシエラ大田多摩川の将来価値を予想すると

Dタイプ　3LDK　68.04㎡　5階　5498万円(新築時)　→　4940万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

希少性がありますし無茶な価格設定ではありませんから今の時代の新築マンションとしてはリセールバリューにも期待しやすいでしょう。

平均坪単価としてはザ・ガーデンズ大田多摩川のほうが低いですがリバービュー住戸で比べるとブランシエラ大田多摩川のほうが単価安です。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③(建設地から六郷土手駅まで)

【住むレーション】

［京急線］

六郷土手　8:07発
雑色　8:09着
京急蒲田　8:11着

※京急蒲田で乗り換え

京急蒲田 8:16発
平和島 8:18着
青物横丁 8:22着
品 川8:26着

京急蒲田　8:15発
糀谷　8:16着
大鳥居　8:18着
穴守稲荷　8:20着
天空橋　8:21着
羽田空港国際線ターミナル　8:23着
羽田空港国内線ターミナル　8:26着

六郷土手　8:01発
京急川崎　8:02着

※京急川崎で乗り換え

京急川崎　8:06発
神奈川新町　8:12着
横浜　8:16着
上大岡　8:26着

京急蒲田で乗り換えずトコトコと普通電車で品川へ向かうこともできますが(KQスタんぽを活用しつつ、笑)基本は京急蒲田乗り換えとなります。

京急線で羽田空港へも容易にアクセスできますが物件の目の前に羽田空港(逆は川崎駅)へ向かう路線バスの停留所がありますから重い荷物がある際などは便利でしょう。川崎駅東口側で発着ですからそこまできたら京急線に乗ってしまったほうが早いとはいえラゾーナで買い物した帰りに座って物件前まで帰宅できるのもいいですね。

［京急バス　空51］

東六郷三丁目　6:09発
羽田空港国際線ターミナル　6:36着
羽田空港第2ターミナル　6:42着
羽田空港第1ターミナル　6:50着

東六郷三丁目　7:03発
川崎市役所前　7:09着
川崎駅前　7:25着

［京急バス　蒲73］

東六郷三丁目　7:11発
蒲田駅　7:30着

通学校は六郷小学校で徒歩8分、南六郷中学校で徒歩11分とほど近く、かつ第一京浜を超えずに済みます。

買い物利便性としては弱めです。駅からの道のりにまいばすけっとくらいしかありません。ただ、エリア的にOKが強いですし店舗も多いですから休日に買い込むという方も多いのではないでしょうか。

【総評】

これはおすすめしやすいですね。

お買い得！！という単価ではないのですが仮にマンション価格が下がった時代が来たとしても同じような条件のマンションが出る可能性は低い(隣のビルがいつかマンションになったとしてもブランシエラのほうが駅へも土手へも近い)ですから「高い時代にしか買えなかった希少性あるマンション」と割り切りやすいでしょう。

今はマンション価格が高いです。その割に建築費高騰の影響もあり立地今一つ、設備仕様も今一つという新築マンションも多いのです。

そんな時代だからこそ大規模開発であったり今回のように小規模～中規模だとしても希少性ある立地で買うべきなのです。

ブランシエラ大田多摩川に関しては住まう方の満足度は相当なものになるのではないでしょうか。不動産として弱いという意味ではないのですが最寄り駅の駅力などから見ても強いかと言えば嘘になります。ただ、それ以上に得られる付加価値に期待ができる新築マンションなのではないでしょうか。

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