津田沼ザ・タワー 価格と間取り モデルルーム訪問

TTT！！

いよいよ津田沼ザ・タワーの販売が開始されました！

いや～昨年末から今年にかけて総武線と京葉線の千葉エリアが熱すぎますっ！！

京葉線では幕張ベイパークのクロスタワー＆レジデンス、そして総武線では津田沼ザ・タワーが販売開始。テンションが高まり過ぎてやばい！総武線と京葉線の千葉エリアで目玉となるタワーマンションの供給がしばらくなかったですからね～。

上記2物件はあーだこーだ言う必要もなくおすすめ、と言いますかあきらかに人気となりますから検討エリアに入る方にはぜひモデルルームを訪問していただきたい新築マンションとなります。

千葉工業大学から津田沼ザ・タワーの建設地を撮影

とはいえ100％のマンションはありません。デメリット含めつつ共有していきます。

まずは一部住戸のみとしますが価格と間取りを共有いたします。比較しやすいように同一階にて記載いたします。

［北向き］

44A　1LDK　44.97㎡
12階　2918万円　坪単価214万円

43B　1LDK　43.63㎡
20階　3088万円　坪単価233万円
30階　3208万円　坪単価243万円

72C　2LDK　72.77㎡
44階　6628万円　坪単価301万円

［北・西角］

76C　3LDK　76.11㎡
20階　5948万円　坪単価258万円
30階　6188万円　坪単価268万円

99A　4LDK　99.30㎡
44階　9848万円　坪単価327万円

［西向き］

60A　2LDK　60.91㎡
12階　4758万円　坪単価258万円
30階　5028万円　坪単価272万円

75D　3LDK　75.91㎡
12階　5698万円　坪単価248万円
20階　5778万円　坪単価251万円
30階　5998万円　坪単価261万円

96B　3LDK　96.13㎡
44階　9358万円　坪単価321万円

［南・西角］

86C　3LDK　86.35㎡
12階　7368万円　坪単価282万円
30階　8068万円　坪単価308万円

106A　4LDK　106.45㎡
44階　12988万円　坪単価403万円

［南向き］

73E　3LDK　73.88㎡
12階　5948万円　坪単価266万円
20階　6028万円　坪単価269万円
30階　6248万円　坪単価279万円

89A　3LDK　89.98㎡
44階　9328万円　坪単価342万円

［南・東角］

83A　3LDK　83.48㎡
20階　7268万円　坪単価287万円

92A　4LDK　92.15㎡

画像出典：津田沼ザ・タワー公式HP

30階　8558万円　坪単価307万円

111A　4LDK　111.07㎡
44階　14258万円　坪単価424万円

［東向き］

56A　2LDK　56.88㎡
12階　4238万円　坪単価246万円
20階　4318万円　坪単価250万円
30階　4578万円　坪単価266万円

73C　3LDK　73.59㎡
12階　5148万円　坪単価231万円

73D　3LDK　73.86㎡
12階　5248万円　坪単価234万円
20階　5328万円　坪単価238万円
30階　5608万円　坪単価251万円

85A　3LDK　85.94㎡
44階　8208万円　坪単価315万円

各方面の眺望を確認しましょう！

※特定住戸からの眺望シミュレーションではありません
※方角の参考です

北方向　階数によってはモリシアがもろ被りします

東方向　千葉工大の建物が若干被りますが細長いためもろ被り感はありません

南方向　いいですねぇ～。朝から夕方まではオーシャンビュー、夜は海浜幕張の夜景・・・素敵です

西方向　奏の杜の大規模マンション群が視界に入ってきます

※画像出典：グーグルアース

東向き住戸は27階と28階で100万円以上の価格差を付けています。これは千葉工大の建物を眺望シミュレーションで見たときに抜け感が変わってくるからだそうです。

4階から11階までは次期以降の販売となります。

総戸数759の内販売戸数は340、これは近郊・郊外エリアとしてはかなりのスピード感となります。

言わずもがなで買いなマンションですが買いだ！買いだ！と言ってばかりでも仕方ないのでデメリットを。

駐車場がほぼほぼ抽選になります。契約したはいいけども敷地内に駐車場が確保できないことは覚悟する必要があります。駐車場の設置率は約40％、タワーパーキング式で月額16000円から23000円です。

