今回ご紹介するのはリビオ柏の葉キャンパスです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2300万円台~4900万円台
最多価格帯:4100万円台
専有面積:40.60㎡~73.26㎡
総戸数:166戸
規模:14階建て
交通:つくばエクスプレス「柏の葉キャンパス」駅徒歩4分
所在地:千葉県柏市柏都市計画事業柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業区域内179街区1画地(保留地)
竣工:2020年12月中旬

駐車場:69台 ※身障者用1台含む
バイク置場:6台
自転車置場:196台(2段式180台・平置き16台)

地図はこちらです↓

画像出典:リビオ柏の葉キャンパス公式HP

柏の葉キャンパス駅から線路沿いを歩いて徒歩4分。横断歩道の位置がずれているためちょいと遠回りしなければなりません(ほとんどの人が横断歩道ではなく、ゴホゴホ。ダメよ。)が途中にららぽーとの出入り口があり入ってすぐがスーパーマーケットですから帰り道ついでに日常の買い物を済ますこともできます。ららぽーとの大きめのスーパーマーケットを利用するほどではないなぁ~というときはサウスフロントにあるアコレも利用できます。おっ母さんも近くにあります!!

高架横の歩道を含めれば四面接道となり駅寄り部分は植栽豊かなサークルテラス(いわゆる公開空地)としてエントランスまでを気持ちのいい道のりとできていますし線路沿いではあるものの隣のデュオセーヌ柏の葉キャンパスと接道の歩道部分を合わせてきていますから工事中の囲いが取れるとけっこうなゆとりあるランドスケープとなりそうです。ぎりぎり景観重点地区内なので植栽率などが良い意味でうるさいエリアですから住まう方にとってはメリットが大きいことでしょう。

外観はL字型ですが南棟と東棟をそこそこ離して壁面タイル色を変えることでデザイン性を出せていますし、バルコニーは基本ガラス手摺オンリーですが中央の住戸のみ横ルーバー+ガラスパネルにすることでスタイリッシュながらも重厚感も出せています。パークホームズと言われてもわからないです(笑)

背中側をデュオセーヌ柏の葉キャンパスから望まれる形になりますがエレベーターホール付近はガラスパネルでしっかり囲むなどプライバシー性には配慮していますしそのガラスパネルがデザイン性も出してくれているためどこから見てもコストカットの激しいマンションという印象は一切ないでしょう。

公式HPオープン前の事前記事にて「条件厳しいがどう戦うかに注目」と謳いました。

なにが厳しいのかを簡単に振り返ると

「過去に供給された築浅の三井マンションのほうが立地条件が良い中で高単価勝負となれば新築ということが主なウリとなってしまい三井マンションに勝てない」

ということです。

ただ、見学してわかりましたが築浅三井マンションとの勝負は諦めています(笑)

むしろ今回はそれが正しい選択だと思います。だって勝負したって勝てないですもの。

勝負を諦めた一番のポイントとしては専有面積です。リビオ柏の葉キャンパスの平均専有面積はざっくり60㎡ほど。築浅三井マンションは一番街で約90㎡、二番街で約85㎡、ゲートタワーで75㎡ほどであったと記憶しますから良くも悪くも周辺の立地条件がより良い築浅三井マンションとは差を出しているのです。ブライトサイトは狭めのお部屋が多かったですが線路沿いでないとはいえ先の一番街~ゲートタワーと比べてしまうと立地条件が良いとは言えない(バルコニー面が抜けるという魅力があるのはもちろんですが単純に駅距離などで)ですから三井ブランドを除けば立地条件でほぼ互角となります。

リビオ柏の葉キャンパスの平均専有面積が狭いのは建築費高騰の時代だからこそではあるのですがここで70㎡超で勝負してきたらそりゃ勝てないよ~となっていましたから狭くしてきたのは事業戦略としては正しいでしょう。

ただ、事業戦略として正しいことがエンドユーザーに正しいかは話が別ですね。

そのあたりを価格の後にアドバイスできればと思います。

価格と間取りの一部を共有いたします!

