今回ご紹介するのはドレッセ都立大学です!

[物件概要]

売主:東京急行電鉄
建築デザイン監修:南條設計室
施工:淺沼組
価格:未定
専有面積:31.03㎡~85.02㎡
総戸数:76戸(事業協力者住戸11戸、非分譲住戸2戸含む)他、店舗3区画、事務所1区画
規模:12階建て ※建築基準法上は地上13階建
交通:東急東横線「都立大学」駅徒歩1分
所在地:東京都目黒区中根一丁目
竣工予定:2020年11月下旬

駐車場:18台(内、車椅子対応用1台)月額29000円~月額35000円
バイク置場:3台 月額3000円
自転車置場:96台 月額200円~月額500円

地図はこちらです↓

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

都立大学駅から徒歩1分表記、実際の距離としては60mほどですから信号に引っかからなければホームまで徒歩1分も十分可能な立地条件です。

もともとはトリツセンターという商業ビルが主としてあった場所です。駅前ながらも遊歩道(区管理)を合わせると四面接道ですからどのお部屋を購入しても壁ドン状態で建物が目の前にきてしまうことはありません。一ヵ所だけ土地を買収できなかったのか凹んでしまってはいますが北側の土地ですから眺望・採光面への悪い影響はほとんどありません。

都立大学駅徒歩1分表記としてはコンパクトマンション数棟、ディンクス前後向けだとプレシス都立大学(2018年築)がありますがどれも戸数としては少なく、ドレッセ都立大学の総戸数76戸は都立大学駅前としては規模感あるものとなります。1階部分に店舗(テナント未定)が3区画ありますから総戸数以上のインパクトがあります。

外観デザインは1階の店舗正面部分を折り上げており、ベージュタイルとブラックタイルにてデザイン性豊かなものとしています。マンションに店舗区画があることはけしてプラス材料なことばかりではありませんがぱっと見の印象としては基壇部に重たみがでるためプラス材料と考えて良いでしょう。ただし、入るテナントの看板がダサいと残念なのでそこ次第であることもたしかです。

接道から一歩奥まらせて風除室としており、エントランスホールは二層吹き抜けで折り上げ天井・大理石調タイル、正面のデザインウォールと総戸数からしたら贅沢な豪華さとなっています。

共用部は内廊下(エアコンあり、カーペット敷き)となっているのですがこれは凹んだ土地があったからこそかもしれません。というのも外廊下だと凹んだ土地の建物(現在は更地)から共用廊下が丸見えになってしまうのです。仮にその土地を買収できていたら綺麗な建物形状となり、外廊下になった可能性もありますから凹んだ土地のメリットも実はあるのです。(もちろん凹んだ土地の買収ができていても内廊下だった可能性もあります)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Aタイプ 3LDK 71.12㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)12800円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

2階 8500万円台 坪単価395万円
4階 9000万円台 坪単価418万円
8階 9900万円台 坪単価460万円
10階 10900万円台 坪単価506万円

B1タイプ 1LDK 35.85㎡ 管理費(月額)9800円 修繕積立金(月額)6500円
3階 5000万円台 坪単価461万円

B2タイプ 1LDK 36.52㎡ 管理費(月額)9900円 修繕積立金(月額)6600円
3階 5000万円台 坪単価452万円

B3タイプ 1LDK 36.52㎡ 管理費(月額)9900円 修繕積立金(月額)6600円
3階 5000万円台 坪単価452万円

Fタイプ 3LDK 71.72㎡ 管理費(月額)19500円 修繕積立金(月額)12900円
8階 9900万円台 坪単価456万円
10階 10900万円台 坪単価502万円

Gタイプ 3LDK 71.72㎡ 管理費(月額)19500円 修繕積立金(月額)12900円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

8階 9900万円台 坪単価456万円
10階 10900万円台 坪単価502万円

Iタイプ 3LDK 83.28㎡ 管理費(月額)22700円 修繕積立金(月額)15000円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

12階 16900万円台 坪単価670万円

Cタイプ 3LDK 71.44㎡ 管理費(月額)19400円 修繕積立金(月額)12800円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

