パークホームズ南船橋　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　おすすめです！

今回ご紹介するのはパークホームズ南船橋です！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：長谷工コーポレーション
予定価格：4100万円台～12000万円台
専有面積：56.40㎡～131.00㎡
総戸数：212戸　他に店舗4戸
規模：15階建て
交通：京葉線「南船橋」駅徒歩4分
所在地：千葉県船橋市若松2丁目
竣工予定：2025年3月上旬
引き渡し予定：2025年3月上旬

駐車場：機械式72台　平面4台（うちカーシェア2台、店舗用駐車場2台）
駐輪場：319台
バイク置場：4台

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

JR京葉線の南船橋駅から徒歩4分、これまで駅前の雰囲気がとても淋しかった南船橋ですが三井不動産グループと船橋市が連携して商業施設や道を整備、さらに若松団地の建て替えも決定(私の知っている情報としては南側の分譲棟)するなどこれまでの南船橋とこれからの南船橋では大きく印象が異なるものとなることは間違いありません。

若松団地は約570戸から約1300戸へ、事業協力者は野村不動産、三井不動産レジデンシャル、旭化成不動産レジデンス、日鉄興和不動産で主幹事は野村不動産ですからプラウドシティもしくはオハナとなるでしょうか。もしくはオリジナルネームもありえますね。いずれにしても価格勝負しないといけない街ですからハイスペック系というよりかは現実路線でくるとは思いますが見た目が大きく変わることは確かです。単純計算ですが先行棟は5年後くらいの竣工になるかと思います。とても楽しみですね。

商業施設はすでにららぽーとが駅反対側にあるため日常使いしやすい店舗が入ると思われます。計画段階としてはスーパーマーケット、スポーツジム、クリニック、教育施設(塾？)、飲食店が予定されています。

今作は駅を出て東方向へ進むためららぽーとからは少し離れてしまうのですが南船橋に住まう以上は付き合っていかなければならないトラック(自分が住まう街にトラックがバンバン通ることが苦手な方には向いていません)が通らない側ですし、駅を降りて商業施設と公園を経由できますから雰囲気が良いですし徒歩分数以上に近く感じることでしょう。南船橋駅に遊びに来る方があえて来ない側なのも良いですね！

線路は近いですが背中側(線路を向く部屋もあります)ですし、大通り(物件側に抜けることはできない)は防音壁がありますから音問題も空気感も南船橋物件の中では気にならないのも良いですね。

日常の買い物は駅前の新しくできる商業施設、そしてなによりららぽーとへ徒歩10分ですから日常の買い物のみならず休日も車や自転車に乗らずして自分が住まう街で楽しむことができます。ららぽーと側ではありますが競馬場があることは競馬に興味がない方からするとマイナス材料になりがちかと思いますがテーマパーク化が進むなど雰囲気が悪いわけではないです。

一方で渋滞とは付き合っていかなければならないですし(抜け道も少ない)、そもそも駐車場事情に優れたマンションではないためカーライフをとことん楽しみたいとなれば近場であれば駅距離をのんででも同価格帯の幕張ベイパークを選んだほうがハッピーでしょう。あちらは抜け道も多いですしマンションの駐車場事情が優れています。

この街には、
ふつうの言葉は似合わない。

ファビュラス！幕張 pic.twitter.com/EJ3QS1Uezp

— マンションマニア (@mansionmania) May 3, 2023

通学校は若松小学校で徒歩8分、若松中学校で徒歩9分(小学校と中学校が横並びになっています)、団地の建て替えで公開空地が増えたりすると道のりもより歩きやすいものとなりますね。公園は駅との間の新設公園、若松2丁目はらっぱ公園や若松公園、ふなっしーパーク(三井不動産ロジスティクスパーク船橋)、緑地もあるなど物件周りに充実しています。谷津干潟公園も近くにあります。

千葉湾岸エリアの中では湾岸物件なのに海を感じにくい街ではありますが湾岸物件がゆえにハザードマップでがっつり色はつきます(電気室は2階)。南船橋にも海浜公園はあるのですが車で10分ほどかかるなどアクセスが悪く湾岸物件なのに海を感じにくいのはもったいない感じはあります。海を感じたいなら新浦安・海浜幕張～千葉みなとのほうが合ってきます(海浜公園がしっかりとした広さでアクセスも◎)。

