今回ご紹介するのはリーフィアレジデンス橋本です!

[物件概要]第一期販売概要

販売戸数:55戸

売主:小田急不動産 積水ハウス 神鋼不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2998万円~4798万円
専有面積:71.98㎡~95.21㎡
総戸数:425戸
規模:12階建て
交通:JR横浜線・京王相模原線「橋本」駅徒歩19分 JR横浜線「橋本」駅バス3分、バス停「多摩美術大学南」下車徒歩3分
所在地:東京都町田市小山ヶ丘六丁目
竣工予定:2021年4月

駐車場:331台(機械式駐車場312台、平置駐車場14台、来客用駐車場4台、車椅子使用者用駐車場1台)、他カーシェア駐車場2台/月額:3000円~15000円
バイク置場:30台/普通バイク1 2台(月額:2000円) ミニバイク18台(月額:1500円)
駐輪場:858台、他シェアサイクル8台/月額:100円~500円

管理費(月額)13460円〜17800円
修繕積立金(月額)6840円〜9040円

地図はこちらです↓

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

物件名に橋本と付きますが町田市アドレスとなります。周辺戸建ては小山ヶ丘推しであるものの橋本と付けたのはリニア開通などを意識してのものでしょうか。戸建てとマンションとでは購入検討者の価値観も違い、郊外といえど資産性も少しは気にする(戸建て検討者が気にしないという意味ではないですがマンション=資産性と考える方も多い)方が多いでしょうからわかりやすい橋本としたのでしょう。

リニア新駅は駅の反対側ではありますが現居の関係など含めて東京都アドレスにこだわりつつも橋本駅を日常使いしたい方にはちょうど良い立地といえます。

橋本駅から徒歩19分、一直線の道のりではあるものの高低差はありますしバス便マンションと言って違和感ないでしょう。

徒歩3分の多摩美術大学南停留所からバスの運行本数は充実しており、橋本駅まで5分前後ですからバス便マンションとしては交通利便性高めでしょう。多摩美術大学南以外のリーフィア町田小山ヶ丘停留所、多摩美術大坂上という停留所も利用できますが前者は遠回りルートでの運行、後者は降車停留所のみとなるため基本的には多摩美術大学南停留所を利用することになります。

建設地北側には多摩美術大学がありますからバス便を利用する学生さんも多く、建設地の隣に学生寮(鹿島施工!!美術大らしくかっこいい外観になるようです!)を建設しているくらいですから早々撤退することは考えにくいのも安心材料となります。

建設地の目の前にはスーパーマーケット、ドラックストアなどが入るMrMax町田多摩境店がありますから日常の買い物利便性は高めです。多摩美術大学南停留所の目の前の階段(非常階段ですが営業中は開放)から店内へ入れますから帰宅途中の立ち寄りも容易です。さらに多摩美術大学の北側(八王子市鑓水)では大型商業施設(ビバホーム)建設の計画もありますから今後より便利になる可能性を秘めています。大型商業施設の横は野村不動産の物流施設が計画されています。

多摩境通り(長谷工マンション通りと勝手に読んでます、笑)の一つ北側の道沿い(マンションギャラリーがある通りです)でも戸建ての開発が進んでいますから今回のマンション建設含めて人口が増える見込みのあるエリアとなります。

外観に関してはバルコニーガラス手摺の色合いを変えたり、バルコニー部をデコボコさせたりと少しの工夫は見受けられるものの何か特別なものがあるわけではありません。エントランスホール(傾斜地のため2階・3階)は二層吹き抜けですが一番利用する頻度が多いであろうバス停側のサブエントランス(こちらは1階)は通り道程度の広さしかなく、規模感の割には物足りなさもあるのですが・・・前ぶり感が(笑)

一番のウリとなるのがもともとの森を活かしたさとやまの森です。従前は小田急不動産所有の森だったわけですがその土地の多くを残しさとやまの森として整備、いわゆるマンションの共用施設としてしまうのです。

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

上記画像のさとやまの森は隣地ではありません。自分たちの敷地です(笑)

それゆえ固定資産税や維持管理の負担はあるもののこれだけの森を抱えるとなれば動くことが好きな子供をもつ親にとってはたまらないでしょうね~。

自分たちの敷地であるため利用時間に制限をかけますから夜中に誰かが騒ぐということもありません。

その他ラウンジ、キッチンスタジオ、キッズスペースなどの共用施設もありますがメインはやはりさとやまの森となります。

建物の端から端まで歩くとけっこうな距離となりますがごみ置き場は南西の端に一ヵ所。。。メールコーナーは二ヵ所にわけているのですからごみ置き場も二ヵ所にしてほしかったところです。各戸玄関前ごみ回収を導入してくれはしますがごみ回収日の朝出す必要があり、それでは戸建てとたいそ変わらなくなってしまいますからね~。各戸玄関前ごみ回収を導入する割には中住戸の玄関前に余裕がないのも残念。