2階 9000万円台 坪単価416万円
4階 9600万円台 坪単価444万円
8階 10800万円台 坪単価499万円
10階 11800万円台 坪単価546万円

[南南東向き]

Dタイプ 2LDK 53.98㎡ 管理費(月額)14700円 修繕積立金(月額)9700円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

2階 6700万円台 坪単価410万円
4階 6900万円台 坪単価422万円
7階 7900万円台 坪単価483万円
10階 8500万円台 坪単価520万円

[東北東向き]

Eタイプ 1R 31.03㎡ 管理費(月額)8400円 修繕積立金(月額)5600円
次期以降供給予定

平均坪単価は約450万円です。

壁ドンでないとはいえ低層階は眺望が抜けませんから低層階と高層階の単価差が大きくなっています。

柿の木、八雲、碑文谷などの戸建てからの買い替え層としては「70㎡は狭い!」となりがちでしょうから数少ない(分譲2戸のみ)80㎡超えの住戸は高単価でも売れるでしょう。あとは70㎡ちょいの住戸と荷物部屋代わりに1Rもしくは1LDKを買ってもらうかですね。個人的には80㎡超えのニーズはもう少しあったのかなぁ~と思うので70㎡ちょいが多かったのは意外でした。まぁ先に述べた住宅街からの買い替え層だと80㎡台でも狭いとなりそうではありますが。。。

一般的層からすれば70㎡でも十分と言える立地ですから予算が億以下でも低層階にすれば8500万円台という住戸もあるわけで階数による単価差があるおかげでいろいろな層が検討しやすいというのはいいですね。(それをわかっての値付けでしょうけども)

Dタイプの2LDKも減税対象になるであろう広さですし、ワイドスパンの角住戸で開口部が多いなど魅力があります。低層階の7000万円以下は眺望気にしないディンクス層にはもってこいなのではないでしょうか。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン(側面も!!)、浴室フルフラットパネル、オーバーヘッドシャワー、酸素美泡湯(オーバーヘッドシャワーかこちらを選択)、浴室ガラス扉、リビング・廊下床タイル、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホンなど豪華なものとなっています。構造は二重床・二重天井、一部列を除いて逆梁工法としています。逆梁の列も順梁の列も2.2mのハイサッシ、基本天井高は2450mmです。

1Rは食洗機がなくなるなど一部仕様が異なりますがそれでもディスポーザーは付いていますしオーバーヘッドシャワーなども選べますからコンパクトにしては豪華なものとなります。

周辺相場を確認しましょう!

・グランドメゾン都立大学 1999年築 中根2 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約290万円

・ラコント都立大学 2012年築 中根1 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約390万円

・ザ・パークハウス柿の木坂 2013年築 柿の木坂1 新築時の坪単価約350万円 直近売り出し事例なし

・オープンレジデンシア目黒柿の木坂 2018年築 柿の木坂1 新築時の坪単価約420万円 直近売り出し事例なし

・ディアナコート都立大学 2018年築 中根2 新築時の坪単価約465万円 現在の坪単価約470万円

・プレシス都立大学 2018年築 中根2 新築時の坪単価約455万円 直近売り出し事例なし

上記相場からドレッセ都立大学の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 71.44㎡ 4階 9600万円台(新築時) → 9000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

言わずもがなですけどリセールバリューには期待がしやすい新築マンションとなります。

賃料相場からして利回りはそれほど期待できませんから長期保有向きと言えるでしょう。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(都立大学駅から建設地まで)

管理費は㎡あたり約271円、住宅だけでなく店舗部分(全体管理費と住宅管理費にわかれている)もあるためかまぁまぁ重ためではあります。

駐車場は身障者用を除くと機械式、出入り口にはリングシャッターが付いています。設置率は約23%、駅前立地ですから違和感ないでしょう。

【住むレーション】

[東横線→副都心線]

都立大学 8:02発
学芸大学 8:04着
祐天寺 8:07着
中目黒 8:09着
代官山 8:12着
渋谷 8:14着
明治神宮前 8:17着
北参道 8:19着
新宿三丁目 8:22着
東新宿 8:24着
西早稲田 8:30着
雑司が谷 8:32着
池袋 8:35着

