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今回ご紹介するのはオハナ北上尾です！
［物件概要］
売主：野村不動産
施工：長谷工コーポレーション
価格：3739万円～4849万円
専有面積：72.00㎡～87.06㎡
総戸数：61戸
規模：6階建て
交通：JR高崎線「北上尾」駅徒歩2分
所在地：埼玉県上尾市原新町
竣工予定：2019年12月下旬
管理費：月額12800円～15500円
修繕積立金：月額14430円～17440円
駐車場：31台 平置式8台（月額：11250円）、身障者優先駐車場1台（月額：13000円）、専用駐車場4台（月額：11000円）、機械式駐車場：18台（地上1段、地下2段、月額：8000円～10250円）
駐輪場：122台 月額：250円～600円、専用サイクルポート（屋根なし）5台、来客用駐輪場3台
バイク置場：4台 月額:3000円
地図はこちらです↓
画像出典：オハナ北上尾公式HP
駅徒歩2分と駅近のオハナブランドとなります。
オハナブランドはそこそこ駅から離れたポジションとなることが多いのですが珍しいですね。供給中のオハナとしてはオハナ萩山が徒歩4分と駅近で、過去作ではオハナ玉川上水ガーデニアが桜街道駅徒歩3分(モノレールですが)で一番駅に近いオハナだったと記憶しています。私がくまなくウォッチしている関東圏ではオハナ初の駅徒歩2分圏内となるはずです。
北上尾駅から信号なしの徒歩2分、交通量の多い道路を通る必要もないですから恵まれた道のりです。駅徒歩2分でありながらも線路から3ブロック目の区画ですから電車の音もそれほど気にならないでしょう。
北上尾駅周辺での分譲マンション供給自体がそこまで多くなく、10年位前にちょこちょこと供給されたのが最後です。
線路沿いなどの非住居系エリアに建設されることが多かった中で今回は住居系エリアということも大きな魅力となります。住居系エリアで高さ制限もあるのですが6階建てとしているため単純計算ではありますが階高は3m確保(無理やり7階建てにすることも多い)されています。プラウドブランドでさえも階高2.85mとか平気である中で素晴らしいですね。直床ではありますがコンクリートスラブ厚(非ボイドスラブ)は200mm～260mm、基本天井高は2500mmとゆとりがあります。
三面接道に加えてもう一面が公園ですからマンション立地としては恵まれています。斜めった土地のため全戸線路方向の南西向きとなりますが南西ならではの日当たりを半永久的に確保できるというのはいいですね。眺望が抜けるお部屋というのは少ないですがどのお部屋でも日当たりは良好です。南東の一部だけが用地取得できなかったのか凹んでしまっていますが背中側ですから大きなマイナス点にはなりません。ただ、そこを取得できていればもう少し平置き駐車場が増やせたので惜しいっちゃ惜しいです。
駅徒歩2分圏内のオハナは初のはずと先に述べましたがオハナ史上(私がくまなくチェックしている関東圏)一番戸数が少ないはずです。そもそもオハナで100戸以下というだけでも珍しく、供給中だとオハナ萩山、過去作だとオハナ平塚袖ヶ浜くらいではないでしょうか。そのためオハナにしてはエントランスホールが狭めですがオハナらしく植栽計画はできる限り頑張っています。エントランスホール付近だけでなく1階住戸の目の前も植栽豊かにしています。
自転車置き場へのセキュリティドアがなかったり自転車置き場・駐車場と建物の間が自動ドアでなく手動の扉であったりとコストカットも見られました。
駐車場は平置きと機械式の混合で設置率は約50％です。シニア層が戸建てから車を手放し駅前マンションという住み替えも多いとは思いますがちょいと少ない気がしますね。
北上尾駅は1988年開業と高崎線の駅としては若い存在です。JR化初の請願駅で昭和最後の新駅となります。東口側のロータリーが2012年に完成したことで東口駅前のごちゃごちゃ感はなくなりました。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 4LDK 87.06㎡
画像出典：オハナ北上尾公式HP
3階 4849万円 坪単価184万円
Bタイプ 3LDK 73.19㎡
4階 4049万円 坪単価182万円
Brタイプ 3LDK 74.48㎡
画像出典：オハナ北上尾公式HP
C2gタイプ 3LDK 72.00㎡
1階 3739万円 坪単価171万円
C3タイプ 3LDK 72.00㎡
5階 4099万円 坪単価188万円
C5タイプ 3LDK 72.00㎡
2階 3689万円 坪単価169万円
3階 3879万円 坪単価178万円