また、もう1点残念なのは駐車場です。

設置率約77%でほとんどが機械式、グレイシャスヒルズやグロリアヒルズは自走式&機械式で設置率100%でしたから設置率低めならせめて自走式にしてほしかったところです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[C棟 東南東向き]

71Ta-27タイプ 3LDK 71.98㎡ 管理費(月額)13460円 修繕積立金(月額)6840円

画像出典:リーフィアレジデンス橋本本公式HP

1階 2998万円 坪単価137万円(71Tagタイプ)
2階 3098万円 坪単価142万円
3階 3168万円 坪単価145万円
7階 3248万円 坪単価149万円
10階 3288万円 坪単価151万円

71Wg-28タイプ 3LDK 71.98㎡ 管理費(月額)13460円 修繕積立金(月額)6840円

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

1階 2998万円 坪単価137万円

[B棟 南南西向き]

82Wa2-14タイプ 3LDK 82.41㎡ 管理費(月額)15410円 修繕積立金(月額)7830円

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

2階 3498万円 坪単価140万円
4階 3578万円 坪単価143万円
5階 3588万円 坪単価143万円
9階 3668万円 坪単価147万円
11階 3728万円 坪単価149万円

82Ta-17タイプ 3LDK 82.41㎡ 管理費(月額)15410円 修繕積立金(月額)7830円

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

1階 3398万円 坪単価136万円
2階 3498万円 坪単価140万円
3階 3568万円 坪単価143万円
4階 3578万円 坪単価143万円
5階 3588万円 坪単価143万円
10階 3688万円 坪単価147万円

88Wcg-15タイプ 4LDK 88.49㎡ 管理費(月額)16550円 修繕積立金(月額)8410円

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

1階 3598万円 坪単価134万円
2階 3698万円 坪単価138万円(88Wc-15タイプ)
11階 3998万円 坪単価149万円(88Wc-15タイプ)

[A棟 南南西向き]

93W-1タイプ 4LDK 93.11㎡ 管理費(月額)17410円 修繕積立金(月額)8850円

画像出典:リーフィアレジデンス橋本公式HP

3階 3998万円 坪単価141万円

平均坪単価は約145万円です。

一部住戸を除けば玄関前にゆとりもなく、間取りも一般的な田の字となっています。

大規模マンションでありながらもディスポーザーがありません。

食洗機もオプション、各収納等ソフトクローズなし、浴室タオルバーなし、浴室ブラケットライトなどなどコストカットは多めですがこの時代の坪単価140万円ですから致し方なしでしょうか。

構造は直床・二重天井です。基本天井高は2550mm(階数により2500mm・2600mm)とゆとりがあります。

住戸によってはバルコニー奥行が2.5mとなっているのは素晴らしいですね~。奥行2mまでは容積不算入ですからよく見かけるもののそこから先は部屋にもできてしまう容積を使うわけで基本的にはやらないのですよね。さとやまの森を抱える分、容積にゆとりがあったのでしょう。バルコニー奥行が伸びることで日が入りにくくなるというデメリットはあるものの日当たり抜群の南南西向きのみを奥行2.5mとしていますから問題ないでしょう。

戸建てと競合するエリアですから専有面積をぎゅっと縮めて価格勝負としてきてもおかしくなかったわけですが南南西向きは全戸80㎡オーバーとしているのは大きく評価すべきでしょう。しかもそのほとんどが3LDKですからリビングや収納力にゆとりがあり、トータルで専有面積100㎡超える戸建てと比較しても体感としてはむしろ広く感じるであろうリビングです。

周辺相場を確認しましょう!

