今回ご紹介するのはミハマシティ検見川浜です!

[物件概要]A街区

売主:野村不動産 コスモスイニシア 長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:2700万円台~5600万円台
専有面積:50.89㎡~92.45㎡
総戸数:397戸 (内事業協力者住居125戸含む)
規模:14階建て
交通:JR京葉線 「検見川浜」駅徒歩9分
所在地:千葉県千葉市美浜区真砂二丁目
竣工予定:2020年11月下旬

駐車場:281台 設置率約70%
駐輪場:842台
バイク置場:22台

地図はこちらです↓

画像出典:ミハマシティ公式HP

まず最初に。

売主にコスモスイニシアが入っているためコスモスイニシアらしいシャレオツ感満載の室内かと思っていたのですが・・・

「コスモスイニシアどこいったー!!」

というくらいコスモスイニシア感は0です(笑)

シェア率はコスモスイニシアも40%近く入っているのですが残念。完全に野村不動産と長谷工コーポレーションのマンションとなります。設備仕様などに関しては後ほど。

ミハマシティ検見川浜は1973年に開催された若潮国体のいわゆる選手村跡地の建て替え事業となります。千葉県内の分譲マンション建て替え事業としては過去最大級となります。

もともとは若潮ハイツという物件名で500戸の規模感でしたがそれが約1000戸のマンションへ生まれ変わるわけです。

Ⅰ街区、Ⅱ街区にわけて工事が進みますが先行的に建設、販売などが進められるのは南側のⅠ街区となります。Ⅰ街区とⅡ街区は別マンション扱いとなる予定ですから共用施設の相互利用などはできないようです。

検見川浜駅からはイオンスタイルなどの駅前商業施設を経由できますし、歩道もしっかりと整備されているため徒歩9分にしては恵まれていますね。ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズは徒歩7分ですが通り道が少し暗い感じだったのに対してミハマシティ検見川浜は夜でも細い道を通るわけではありませんからそこまで気にならないかと思います。

周辺には商業施設、区役所、郵便局、公園、小学校などが揃いますから日常生活に困ることはないでしょう。すべてが徒歩圏内となっており駅周辺は歩車分離もなされていますからこの辺りは千葉海浜「ニュータウン」というだけありますね。古めの団地も多いエリアですからそれらがどうなっていくかで街の雰囲気も変わっていくことでしょう。すべてがミハマシティ検見川浜みたく新しいものになるのならいいのですが。

もともと京葉線の利便性が特別高いというわけではないなかで海浜幕張駅より東側となればより鉄道利便性は劣ってしまいますから(海浜幕張までは運転本数が多い)共働き世代が多い中、かつ車離れの中でトレンドとは合っていないマンションとなりますが価格面にはしっかりと反映させてきています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[A棟 南西向き]

A-Aタイプ 3LDK 79.39㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

3階 4300万円台 坪単価179万円
6階 4400万円台 坪単価183万円
9階 4400万円台 坪単価183万円

A-Hタイプ 3LDK 79.60㎡
12階 4500万円台 坪単価186万円

A-Cタイプ 3LDK 75.81㎡
3階 3700万円台 坪単価161万円
6階 3800万円台 坪単価165万円
9階 3800万円台 坪単価165万円
12階 3800万円台 坪単価165万円

A-Dタイプ 3LDK 71.68㎡
3階 3500万円台 坪単価161万円
6階 3500万円台 坪単価161万円
9階 3600万円台 坪単価166万円
12階 3600万円台 坪単価166万円

A-Fタイプ 3LDK 71.47㎡
3階 3700万円台 坪単価171万円
6階 3700万円台 坪単価171万円
9階 3800万円台 坪単価175万円
12階 3800万円台 坪単価175万円

[B棟 南東向き]

B-Aタイプ 4LDK 88.05㎡
3階 4700万円台 坪単価176万円
6階 4800万円台 坪単価180万円
9階 4800万円台 坪単価180万円
12階 4800万円台 坪単価180万円

B-Cタイプ 3LDK 71.31㎡
3階 3400万円台 坪単価157万円
6階 3400万円台 坪単価157万円
9階 3400万円台 坪単価157万円
12階 3500万円台 坪単価162万円

B-Dタイプ 3LDK 75.32㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

3階 3700万円台 坪単価162万円
6階 3700万円台 坪単価162万円
9階 3700万円台 坪単価162万円

B-Eタイプ 4LDK 86.16㎡
3階 4600万円台 坪単価176万円
6階 4700万円台 坪単価180万円
9階 4700万円台 坪単価180万円

B-Gタイプ 3LDK 81.54㎡
12階 4400万円台 坪単価178万円

[C棟 南西向き]

