今回ご紹介するのはTOKYO キラリスナ PROJECTです!

売主:総合地所 NIPPO 名鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:65.04㎡~80.00㎡
総戸数:267戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩13分
所在地:東京都江東区東砂8
竣工予定:2020年2月

駐車場:平置き1台 機械式83台
駐輪場:ラック式534台
バイク置場:平置き27台

地図はこちらです↓

画像出典:TOKYO キラリスナ PROJECT公式HP

南砂町駅徒歩13分、プロジェクト名がキラリスナ・・・。

これはやっちまったなぁ~と思っていたのですがまったくもってそんなことはなく、むしろおすすめしやすいマンションでした!

マンションコミュニティにて公開されている「最近のけしからん新築マンション」という対談記事はご覧になっていただけましたか?

マンションコミュニティの対談企画に参加しました!~「最近のけしからん新築マンション」~

建築費の高騰もあり価格を抑えるためにコストカットが激しい新築マンション多いですよね~それなら周辺の築浅中古マンションのほうが魅力的ですよね~という内容なのですがキラリスナはまったくの真逆です。

けしからんどころか素晴らしすぎて涙さえ出てきました。記事を書いていても涙が出てきます。これが分譲マンションなんですよ皆さん!

まず外観ですがガラス面豊富、庇などを設けてデザイン性を出しています。

画像出典:TOKYO キラリスナ PROJECT公式HP

バルコニー隣戸境もコンクリートか背の高い隔て板としているためより高級感が出ています。

ガラス手摺とコンクリート手摺の使い方もうまく築20年、築30年・・・と築年数が経過してもかっこよく見えるんだろうなぁ~と思いますね。

エントランスも別棟として階高、窓面ともに大きく確保。ラウンジにはコンビニなどにあるコーヒーマシン(有料)が設置されます。

共用施設としてはラウンジ、テラス、ゲストルーム(パーティールームを兼ねる)、キッズルーム、ランドリールーム(ネットで空き状況などを確認できます)、屋上スカイデッキ(江東花火大会が見えます)があります。

ランドスケープでとくに感動した部分は緑豊かなプライベートガーデン横に回廊(1階部分)を設けることでできる限りお部屋の前を歩かせないようにしている点です。規模感のある大規模板状型マンションの場合は自分の部屋に辿り着くまで数多く他の部屋の前を歩くということになりがちですが棟ごとにエレベーターホールをわけ、さらにはそのエレベーターホールまでに回廊(1階部分)を設けていますから敷地内を歩く楽しささえ演出しているわけです。ただしこれにはデメリットもあり、エレベーターを1ヵ所にまとめていない関係でエレベーターを待つ時間は長くなりがちです。

各戸の玄関前にはアルコーブ、袖壁、庇(めちゃくちゃかっこいい・・・)を、玄関部には換気窓を設けています。

画像出典:TOKYO キラリスナ PROJECT公式HP

設備仕様としてはディスポーザーを完備。一部住戸ではウゴクロ(可動式の収納)も採用されています。間取り自体のスパンはいまひとつですが開口部が取れており2.1mのハイサッシとなっていますから圧迫感はないでしょう。天上高も低層階で2600mm、中層階で2550mm、高層階で2500mmとゆとりがあります。

もちろん売れる価格にしなくてはなりませんからコストカットしている部分もあります。例えば直床、機械式駐車場などです。ただし駐車場設置率は約30%、駐輪場の設置率は約200%と後々足らなくて揉め事にならない水準となっています。駐車場は全戸平置きもしくは自走式、自転車置き場はサイクルポートにしてくれるといいのですが、そうするとお部屋の数が減り周辺の方が買えない価格になってしまいますから致し方のない部分ですね。

周辺の方が手に届く範囲の価格で精一杯仕様を上げてきていることはとても評価できます。

そもそも日本は賃貸マンションのグレードと分譲マンションのグレードが大きく違うからこそ35年ローンを組んでまで家を買う人がいるとも言えます。賃貸マンションはオーナーのためにつくりますからとにかく安く仕上げる、分譲マンションは住まう方のためにつくりますからコストをかけてしっかりしたものをつくる。一般的な賃貸マンションと分譲マンションの設備仕様などを比べると大きな差があります。そこで高級賃貸マンションや分譲マンションを借りようとするとけっこうな賃料に・・・それなら買おう!となるわけですが残念ながら最近ではコストカットが激しく共用廊下部分が「賃貸マンションか?!」という新築マンションが供給されているのも事実です。

