パークホームズ市川真間　価格と間取り　立地と外観は◎ 価格と仕様は△

今回ご紹介するのはパークホームズ市川真間です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：大城組
総戸数：42戸（一般販売対象戸数38戸、他に店舗1戸）
規模：13階建て
交通：総武線「市川」駅徒歩6分　京成線「市川真間」駅徒歩3分
所在地：千葉県市川市市川1
竣工予定：2024年10月中旬
引き渡し予定：2025年3月下旬

駐車場：機械式12台（月額16000円～20000円） 平面4台（月額23000円）※敷地内一般販売対象外住戸専用駐車場として機械式1台ならびに平面1台、店舗用として平面2台を含む
駐輪場：42台（月額300円～400円）
バイク置場：2台（月額4000円）

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ市川真間公式HP

JR総武線の市川駅と京成線の市川真間駅の間、真間銀座通りに位置しているため地元ウケがとんでもなく良い立地となります。ただでさえ市川駅北側が人気の中で駅間立地で真間銀座通り沿いとなれば…これは本当に良い立地ですね。

元々は駐車場、デニーズ、医院があった土地を三井不動産レジデンシャルが南側を賃貸マンション(市川市市川一丁目計画)、そして北側をパークホームズ市川真間として実質の一体開発を進めています。デザイン面は統一感あるため外部から見た際には良い印象かと思いますが分譲マンションが後ろ側のため眺望面が苦しくなるのが分譲検討者には惜しいところではあります…(いずれにしても南側は囲まれ感あるのですがすべてが分譲マンションであれば南側の離隔を確保したはず)

日常の買い物はオリンピックへ徒歩3分、成城石井・KINOKUNIYA・ダイエー・ワイズマート・ヤマザキへ徒歩5分、オオゼキへ徒歩9分(駅を抜けるだけなので表記上よりも近く感じます)などなどとにかく便利です。

通学校は人気の市川小学校で徒歩8分です。中学校は第一中学校で徒歩22分となりますが中学になると受験組もグッと増える街です。

建設地は西側の真間銀座通りのみが接道しています。東側は墓地があるため唯一囲まれ感なく抜けてきますが墓地となればちょっと気になってしまう方も少なくはないでしょう。

主開口部は南西向き、妻側の窓を除けば建設中の賃貸マンションが影響してくるため眺望の抜け感を得たい方には合ってこないですし時期にもよりますが日当たりへの影響を受ける住戸も少なくありません。

外観デザインに関してはとても凝ってくれています。

一番の目玉としては真間銀座通り沿いのエントランス周りです。上部を木調の縦格子としてそこから黒基調の庇が通り沿い方面だけでなく南方面へも伸ばしているのがかっこいいですよね～！！

接道からすぐに風除室へ入ることになるためアプローチはかなり短めですが間口は植栽豊かなものとしてくれていますし、風除室の先には桜ラウンジと紅葉ラウンジという2つのラウンジそれぞれをテーマに合わせたデザインとしているなど中へ入っても歴史ある市川らしさを感じることができます。桜ラウンジからは景石と植樹豊かな中庭が見えるのも雰囲気良いですね。

建物全体としても白基調の横ラインを西の妻側まで回り込ませつつ東側はダイレクトウィンドウとするなど表情豊かです。バルコニー隣戸境もグレー系で色を合わせてスラブtoスラブとしてくれています。

1と2階にはクリニックが入ります。(従前も玉井医院がありました)

施工は地元企業の大城組、記事化した物件としてはウィルローズ行徳パークフロントでも担当していました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

73Aタイプ　3LDK　73.69㎡

画像出典：パークホームズ市川真間公式HP

70Bタイプ　3LDK　70.39㎡
管理費(月額)23,090円　修繕積立金(月額)13,020円
6階　8470万円　坪単価397万円
7階　8570万円　坪単価402万円
8階　8690万円　坪単価408万円

82Dタイプ　3LDK　82.96㎡

画像出典：パークホームズ市川真間公式HP

100Eタイプ　3LDK　100.13㎡

画像出典：パークホームズ市川真間公式HP

108Gタイプ　3LDK　108.57㎡

画像出典：パークホームズ市川真間公式HP

平均坪単価は約415万円です。

目の前に賃貸マンションができることもあり100㎡超えのいわゆるプレミアム住戸でも坪単価はそこまで伸びておらずそれが平均坪単価を引っ張っているわけではないため必要ご予算としても坪単価400万円ほどにはなってきます。

1フロア4戸もしくは3戸のため角住戸比率が高めです。全体的にワイドスパンで主開口部だけでなく角住戸は妻側の窓もしっかりとしていますが柱とPSの食い込みが気になってくる間取りもありますね。