建設地はブランニューな開発らしく四面接道と好条件、住戸はウエスト棟（南西西向き）、サウス棟（南西向き）、イースト棟（東向き）の3棟構成です。

ウエスト棟は新設公園と若松団地、サウス棟は若松団地(手前側の賃貸棟はしばらくそのままかと思います)と建設予定の福祉施設(抜け感求めるなら7階以上を購入したほうが良さそう？)を望むため将来的に眺望が変わってきますが採光面は大きな影響はないでしょう。イースト棟は線路ビューとなりますが動くものが見えるのは楽しいですし、将来的に眺望が変わることは考えにくいでしょう。

住戸設定は採光面が優れるウエスト棟とサウス棟に3LDK以上、採光面では条件が劣るイースト棟に2LDK(1部屋3LDKあり)となっています。サウス棟のメゾネットタイプのスペシャル住戸(5戸)も設けられます。スペシャル住戸を設けるあたりから売主がこの物件へかける強い思いが伝わってきますね。

外観デザインは2種類のガラス手摺を使い分け(白青デザイン)ウエスト棟は頭頂部が水平ラインと合わさり二重庇のように、サウス棟は中央付近の2列でバルコニーラインを引っ込めることで3つのグリッドデザインとして最上階へ向けて青々とした外壁が伸びていくなど公園(商業施設と繋がる広場)から目立つなりにこだわったものとしてくれています。サウス棟の角部分を斜めにしているのも単調に見えないポイントの一つでしょう。

電線も地中化される(若松団地内は今回の整備とは別)ためそのカッコいい外観を遮ることなく公園から望めるというのもいいですよね～！！バルコニー隣戸境の隔て板もスラブtoスラブとしてくれています。

足元には広場と連続性(道としてでなく見た目として)のあるサークルテラス、敷地東側にポケットパーク、1階住戸は専用庭あり(一部除く)、エントランスアプローチも植栽豊かであるなど緑も感じられるものとなっています。

エントランスホールは独立棟(上に住戸がない)で二層吹き抜けで波のような白い壁の美しい空間でラウンジと一体型になっているため空間の広さも感じられます。共用施設が充実しているというほどではないもののウエスト棟とサウス棟の間にはパソコン作業などもできるワーク＆スタディラウンジ、約500冊の本と電子書籍サービスに対応したライブラリーラウンジもあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※10万円単位

［ウエスト棟（南西西向き）］

Aタイプ　3LDK　83.39㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

B1タイプ　3LDK　73.05㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

［サウス棟（南西向き）］

E1-1タイプ　3LDK　71.92㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

E1-1gタイプ　3LDK　74.97㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

F1-1タイプ　3LDK　68.03㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

Gタイプ　3LDK　78.12㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

Iタイプ　4LDK　100.22㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

Hrタイプ　4LDK　101.65㎡
10階　9490万円　坪単価308万円

L1タイプ　4LDK　131.00㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

LSタイプ　4LDK　127.28㎡
11階　10990万円　坪単価285万円

［イースト棟（東向き）］

J1タイプ　2LDK　56.57㎡

画像出典：パークホームズ南船橋公式HP

J2タイプ　2LDK　56.57㎡
2階　4290万円　坪単価250万円
3階　4340万円　坪単価253万円
4階　4390万円　坪単価256万円
5階　4480万円　坪単価261万円
6階　4590万円　坪単価268万円

平均坪単価は約260万円です。

最多価格帯は5400万円台となります。(サウス棟の68㎡台が数列あり)

田の字が基本となっており共用廊下側の柱も食い込んでいるなどシンプルプランが主ではありますがIタイプのリビング窓面は豊かなものとなっていますし、メゾネットタイプはトイレが上下階にあるなど戸建て感覚で住むことができます。間取りにこだわりたい方にもHITするプランが用意されています。それらのスペシャル住戸はグロスが重たくなることを嫌い坪単価が盛られていないためコストパフォーマンスも良いですね。

2LDKは広々1LDKとしても使えますからシングル～ディンクスの若年層の1戸目にも合ってきます。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、完全ハイタイプのリビング横ウォールドア、玄関前カメラ付きインターホンなど悪くはないですがトイレはカウンターはあるものの古めかしいタンク式、引き戸は下レールでソフトクローズなし(収納はソフトクローズあり)、給湯器リース(……。)、共用廊下スカスカ格子(……。)など惜しいと感じる部分もあります。千葉物件としては頑張っているほうですが室内、共用部ともに幕張ベイパークを見学済みの方だとかなり見劣りしてしまうと思います。(総戸数が違いすぎますしタワマンと比べるのは可哀そうですが近隣のため比較する方は少なくないはず)

