今回ご紹介するのはイニシア松戸です!

[物件概要]

第一期一次販売戸数17戸

売主:コスモスイニシア
施工:川口土木建築工業
価格:3198万円~4998万円
専有面積:68.39㎡~84.55㎡
総戸数:73戸
規模:9階建て

交通:
常磐線・新京成線「松戸」駅西口徒歩14分(駅ビルの改札口まで徒歩13分、利用時間10:00~21:00)
総武線「市川」駅北口よりバス39分「松戸営業所」バス停下車徒歩10分

所在地:千葉県松戸市樋野口719番地の1
竣工予定:2019年2月下旬

駐車場:敷地内26台(平置10台、機械式16台)、身障者用1台含む 月額6000円~12000円
バイク置場:10台 月額1000円
サイクルスペース:73区画 月額600円

地図はこちらです↓

画像出典:イニシア松戸公式HP

駅距離はありますが江戸川沿いのためリバーサイドとなります。

駅距離があるマンションの場合は駅から離れたことにより得られるものがあるかがポイントとなりますからその点では駅遠としては納得のいく材料(リバーサイド)と言えるのではないでしょうか。

西向きのリバーコートは確定眺望となりますし、南向きのサウスコートも現状では南側が戸建など背の低い建物が多いですからほとんどのお部屋が日当たり抜群となります。リバーサイドであることに加えて北側に太郎公園という大きめの公園があるためリバーサイドだけでなくパークサイドとなります。

駅距離があるとなれば駅から離れたことにより得られるものと駅から現地までの道のり(駅近立地より歩く距離が多いため)もポイントとなるのですが駅からイニシア松戸までの道のりはそこまで魅力的なものとは言えません。

ほぼ一直線なのはいいのですが道のりの半分くらいはガードレールのない狭い歩道となるため歩きやすい道のりとは言えません。しかも物件の近くに大きめのスーパーマーケットがないのです。駅から離れても物件近くに大きめのスーパーマーケットがあれば便利なのですが。(駅近くにダイエー、駅と物件の間にあるウエルシアは通り道です)

とはいえ物件周辺は住宅エリアとなりますから松戸駅周辺の商業エリアの利便性を得つつ住まいは住宅エリアにという方にはハマる立地なのかと思います。大きめの病院も近くにありますしお子様がいる家庭には安心材料となることでしょう。

土手から建設地を望む

価格と間取りの一部を共有いたします!(第一期二次の価格も含みます)

[リバーコート]

Hタイプ 3LDK 70.61㎡ 管理費13100円 修繕積立金7900円
3階 3998万円 坪単価187万円

B1タイプ 3LDK 70.87㎡ 管理費13200円 修繕積立金7900円
2階 3498万円 坪単価163万円

B2タイプ 3LDK 70.87㎡ 管理費13200円 修繕積立金7900円
3階 3698万円 坪単価172万円

B3タイプ 3LDK 70.87㎡ 管理費13200円 修繕積立金7900円
1階 3598万円 坪単価167万円(B3gタイプ)
4階 3848万円 坪単価179万円
5階 3898万円 坪単価181万円
6階 3948万円 坪単価184万円

Cタイプ 2LDK+S 70.24㎡ 管理費13100円 修繕積立金7900円
4階 3828万円 坪単価180万円
6階 3928万円 坪単価184万円

[サウスコート]

Dタイプ 3LDK 76.46㎡ 管理費14200円 修繕積立金8600円

画像出典:イニシア松戸公式HP

1階 3998万円 坪単価172万円(Dgタイプ)
2階 4198万円 坪単価181万円
4階 4498万円 坪単価194万円
5階 4548万円 坪単価196万円
6階 4648万円 坪単価200万円
7階 4698万円 坪単価203万円
8階 4748万円 坪単価205万円

B4タイプ 2LDK+S 70.87㎡ 管理費13200円 修繕積立金7900円

画像出典:イニシア松戸公式HP

2階 3198万円 坪単価149万円
3階 3598万円 坪単価167万円
4階 3898万円 坪単価181万円
5階 3948万円 坪単価184万円
6階 3998万円 坪単価186万円
7階 4048万円 坪単価188万円