基本天井高:1~4階2600mm 5階~8階2550mm 9階~14階2500mm

[サウスコート 南向き]

Aタイプ 3LDK 73.26㎡ 管理費(月額)13840円 修繕積立金(月額)6300円

画像出典:リビオ柏の葉キャンパス公式HP

1階 4598万円 坪単価207万円
3階 4698万円 坪単価212万円
5階 4798万円 坪単価216万円
7階 4838万円 坪単価218万円
10階 4868万円 坪単価219万円
13階 4898万円 坪単価221万円

Bタイプ 3LDK 65.49㎡ 管理費(月額)12370円 修繕積立金(月額)5630円

画像出典:リビオ柏の葉キャンパス公式HP

1階 3998万円 坪単価201万円(Bgタイプ)
3階 4098万円 坪単価206万円
5階 4198万円 坪単価211万円
7階 4238万円 坪単価213万円
10階 4268万円 坪単価215万円
13階 4298万円 坪単価217万円

Dタイプ 3LDK 65.49㎡ 管理費(月額)12370円 修繕積立金(月額)5630円
1階 3998万円 坪単価201万円(Bgタイプ)
3階 4098万円 坪単価206万円
5階 4198万円 坪単価211万円
7階 4238万円 坪単価213万円
10階 4268万円 坪単価215万円
13階 4298万円 坪単価217万円

Eタイプ 3LDK 68.82㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)5910円
1階 4298万円 坪単価206万円(Egタイプ)
3階 4398万円 坪単価211万円
5階 4498万円 坪単価216万円
7階 4538万円 坪単価218万円
10階 4568万円 坪単価219万円
13階 4598万円 坪単価220万円

[フロントコート 東向き]

F2タイプ 1LDK 40.60㎡ 管理費(月額)7670円 修繕積立金(月額)3490円

画像出典:リビオ柏の葉キャンパス公式HP

1階 2398万円 坪単価195万円
3階 2598万円 坪単価211万円
5階 2678万円 坪単価218万円
7階 2718万円 坪単価221万円
10階 2748万円 坪単価223万円
13階 2848万円 坪単価231万円

G2タイプ 3LDK 63.52㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)5460円
3階 3598万円 坪単価187万円
5階 3728万円 坪単価194万円
7階 3768万円 坪単価196万円
10階 3798万円 坪単価197万円
13階 3898万円 坪単価202万円

H2タイプ 2LDK 56.45㎡ 管理費(月額)10660円 修繕積立金(月額)4850円

画像出典:リビオ柏の葉キャンパス公式HP

3階 3268万円 坪単価191万円
5階 3378万円 坪単価197万円
7階 3418万円 坪単価200万円
10階 3448万円 坪単価201万円
13階 3548万円 坪単価207万円

Iタイプ 3LDK 66.15㎡ 管理費(月額)12500円 修繕積立金(月額)5680円
3階 4098万円 坪単価204万円
5階 4228万円 坪単価211万円
7階 4268万円 坪単価213万円
10階 4298万円 坪単価214万円
13階 4398万円 坪単価219万円

平均坪単価は約210万円です。

間取りに関してはごくごく普通の田の字です。専有面積は抑えているものの壁内蔵梁&アンボンドスラブ工法、さらには天井高2500mm~2600mmでリビング横のウォールドアを天井までのハイタイプとすることで梁が少なく専有面積の割には開放感を出せています。

設備仕様はディスポーザーだけでなく食洗機なし。可動式ルーバー面格子もないですしトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、引き出し&引き戸ソフトクローズ機能なし、引き戸下レールなどなど厳しいことはたしかですが第一期契約者には50万円分のオプションポイントプレゼントがあるため後付けできる食洗機などは実質標準と言っても違和感ありません。もちろん必要なければ他のオプションに使えます。(階数により対応可能オプションが異なります)

子供部屋となる可能性が高い洋室(1LDKはリビング)壁にはクラフトウォールが埋め込まれているため家族で造った棚などを容易に付けることができます。ホームセンターのDIYコーナーを利用して棚などを造るのも思い出の一つになりますからいいですね~!