・ルネグランディア多摩ニュータウン 2002年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約90万円

・パークフィーネ南大沢 2002年築 八王子市鑓水2 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約95万円

・サンクタスグロウヒルズ 2003年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約95万円

・マイキャッスル多摩境フィール 2003年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約105万円 現在の坪単価約100万円

・リンクソシエ南大沢 2004年築 八王子市鑓水2 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約95万円

・プレセダンヒルズ南大沢 2004年築 八王子市鑓水2 新築時の坪単価約105万円 現在の坪単価約85万円

・グランスイート南大沢 2006年築 八王子市鑓水2 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約90万円

・パテラ多摩境 2009年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約115万円

・グレイシャスヒルズ 2012年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約115万円

・グロリアヒルズ多摩境 2013年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約110万円 現在の坪単価約110万円

・ベルテラッセ南大沢 2014年築 八王子市鑓水2 新築時の坪単価約100万円 現在の坪単価約110万円

・ゲートヒルズ多摩境パークフロント 2014年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約135万円

・シャリエ多摩境 2016年築 町田市小山ヶ丘4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

上記相場からリーフィアレジデンス橋本の将来価値を予想すると

82Wa2-14タイプ 3LDK 82.41㎡ 4階 3578万円(新築時) → 2880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③
建設地周辺動画④(多摩美術大学学生寮)

管理費は㎡単価月額約187円。規模感やディスポーザーがない割には高いですがさとやまの森の維持費も込みですからこれくらいにはなってしまいますかね~。

【住むレーション】

[路線バス]

多摩美術大学南 7:30発
橋本駅北口 7:35着

平日7時台:7本

[京王線]

橋本 7:43発(始発)
南大沢 7:46着
京王多摩センター 7:51着
京王永山 7:54着
京王稲田堤 8:01着
調布 8:06着
千歳烏山 8:16着
明大前 8:25着
笹塚 8:29着
新宿 8:36着

新宿 18:32発(始発)
明大前 18:37着
調布 18:48着
京王稲田堤 18:52着
京王永山 18:59着
京王多摩センター 19:01着
南大沢 19:05着
橋本 19:10着

[京王ライナー]

新宿 20:30発(始発)
京王永山 20:57着
京王多摩センター 21:00着
南大沢 21:04着
橋本 21:08着

[横浜線]

橋本 8:03発
相原 8:05着
八王子みなみ野 8:09着
片倉 8:11着
八王子 8:14着

橋本 7:54発
相模原 7:57着
矢部 8:00着
淵野辺 8:02着
古淵 8:05着
町田 8:08着
成瀬 8:12着
長津田 8:14着
十日市場 8:17着
中山 8:21着
鴨居 8:24着
小机 8:27着
新横浜 8:31着
菊名 8:34着
大口 8:37着
東神奈川 8:41着
横浜 8:45着
桜木町 8:48着
関内 8:50着

[相模線]

橋本 7:58発(始発)
南橋本 8:02着
上溝 8:05着
番田 8:08着
原当麻 8:14着
下溝 8:18着
相武台下 8:22着
入谷 8:27着
海老名 8:33着
厚木 8:36着
社家 8:40着
門沢橋 8:42着
倉見 8:45着
宮山 8:47着
寒川 8:50着
香川 8:53着
北茅ヶ崎 8:56着
茅ヶ崎 8:59着

多摩美術大学南停留所

多摩美大坂上停留所

多摩美術大学南停留所から建設地まで

路線バス 多摩美術大学南から橋本駅まで

路線バス 橋本駅から多摩美術大学南まで

都心通勤だとしても座って都心方面へアクセスすることができます。

堺中学校までは1.7キロほどと距離あるものの小山ヶ丘小学校へは徒歩5分という近さですから子育てファミリー層のウケも良いでしょう。

【総評】

先に述べたように橋本駅を最寄りにしつつ東京都アドレスにこだわるという方は一定数いるわけでその方たちからすればちょうどよい立地条件と言えるでしょう。

さとやまの森に関しては住民負担の管理となりますが、「良い管理をしていく」ではなく「成長させていく」という考えになれる方のほうが合っていると思います。あれだけ広大な敷地の豊かな植栽となればただ管理するというだけの認識では物足りないですし、家族の成長と共にさとやまの森も成長させていきたいと思える方に多く住んでもらいたいなぁ~と。誰目線だよ!とツッコまれそうですがそれくらい気になってしまうほど魅力あるものだということです。

トレンドとは真逆ですし多摩境エリアでは坪単価100万円ちょいで新築マンションが買えた時代もあるわけで販売は容易ではなく竣工前完売は難しいでしょう。(そもそも竣工前完売は目指していないはず)

となれば先に買うなら条件良い住戸から手を出していきたいところですが表面上の価格重視ならサブエントランスに近いC棟、専有面積のゆとりに眺望・採光の満足度重視なら同じくサブエントランスに近いB棟、もしくは角住戸やルーバル付きなど特徴的な住戸(横に長い板状のため角住戸やルーバル付き住戸の割合がかなり低いのにそこまで単価を盛っていない)が狙い目でしょう。

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