また駐輪場も少ないです。設置率は120％のみ。いくら駅前＆シングル向け住戸があるとはいえ鬼の設定です。もちろん共用廊下に自転車を置くなんてことは許されませんから2台持ちの方は敷地外、例えば隣にできる月極駐輪場などを契約するしかありません。駐輪場を借りない方もいますから場合によっては1世帯2台も契約できますがそれを期待していざ落選となると困ったことになりますから最初から1台しか契約できないと思って購入すべきです。駐輪場は月額200円から600円、レンタサイクルを7台導入します。

マンション自体でのデメリットとしては上記2点がとくに気になった部分となります。

さて、恒例の？！比較といきましょうかっ！

クロスタワー＆レジデンスと比較検討される方に参考になればと前回同様に比べていきたいと思います。

［価格］

同じ向き、同じ階数にて見ていきましょう。

・津田沼ザ・タワー　東向き　73.86㎡　12階　5248万円　坪単価234万円
・クロスタワー　東向き　71.92㎡　12階　4280万円　坪単価196万円

・津田沼ザ・タワー　南向き　73.88㎡　12階　5948万円　坪単価266万円
・クロスタワー　南向き　75.40㎡　12階　4550万円　坪単価199万円

・津田沼ザ・タワー　西向き　75.91㎡　12階　5698万円　坪単価248万円
・クロスタワー　西向き　75.50㎡　12階　4690万円　坪単価205万円

ざっくりですが同じ向き、同じ階数で比較すると1000万円前後の価格差となります。ローンに換算すると月額約3万円の差です。

［維持費］

・津田沼ザ・タワー　管理費㎡あたり約272円　修繕積立金㎡あたり110円
・クロスタワー　管理費㎡あたり約259円　修繕積立金㎡あたり115円

24時間有人管理、コンシェルジュサービス、各階ごみ置き場からの回収などなど得られるサービスはほぼ一緒です。管理費は微々たる差ですね。そもそも管理費が高いっ！！とあーだこーだ言う方にはタワーマンションは向いていないでしょう。

・津田沼ザ・タワー　駐車場　タワーパーキング　月額16000円～月額23000円　設置率約40％
・クロスタワー　駐車場　自走式　月額12000円～21000円　設置率約73％

どちらも駐車場は抽選となりそうですから「車が絶対に必要で敷地内に確保したい！！」という方には厳しい状況です。（どちらも駐車場の権利が付いた住戸もあります）

ここ最近は駐車場設置率をぎりぎりにする新築マンションが増えてきましたね。管理運営上としては駐車場が埋まっていることがベストなわけですし、どちらも車なしでも十分生活のできるエリアですが仕事で車が必要な人もいます。

実際に私への購入相談でも津田沼ザ・タワーとクロスタワー＆レジデンスを検討しているが駐車場が確保できないのが心配という声が多く寄せられています。

それについては「駐車場を確保することが絶対条件ならどちらも購入は諦めたほうが良いでしょう。もしくは駐車場を確保できる優先権付き住戸を購入すべきです。」と回答するほかありません。住まい探しにおいて優先順位は人それぞれです。駐車場の確保が最優先なら戸建にするか駐車場設置率の高い新築マンション、もしくは駐車場に空きがある中古マンションを買うべきです。とはいえ駐車場が余り過ぎているマンションはおすすめしにくくなります。(余り過ぎていることを考慮した運営になっていれば問題ありませんが)

・津田沼ザ・タワー　駐輪場　2段ラック式メイン　月額200円～600円　設置率約120％
・クロスタワー　駐輪場　2段ラック式メイン　月額100円～400円　設置率約200％

どちらもカーシェア、レンタサイクル導入予定

［住むレーション］

・津田沼ザ・タワー　自宅エントランス発8:00　津田沼駅発8:04　東京駅着8:36
・クロスタワー　自宅エントランス発8:01　海浜幕張駅発8:16　東京駅着8:55

