今回ご紹介するのはプラウド中野島です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:68.51㎡~87.23㎡
総戸数:62戸
規模:7階建て
交通:JR南武線「中野島」駅徒歩4分
所在地:神奈川県川崎市多摩区布田
竣工予定:2020年1月中旬

駐車場:30台 月額13500円・15000円
駐輪場:125台 月額400円・550円
バイク・ミニバイク置場:4台 月額3000円

大型ストレージ:3区画 月額3000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド中野島公式HP

最寄り駅は南武線の中野島駅、川崎市多摩区初のプラウドとなります。

南武線あるあるで踏切はありますが中野島駅前には大きめの通りがないため南武線の駅としては静かなほうです。駅前には1988年前後に完成した新多摩川ハイムという総戸数737戸の大規模マンションがあることが影響してかその後ろ側にスーパーマーケットのサミットがあります。そしてその少し後ろにできるのがプラウド中野島です。

駅からはフラットな道のりで信号もなし(踏切はあり)。途中にスーパーマーケットがありますから駅から徒歩4分の間で日常の買い物も済んでしまいます。北側はすぐに多摩川となりますから散歩、ランニング、サイクリングなども容易にできます。しかも、建設地の目の前が公園となりますから半永久的に眺望・採光も守られるということで中野島エリアの中では良い条件が揃っています。

登戸駅までは南武線で約3分、登戸駅から小田急線の快速急行に乗車すれば平日の朝ラッシュ時でもトータル(中野島駅までの徒歩4分や待ち時間含めて)30分ほどで新宿まで着いてしまいます。南武線自体は都心へ直通していませんが乗り換えられる路線が多いですからワンクッションさえ気にしなければ使い勝手が良いですね。

川崎繋ぐよ南武線~♪(川崎!登戸!溝の口)

旦那さんが都心勤務、奥さんが川崎勤務など勤務先が分かれている方にも魅力的です。

もともとはサントリーの社宅があった土地に建設されます。

それでも家を買いましたで新婚夫婦(奥さんは元同僚で専業主婦)が中野島駅最寄りに社宅がある設定でしたね~。

神戸支社から神奈川支社に異動した新婚夫婦がバブル期に家を買う(主に神奈川県内で探していました)ことの苦労を描いたドラマでした。

設定では旦那さん27歳、奥さん26歳でしたから時代を感じますね。今としてはこの年齢での結婚かつ専業主婦というのはそこそこ珍しい(平均的ではない)ですからね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:プラウド中野島公式HP

[南向き]

Aタイプ 3LDK 73.16㎡ 管理費(月額)14900円 修繕積立金(月額)10100円

画像出典:プラウド中野島公式HP

1階 5290万円台 坪単価239万円(Agタイプ)
2階 5390万円台 坪単価243万円
4階 5870万円台 坪単価265万円

Bタイプ 3LDK 68.51㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)9450円

画像出典:プラウド中野島公式HP

1階 4750万円台 坪単価229万円(Bgタイプ)
2階 4830万円台 坪単価233万円
4階 5190万円台 坪単価250万円

Cタイプ 3LDK 72.41㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)9990円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 5140万円台 坪単価234万円
4階 5390万円台 坪単価246万円
6階 5550万円台 坪単価253万円

Dタイプ 3LDK 72.66㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)10030円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 5290万円台 坪単価240万円
4階 5520万円台 坪単価251万円
6階 5670万円台 坪単価258万円
7階 5770万円台 坪単価262万円

Eタイプ 3LDK 72.66㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)10030円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 5260万円台 坪単価239万円
4階 5490万円台 坪単価249万円
6階 5650万円台 坪単価257万円
7階 5750万円台 坪単価261万円

Fタイプ 3LDK 71.10㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)9810円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 4990万円台 坪単価232万円
4階 5290万円台 坪単価246万円
6階 5450万円台 坪単価253万円
7階 5530万円台 坪単価257万円

Gタイプ 3LDK 71.10㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)9810円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 4980万円台 坪単価231万円
4階 5290万円台 坪単価246万円
6階 5450万円台 坪単価253万円
7階 5530万円台 坪単価257万円

Hタイプ 3LDK 75.28㎡ 管理費(月額)15400円 修繕積立金(月額)10390円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 5610万円台 坪単価246万円
4階 5890万円台 坪単価258万円
6階 6190万円台 坪単価271万円
7階 6390万円台 坪単価280万円

[東向き]

