今回ご紹介するのはパークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:三井住友建設
価格:未定
専有面積:63.92㎡~82.41㎡
総戸数:77戸
規模:7階建て
交通:小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩9分 小田急小田原線「百合ヶ丘」駅徒歩5分
所在地:神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目
竣工予定:2020年6月竣工済

駐車場:機械式32台 平面1台
駐輪場:116台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜公式HP

新百合山手地区の三井分譲マンションとしては7物件目、新百合ヶ丘×三井というだけで地元民からの支持も厚いことでしょう。

2012年築のパークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイスよりも戸数が少ない77戸ということで大規模マンションの多い新百合ヶ丘駅エリアの中では落ち着いた規模感となります。

代表するマンションとしてはガーデンアリーナ新百合ヶ丘とプライムアリーナ新百合ヶ丘でしょう。(反対口だと新百合ヶ丘レガートプレイスというマンションが目立っています)

個人的にはガーデンアリーナ新百合ヶ丘の地下駐車場が鳥肌レベルで好きです。機械式が主ではあるのですが駐車場階にもしっかりとしたエレベーターホールが設けられていますし、作業中雨に濡れることもありません。(プライムアリーナも駐車場棟があり屋内となっています。)

条件良い土地からマンションが建設されていきましたからプライムアリーナ&ガーデンアリーナと今作を比べた時の客観的意見としては「そりゃプライムアリーナとガーデンアリーナのほうが立地条件良いでしょう」とはなってしまうのですが(地元の方ほどそう感じるはずです)、築10年の差が小さいと言えばそれは嘘になりますから同エリアで新築を待っていた方にはよだれものであることもたしかでしょう。

駅からの道のりは万福寺大橋から線路沿いに降りて津久井道へ、そのまま直進してガーデンアリーナを超えてすぐとなります。イトマンスイミングスクールの裏手となりますがイトマンの敷地も三井が所有しており2027年まで現在の賃貸借契約が続きます。その後は7階建てクラスのマンションになる可能性があるということで被りがでる列からは価格を抑えています。イトマンの土地がマンションになるのであればそちらのほうが眺望・採光面に期待できるわけですがさすがに今から待つには遠すぎるでしょう。

イトマンが2007年頃まで営業していた場所にはパークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイスが建設されました。となると今回の土地は約20年契約なのですね。約10年後にはまたまたイトマン跡地に三井のマンションが建つ可能性があるということです。イトマンの次の移転先は何処?!

百合ヶ丘駅へは徒歩5分と近いですが歩道が狭くなります。

外観デザインに関してはガラス手摺とコンクリートを使い分け、マリオンの幅も太くとるなどシンプルながらも素敵なものとなっています。これまで素敵なマンションを供給してきたエリアかつ、10年後には新築マンションと並ぶことになるわけで、後ろのマンション(今作)が素敵でなければ販売しにくいですからね。「三井は新百合ヶ丘で素敵なマンションつくってきてます」はしっかりと守られています。

欲を言えばマスターアリーナみたく足元がおしゃれだとよかったのですが今の建築費でそんなことやりだすとモロに価格に響きますからね。最大のライバルは新百合ヶ丘の三井既存マンションと言えるくらい良質なマンションを供給してきたのですよね。個人的にも新百合ヶ丘×三井は好きなんですよね~。

エントランスアプローチはこじんまりとしているものの将来イトマンのところに三井のマンションが建設されるのであればそちらのアプローチとやや一体的となり恩恵を受けることができるかもしれないですね。

エントランスホールは一層のみですが広々としており、スタディルームが3カ所あります。ダブルオートロックとなっているのもいいですね。

エレベーターホールは食い込み型ではなくしっかりと独立しています。

北側の緑地(6号緑地)の所有権も背負うことになり、その固定資産税(住まいと税率は異なります)、維持費は住民負担となります。これがあるおかげで共用廊下を歩いているときと玄関を開けたときに目の前に緑がくるのが心地よいというプラス面もあります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