Gタイプ 3LDK 75.38㎡ 管理費14000円 修繕積立金8400円
3階 4298万円 坪単価188万円
4階 4398万円 坪単価192万円
5階 4498万円 坪単価197万円

ほとんどのお部屋が70㎡以上となっていますから専有面積を削るマンションが多い中で頑張っていますね。共用廊下側のお部屋もアウトフレームとしていますし、ファミリークローゼットを設けるなどイニシアらしさも随所に感じられますからお部屋内の満足度としては高いものとなるのではないでしょうか。

ただしバルコニー隣戸境が背の低い隔て板となっているのが残念でした。イニシア松戸は眺望面もウリにしており室内からの眺望はもちろんバルコニーに出て背伸びしたり軽いストレッチをしたりとバルコニーでの癒しも期待ができるポジションなわけですからバルコニーのプライバシー性はほかのマンションよりも気を使ってほしかったところです。

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。

住まう方に配慮されているなぁ~と感じたのは自転車置き場をラック式など止めにくいものでなくサイクルスペースとなっていることです。お世辞にも駅から現地までは歩きやすいとは言えないもののほぼ一直線のため自転車に乗ってしまえばサクッと駅まで出れてしまいます。サイクルスペースのため3人家族で3台自転車を保有することが可能(一般的なマンションは1世帯2台までしか保有できない)ですからこれはファミリー層にとってはかなりのプラス材料と言えるでしょう。

駐車場の設置率は約35%、平置10台、機械式16台となります。駅距離を考えると少ない感じはしますね。外環道の千葉区間が開通したことでカーアクセスが便利になったエリアなわけですから余計にそう感じてしまいます。

周辺相場を確認しましょう!

・ルネリバージュ松戸 1998年築 松戸駅徒歩15分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約90万円

・パークホームズ松戸つつみ公園 2003年築 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約115万円

上記相場からイニシア松戸の将来価値を予想すると

B4タイプ 2LDK+S 70.87㎡ 4階 3898万円(新築時) → 2700万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[常磐快速線]

松戸 8:00発
北千住 8:09着
南千住 8:11着
三河島 8:14着
日暮里 8:17着
上野 8:21着
東京 8:28着
新橋 8:31着
品川 8:37着

[常磐緩行線]

松戸 8:01発
北千住 8:16着
西日暮里 8:23着
大手町 8:34着
二重橋前 8:36着
日比谷 8:38着
霞ヶ関 8:40着

[新京成線]

松戸 8:07発
八柱 8:13着
新鎌ヶ谷 8:25着
北習志野 8:40着
新津田沼 8:47着

市川方面に抜けるバス停も徒歩10分ほどのところにありますが基本的には松戸駅まで徒歩か自転車となります。

【総評】

繰り返しにはなりますが駅から離れたことにより得られるものがありますからこれといって特徴のない松戸駅徒歩10分~徒歩15分のマンションとは大きな違いがあります。駅距離があるマンションを選ぶ際には駅から離れたことにより得られるものがあるのかないのかで大きく評価が変わりますからリバーサイドというのは大きなプラス材料と言えます。

ただ隔て板であったり駐車場の台数(外環道千葉区間開業で車所有者によりおすすめしやすくなったエリアのため)などもう少し頑張ってほしかったところも多々見られました。

某マンションブロガーさんが購入したコスモスイニシアのマンションにおいて隔て板でちょいとミスをして全戸取り換えとなった苦い過去があるわけで「日本一隔て板に気をつかうデベロッパー」を目指してほしいものです。

常に評価の高いマンションを供給し続けるイニシアブランドだからこそ厳しい見方になっているのかもしれませんが。それでも室内の雰囲気であったりインテリアを楽しめる取り組みだったりと新築だからこそ(中古でもフルリノベなら楽しめますが)の楽しみを購入者に体感してもらう努力があるのは魅力ですね。

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