今回ご紹介するのはブリリア八潮です!

[物件概要]

売主:東京建物
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:3600万円台~5700万円台(予定最多価格帯4300万円台)
専有面積:63.88㎡~81.19㎡
総戸数:84戸
規模:8階建て
交通:つくばエクスプレス「八潮」駅徒歩5分
所在地:埼玉県八潮市大瀬一丁目
竣工:2020年2月下旬

駐車場:平置き(身障者用・来客用・来客用兼荷捌き用各1台、専用平置駐車場2台含む):37台
サイクルポート:84区画
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア八潮公式HP

つくばエクスプレス初のブリリアブランドとなります。

まずは外観。1階部分の造り込みは素晴らしいです。ザ・ライオンズ三郷中央のようにレンガ調で濃い目の色とし重圧感を出しています。

しかしながら2階以上は賃貸マンションと変わらないようなデザインとなっており隔て板もトールタイプではありません。ザ・ライオンズ三郷中央は2階以上もレンガ調となっていますからその差は大きく感じてしまいます。

次に立地条件。八潮駅自体は都心に近いわりに住宅価格が抑えられており、駅近くでも現実的な価格で購入できるため穴場感はあるのですがすでに良質な中古マンションが駅周辺にあるわけで、けして安くない価格設定となれば「どうしても新築!」という方向けかなぁ〜とは。ブリリア八潮が駅徒歩5分だけども住宅街となれば駅前物件との差別化になるのですがバルコニー面は交通量の多い道路もしくは高速道路のパーキングですから静かな環境ではありません。

ただし魅力もあります。目の前が交通量の多い道路もしくは高速道路のパーキングとなれば半永久採光となります。また、駅から徒歩5分の内3分ほどは商業施設のフレスポを通り抜け(営業時間9:00~24:00)できますから駅を出てからフレスポで買い物をして帰宅というまったく無駄のないルーティンが実現できます。

次に共用部など。こちらは素晴らしいですね。外観とともに1階部分はしっかりと造り込んでいます。エントランスはラウンジなどを含めて3戸分を使っていますから総戸数84戸にしては広いほうでしょう。

全戸分のサイクルポート(しっかりと柵あり)を完備、駐車場も平面です。サイクルポートは一部を除いて建物下にあるため雨に濡れる心配もありません。サイクルポートとエレベーターホールは建物1階部分で繋がっていますから雨に濡れることなく行き来できます。

駐車場の設置率は約44%ですからエリア的には若干の抽選にはなりそうですが周辺相場と同じくらいの利用料にする予定とのことですから管理費には期待できるのではないでしょうか。(管理費などの維持費は調整中でした)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Aタイプ 3LDK 70.68㎡
2階 4100万円台 坪単価191万円
5階 4300万円台 坪単価201万円

B´タイプ 3LDK 68.40㎡
2階 3800万円台 坪単価183万円
5階 4000万円台 坪単価193万円

Cタイプ 3LDK 63.88㎡

画像出典:ブリリア八潮公式HP

2階 3600万円台 坪単価186万円
5階 3800万円台 坪単価196万円

Crタイプ 3LDK 63.88㎡
7階 4100万円台 坪単価212万円

[南東向き]

Dタイプ 3LDK 71.92㎡

画像出典:ブリリア八潮公式HP

3階 4600万円台 坪単価211万円

Eタイプ 3LDK 69.18㎡
3階 4200万円台 坪単価200万円
6階 4500万円台 坪単価215万円

Fタイプ 3LDK 68.74㎡
3階 4200万円台 坪単価202万円
6階 4400万円台 坪単価221万円

G´タイプ 3LDK 66.25㎡
3階 4000万円台 坪単価199万円
6階 4300万円台 坪単価214万円

Hタイプ 3LDK 69.10㎡

画像出典:ブリリア八潮公式HP

3階 4300万円台 坪単価205万円
6階 4500万円台 坪単価215万円

H´タイプ 3LDK 69.1㎡
3階 4300万円台 坪単価205万円

E´タイプ 3LDK 69.18㎡
3階 4300万円台 坪単価205万円

E´rタイプ 3LDK 69.18㎡
5階 4700万円台 坪単価224万円

Iタイプ 3LDK 71.92㎡
3階 4600万円台 坪単価211万円

30代前後の若いファミリー層で周辺の賃貸マンションに数年間住まわれている方からすると目の痛い価格帯でしょう。(過去の相場をなんとなくでも知ってしまっている可能性が高いため)ただし都内検討者からすれば現実的な価格に見えることでしょう。

