今回ご紹介するのはライオンズ蒲田レジデンスです！
［物件概要］
売主：大京 大京穴吹不動産
施工：斎藤工業
価格：未定
専有面積：57.31㎡～84.66㎡
総戸数：33戸
規模：7階建て
交通：京急本線「京急蒲田」駅徒歩10分 京急空港線「糀谷」駅徒歩9分
所在地：東京都大田区西糀谷1丁目
竣工予定：2020年2月19日
駐車場：6台（屋外機械式5台、屋外平地式1台）
バイク置き場：4台
自転車置き場：66台
地図はこちらです↓
画像出典：ライオンズ蒲田レジデンス公式HP
京急蒲田駅と糀谷駅から徒歩10分ほど、環八通りを超えない住居エリアに位置しています。
京急蒲田駅最寄りの分譲マンションとしては4年ほど前にブログで超おすすめしたプラウドシティ蒲田が記憶に新しいところです。京急蒲田駅からペデストリアンデッキ経由で直結という好立地ですから今現在は新築時よりも10％ほど値上がりしています。
糀谷駅最寄りの分譲マンションとしては駅前ツインタワーのステーションツインタワーズ糀谷フロントイースト・ウエストが記憶に新しいところです。こちらは新築時と同じくらいの単価を維持しています。
ライオンズ蒲田レジデンスに関しては非タワーの小規模と先の2物件のような目立つ要素はありませんがファミリー向けマンションが出にくいエリアですから注目しています。
糀谷駅からはフラットな道のりです。糀谷駅前にはマルエツ（反対側）、京急ストア（通り道）があり、途中飲食店やドラッグストアなどがあるおいで通り糀谷商店街を通りますから日常の買い物に困ることはないでしょう。
京急蒲田駅駅からもペデストリアンデッキを除けばフラットな道のりです。京急蒲田駅前には第一京浜がありますが改札階からペデストリアンデッキで超えることができるため気になることはないでしょう。
どちらからの道のりでも現地直前にマルエツがあるため駅から少し距離はあるものの家に着く直前で買い物ができるのは魅力的です。
ただどちらの道のりも歩道がしっかりと整備されていない（狭い歩道はあるがガードレールがない）のは気になりました。
建設地は南・西の二面接道で静かな環境に位置しており、東側にマンションがあるものの全体的に背の低い建物が多いため眺望、日当たりに期待ができるお部屋も多そうです。
周辺相場を確認しましょう！
・クレッセント蒲田東Ⅱ 2000年築 北糀谷2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約155万円
・パークタワー東京フロント 2004年築 蒲田4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約295万円
・ル・サンクアイリスタワー 2005年築 蒲田3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約260万円
・オーベルグランディオ萩中 2006年築 萩中1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約210万円
・イニシア蒲田 2007年築 蒲田4 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約245万円
・ローレルコート蒲田 2014年築 蒲田3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約265万円
・プラウドシティ蒲田 2015年築 蒲田4 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約355万円
・ステーションツインタワーズ糀谷フロントイースト 2016年築 西糀谷4 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約305万円
・ステーションツインタワーズ糀谷フロントウエスト 2016年築 西糀谷4 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約305万円
上記相場からライオンズ蒲田レジデンスの販売価格を予想すると
坪単価270万円 70㎡換算 約5700万円
となります。
都心へも羽田へも近く、なかなか専有面積の広い分譲マンションが出にくいエリアではありますが駅近トレンドからは外れるため上記単価くらいには抑えてくるのではないでしょうか。
建設地
【住むレーション】
［京急線→浅草線］
糀谷 8:06発
京急蒲田 8:09着
平和島 8:12着
立会川 8:15着
青物横丁 8:18着
品川 8:22着
泉岳寺 8:25着
三田 8:30着
大門 8:32着
新橋 8:35着
東銀座 8:37着
宝町 8:39着
日本橋 8:40着
京急蒲田 8:08発
品川 8:20着
糀谷 8:04発
大鳥居 8:05着
穴守稲荷 8:07着
天空橋 8:08着
羽田空港国際線ターミナル 8:10着
羽田空港国内線ターミナル 8:13着
糀谷 7:59発
京急蒲田 8:02発
京急川崎 8:07発
京急鶴見 8:11着
神奈川新町 8:15着
仲木戸 8:17着
横浜 8:19着
京急蒲田 8:01発
京急川崎 8:05着
神奈川新町 8:12着
横浜 8:16着
快特に乗車すれば品川駅まで一駅6分(朝ラッシュ時除く)という近さですから羽田エリアの将来性だけでなく品川エリアの将来性の恩恵を受けることができます。
小学校と中学校はどちらも700m前後とそこそこ近い距離に位置しています。
川崎、横浜へも乗り換えなしですから共働きで都内勤務、横浜勤務と勤務地が逆方向でもアクセスしやすく共働きニーズが強まっているからこそ選ばれやすい立地と言えるでしょう。
モデルルームオープンが楽しみです！！
午前中から京急空港線、蒲田駅周辺の物件調査でした！！ pic.twitter.com/SDEnflXg9B
— マンションマニア (@mansionmania) 2018年12月28日
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～2019年8月24日追記～
第3期概要
販売戸数：2戸
販売価格：6190万円～6390万円
専有面積：70.35㎡～76.31㎡
管理費：月額21900円～月額23700円
修繕積立金：月額8510円～月額9230円
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