せっかく分譲マンションを買うなら賃貸マンションとはあきらかに違うグレード感があったほうがいいですし、そうあるべきだと思います。キラリスナは売れることを第一に意識して企画しているのではなく良いものをつくって入居者の満足度を高めようとしていることがとても伝わってきます。

モデルルームは東陽町駅が最寄りです

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※新しい予定価格を記事下部に追記しました(2018年6月15日)

[ブライトコート 南向き]

Bタイプ 3LDK 76.02㎡
2階 5700万円台 坪単価247万円
5階 5800万円台 坪単価252万円
7階 6000万円台 坪単価260万円

D1タイプ 3LDK 69.00㎡

画像出典:TOKYO キラリスナ PROJECT公式HP

3階 4900万円台 坪単価234万円
5階 5200万円台 坪単価249万円
8階 5400万円台 坪単価258万円

Eタイプ 3LDK 65.25㎡
2階 3900万円台 坪単価197万円
5階 4900万円台 坪単価248万円
8階 5100万円台 坪単価258万円
12階 5300万円台 坪単価268万円

[リバーコート 東向き]

Hタイプ 4LDK 78.2㎡
4階 5900万円台 坪単価249万円
6階 6100万円台 坪単価257万円
9階 6200万円台 坪単価262万円
11階 6300万円台 坪単価266万円
14階 6500万円台 坪単価274万円

I2タイプ 3LDK 66.2㎡
4階 4800万円台 坪単価239万円
6階 4900万円台 坪単価244万円
9階 5100万円台 坪単価254万円
11階 5200万円台 坪単価259万円
14階 5300万円台 坪単価264万円

Jタイプ 3LDK 71.29㎡
4階 5200万円台 坪単価241万円
6階 5300万円台 坪単価245万円
9階 5400万円台 坪単価250万円
11階 5500万円台 坪単価255万円
14階 5600万円台 坪単価259万円

Lタイプ 2LDK 65.04㎡

画像出典:TOKYO キラリスナ PROJECT公式HP

4階 4700万円台 坪単価238万円
6階 4900万円台 坪単価249万円
9階 5000万円台 坪単価254万円
11階 5100万円台 坪単価259万円
14階 5200万円台 坪単価264万円

維持費一例(予定)・・・D1タイプ 69.00㎡ 管理費(月額)12500円 修繕積立金(月額)5870円

管理体制は管理人週7日勤務です。

駐車場は月額24000円前後の予定です。

南向きは日当たりは良いのですが目の前にマンションがありますから眺望に期待ができません。一方で東向きはリバービューですから眺望に期待ができます。そのため南向きと東向きで価格差がほとんどありません。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・ライオンズステージキャピタルイースト 2000年築 南砂町駅徒歩12分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約160万円

・グランアジール東京アクアレジデンス 2004年築 南砂町駅徒歩12分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約140万円

・プレシス南砂町リュクス 2014年築 南砂町駅徒歩13分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約200万円

・ヴェレーナシティ東京イーストガーデンズ 2018年7月竣工予定 南砂町駅徒歩12分 新築時の坪単価約250万円

南砂町駅近大規模マンション相場を確認しましょう!

クレストフォルム東京アヴァンセ 2003年築 南砂町駅徒歩6分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約200万円

ニューライズシティ東京ベイハイライズ 2006年築 南砂町駅徒歩2分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約210万円

グランエスタ(ファイブスター) 2006年築 南砂町駅徒歩2分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からTOKYO キラリスナ PROJECTの将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 71.29㎡ 6階 5300万円台(新築時) → 3700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

敷地内に認可保育園(約60名入園)が設けられます。園庭については東砂8丁目公園を使うため保育園の真上の部屋でも思いのほか気にならないかもしれません。

小学校は徒歩2分、中学校は徒歩3分と子育て世代には安心の距離と言えるでしょう。

【住むレーション】

[東西線]

南砂町 8:01発
日本橋 8:13着
大手町 8:15着
飯田橋 8:21着
高田馬場 8:29着

現在南砂町駅では東西線の混雑緩和のため駅改良工事がおこなわれています。現在は1面2線のところ2面3線にする計画です。これによりホームの混雑が緩和されるとともに後発電車も南砂町駅に入線させることができるため駅間停車を減らせます。さらには折り返し運転が可能となるため運転障害が発生した際に東陽町折り返しではなく南砂町折り返しができることになります。