通勤先にもよりますが駅にも近くて総武快速線を利用できる津田沼駅のほうが圧倒的に便利です。月額約3万の差をここでどう感じるかが判断のポイントとなるでしょう。

［教育機関］

・津田沼ザ・タワー　向山小学校約860m　第一中学校約640m
・クロスタワー　打瀬小学校約610m　打瀬中学校約1610m

［リセールバリュー］

※あくまで今の周辺相場、市況での予想です
※わかりやすく架空のお部屋でシミュレーション

・津田沼ザ・タワー　6000万円（新築時）　→　5040万円(築15年時)　築15年時の価格維持率約84％
・クロスタワー　5000万円(新築時)　→　3900万円(築15年時)　築15年時の価格維持率約78％

近郊郊外の新築マンションとしてはどちらも高水準ですがもちろん津田沼ザ・タワーが有利となります。

基本的にはマンションの資産価値は立地、希少性が大部分を占めます。津田沼ザ・タワーに関してはアイリンクタウンいちかわザ・タワーズウエストプレミアレジデンス、プラウドタワー船橋、プラウドタワー稲毛、千葉セントラルタワーのように希少性もありますから価格維持率の高いマンションと評価します。

津田沼ザ・タワーに関しては投資目線で見ても狙い目の住戸があり、そちらを選べば10年後に新築時と変わらない価格で売却というのもけして夢ではありません。1LDKもいいですが3LDKでも例えば東向きの73Cタイプ、3LDK、73.59㎡、12階、5148万円、坪単価231万円のお部屋なんてお手頃感あっていいと思いますよ。12階だと低層用エレベーターも中層用エレベーターも使えますから日常の生活も便利です。

［専有部天井高］

・津田沼ザ・タワー　基本天井高2500mm(最上階は2700mm)
・クロスタワー　基本天井高2600mm

［構造］

・津田沼ザ・タワー　免震　二重床・二重天井　床スラブ厚300mm以上（ボイドスラブ）施工：フジタ
・クロスタワー　免震　二重床・二重天井　床スラブ厚270mm以上(サイレントボイドスラブ)　施工：熊谷組

［共用施設］

クロスタワーはラウンジ、ゲストルーム、スカイラウンジ、キッズルームのみですが津田沼ザ・タワーはそれらに加えてスタディルーム、シアタールーム、ライブラリー、屋上デッキを設けるなど共用施設が充実しています。幕張ベイパークはマンション内で物事を完結させずに外に出ててもらうことを狙ってか共用施設はかなりさっぱりしたものとなっています。

津田沼ザ・タワーのほうが管理費が若干高いですが十分元が取れる共用施設の充実度と言えるでしょう。（ゲストルームなど一部有料です）

［エレベーター］

・津田沼ザ・タワー

低層階（4階～12階)　2基　分速105m　1基あたり84.5戸
中層階(12階～29階)　3基　分速210m　1基あたり113戸
高層階(29階～44階)　3基　分速210m　1基あたり96戸

・クロスタワー

低層階(2階～18階)　3基　分速90m　1基あたり73.6戸
高層階（19階～37階)　3基　分速180m　1基あたり75.6戸

パッと見はクロスタワーのほうが待ち時間が少なさそうですが津田沼ザ・タワーにはシングル向けの住戸もあるわけで1基あたりの戸数ではなく住民数で計算すればどちらもほぼ同じになるのではないでしょうか。

また津田沼ザ・タワーには各階ごみ回収用のエレベーターがあるのに対してクロスタワーはありません。そのためごみ回収中は1台を管理用として運用します。

［設備仕様］

大きな差はないもののクロスタワーで採用されているエントランスから住戸内まで鍵を鞄などから出さずに解錠できるハンズフリーシステムを津田沼ザ・タワーでは採用していない点は気になりました。

・津田沼ザ・タワー　玄関前カメラ付きインターホンなし　ハンズフリーキー非対応
・クロスタワー　玄関前カメラ付きインターホンあり　ハンズフリーキー対応

・津田沼ザ・タワー　共用廊下　外廊下　アルミ縦格子(最上階のみガラスパネル)
・クロスタワー　共用廊下　外廊下　ガラスパネル