設備仕様としてはディスポーザーがありません…浦和のパークホームズと似ていて『立地で売れるのでつける必要もない』というのはわかりますが坪単価400万円クラスですからね…もちろん総戸数からすればなくても違和感ないのですが100㎡超は億ションですし…先行販売した100㎡超は洗面ダブルボウル、浴室1620、トランクルーム(100Eタイプ)、リビング親子ドア(108Gタイプ)などスペシャルなものにはなりますがこれだけ高いお金を出してもディスポーザーなしとは…

食洗機、食器棚、トイレ手洗いカウンターは備わっています。100㎡超になると天板がフィオレストーンになるなど仕様が高くはなります。

周辺相場を確認しましょう！

■プラウド市川一丁目

2012年築　市川駅徒歩5分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約300万円

動き一例　約80㎡
新築時6400万円台
中古時7600万円台

■プラネスーペリア市川一丁目

2012年築　市川駅徒歩3分

新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約300万円

動き一例　約71㎡
新築時5200万円台
中古時6600万円台

上記相場からパークホームズ市川真間が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

70Bタイプ　3LDK　70.39㎡　6階　8470万円　→　7000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は建物下の平置2台とターンテーブル利用の屋外機械式12台で設置率約33％です。

駐輪場も屋外で1世帯1台分と少なめです。

管理費は㎡単価月額約328円、ディスポーザーなしの外廊下でこれは重たいですね…コストパフォーマンス重視の方にはまったくもって合ってきません。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プラウド市川一丁目　総戸数67戸　管理費㎡単価月額約197円

■プラネスーペリア市川一丁目　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約217円

【住むレーション】

［総武快速線］

市川　8:02発
新小岩　8:07着
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

市川　8:02発
船橋　8:08着
津田沼　8:12着
稲毛　8:19着
千葉　8:23着

［総武緩行線］

市川　8:01発
小岩　8:05着
新小岩　8:08着
平井　8:11着
亀戸　8:14着
錦糸町　8:17着
両国　8:20着
浅草橋　8:22着
秋葉原　8:25着
御茶ノ水　8:27着
水道橋　8:30着
飯田橋　8:32着
市ヶ谷　8:34着
四ツ谷　8:36着
信濃町　8:38着
千駄ヶ谷　8:39着
代々木　8:42着
新宿　8:44着

［京成本線］

市川真間　8:08発
菅野　8:10着
京成八幡　8:11着　乗り換え　8:14発
京成船橋　8:21着
京成津田沼　8:25着
八千代台　8:32着
勝田台　8:36着
京成佐倉　8:45着
大佐倉　8:48着
京成酒々井　8:50着
宗吾参道　8:52着
公津の杜　8:55着
京成成田　8:58着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル）　9:07着
成田空港（成田第1ターミナル）　9:12着

［空港リムジンバス］

市川駅南口　5:00発
富浜（妙典駅）　5:15発
行徳駅　5:22発
羽田空港第2ターミナル　5:50着
羽田空港第1ターミナル　5:55着
羽田空港第3ターミナル　6:05着

外環自動車道の千葉区間が開通したことで車での遠出がかなり便利になりました。外環の市川ICまで約2キロ、京葉道路の京葉市川ICまで約3.5キロです。

道の駅いちかわには美味しい梨や地元の野菜も売っています！

道の駅いちかわでの戦利品！

市川ちもとのお団子とピーターパンの塩バターロールはおやつにいただきましたが美味しかった！！ pic.twitter.com/f2DQXFDtWj

— マンションマニア (@mansionmania) November 11, 2023

【総評】

デザインは凝ってくれていますしスペシャルな100㎡超はあるもののディスポーザーはないなど1億円超えに相応しい室内スペックではないでしょう。一般住戸だって9000万円前後するわけですからもっと中身も頑張ってほしいところですが『立地で売れる』ため容赦ないです…市川らしい立地で駅も近いですからね…致し方ないのでしょうか。

しかも南面に賃貸マンションが来てしまうため眺望なども苦しくなってくるわけでもう少し華が欲しかったですが…『立地で売れる』のでしょうね(笑)

その立地が良いというのは未来永劫変わらないでしょうから『市川駅近くの好条件立地に住みたい！』『新築マンションが良い！』という優先順位が高い方には合ってくるでしょう。一方で中広域で探している方からすると『市川の便利な場所なのは分かるけどこの価格でこのスペックなの？』となってしまいがちでしょう。

価格が高いならスペックも高めてほしいのですが…もしくは価格で勝負するとか…でも市川がお好きな方からすればディスポーザーがないことや価格が高いことを呑んででも欲しくはなるでしょうから力を入れる必要もなかったのでしょう。

こういった『地元の人に評価される立地で戸数が少ないマンション』というのはいろいろな面で強気である傾向が多くなります。

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