78A2タイプ 3LDK 78.93㎡

画像出典:パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜公式HP

3階 7260万円 坪単価304万円
4階 7460万円 坪単価312万円
5階 7590万円 坪単価317万円

82Drタイプ 4LDK 82.41㎡

画像出典:パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜公式HP

7階 8560万円 坪単価343万円

70Hタイプ 3LDK 70.87㎡
3階 6190万円 坪単価288万円
4階 6340万円 坪単価295万円
5階 6490万円 坪単価302万円
6階 6530万円 坪単価304万円
7階 6650万円 坪単価310万円

70Dタイプ 3LDK 70.37㎡
3階 5590万円 坪単価262万円
4階 5780万円 坪単価271万円
5階 5970万円 坪単価280万円
6階 6180万円 坪単価290万円
7階 6400万円 坪単価300万円

63Aタイプ 2LDK 63.92㎡
1階 4730万円 坪単価244万円
2階 4780万円 坪単価247万円
3階 4980万円 坪単価257万円
4階 5150万円 坪単価266万円
5階 5390万円 坪単価278万円
6階 5540万円 坪単価286万円
7階 5680万円 坪単価293万円

70Aタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜公式HP

1階 5350万円 坪単価251万円(70Agタイプ)
3階 5580万円 坪単価262万円 
4階 5730万円 坪単価269万円
5階 5930万円 坪単価278万円
6階 6090万円 坪単価286万円
7階 6290万円 坪単価295万円

70Kタイプ 3LDK 70.37㎡

画像出典:パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜公式HP

1階 5470万円 坪単価257万円(70Kgタイプ)
2階 5470万円 坪単価257万円
3階 5690万円 坪単価267万円
4階 5780万円 坪単価271万円
5階 5930万円 坪単価278万円

平均坪単価は約270万円です。

竣工済みのため住戸ごとの価格設定差が大きいものとなっていますね。(青田売りと違い眺望や採光をその目で確認して価格付けできるため)

また、将来的にマンションが被らないエントランス側とマンションが被るかもしれない4列目からも価格差を付けています。隣り合っている70Hと70Dを比べるとわかりやすいです。

玄関前にゆとりがありますね~!

ファミリーポーチは共用部ではありますがベビーカーなどを置いてよい規約にする予定とのことです。一般のマンションであればベビーカーなど私物を共用廊下に置くのはNGですから便利という意味では魅力的な一方で生活感出てしまうのはデメリットとなるでしょう。玄関前にトランクルームも完備されています。

ガーデンアリーナ及びプライムアリーナと比べてしまうと専有面積は物足りないですが今の時代にしては70㎡超えも多いですね。

設備仕様としてはディスポーザーなし、浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなしなどコストコントロールも多く見受けらるもののスライドウォールドアが垂れ壁なしなのはいいですね。

構造面では三井住友建設のスキット3を採用。高さ20m規制で7階建てですから階高が2810mmと厳しい(一般的には3000mm)のですが下がり天井がなく、2200mmのハイサッシとできていますから開放感があります。基本天井高は2450mm、直床・二重天井です。

先に「最大のライバルは新百合ヶ丘の三井既存マンション」とお伝えしたところは立地と規模だけではありません。

設備仕様を比べてみると

[ディスポーザー]

ガーデンアリーナ新百合ヶ丘 〇
プライムアリーナ新百合ヶ丘 〇
マスターアリーナ新百合ヶ丘 〇
パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜 ×

[食器棚]

ガーデンアリーナ新百合ヶ丘 〇
プライムアリーナ新百合ヶ丘 〇
マスターアリーナ新百合ヶ丘 〇
パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜 ×

[スロップシンク]

ガーデンアリーナ新百合ヶ丘 〇
プライムアリーナ新百合ヶ丘 〇
マスターアリーナ新百合ヶ丘 〇
パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜 ×

[玄関前カメラ付きインターホン]

ガーデンアリーナ新百合ヶ丘 〇
プライムアリーナ新百合ヶ丘 〇
マスターアリーナ新百合ヶ丘 〇
パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜 ×

[二重床]

ガーデンアリーナ新百合ヶ丘 〇
プライムアリーナ新百合ヶ丘 〇
マスターアリーナ新百合ヶ丘 〇
パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜 ×

建築費高騰の影響で全体的に見てみると過去マンに比べて退化していることは事実です。

周辺相場を確認しましょう!