玄関電子錠はオプションで対応可能とのことです。

100㎡超はキッチングースネック水栓、キッチン・食器棚・洗面台フィオレストーン天板、洗面ツーボウル、浴室サイズ1620、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなどスペックアップします。

構造は直床(床スラブ厚200mm)・二重天井、基本天井高は2500mm、ゼッチマンション(Oriented M-Z)、一部二重サッシです。

周辺相場を確認しましょう！

・東京ベイスクエアプリズム　2002年築　南船橋駅徒歩8分　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約160万円

・東京ベイスクエアミッテ　2003年築　南船橋駅徒歩12分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約160万円

・ワンダーベイシティサザン　2007年築　南船橋駅徒歩5分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約185万円

・グランドホライゾン・トーキョーベイ　2008年築　南船橋駅徒歩8分　新築時の坪単価約140万円　現在の坪単価約175万円

・ウェリス南船橋　2008年築　南船橋駅徒歩9分　新築時の坪単価約155万円　現在の坪単価約150万円

・パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア　2022年築　南船橋駅徒歩3分　新築時の坪単価約210万円　現在の坪単価約240万円

上記相場からパークホームズ南船橋の将来価値を予想すると

F1-1タイプ　3LDK　68.03㎡　5階　5350万円(新築時)　→　5000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はカーシェア2台と店舗用2台を除いて敷地内北側に地上5段の機械式で設置率約34％です。屋外で作業中は雨に濡れますしミドルルーフ以上が多めとはいえ全幅は1850mmであるなど駐車場事情は周辺の既存マンションと比べても今一つですし千葉物件としても弱いですね。車を持たない今どき世帯のほうが合ってくるでしょう。(車を持っていたとしても車種にこだわらなかったりとカーライフ優先でない方向け)

100㎡以上であれば希望をすればハイルーフ確定となります。

～機械式駐車場サイズ～

地上5段　全長5050mm×全幅1850mm×全高2100mm×重量2000kg　月額19000円
地上4段　全長5050mm×全幅1850mm×全高1800mm×重量2000kg　月額17000円
地上3段　全長5050mm×全幅1850mm×全高1750mm×重量2000kg　月額17000円
地上2段　全長5050mm×全幅1850mm×全高1550mm×重量2000kg　月額15500円
地上1段　全長5050mm×全幅1850mm×全高1900mm×重量2000kg　月額20000円

駐輪場も敷地内北側の屋外で設置率約150％です。

管理費は㎡単価月額約198円、ディスポーザーありでこの単価は優しいですね！さらに第三者管理です！

エレベーターは9人乗りの細長い箱で2基です。1階住戸を引いても200戸近くありますし、横に長いマンションのためもう1基あっても良かったかもしれないですがそうするとゆとりが出てしまうため違和感はないでしょう。

ただ、横に長いマンションですから購入する部屋で日常動線の利便性が大きく変わるため部屋を選ぶ際はエレベーターや1階のごみ置場までの動線を意識しつつ選びたいところです。住戸によってはエレベーターを降りてから15戸ほど他の部屋の前を通らないと自分の部屋にたどり着かないというパターンもあります。もちろんエレベーターに近いと目の前を多くの人が通るのでバランスも大事ですが、そういったところを考慮するとAタイプはエレベーターが近いのに誰も通らず玄関前ポーチがついているなど条件が良いですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・東京ベイスクエアプリズム　総戸数511戸　管理費㎡単価月額約161円　24時間有人管理　ディスポーザーあり

・東京ベイスクエアミッテ　総戸数358戸　管理費㎡単価月額約161円　24時間有人管理　ディスポーザーあり

・ワンダーベイシティサザン　総戸数1211戸　管理費㎡単価月額約160円　24時間有人管理　ディスポーザーあり

・グランドホライゾン・トーキョーベイ　総戸数684戸　管理費㎡単価月額約169円　24時間有人管理　ディスポーザーあり

・ウェリス南船橋　総戸数107戸　管理費㎡単価月額約140円　日勤管理　ディスポーザーあり

・パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア　総戸数231戸　管理費㎡単価月額約197円　日勤管理　ディスポーザーなし

