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今回ご紹介するのはアクエス武蔵藤沢Ⅱです！
［物件概要］第2期販売戸数7戸
売主：西武開発
設計：ジーシーエムコーポレーション
施工：寄居建設
価格：3420万円～4530万円
専有面積：56.45㎡～66.71㎡
総戸数：37戸 (店舗5戸含む)
規模：14階建て
交通：西武池袋線「武蔵藤沢」駅徒歩3分
所在地：埼玉県入間市下藤沢一丁目8番
竣工予定：2024年7月
引き渡し予定：2024年8月
駐車場：7台 11000円/月
駐輪場：2段式ラック(16台)2基(計32台)、上段2400円/年・下段3600円/年(原則各住戸1台)
管理費：16020円～18720円
修繕積立金：11570円～13680円
地図はこちらです↓
画像出典：アクエス武蔵藤沢Ⅱ公式HP
西武池袋線の武蔵藤沢駅から信号なしで徒歩3分、区画整理事業により道も歩きやすく表記上の徒歩分数よりも近く感じます。
『立地至上主義』はなかなかインパクトあるキャッチコピーですね。笑(悪いけど私は純情主義～♪)
マイナー駅ではありますがれっきとした西武池袋線の駅ですし所沢以西のため急行など速達電車も停車します。のどかな雰囲気がありながらも駅舎が綺麗ですし駅前は歩道が広いなど街並みも整っており良い雰囲気ですね。
売主の西武開発はマンションデベロッパーとしての供給実績が多いというほどではないですがガーデンヒルズ武蔵藤沢(1997年築)やアクエス武蔵藤沢(2007年築)が近くにありますし、戸建てなど含めて地域密着型ですから近隣の方からすればとっつきやすいことでしょう。所沢を中心に活動する不動産仲介・売買会社さんです。
そして！西武開発と言えばあのかわいいキャラクターのCM！
■西武開発CM
駅前立地ではありますが西口駅前にはコンビニとぎょうざの満州(個人的にはものすごく嬉しいですが。笑)があるくらいのため駅との動線上にスーパーマーケットがありません。ただ、駅の反対側にはグリーンガーデン武蔵藤沢(コープ)、物件から駅前通りを南西方向へ進んだところにTAIRAYAがあり徒歩7分、さらに進むとヤオコーがあり徒歩14分ほどと選択肢はあります。高架駅ではないためグリーンガーデンへは線路を跨ぐことになるのがやや面倒ですが…
そもそも車を持たない方が購入するような街ではないため駅との動線上にスーパーマーケットがないことはウィークポイントにはなってこないでしょう。スーパーマーケットの駐車場事情も良いため車さえあればとても楽ですからね。車であればイオンへ5分、角上魚類へ8分、サイオスとipot、そして三井アウトレットパーク入間へ10分ほどと日常の買い物だけでなく休日の楽しみも大きいでしょう。
所沢駅からデッキ経由で直結するショッピングモールも2024年秋に開業する予定であるなど『今日は電車でおでかけ～』も駅前立地だからこそ容易なものとなります。
通学校は藤沢小学校で徒歩15分、藤沢中学校で徒歩18分と少々距離があります。
ハザードマップで色は付かないですし地盤面も良好ですからそういった災害リスクを気にされる方にも合ってきます。(直接基礎です)
建設地は南東・北・西の三面接道、主開口部は駅ロータリー方面の南東です。
ロータリーとの間にもう1ブロックあるため将来的に採光や眺望が変わってしまう可能性はありますが接道幅はそれなりにありますし、現状では低層階でも空が近く中層階になると眺望もグッと抜け感あるものとなります。
北側の用途地域が住居系に変わるため日影規制の影響で1階と2階が5戸、3階～5階が3戸、6階から14階が2戸というように上にいくにつれて細くなっています。それを活かして基壇部はレンガ調デザインとしつつその上から徐々に色を薄くするなど建物形状の変化に合わせて色味も変えてくれています。妻側と背中側の室外機置場にアクセントとして赤いラインを入れているのもおしゃれです。
植栽計画は最低限のものですが風除室を引っ込ませて天然石貼りと磁器質タイル貼りで良い雰囲気ですね。ただ、エントランスホールは戸数なりにこじんまりとしておりエレベーターもクランクインさせていないため分譲マンションらしいアプローチで楽しませる贅沢感は薄いです。
基壇部を除くとシンプルっちゃシンプルなのですが平均坪単価200万円ちょっとのマンションにこれ以上求めるのは酷な時代かと思います。
1階は店舗が5区画あります。(分譲のため何になるかはオーナー次第)
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 66.05㎡