線路に近いこともありほとんどの窓を二重窓(T4以上で実際にはない表記ですがT5レベル)としています。構造は直床・二重天井です。

眺望面では南向きのほうが抜け感があります。目の前では2階建ての建物が建設されておりこちらは三井レジサが管理員さんの育成・研修などをおこなう施設のようです。東側は線路向かいにパークシティ柏の葉キャンパスサウスフロントがあるためそちらの共用廊下を望むお部屋がほとんどとなりますがサウスフロントのユニバーサルレジデンスが10階建てのためそれを超える棟とぎりぎり被らないH2とIタイプであればそこそこ抜けてきます。サウスフロントのその先は建設中タワーマンションの駐車場となります。

周辺相場を確認しましょう!

・ヴィスタガーデン柏の葉キャンパス 2006年築 若柴 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約125万円

・クレアホームズ柏の葉 2008年築 若柴 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円

・パークシティ柏の葉キャンパス一番街 2009年築 若柴 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティ柏の葉キャンパス二番街 2012年築 若柴 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー 2016年築 若柴 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約205万円

・パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイト 2017年築 若柴 新築時の坪単価約200万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ柏の葉キャンパス 2017年築 若柴 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約150万円

上記の中で誰が見てもリビオ柏の葉キャンパスより立地が優れているのが一番街とゲートタワーです。もちろん二番街も魅力が多いですが駅距離ではリビオと大差ないため今回は一番街とゲートタワーで比べていきましょう。

まず一番街ですがその名のとおり柏の葉キャンパス駅最寄りの三井初弾物件です。

総戸数977戸の5棟構成、中庭、3mバルコニー、自走式駐車場設置率100%などなど平均専有面積だけでなく全体的にゆとりのある大規模タワーマンションです。

現在は坪単価約170万円ほどで動いていますからリビオ柏の葉キャンパスと70㎡換算で比べると約1000万円の差です。一番街には少しだけですが65㎡台のお部屋もあるもののほとんどが広い部屋ですから売り出しとしては狭くても73㎡ほどしか目にしないですね。73㎡台とするならばざっくり3800万円ほど。そのグロスを出すなら新築のリビオ柏の葉キャンパスで63㎡台を買うことができます。10㎡と駅徒歩数分を妥協して新築で・・・という考えになる方は多いことでしょう。一番街は管理費が高いというほどではないものの㎡数が伸びればそれだけ負担が増えますから広さを求めない新築オンリー層からすれば一番街ではなくリビオシティ柏の葉キャンパスになるのではないでしょうか。

次にゲートタワーです。

一番街とは反対側ですがほぼ駅前と言っても違和感ない立地条件です。一番街と同じく通りを渡る必要がありません。

こちらはまだ築3年ですから若いです。ただ、柏の葉キャンパス内でも人気物件となりますから坪単価は約205万円。リビオシティ柏の葉キャンパスと同じくらいの単価で買えます。ただし中古で流通が多いのは74㎡前後。74㎡になればざっくり4600万円、低層階になってようやく4200万円ほど。

ここは迷う方も多いでしょう。新築オンリーの方からしても築3年なら古さを感じにくく、内見してしまえば中古でも・・・となる可能性は高いほうでしょう。一番街よりも管理費が高めなのは気になるかもしれないですね。

単刀直入に言ってしまえばゲートタワーの中古を買うのがおすすめです。

マンションスぺックもリビオ柏の葉キャンパスより上ですしリセールバリューにだって期待ができます。

ただ、世の中には「絶対新築!」という方もいますし「できれば新築!」って人でも同じ価格を出すなら新築となりがちです。都心や東京湾岸あたりで検討している方からすれば信じられないかもしれませんがこれが近郊郊外の普通なのです。坪単価で比べる人はごくわずかです。おおよそ近しい場所ならもう表面上の価格しか見ないんですよね。周辺に新築よりも立地・グレード面で上回る築浅中古マンションが新築と同じ価格で売り出ていても「同じ価格なら新築!」となり、そのトレードオフが部屋の広さであっても新築という価値が上回りがちなのです。