建設地

～毎月の支払いイメージ～

※35年フルローン　変動金利

J1タイプ　2LDK　56.57㎡
3階　4340万円　坪単価253万円

35年フルローン　変動金利

住宅ローン：月額約110000円
管理費：月額11200円
修繕積立金：月額6680円
インターネット：月額1595円
給湯器リース：2750円

合計：月額約13万円

F1-1タイプ　3LDK　68.03㎡
5階　5350万円　坪単価260万円

住宅ローン：月額約136000円
管理費：月額13470円
修繕積立金：月額8030円
インターネット：月額1595円
給湯器リース：2750円

合計：月額約16.2万円

【住むレーション】

［京葉線］

南船橋　8:03発
二俣新町　8:07着
市川塩浜　8:11着
新浦安　8:14着
舞浜　8:18着
葛西臨海公園　8:21着
新木場　8:24着
潮見　8:27着
越中島　8:30着
八丁堀　8:32着
東京　8:34着

南船橋　8:07発
新習志野　8:10着
幕張豊砂　8:12着
海浜幕張　8:15着

［武蔵野線］

南船橋　8:06発
西船橋　8:11着
船橋法典　8:15着
市川大野　8:18着
東松戸　8:20着
新八柱　8:23着
新松戸　8:27着
南流山　8:30着
三郷　8:32着
新三郷　8:35着
吉川美南　8:37着
吉川　8:40着
越谷レイクタウン　8:42着
南越谷　8:46着
東川口　8:50着
東浦和　8:54着
南浦和　8:59着
武蔵浦和　9:01着
西浦和　9:04着
北朝霞　9:09着
新座　9:12着
東所沢　9:16着
新秋津　9:20着
新小平　9:25着
西国分寺　9:29着
北府中　9:31着
府中本町　9:34着

パークホームズ南船橋、平均坪単価260万円ほどで購入できる新築マンションとしてはかなりのかなりのかなりおすすめしやすいです！！

個人的にはハマらないけども人にはめちゃくちゃ×3おすすめしやすい系のおすすめです！！（私なら好みの問題でなんの迷いもなく新浦安・海浜幕張を選ぶため） pic.twitter.com/B5v8HMAdq4

— マンションマニア (@mansionmania) May 3, 2023

【総評】

駅から近いというだけでなく公園隣接、商業施設経由というエリア内でもベストポジション。一体開発による電線地中化など美しい街並み、若松団地建替えやアリーナ建設などの将来性という楽しみ。現在で見てもららぽーとなどの大規模商業施設があり便利な街です。

外観や室内スペックも単価からすれば頑張っている中で「今の価格」で販売してくれるとなれば買いですよね。

今後若松団地の建て替えもありますし、パークホームズの後発物件もありますから南船橋駅近くで新築マンションを購入するチャンスがないわけではないのですがそれらができたからといってパークホームズ南船橋がかすむわけではありません。むしろ価値が高まることでしょう。

値上がると思って買わないほうがいいものの今の時代の近郊・郊外新築マンションでここまで資産性が手堅い出物はレアケースです。

もちろん資産性はさておいて居住性としてTMD(坪単価満足度)が高いことは言うまでもありません。

気に入ったなら買わない理由はないでしょう。(自分たちにとって最適解となる代替案がないならここでゴールすべき物件)

［パークホームズ南船橋の後発パークホームズ］

※駅へはこちらのほうが近いですが1LDK多めです
※ディスポーザーなしの予定です

総戸数：133戸(別に店舗2区画)
階数：15階建て
竣工予定：2025年2月
間取り：1LDK(72戸)・3LDK(61戸)

動画もご覧ください！

■パークホームズ南船橋　建設地周辺レポート　南船橋駅の分譲マンション相場(2023/03/18)

■まもなく販売開始のおすすめ新築マンション3選　～2023年5月編～(2023/05/03)

■パークホームズ南船橋　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション(2023/05/05)

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更新記事　→　パークホームズ南船橋　第三期以降の価格と間取り　駅前開発により街力向上×値上げ

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パークホームズ南船橋　2LDKの価格と間取り ～新婚さんいらっしゃい！～(外部サイトスムログへ飛びます)

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