[中目黒から日比谷線]

中目黒 8:10発(始発)
恵比寿 8:12着
広尾 8:16着
六本木 8:19着
神谷町 8:22着
霞ヶ関 8:25着
日比谷 8:28着
銀座 8:29着
東銀座 8:31着
築地 8:33着

[東横線]

都立大学8:03発
自由が丘8:05着

※自由が丘で通勤特急に乗り換え

自由が丘 8:05発
武蔵小杉 8:11着
日吉 8:14着
菊名 8:20着
横浜 8:27着

都立大学駅は各駅停車しか止まりませんから東横線としては本数少なめですが都心、横浜方面どちらへアクセスするにも容易ですから勤務先方面が異なる共働き世帯からすると魅力に感じやすい立地となるでしょう。

バス便も充実しており東横線では行き来しにくい目黒駅へも20分ほどでアクセスできます。

通学校は八雲小学校で徒歩6分、第十中学校で徒歩14分となります。

【総評】

手堅いですね。

「とりあえず1戸持っておきたい!」という方が検討するマンションですから人気出ることでしょう。

最近は建築費高騰の影響で坪単価400万円を超えても設備仕様のグレードが高いとは限らない時代なわけですが今回は都立大学駅徒歩1分という立地条件に甘んずることなく設備仕様、外観・共用部デザインなどにしっかりと力を入れていますから資産性としてだけでなく満足度にも大きな期待ができます。

立地が良いから高単価!でも設備仕様は抑えました~という新築マンションが増えていてテンション上がらないことが多いのですが今回は設備仕様のグレードが高く、さらには床や扉の色だけでなく浴室カラー、キッチン形状、ガスコンロ・IH、洗面台形状、オーバーヘッドシャワー・酸素美泡湯、浴槽形状などなど新築ならではのセレクトメニューも豊富ですから至れり尽くせりです。

気に入ったら迷わず買う。それだけです。

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~2019年10月13日追記~

第一期販売開始です!

駐車場:18台(機械式駐車場17台、車椅子対応用1台)(月額使用料:29000円~35000円)
バイク置場:3台(月額使用料:3000円)
自転車置場:96台(平置43台、2段ラック式8台、2段スライド式25台、スライド式20台)(月額使用料:200円~500円)

販売戸数:33戸
価格:6790万円~12290万円
最多価格帯:10500万円台(4戸)※100万円単位
間取り:2LDK~3LDK
専有面積:53.98㎡(防災倉庫面積0.43㎡含む)~71.72㎡(防災倉庫面積1.32㎡含む)

管理費(月額)14700円~19500円
修繕積立金(月額)9700円~12900円

先着順販売概要

販売戸数:1戸
価格:22600万円
間取り:3LDK
専有面積:101.78㎡(防災倉庫面積1.31㎡含む)

管理費(月額)27700円
修繕積立金(月額)18300円

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Aタイプ 3LDK 71.12㎡ 管理費(月額)19300円 修繕積立金(月額)12800円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

2階 8580万円 坪単価398万円
4階 9090万円 坪単価422万円
8階 9990万円 坪単価464万円
10階 10910万円 坪単価507万円

Fタイプ 3LDK 71.72㎡ 管理費(月額)19500円 修繕積立金(月額)12900円
8階 9980万円 坪単価460万円
10階 10910万円 坪単価502万円

Gタイプ 3LDK 71.72㎡ 管理費(月額)19500円 修繕積立金(月額)12900円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

8階 9980万円台 坪単価460万円
9階 10530万円台 坪単価485万円

Cタイプ 3LDK 71.44㎡ 管理費(月額)19400円 修繕積立金(月額)12800円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

2階 9090万円 坪単価420万円
4階 9640万円 坪単価446万円
8階 10990万円 坪単価508万円
10階 11890万円 坪単価550万円

[南南東向き]

Dタイプ 2LDK 53.98㎡ 管理費(月額)14700円 修繕積立金(月額)9700円

画像出典:ドレッセ都立大学公式HP

2階 6790万円 坪単価415万円
4階 6990万円 坪単価428万円
7階 7990万円 坪単価489万円
10階 8550万円 坪単価523万円


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