・新百合ヶ丘パークハウス4番街 2001年築 万福寺1 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約265万円

・ガーデンアリーナ新百合ヶ丘 2007年築 万福寺3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約240万円

・ノブレス新百合ヶ丘ガーデンコート 2008年築 万福寺4 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約210万円

・プライムアリーナ新百合ヶ丘 2009年築 万福寺4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約270万円

・マスターアリーナ新百合ヶ丘 2010年築 万福寺6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約260万円

・パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス(定借) 2013年築 万福寺1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約235万円

上記相場からパークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜の将来価値を予想すると

70Hタイプ 3LDK 70.87㎡ 4階 6340万円(新築時) → 5380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約243円、戸数的に致し方ないですがコストパフォーマンスは悪いですね。

ガーデンアリーナは多彩な共用施設&24時間有人管理で管理費㎡単価月額約152円ですから毎月のランニングとしては大きな差でしょう。(プライムアリーナは管理費㎡単価月額約288円)

駐車場は身障者用を除くと機械式で設置率約43%、住戸棟1階・2階部分にあります。月額2万円前後を予定しています。

【住むレーション】

[小田原線]

新百合ヶ丘 8:02発
登戸 8:11着
下北沢 8:21着
代々木上原 8:24着
新宿 8:30着

新百合ヶ丘 8:04発
町田 8:11着
相模大野 8:14着
海老名 8:24着

[多摩線]

新百合ヶ丘 8:01発
五月台 8:03着
栗平 8:05着
黒川 8:07着
はるひ野 8:09着
小田急永山 8:11着
小田急多摩センター 8:14着
唐木田 8:16着

[有料特急]

新宿 19:15発
新百合ヶ丘 19:41着

[小田原線→千代田線]

新百合ヶ丘 8:00発
百合ヶ丘 8:02着
読売ランド前 8:04着
生田 8:06着
向ヶ丘遊園 8:09着
登戸 8:11着
成城学園前 8:17着
経堂 8:21着
下北沢 8:25着
代々木上原 8:29着
代々木公園 8:32着
明治神宮前 8:34着
表参道 8:36着
乃木坂 8:39着
赤坂 8:41着
国会議事堂前 8:43着
霞ヶ関 8:45着
日比谷 8:47着
二重橋前 8:49着
大手町 8:51着

[空港リムジンバス]

新百合ヶ丘駅 4:35発 
羽田空港(第1) 5:35着
羽田空港(第2) 5:40着
羽田空港(第3) 5:50着

新百合ヶ丘駅 6:10発
たまプラーザ駅 6:40発
センター南駅(便によっては経由)
成田空港(第3) 8:32着
成田空港(第2) 8:35着
成田空港(第1) 8:40着

新百合ヶ丘駅は有料特急の一部列車を除けばすべて停車します。快速急行や通勤急行が利用できますから朝ラッシュ時間帯でも新宿まで30分かかりません。

日常の買い物に関しては駅前にイオンやイトーヨーカドーがありますから便利ですね。徒歩9分の割に物件近くにスーパーマーケットがないのは残念ですが駅前で買い物することを主とできる方なら問題ないでしょう。

通学校は百合丘小学校で徒歩4分、麻生中学校で徒歩23分です。

ルート及び駅位置についてまで公表されたブルーラインの延伸計画も期待が大きいでしょう。令和12年の開業を目標としているとのことです。

【総評】

新百合ヶ丘で検討される一次取得層には合うことでしょう。周辺既存マンションからの買い替えというよりかは一次取得層向け新築マンションです。

「ガーデンアリーナやプライムアリーナより立地や規模感が劣るのはたしかですが新築なのに周辺中古とさほど変わらない単価です。」というのは大きな強みとなるでしょう。

今の時代の新築マンションとしてはコストカットが激しいというわけではないですし、緑地の所有や将来のまえたて不安があるとはいえ新築にこだわるなら今回買わないとまた数年は待つことになるわけですからここで買っておくべきでしょう。

ただ、いつか中古となった際にはディスポーザーがなく、駐車場に空きがない可能性が高いとなれば中古なりの価格にこなれてはしまいそうです。

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