これはキラリスナ購入者にとってはかなりのプラス材料と言えることでしょう。2022年頃の完成を予定しています。

難点としては南砂町駅は快速通過駅となります。朝ラッシュ時は快速運転がない区間ですから影響がないものの例えば10時台の中野方面においては南砂町駅9本、東陽町駅13本と運行本数に差が出てしまいます。

【総評】

「売れてほしい」マンションです。

これでコケたらまたけしからん新築マンションが量産されてしまう。。。

もう家余りの時代ではないんですから安かろう悪かろうの新築マンションをバンバンつくる必要もないわけで、新築マンションは過去作よりも良質で最先端な住まいを供給していくものであってほしいと思っています。

キラリスナについて一つ言えることは「住んでからの満足度はかなり高いものとなるであろう」ということです。

正直申し上げて「資産価値(リセールバリュー)を重視したい」という方におすすめできるかと言われれば難しいですね。不動産の価値は立地が9割と言われるくらいどこに位置しているかが重要で、同じ南砂町駅最寄りでも駅前のグランエスタ(ファイブスター)などを購入しておいた方が確実でしょう。

しかしながら入居者の満足度も立地が9割かと言えばそんなことはまったくなく、外観やランドスケープのこだわり、設備仕様などのハード面とコミュニティ形成などのソフト面や支払い条件も多くのパーセンテージを占めるものと言えるのではないでしょうか。

分譲マンションを買うのに本当に資産価値を重視することが正解なのでしょうか?それが正解の人ってごく一部だと思うのですがそうでない人まで「資産価値!資産価値!」「リセールバリュー!リセールバリュー!」とトレンドにのってしまっている気がします。もちろん残債割れしてしまうような資金計画は絶対NGですがもっと住んでからの満足度、すなわち生活価値の向上を追求してほしいのです。

けしからんとは真逆の新築マンションとはこういう物件だ!!というお手本であると評価しますのでその目でけしからん新築マンションとの差を確かめていただければと思います。

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TOKYO キラリスナ PROJECTの物件詳細はコチラ

~2018年6月15日追記~

新しい予定価格の一部を共有いたします。

[ブライトコート 南向き]

Bタイプ 3LDK 76.02㎡
2階 5600万円台 坪単価243万円
5階 5700万円台 坪単価247万円
7階 5900万円台 坪単価256万円

Eタイプ 3LDK 65.25㎡
2階 3900万円台 坪単価197万円
5階 4900万円台 坪単価248万円
8階 5000万円台 坪単価253万円
12階 5200万円台 坪単価263万円

[リバーコート 東向き]

Hタイプ 4LDK 78.2㎡
4階 5400万円台 坪単価228万円
6階 5700万円台 坪単価240万円
9階 5900万円台 坪単価249万円
11階 6000万円台 坪単価253万円
14階 6200万円台 坪単価262万円

I2タイプ 3LDK 66.2㎡
4階 4300万円台 坪単価214万円
6階 4600万円台 坪単価229万円
9階 4800万円台 坪単価239万円
11階 4900万円台 坪単価244万円
14階 5000万円台 坪単価249万円

Jタイプ 3LDK 71.29㎡
4階 4800万円台 坪単価222万円
6階 5100万円台 坪単価236万円
9階 5200万円台 坪単価241万円
11階 5300万円台 坪単価245万円
14階 5400万円台 坪単価250万円

Lタイプ 2LDK 65.04㎡

画像出典:TOKYO キラリスナ PROJECT公式HP

4階 4400万円台 坪単価223万円
6階 4600万円台 坪単価233万円
9階 4800万円台 坪単価243万円
11階 4900万円台 坪単価249万円
14階 5000万円台 坪単価254万円

維持費一例(予定)・・・D1タイプ 69.00㎡ 管理費(月額)12400円 修繕積立金(月額)5870円

上記相場からルネ南砂町リバーフィールの将来価値を予想すると

Jタイプ 3LDK 71.29㎡ 6階 5100万円台(新築時) → 3700万円(築10年時) 

となります。

~2018年7月14日追記~

第一期販売概要

販売戸数:70戸

価格:3988万円~6298万円
専有面積:65.04㎡~78.27㎡

管理費:11700円~14100円
修繕積立金:5530円~6660円

駐車場:平置き1台 機械式83台 月額:22000円~28000円
駐輪場:ラック式534台 月額:100円・200円
バイク置場:平置き27台 2000円・3000円


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