4階 3989万円 坪単価183万円
5階 4089万円 坪単価187万円
6階 4189万円 坪単価192万円
平均坪単価は約180万円です。
ブランズシティ蓮田よりもちょいと高めの価格設定(販売はオハナのほうが先)となります。表面上の価格で見ればレーベン上尾GRAN MAJESTAと大きな差はないのですが上尾駅徒歩7分と駅距離の差を考慮すれば違和感ないでしょう。
間取りは一般的な田の字メインです。
1階住戸はバルコニー窓外側にも鍵を設けているため室内に誰も残さずして出入りができます。
ディスポーザー、食洗機はないですしキッチン・洗面収納にソフトクローズ機能もないなど設備仕様には力を入れていません。ただ、浴室はダウンライトになっていますしリネン庫やクローゼット内部も面材合わせしているなど何から何までコストカットしているわけでもなく、駅徒歩2分ということを考慮すれば単価なりと言えるでしょう。
周辺相場を確認しましょう！
・エイジオレガロ 2005年築 上尾市春日1 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約110万円
・グランシエロ北上尾ステーションアイ 2008年築 上尾市中妻1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約120万円
・ラ・グランシエロ 2009年築 桶川市神明2 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約100万円
・ブリリアンコート北上尾 2009年築 桶川市朝日2 新築時の坪単価約145万円 直近売り出し事例なし
上記相場からオハナ北上尾の将来価値を予想すると
C5タイプ 3LDK 72.00㎡ 3階 3879万円(新築時) → 3000万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から北上尾駅まで)
【住むレーション】
［上野東京ライン］
北上尾 8:07発
上尾 8:09着
宮原 8:14着
大宮 8:19着
さいたま新都心 8:26着
浦和 8:30着
赤羽 8:40着
尾久 8:45着
上野 8:53着
東京 9:01着
新橋 9:05着
品川 9:10着
［湘南新宿ライン］
北上尾 8:13発
上尾 8:15着
宮原 8:20着
大宮 8:25着
浦和 8:34着
赤羽 8:44着
池袋 8:55着
新宿 9:02着
渋谷 9:08着
恵比寿 9:11着
大崎 9:15着
上尾駅と違い快速が止まりませんが快速は1時間に1本ですから運行本数に大きな差はありません。もちろん1時間に1本とはいえ快速停車のほうが便はいいですが。
宮原なら高崎線が止まっても川越線やニューシャトルで迂回できますが北上尾だと基本的には運転再開を待つしかありません。
物件近くにP・A・P・Aという商業施設がありスーパーマーケットも入っていますから日常の買い物も容易です。2020年秋に開業予定のイオンモール上尾へも車や自転車でサクッと行ける距離となります。
子育て世代の懸念材料としては小学校まで約2キロあることでしょうか。学区が上尾駅近くの中央小学校ですから中山道を渡る必要はないもののなかなかな距離となります。
唯一の共用施設としてキッズルームを設けていますからファミリー層もターゲットにはしているのでしょうけどもブランズシティ蓮田と同じくシニア層の住み替えも多いようですから子育て世代ばかりが購入しているというわけではないようです。
北上尾駅
P・A・P・A！！ pic.twitter.com/5CgfXWFCZn
— マンションマニア (@mansionmania) 2019年7月12日
【総評】
北上尾最寄りとしては恵まれた立地条件かつ希少な大手売主物件となりますから販売に苦戦するようなことはなく近郊・郊外の新築マンションとしてはスムーズに売れていくことでしょう。
大宮以南で探している方で上尾に地縁がないとなれば検討には入りにくいでしょうから地元外需要はかなり少ないと思われますが総戸数も少ないですから地元需要だけで完売にもっていけるのではないでしょうか。
住宅の広さを求めて郊外のバス便マンションへ・・・という時代ではないですから大宮以北で駅遠の新築マンションというのは今の建築費では事業として成り立たないのは明らかですが地元民やシニア層にウケる駅前であれば需要はあるでしょうからオハナも今までのコンセプトを捨てて(オハナらしさは残ってはいますが)郊外の駅近で展開していくことが増えるのでしょうか。
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