今回ご紹介するのはプレシス練馬ステーションフロントです!

[物件概要]

売主:一建設
設計:オーエーシー設計
施工:菊池建設
価格:未定
専有面積:31.26㎡~63.44㎡
総戸数:66戸(他物販店舗1戸)
規模:11階建て
交通:西武池袋線・西武有楽町線・西武豊島線「練馬」駅徒歩1分 都営大江戸線「練馬」駅徒歩2分
所在地:東京都練馬区練馬1丁目
竣工:2021年1月上旬

駐車場:敷地内4台(小型専用3台、福祉車両用平置1台)敷地外3台 月額:敷地内31000円 敷地外30000円
駐輪場:59台(2段式 上段22台、下段32台、平置5台)月額:300円~500円
バイク置場:7台 月額1500円・2000円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス練馬ステーションフロント公式HP

目の前が西武線の駅出入り口ということで表記上は徒歩1分ですが実質数十秒という世界です。堂々たる駅前立地となります。その代わり目の前が線路、パチンコ屋さんであったり周辺は飲食店も多いなどわちゃわちゃ感は強めになっています。

大きなポイントとなるのは駅前マンションでありながらもエントランスまで植栽豊かなアプローチがあることです。立地面に魅力があるのはもちろんですがこのアプローチがあるからこそ見学候補にしたというくらい感動したのです。

非大規模の駅前マンションの場合には接道面からすぐに風除室となってしまうことが多い中で駅前と建物を結ぶ数十秒間は植栽豊かなアプローチを歩くことができ、駅前ながらも癒しを与えてくれるはずです。

アプローチと風除室の間には北側の接道へと抜ける貫通道路(もともとあった)があるため第三者が通る可能性はあるものの近道となるわけではないですからそこまで心配することはないでしょう。

外観に関してはバルコニー手摺をコンクリート(駅前で眺望の抜け感に期待できるお部屋が少ないためというのもあるかと)としているのですが単調にならないよう端にはルーバーを用いています。バルコニーの奥行きは短いものの隣戸境は上までびっちりの隔て板としていますからそんじょそこらの駅前賃貸マンションとは違いを見せてきています。

1階に住戸はなく、規模感の割には風除室からエレベーターホールまでの導線を長く取れています。駐輪場、駐車場(外部駐車場を除く)はすべて屋内となっています。

1階に店舗が入りますが物販を基本とする規約で進めているとのことです。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※維持費も調整中とのことで予定です

[西・南角]

Aタイプ 3LDK 62.25㎡ 管理費(月額)19560円 修繕積立金(月額)6230円
2階 6500万円台 坪単価345万円
5階 6800万円台 坪単価361万円
8階 6900万円台 坪単価366万円
12階 7200万円台 坪単価382万円

[南向き]

Bタイプ 1LDK 36.88㎡ 管理費(月額)12890円 修繕積立金(月額)3690円

画像出典:プレシス練馬ステーションフロント公式HP

2階 4000万円台 坪単価358万円
5階 4400万円台 坪単価394万円
8階 4500万円台 坪単価403万円
11階 4600万円台 坪単価412万円

[南・東角]

Cタイプ 2LDK+S 55.08㎡ 管理費(月額)17680円 修繕積立金(月額)5510円

画像出典:プレシス練馬ステーションフロント公式HP

2階 5800万円台 坪単価348万円
5階 6200万円台 坪単価372万円
8階 6300万円台 坪単価378万円
11階 6500万円台 坪単価390万円

[西・北角]

Dタイプ 1LDK+S 43.44㎡ 管理費(月額)14610円 修繕積立金(月額)4340円

画像出典:プレシス練馬ステーションフロント公式HP

2階 4700万円台 坪単価357万円
5階 4900万円台 坪単価372万円
8階 5000万円台 坪単価380万円
11階 5300万円台 坪単価403万円

[北向き]

Eタイプ 1LDK 36.11㎡ 管理費(月額)12690円 修繕積立金(月額)3610円
2階 3900万円台 坪単価357万円
5階 4100万円台 坪単価375万円
8階 4300万円台 坪単価393万円
11階 4400万円台 坪単価402万円

Fタイプ 1LDK 31.26㎡ 管理費(月額)11410円 修繕積立金(月額)3130円
2階 3600万円台 坪単価380万円
5階 3800万円台 坪単価401万円
7階 4000万円台 坪単価423万円

[北・東角]

Gタイプ 1LDK 32.17㎡ 管理費(月額)11650円 修繕積立金(月額)3220円
2階 3700万円台 坪単価380万円
5階 3900万円台 坪単価400万円
7階 4000万円台 坪単価411万円