西向き住戸は高速道路のパーキング方面を望みますが思いのほか静かです。南東向きは交通量の多い道路でバスやトラックも通りますから賑やかです。

個人的にはAタイプの5階及びDタイプの5階以上が狙い目と感じました。表面上の価格で5000万円を超えたくないのか角住戸や高層階に単価を盛りきれていない印象です。第1期で購入されるなら「条件が良いのに単価が盛られていないお部屋」を狙うといいでしょう。Aタイプの5階は角の窓面が少ないものの一応は角住戸です。また、トラックなどが停車するパーキングエリアを望む形になりますがまっすぐな視線では高速道路よりちょい上くらいの目線になるのかぁ~と思いますので抜け感はあるでしょう。南東向きの中ではDタイプがおすすめです。Dタイプであれば道路向かいの建物と被らないため少しばかり視界が抜けます。

Aタイプ、Dタイプともにリビングにコミュニケーションスペースがあります。カウンター(壁にコンセント付き)、可動棚完備ですから勉強部屋、趣味部屋、収納などなど様々な用途で使うことができます。

ただし、全体的に眺望が抜けるお部屋は少ない立地条件となります。

設備仕様に関してはディスポーザーなし、食洗機オプション、可動式ルーバー面格子なしと時代を感じますがキッチン・洗面台扉はソフトクローズですし、リビング天井高は2500mmと全部が全部コストカットしたものではありません。

とくに評価すべきは玄関ドアです。あまり見かけることのないハンズフリーシステムがオプション(10万円前後)で導入できます。こちらは車の鍵と同じくポケットなどに鍵を入れたままボタン一つで解錠できるシステムです。エントランスもハンズフリーですから鍵を一切取り出すことなく出かけることができるわけです。これはとても便利ですね。構造は二重天井・直床です。

周辺相場を確認しましょう!

マインループ 2006年築 大瀬1 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約160万円

・スィートコート八潮Ⅲコーナーテラス 2008年築 大瀬1 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約135万円

・コンフィール八潮 2012年築 大瀬1 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約130万円

・ザ・パークハウスオイコス八潮 2018年築 大瀬4 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・シティテラス八潮 2018年築 大瀬4 新築時の坪単価約185万円 新築販売中

上記相場からブリリア八潮の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 69.18㎡ 4階 4300万円台(新築時) → 3300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[つくばエクスプレス]

八潮 8:04発
北千住 8:12着
南千住 8:15着
浅草 8:18着
新御徒町 8:21着
秋葉原 8:24着

八潮 8:12発
三郷中央 8:14着
南流山 8:17着
流山おおたかの森 8:22着
柏の葉キャンパス 8:25着
守谷 8:31着
みらい平 8:36着
みどりの 8:39着
万博記念公園 8:42着
研究学園 8:45着
つくば 8:48着

区間快速、通勤快速停車駅のため運行本数は豊富です。

つくばエクスプレスはロングレールを採用しているためガタンゴトンという揺れもほとんどない(新幹線と同じような乗り心地)ですし、直通運転なし&ホームドアあり&自動運転(運転士は乗務しています)ですからダイヤ乱れも少ないですね。

余談ですが鉄道の自動運転化はどんどん進んでいきそうですね。つくばエクスプレスや大江戸線などは開通当初から自動運転ですが首都圏の手動運転路線がすべて自動化になる日もそう遠くないかと。

自動運転とまではいかなくとも最後のブレーキ操作を機械が手伝う路線も出てきており、運転士の個性が見れなくなってきているのは鉄道好きとしては悲しいです。とはいえ自動運転のほうがむしろ安全かと思いますのでけして反対しているわけではありません(笑)

八潮駅前から羽田・成田空港へのリムジンバスが運行されています。

シティテラス八潮と違い小学校が徒歩15分とちょいと遠いのを気にされる方は多そうです。

【総評】

周辺相場はしっかりとお伝えしたところですがご理解いただきたいのは周辺相場からすると割高感があるということです。周辺相場としては築10年ほどで坪単価約130万円、ブリリア八潮は坪単価約210万円。つまりは10年で坪単価80万円値下がってもなんら違和感ないということになります。坪単価80万円となれば70㎡なら約1600万円近くになります。大手ブランドという強みや商業施設に近いということを最大限考慮したとしても1000万円くらいはあれよあれよと下がっていく可能性がある相場なわけです。

市は変わりますが三郷中央駅前の免震マンション「ザ・ライオンズ三郷中央」でさえ坪単価170万円ほどで購入できますからね。。。

ただし新築マンションというカテゴリで見ると坪単価210万円としては駅近、商業施設近接、日当たり抜群、大手ブランドなどなど良い条件が揃っています。

そこまでして新築でなければいけないのか?「新築でなきゃダメなんです!」という声も多いのが事実。上記を理解したうえで購入されるのであれば駅にも商業施設にも近く、ブリリアに住んでいるという優越感も得られますから満足度は高いことでしょう。価値観は人それぞれです。

「新築にはこだわらない!!」という方にはマインループ、三郷中央センターマークス、一番のおすすめザ・ライオンズ三郷中央を検討されることをおすすめいたします。

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