C-Aタイプ 4LDK 85.11㎡
3階 4600万円台 坪単価178万円
6階 4800万円台 坪単価186万円
9階 4900万円台 坪単価190万円

C-Bタイプ 3LDK 76.03㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

3階 3700万円台 坪単価160万円
6階 3800万円台 坪単価165万円
9階 3900万円台 坪単価169万円

C-Dタイプ 3LDK 71.49㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

3階 3200万円台 坪単価148万円
6階 3500万円台 坪単価161万円
9階 3500万円台 坪単価161万円
12階 3600万円台 坪単価166万円

C-Fタイプ 3LDK 74.56㎡
6階 3500万円台 坪単価155万円
9階 3700万円台 坪単価164万円
12階 3700万円台 坪単価164万円

C-Gタイプ 3LDK 65.83㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

6階 3100万円台 坪単価155万円
9階 3200万円台 坪単価160万円

C-Hタイプ 4LDK 89.49㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

3階 4500万円台 坪単価166万円
6階 4600万円台 坪単価169万円
9階 4700万円台 坪単価173万円

C-Irタイプ 4LDK 92.45㎡

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

11階 5600万円台 坪単価200万円

C-Jタイプ 3LDK 81.40㎡
12階 4800万円台 坪単価194万円

C-Krタイプ 4LDK 91.29㎡
13階 5600万円台 坪単価202万円

D棟とE棟は次期以降の販売ですが地権者住戸が主となります。そのため50㎡くらいの3DKもあり価格は2700万円ほどを予定しています。

画像出典:ミハマシティ検見川浜公式HP

維持費は未定でしたが戸数や平置き・自走式駐車場からして高額にはならないことでしょう。

間取りはごくごく普通な感じですね。コスモスイニシアの意見が入っていないのは残念でした。ただし全体的に収納力が高くなっていますからそこは大きく評価できます。

ディスポーザーは完備していますが食洗機はオプションです。ただしオプションとしての食洗機は7階以上しか付けられませんから食洗機マストの方は強制的に7階以上を選択することになります。引き戸は下レールですし共用廊下側の窓は格子で端っこに不透明カバーもなし。キッチンや引き戸のソフトクローズもありません。構造は直床です。だいぶ削ってきています。単価からすれば仕方ないのですが幕張ベイパークと比べると大きな差があります。

天井高は2500mmを基本として階数によっては2600mmのお部屋もありますからゆとりがあります。

100万円単位の予定価格ではありますが平均坪単価としては180万円以内くらいには落ち着きそうですね。ザ・レジデンス検見川ガーデンズと同じくらいです。

建物下にエントランスを設けず、共用部とともに別棟としている点は素晴らしいですね。キッズルーム、ファミリーラウンジ、グランドラウンジ、カルチャールーム、シアタールーム、ランドリールーム、スタディコーナー、ゲストルームなどなど共用施設が充実しており、さらにはテラスガーデンとして中庭もありますからさすがは大規模マンションです。賃料並みの支払いでこれだけの共用施設が使えるわけですからかなりのプラス材料と言えます。

エントランスと共用部を別棟としていることで建物同士がしっかりと離れていますから北側の棟から南側の棟が気になりにくくなっています。若干斜めに配当しているため余計に。いわゆる団地配置ではありません。

アウトドア用品専門メーカーモンベルのテントや寝袋、アウトドアチェアなどのシェアサービスも導入されます。

周辺相場を確認しましょう!

・セザール検見川浜 2000年築 真砂4 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約135万円

・パークシティ検見川浜 2000年築 磯辺5 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約160万円

・プラウド検見川浜 2004年築 真砂3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約115万円

・検見川浜レジデンス 2011年築 真砂4 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・クレヴィア検見川浜 2013年築 真砂4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円

・プラウド検見川浜ディアージュ 2014年築 真砂3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・ウエリス検見川浜レジデンス 2016年築 真砂5 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約150万円

・サンクレイドル検見川浜 2016年築 磯辺5 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・ザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ 2016年築 磯辺5 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約160万円

上記相場からミハマシティ検見川浜の将来価値を予想すると

A-Dタイプ 3LDK 71.68㎡ 6階 3500万円台(新築時) → 2930万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

マンションギャラリー外観

建設地周辺動画

【住むレーション】

[京葉線]

検見川浜 8:13着
海浜幕張 8:16着
新習志野 8:19着
南船橋 8:22着
二俣新町 8:26着
市川塩浜 8:30着
新浦安 8:35着
舞浜 8:39着
葛西臨海公園 8:42着
新木場 8:45着
潮見 8:48着
越中島 8:51着
八丁堀 8:53着
東京 8:55着