Iタイプ 3LDK 68.51㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)9450円

画像出典:プラウド中野島公式HP

1階 4490万円台 坪単価216万円(Itタイプ)
2階 4690万円台 坪単価226万円
4階 4990万円台 坪単価240万円

Jタイプ 3LDK 72.36㎡ 管理費(月額)14800円 修繕積立金(月額)9990円

画像出典:プラウド中野島公式HP

2階 5450万円台 坪単価249万円
4階 5690万円台 坪単価259万円

時代を感じる単価ではありますね。供給が久しぶりなエリアですから周辺の方からしたら驚くことでしょう。

ただ、マンション価格が高騰しているのは中野島に限ったことではないですから今の市況からすれば駅近×プラウド×南向き(一部東向き)でこの単価なら手が出しやすいことはたしかです。

間取りに関しては一般的な田の字メインであるもののスタイルフィットベースという収納兼スタディスペースをリビングに設けています。デスクと棚が標準で付いており(買い足しもできます)引き戸となっていますから家族全員の基地として利用することができます。コンセントはデスク側と収納側に付いています。引き戸だと見せる収納にもできるのでいいですよね~。モデルルームで実物を見ましたが自宅にも欲しい~!とテンション高まってしまいました。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、洗面三面鏡框付き、浴室ダウンライト、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど単価なりのものとなっています。基本天井高は2450mmとあまり高くありませんがリビング横の洋室を繋ぐ引き戸がハイタイプかつ収納型ですから開放すれば広々とした空間を感じやすいでしょう。構造は直床・二重天井です。高さ20m規制のエリアですから本来なら6階建てが望ましいのですが7階建てですから階高は低くなります。

高さ19.99mですから単純計算で階高は2850mmとなってしまいます。一般的に階高は3mあることが多いですね。

室内扉のレバーは多摩川をイメージしやすい波打ったものとするなど細かい工夫も見られました。

1階住戸はバルコニーからの出入りもできるようバルコニー窓は外から開け閉めできる鍵が付いており、接道部分に出入口扉を設けています。1階のみ管理規約でバルコニーに自転車を置けるようにする予定とのことですから小さいお子様がいる方や自転車を大切に乗る方にも合っているでしょう。敷地北側の駐輪場も二段式ではなくスライド式もしくは一段ラック式としています。同じく北側の駐車場はすべて平置きとしており設置率は約48%と平置きにしては高めです。駐車場出入口はチェーンゲートを完備、チェーンゲートの外側部分にはカーシェア(外部の方も利用可能ですが住民のほうが先に予約できる)が1台設けられます。

外観だけ見ると小さい土地に見えてしまうのですが北側を平置き駐車場&駐輪場&バイク置き場としてゆとりをもたせていますから多摩川側から見るとけっこうな土地の広さであることがわかります。

エントランスホールが小さめ(一層かつ一列分のみ・・・)なのは残念ですが屋上に多摩川を望めるテラスを設けています。多摩川ビューは東・北角住戸のみですが多摩川を敷地内から楽しみたいときは屋上テラスを利用することができます。

玄関前にアルコーブを設けているため共用廊下にゆとりがありますし、エレベーターも住戸食い込み型でないなど全体的に見てしっかりと造りこんでいます。ただエントランスホールはもう一部屋分(横か上)頑張ってほしかったなぁ~。エントランスが通り沿いなので二層吹き抜けにしていたらもっとかっこよかったのに~。もちろん一部屋少なくなれば価格も維持費も上がることはたしかですが中野島としては高額マンションなわけで。

周辺相場を確認しましょう!

・多摩川中野島パークホームズ 1996年築 布田 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・多摩川中野島ヒルズ 2002年築 布田 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・コスモ多摩川中野島ウィングフォルム 2006年築 中野島2 新築時の坪単価約155万円 直近売り出し事例なし

・コスモ多摩川中野島コートフォルム 2006年築 中野島2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

・タマレジデンス中野島リバーコート 2009年築 布田 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約140万円

上記相場からプラウド中野島の将来価値を予想すると

Gタイプ 3LDK 71.10㎡ 4階 5290万円台(新築時) → 3900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費も予定ではありますが総戸数62戸&今の時代の割には管理費も頑張っています。平置き駐車場が多く、月額13500円~15000円取ることも影響しているでしょう。修繕積立金の上り幅を少なくするアトラクティブ30採用物件ですから当初の修繕積立金が70㎡で月額1万円近くとそこそこ取る代わりに上り幅は少なくなっています。どうせならオハナみたくフラットにしちゃえばいいのになぁ~とは思いますが。

建設地 土手から撮影

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(中野島駅から建設地)

【住むレーション】

[南武線]

中野島 8:02発
登戸 8:06着
宿河原 8:08着
久地 8:10着
津田山 8:12着
武蔵溝ノ口 8:14着
武蔵新城 8:17着
武蔵中原 8:20着
武蔵小杉 8:23着
向河原 8:25着
平間 8:27着
鹿島田 8:29着
矢向 8:32着
尻手 8:34着
川崎 8:36着

