今回ご紹介するのはプレミスト東京王子です！
［物件概要］2019年6月下旬時点の先着順販売概要
売主：大和ハウス工業 コスモスイニシア
施工：長谷工コーポレーション
価格：3620万円～5190万円
専有面積：68.58㎡～88.42㎡
総戸数：222戸
規模：15階建て
交通：
JR京浜東北線「王子」・東京メトロ南北線「王子」駅バス約8分「豊島5丁目団地」バス停徒歩3分
JR京浜東北線・東京メトロ南北線「王子」駅徒歩22分
所在地：東京都北区豊島4丁目
竣工予定：2020年2月中旬
駐車場：97台 16000円～25000円（機械式：96台、身障者用平置：1台）
駐輪場：465台 100円～1500円(2段ラック式450台、ロッカー式15台、サイクルポート38区画76台)
バイク置き場：12台 1500円～2000円（バイク置場5台、ミニバイク置場7台）
管理費：月額12600円～16300円
修繕積立金：月額8200円～10500円
地図はこちらです↓
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
東京王子と言えばザ・ガーデンズ東京王子の記憶が新しく、マンションギャラリーもザ・ガーデンズ東京王子の居抜きですから名前的に似た立地かと思いかねないですがザ・ガーデンズ東京王子は東十条駅徒歩5分、プレミスト東京王子は王子駅徒歩22分と不動産立地としては天と地の差ではあるのですが「バス便なんて絶対買ってはダメ！」と思うなかれとバス便の中ではおすすめしやすい新築マンションとなります。
もちろんバス便よりも駅近のほうが資産性、利便性が高いことはたしかですし、アドバイスする側としても駅近物件のほうがおすすめしやすいことはたしかです。しかしながら王子や東十条で駅近築浅マンションを購入しようとなれば5000万円、お部屋によっては6000万円という水準になってしまいます。誰しもが届く価格帯ではなく、頑張って4000万円程度という検討者層も世の中多いことはたしかです。だからと言ってただ駅から遠くて新しいだけが価値の割高駅遠新築マンションを購入しては詰む可能性もあります。詰むとは売るに売れない状況になってしまうことです。プレミスト東京王子はどうかというとバス便の中では恵まれた条件が揃っていますから資産性でも大きな心配はありません。(駅近より優れているという意味ではありません)
バス便マンションというのは価格は安くて当たり前です。プレミスト東京王子の平均坪単価は約195万円と今の市況としては目に優しいことはたしかですがそんなの当たり前なのです。バス便で安くなかったら誰も買わないでしょう。
重要なのは価格面の魅力だけでなく駅から離れた分だけの魅力があるかどうかです。
プレミスト東京王子はスーパー堤防＆テラスが整備される隅田川沿いとなります。全戸が隅田川を向いていますから半永久的に採光・眺望が守られるのです。川向かいは首都高ですが距離はありますからそこまで音は気にならないでしょう。これは王子駅や東十条駅近くでは得難い条件ですから駅から離れただけの価値の一つとなります。
また、商業施設との一体開発となりスーパーマーケットやホームセンター隣接となります。商業施設というのは半永久的にあるものでないことはたしかですがエリア的に人口が多いですからすぐになくなるようなものではないと思いますし、新しくて綺麗なスーパーマーケットが冷蔵庫代わりに使えるというのはとても魅力的です。スーパーマーケット直結というわけではありませんがメインエントランスもしくは堤防側(商業施設の駐車場から入れるようになるかもしれません)出入口からすぐの距離です。
駅から離れるけども自宅前で買い物ができますから手ぶら(日常の荷物だけ)で帰宅できるというのはなんとも楽なことでしょう。これは私自身の体験談ですがバス便だけども商業施設との一体開発の新築マンションを購入したことがあるのですが帰りのバスで夜ご飯のメニューを決めるのがルーティンとなっていました。まぁ便利でしたね。バス便ではありますが買った時とさほど変わらない価格で売却もできましたから中古で売り出す際も商業施設との一体開発というのは大きな強みになるのです。
商業施設との一体開発であったがために条件良い川沿いだけを住戸にできたのも大きいですね。これがマンションだけの開発であったならば非リバービュー住戸もできてしまっていたでしょうから商業施設との一体開発にできたことは大きいですね。
バス便となれば駅までバス便が充実しているかどうかも重要ですが本数が多いので無問題です。豊島五丁目団地がありますからそりゃバス便も豊富でしょう。
バス停までは徒歩約3分ほど。停留所の位置が若干ズレ(豊島五丁目団地側)ますが始発便も充実しています。(商業施設側のバス停であれば信号なしですが始発便ではない)
買うのであれば一度住むレーションにて乗車してみていただきたいのですが王子駅まではざっくり10分ほどあれば着きます。渋滞も少なく中途半端に10分くらい歩くよりも楽に感じる方も多いはずです。
もう一点。設備仕様が単価的には高めです。食洗機はオプションになってしまうのですがディスポーザー、スロップシンク、ハンズフリーシステム(玄関も！！)、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子、バルコニー奥行2mなど後付けが容易でないものはしっかりと付けてきています。坪単価約195万円にしてはけっこう頑張っていますね。大規模な一体開発であるがゆえに土地の仕入れと建設発注が2015年だったそうですから今よりもまだ条件が良かった時代なのも影響していそうです。