画像出典：アクエス武蔵藤沢Ⅱ公式HP
Bタイプ 2LDK 58.71㎡
画像出典：アクエス武蔵藤沢Ⅱ公式HP
5階 3570万円 坪単価201万円
Eタイプ 2LDK 56.45㎡
画像出典：アクエス武蔵藤沢Ⅱ公式HP
Fタイプ 3LDK 66.34㎡
画像出典：アクエス武蔵藤沢Ⅱ公式HP
13階 4320万円 坪単価215万円
Gタイプ 3LDK 66.71㎡
画像出典：アクエス武蔵藤沢Ⅱ公式HP
14階 4530万円 坪単価224万円
平均坪単価は約210万円です。
外廊下ですがエレベーターと階段に被ってくるため屋内廊下風(低層階を除くと共用廊下側に窓もない)になります。そんな中でエレベーターホールに窓を設けることで自然光を取り込んでくれているのは嬉しい配慮ですね。
妻側の窓はお気持ち程度ですが全32戸中26戸が角住戸となっています。
専有面積調整はそこまで酷くないのですが主開口部側の柱も食い込んでいるのが気になりますね…有効面積が減るだけでなく家具配置が難しくなります。
設備仕様としてはディスポーザーがないのは当然としても食洗機なし、床暖房なし、浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式など今一つですね…構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2500mmです。
周辺相場を確認しましょう！
■アクエス武蔵藤沢
2007年築 武蔵藤沢駅徒歩3分
新築時の坪単価約125万円
直近売り出し事例なし
■プリエスクエア武蔵藤沢
2014年築 武蔵藤沢駅徒歩2分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約145万円
動き一例
約72㎡
新築時2800万円台
中古時3100万円台
上記相場からアクエス武蔵藤沢Ⅱが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 2LDK 58.71㎡ 4階 3540万円 → 2600万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はすべて平置きで全区画にEV充電コンセントを導入しているのはとても良いのですが設置率が20％ちょっととエリア柄からすると信じられないくらい少ないです。屋外で道路から直接止める形になりますが生活道路のためストレスはないでしょう。
～平置き駐車場サイズ～
全長5000mm×全幅2500mm
駐輪場も屋外で1世帯1台と少なめです。
管理費は㎡単価月額約280円、戸数的に致し方ないですしインターネット代とケーブルテレビ使用料込ではありますが物件価格帯からすると重たく感じる方は少なくないでしょう。エレベーターは1基、分速105mですので14階建てなりのものとなっています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■アクエス武蔵藤沢 総戸数32戸 管理費㎡単価月額約163円
■プリエスクエア武蔵藤沢 総戸数80戸 管理費㎡単価月額約114円
【住むレーション】
［西武池袋線］
武蔵藤沢 7:58発
狭山ヶ丘 8:00着
小手指 8:03着
西所沢 8:06着
所沢 8:10着
ひばりヶ丘 8:19着
石神井公園 8:27着
池袋 8:43着
武蔵藤沢 8:07発
稲荷山公園 8:09着
入間市 8:11着
仏子 8:15着
元加治 8:17着
飯能 8:21着
圏央道の入間ICまでは10分ほどという距離感です。
【総評】
最寄り駅に商業施設の充実を求めない方にとってはコストパフォーマンスに優れてくるでしょう。
車であれば10分前後で行き来できる商業施設が充実していますし、電車に乗ってしまえば所沢もすぐです。
価格に関しては今の時代で坪単価200万円前後がボリュームゾーンとなれば安い高いという話の以前に『よくこれで商売になるな…』というレベルですよね。土地代がお安いエリアとはいえ建築費高騰時代に坪単価200万円をボリュームゾーンとするのは難しいです…とはいえもう少し設備仕様を頑張ってくれると嬉しかったですね…リビング側の柱食い込みも悪い意味でレアです…
それでも時代背景を理解できる方からすれば納得しやすい売り出し価格と言えるでしょう。西武池袋線の駅前立地で坪単価200万円前後というのは新築マンションとしてはとっつきやすいですからね。
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