中野島 8:04発
稲田堤 8:07着
矢野口 8:09着
稲城長沼 8:12着
南多摩 8:14着
府中本町 8:17着
分倍河原 8:19着
西府 8:21着
谷保 8:24着
矢川 8:26着
西国立 8:28着
立川 8:31着

[登戸から小田急小田原線]

登戸 8:12発
下北沢 8:21着
代々木上原 8:24着
新宿 8:30着

登戸 8:18発
新百合ヶ丘 8:23着
町田 8:32着
相模大野 8:35着
海老名 8:44着

登戸から快速急行に乗車すれば新宿駅まで3駅となります。小田急線は複々線化でより便利になりましたし登戸は神奈川県内の駅としては都心までの距離が短いですから都心への通勤でもストレスは感じにくいでしょう。中野島エリアにお住まいの方は登戸まで自転車で出ちゃう方も多いようです。

中野島駅のメイン改札口はプラウド中野島とは逆側のため毎回踏切を渡らなくてはなりません(連絡通路は改札内)。プラウド側にも2019年6月7日に臨時改札口ができたものの利用時間は平日7時~8時半及び16時~19時と限定的かつ若干東に寄っているため結局踏切を渡るのと大差ないため使い勝手はあまりよろしくありません。そもそもこの臨時改札口は川崎市とカリタス学園が負担(設計、施工費は川崎市、維持費はカリタス学園)したものですからカリタス学園の生徒が利用する時間にオープンしているわけです。

JR東日本は将来的に自由通路の設置と橋上駅舎化を目指していますが用地取得などの問題もありしばらく時間がかかりそうです。

それなりに距離はありますが調布・川崎・東京ICに挟まれているため車移動もそこそこはしやすいです(便利とまでは言えないでしょうけども)。

通学校は下布田小学校徒歩7分、中野島中学校徒歩10分です。

【総評】

地元の方からしたら信じられない価格であることはたしかですが今の時代としては違和感ない(割安という意味ではない)でしょう。

東京寄りの神奈川県内で駅近×大手売主となればけっこうな単価になっているのですよね~。

新丸子駅徒歩7分のジオ新丸子は坪単価約310万円、武蔵小杉駅徒歩2分のコスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスは坪単価約365万円、武蔵新城駅徒歩8分のプラウド武蔵新城スクエアは坪単価約265万円、高津駅徒歩8分のホワイトマークス溝の口は坪単価約265万円、溝の口駅徒歩7分のプレミスト溝の口は坪単価約335万円などなど新築マンションというカテゴリだけで見ると中野島駅徒歩4分のプラウド中野島が坪単価約250万円というのは違和感ないことはたしかです。(すごい時代だな、笑)

中野島駅時代のマイナー感は否めませんが、とはいえ中野島駅徒歩4分で通り道にスーパーマーケット、北側に多摩川、南側に公園、収納力豊富な間取り、プラウドブランドなどなどトータルで見るとけして条件は悪くないのですよね。中のことはわかりませんがマイナーがゆえに人(来場者)を呼ぶのは大変だけども歩留まり(来場からの購入)は高いと予想します。

その根拠としては収納などの魅力はもちろんなのですが他におすすめできる新築マンションが同価格帯ではほとんどないのです。

新築!駅近!南向き!大手売主!都心に近い東京の西側・神奈川県の東京都寄り!70㎡で5300万円前後!

上記条件を言われてしまうと他がない・・・。

大師線にいけば坪単価約210万円くらいになるのですが多摩区とは雰囲気が変わってきますからあまり競合しないでしょうか。

鹿島田駅徒歩9分のヴィークコート新川崎は坪単価約240万円ですから比較対象にはなりそうですが駅徒歩4分と9分の差は大きいし。

まったくもって野村の肩を持つ気はないですが客観的に見て新築というカテゴリの中だとほんと悪くないんですよね。。。

もちろん中古にシフトすれば数多くの選択肢はありますがそこは野村も百も承知なわけで中古では叶えられない(スペース的にフルリノベとかでないと後付けできない)ような魅力ある収納をもってきているし。。。

いや、これ本当に他に選択肢少ないので見学した方の歩留まり高いんじゃないかなぁ~。

書いていて自分で笑っちゃう(失礼な意味ではなくおすすめ物件として紹介するつもりなく見学したので)のですがこれはおすすめになりそうやん、、(笑)

※リセールバリューが高いという意味でのおすすめではなくトータルバランスでのおすすめです。リセールバリューならプラウドシティ日吉(とくにレジデンスⅠ)やコスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスなどのほうがおすすめですが価格が違います。

営業さんも言っていましたが「どうぞ他の新築マンションを見学してください」という売り方になるでしょう。他を見れば見るほどプラウド中野島の魅力がわかるという。トータルバランスの優れたマンションですね。

中野島駅の自由通路設置と橋上駅舎化が実現すればプラウド中野島側に住まう方の利便性は大きく向上します。

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