上記相場からリビオ柏の葉キャンパスの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 65.49㎡ 3階 4098万円(新築時) → 3080万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(柏の葉キャンパス駅から建設地まで 最短ルート)
建設地周辺動画③(建設地から柏の葉キャンパス駅まで ららぽーと出入り口側経由)

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

柏の葉キャンパス 8:00発
流山おおたかの森 8:02着
南流山 8:06着
三郷中央 8:09着
八潮 8:12着
北千住 8:20着
南千住 8:24着
浅草 8:27着
新御徒町 8:29着
秋葉原 8:32着

柏の葉キャンパス 8:11着
守谷 8:16着
みらい平 8:21着
みどりの 8:25着
万博記念公園 8:28着
研究学園 8:31着
つくば 8:34着

早く8両化してほしいですね。住むレーションする度に混雑度が増していると感じます。

基本的に北千住駅まで降車が少なく乗車が多い駅ばかりを通りますから入れ替えも少ないのですよね。8両化は2030年代前半を予定していますから先は長いです・・・。

ただ、朗報もあります。(沿線民であればご存知と思いますが)

2020年春には新型車両5編成を導入して本数を増やして輸送力を15%ほど向上させる予定です。8両編成化実現まで沿線人口は増えていくでしょうから一時的な緩和にしかならないとはいえよい話でしょう。しかしながら一応元鉄道マンである私からすると2020年春の運行本数増で混雑率緩和はするにせよ電車の遅延発生が増える(現状では滅多に遅れない)のではないかと考えます。つくばエクスプレスは遅れの少ない路線です。それは直通運転がなく他社の事情に巻き込まれない、踏切がなく全駅ホームドアのため輸送障害が少ないことが主な理由ですがもう一つの理由にスジに余裕があることが挙げられます。輸送力を15%高めるとなればかなりスジをきつくするはずですから1列車の遅れが及ぼす影響は大きくなるのです。増発しても遅れずに余計な心配であったとなるといいですが。

逆を言えば電車の本数を増やしたり両数増をしなければならないほど人気の路線であることはたしかで、不動産としてみても人気路線の駅近であれば近郊郊外にしては堅い(買い手がつかなくなるほど不人気にはなりにくい)とも言えるでしょう。

学区は人気の柏の葉小学校、柏の葉中学校でどちらも徒歩15分圏内です。

【総評】

繰り返しになりますが手堅い選択としてはゲートタワーの中古でしょう。築浅で価格は同じくらい(単価ではなく表面)、でも立地やグレードは上。そりゃゲートタワーのほうがおすすめしやすいです。

こちらも繰り返しになりますがそれでも「同じ価格なら条件劣っても新築!!」という層は多く、そのような方たちが買えるマンションとしているあたりはさすが日鉄興和不動産。日鉄興和不動産はコストコントロールがうまいんですよね。誰にとってみても100点満点のマンションは不可能でどんなマンションでも予算の中で造り上げていくわけですがそのエリアで検討する層が致命的な悪印象となるようなコストカットをしていません。

とくに東向き40.60㎡の1LDK、東向き56.45㎡の2LDK、63.52㎡の3LDKは中古市場で争うことになった際も競合が極めて少ないですから三井物件と戦わずに済みそうでいいですね。一方で南向きは65.49㎡の中層階で4200万円を超えてきますからちょいと重たいですね。ただ、後発タワマンの南向きは表面価格で5000万円してもおかしくない(他の向き含めればもうちょい安いはず)ですから多少販売が長引いたとしても後発から流れてきてくれる可能性がありますからそこまで焦って売る必要もないことでしょう。

駐車場は機械式が66台、平置きが身障者用1台含んで3台、合計で69台。設置率としては約41%と周辺のマンションに比べると少なめです。ただ、周辺のマンションは自走式駐車場もしくは平置きであることが多い中で機械式となりますから車所有者は他を選ぶ可能性も多く、結果的には足りるかもしれないですね。利用料金は月額4900円~月額12000円を予定しています。

前回の記事→リビオ柏の葉キャンパス 条件厳しいがどう戦うかに注目 柏の葉キャンパス179街区

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