[京葉線→千葉都市モノレール]

検見川浜 8:03発
稲毛海岸 8:05着
千葉みなと 8:09着 8:19発
市役所前 8:21着
千葉 8:23着

鉄道利便性となればどうしても総武快速線と比べられてしまう京葉線。客観的に見ても総武快速線のほうが便利です。ただ、高速道路の関係や道の広さなどから車移動は圧倒的に京葉線が有利(千葉エリアで比較)ですからそれも考慮してか今の時代としては珍しく設置率約70%で平置きもしくは自走式の駐車場としています。道路事情に恵まれているため羽田空港・成田空港へのリムジンバスや東京駅からの深夜高速バスも運行されています。

しかし、駐車場にエレベーターがない。。。(これは鬼)

まぁ自走式駐車場といっても背は低いですし、立派な車寄せがありますからそこで同乗者に降りてもらい荷物ごとお部屋にということもできるのですけどね。大人1人×バブー1人とかだとめんどいかと。自走式駐車場のマンションを検討される際は駐車場専用のエレベーターがあるかないかは要チェックです。立体駐車場×近郊・郊外の大規模マンションとしてはシントシティ、幕張ベイパークなどがありますがどちらも当然のごとくエレベーター付きですからね。自走式駐車場ならエレベーターはマストにするべきとは思ってしまいます。

駐車場出入り口にはシャッターゲートがあります。ただ、駐車場から建物内まで屋根のないところを通らなければならないのは残念。

大規模な板状ですから仕方のないところではありますが駐車場と離れたお部屋も多くなります。(南側の棟)

駐車出入り口とは別に立派な車寄せを設けています。これは単価以上の出来栄えとなりそうです。

また、駐輪場も設置率約210%と高くなっています。

ごみ置き場は二ヵ所設けています。これは愛がありますね。400戸ほどでも一ヵ所としてしまうマンションもあるので。

【総評】

予算が届くのであれば幕張ベイパークのほうがおすすめしやすいですね。

検見川浜は海浜幕張と違い住む街という売り方をしてはいますが幕張ベイパークも駅から離れますから住環境としては負けていません。ただでさえ近郊・郊外はリセールバリューに期待がしにくいですからせめて最寄り駅に駅力を求めてほしいとはいつも語っているところです。

とはいえ幕張ベイパークのスカイグランドタワーと比べても坪単価40万円ほどの価格差は付けています。

ミハマシティ検見川浜は大手売主の大規模マンションなわけで最寄り駅に駅力がなく、かつ非大手の小規模・中規模の新築マンションよりかはおすすめしやすいです。

都内のタワマンなどを検討していて千葉に流れてくる方からすると検討するのは難しいかなぁ~と。そういう方は設備仕様の高い幕張ベイパークが合っています。都内でも東西線や新宿線沿いなどで一般的な板状マンションを見学している方からすれば違和感ないと思いますので比較検討されることをおすすめいたします。

3600万円ほどで購入すれば支払いに無理がないという方も多いはずです。けして3600万円が予算だから・・・という方向けだけではなく、予算は5000万円なんだけどもゆとりある生活がしたいという方にも検討してほしいですね。なにも住宅ローンのためばかりに働く必要もないわけですから。5000万円台で探されていた方が3600万円ほどのお部屋を選べば浮いたお金で車を所有することもできます。

室内の設備仕様に関しては残念(コスモスイニシアの意見が入っていると思っていただけに)でしたが共用部などを含めて全体的に見れば単価以上であるとは思いました。

検見川オンリーの方でなければ幕張ベイパークの高仕様と比べてみてとくに違和感を感じないならミハマシティ、高いお金を出してでも設備仕様や駅力にこだわりたいと感じたなら幕張ベイパークという選択がおすすめです。

安かろう悪かろうの新築マンションでないことはたしかです。TMD(坪単価満足度)には期待ができます。3600万円ほどという価格を考えたら立派な外観、ランドスケープです。

ただ、[100%リビングな住まい。]というキャッチコピーでありながらもリビングでの快適な時間を増やす食洗機が標準ではないとは残念。しかも6階までは売主オプションで付けることができないという。。。

[Ⅱ街区の建築概要]

住戸数:B-Ⅰ:158戸 B-Ⅱ:178戸 B-Ⅲ:276戸 計612戸

敷地面積:23.309.18㎡
建築面積:9.166.66㎡
延べ面積:60.716.93㎡

階数:B-Ⅰ:13階建て B-Ⅱ:13階建て B-Ⅲ:14階建て

着手予定:2021年9月1日
完了予定:2023年8月31日

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