Hタイプ 3LDK 63.44㎡ 管理費(月額)19870円 修繕積立金(月額)6340円

画像出典:プレシス練馬ステーションフロント公式HP

8階 6700万円台 坪単価349万円
11階 7000万円台 坪単価364万円

平均坪単価は約380万円です。

なかなかな単価ですね。

ただ、専有面積を抑えているため表面上の価格としては抑えています。

AタイプもHタイプも3LDKとして使うのはちょいと狭いですが2LDKとしてはゆとりありますから3LDKにもなる2LDKと割り切れば納得しやすいでしょう。

1LDKもトイレは独立していますしキッチンも広めですから実需の一人暮らしとしては魅力に感じやすい間取りでしょう。

設備仕様に関してはディスポーザーはありません。食洗機は1LDK以外のお部屋は標準装備、同じく1LDK以外のお部屋はキッチン天板御影石、浴室調光付きフラットライト、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、T2サッシなど単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井です。サッシ高は低めですが基本天井高は2500mmとしっかり確保されています。

セキュリティ面ではラクセスキーをかざさないとエレベーターが動かないようになっておりシングル女性もターゲットであるマンションらしさが出ています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステーションプラザ練馬 1997年築 練馬1 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約255万円

・ディアマークスキャピタルタワー 2001年築 豊玉北6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約255万円

・グローベルザ・スイート練馬プレミア 2010年築 豊玉北5 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約295万円

・ブランズ練馬 2019年築 豊玉北5 新築時の坪単価約365万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス練馬ステーションフロントの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 62.25㎡ 8階 6900万円台(新築時) → 5700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

練馬駅徒歩3分圏内の賃料相場としては㎡あたり3300円前後ですからAタイプ62.25㎡で月額210000円弱、Fタイプ31.26㎡で月額110000円弱となります。(新築・築浅時はもう少し高く貸せるでしょう)

利回りとしては4%を切ってきますからあくまで実需、もしくはセカンドとしてがおすすめです。価格維持率にそこそこ期待できるとはいえ投資目線が強い方向けではなく、利便性を得つつもある程度資産性も得たいという方に向いています。この立地であればよくばらなければ買い手はいくらでもいるでしょう。

管理費に関しては駐車場収入が少ないこともあり少々お高めです。ただ、機械式駐車場がないため修繕積立金は将来の上り幅少なめという計画です。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から西武線練馬駅改札まで)

【住むレーション】

[西武池袋線]

練馬 8:06発
池袋 8:17着

[西武線→有楽町線]

練馬 8:00発
新桜台 8:02着
小竹向原 8:05着
千川 8:09着
要町 8:11着
池袋 8:13着
東池袋 8:17着
護国寺 8:19着
江戸川橋 8:22着
飯田橋 8:25着
市ヶ谷 8:28着
麹町 8:30着
永田町 8:32着
桜田門 8:35着
有楽町 8:37着
銀座一丁目 8:39着
新富町 8:41着
月島 8:44着
豊洲 8:46着
辰巳 8:49着
新木場 8:52着

[西武線→副都心線]

練馬 8:08発
新桜台 8:10着
小竹向原 8:13着
池袋 8:20着
新宿三丁目 8:27着
渋谷 8:35着

[都営大江戸線]

練馬 8:00発
新江古田 8:03着
落合南長崎 8:05着
中井 8:08着
東中野 8:10着
中野坂上 8:12着
西新宿五丁目 8:15着
都庁前 8:17着
新宿 8:19着
代々木 8:21着
国立競技場 8:24着
青山一丁目 8:26着
六本木 8:29着
麻布十番 8:32着
赤羽橋 8:34着
大門 8:37着
汐留 8:39着

職場の駅距離にもよりますが飯田橋・新宿くらいまでであればドアtoドア30分以内も十分可能です。

通学校は南町小学校で徒歩5分、開進第二中学校で徒歩9分となります。

【総評】

利便性重視の方で練馬エリアを希望されている方からするとブランズ練馬以来の出物ですね。

駅前物件ながらも風除室まで続く植栽豊かなアプローチは良い意味で駅前マンションらしくないですから大きなウリとなります。検討段階では駅前ということに惹かれて、植栽豊かなアプローチは枝葉の部分(アプローチがあろうがなかろうが買う買わないには影響しない)でも住んでからの満足度としては絶対的に気持ちがいいですよね。

とはいえ坪単価380万円ほどとなればより都心近接エリアでも検討できますから練馬にどれだけこだわるかにもよります。

そこそこ近しいエリアで比較していただきたい新築マンションとしてはクレヴィア池袋EASTです。

池袋駅と東池袋駅へ徒歩10分と駅近ではありませんが山手線の内側となり坪単価は約365万円です。

・池袋駅まで電車で最速7分の練馬駅前に位置するプレシス練馬ステーションフロントで坪単価約380万円

・池袋駅まで徒歩10分で山手線の内側に位置するクレヴィア池袋EASTで坪単価約365万円

これは比較が面白いですね!

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