隔て板が背の低いものであったり外観を正面から見るといたって普通のマンションなのですがエントランス前に公園を併設しますからバス停とエントランスまでの道のりが歩道が広いだけでなく植栽豊かなものとなるなど玄関口が坪単価約195万円のマンションとしては贅沢すぎるものとなります。テラス＆スーパー堤防が整備されることで南面も綺麗になり散歩やジョギング、サイクリングコースにもしやすいでしょう。
共用施設としてビアンキとコラボしたサイクルストレージ(メンテナンススペース)を設けたり、バンド型の電子錠が付いてきたりと立地特性を活かしているあたりが粋ですね。
本日見学したプレミスト東京王子、バンド型の電子キーが付いてくるのはいいなぁ〜。
玄関が電子錠なのでランニングやサイクリングするときに一般的な鍵を持ち歩かなくて済みます。 pic.twitter.com/iVcvW5N6zl
— マンションマニア (@mansionmania) June 22, 2019
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 4LDK 88.42㎡ 管理費(月額)16300円 修繕積立金(月額)10500円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
B1タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8300円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
B2タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8300円
11階 4290万円 坪単価202万円
C1タイプ 4LDK 78.77㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)9400円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
Dタイプ 3LDK 68.70㎡ 管理費(月額)12600円 修繕積立金(月額)8200円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
14階 4310万円 坪単価207万円
B3タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8300円
10階 4230万円 坪単価199万円
15階 4590万円 坪単価216万円
E1タイプ 3LDK 70.92㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)円
13階 4460万円 坪単価207万円
Fタイプ 3LDK 72.52㎡ 管理費(月額)円 修繕積立金(月額)8400円
15階 4750万円 坪単価216万円
B4タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8300円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
B5タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8300円
3階 3770万円 坪単価177万円
C3タイプ 4LDK 78.80㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)9400円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
8階 4630万円 坪単価194万円
15階 5170万円 坪単価216万円
E2タイプ 3LDK 70.92㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)8400円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
B6タイプ 3LDK 70.04㎡ 管理費(月額)12900円 修繕積立金(月額)8300円
2階 3620万円 坪単価170万円
8階 4070万円 坪単価192万円
Hタイプ 3LDK 78.91㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)9400円
画像出典：プレミスト東京王子公式HP
平均坪単価は約195万円です。
間取りに関してはごくごく普通です。
ただ、大きく評価したい点はエレベーターホールです。住戸食い込み型とせずにしっかりとエレベーターホールを設けています。1箇所のためエレベーターホールまで遠い住戸はできてしまうものの総戸数222戸に対してエレベーター3基ですから1基あたり74戸と苦しくない設置率です。
スーパー堤防とはいえ川沿いですから1階に住戸は設けていません。そのため1階の建物内に自転車置場を設けることができていますから住戸から自転車置場まで雨に濡れずに行き来できます。住戸と自転車置場の間は屋根なしとなるマンションも多いですから自転車を日常使いする方には魅力が大きいことでしょう。
駐車場設置率は約44％ですから大きく足りないということはなさそうですが機械式でハイルーフ区画が限られるためハイルーフの方は抽選になるかと思われます。駐車場出入口はチェーンゲート付きです。
駐車場利用料は周辺と同じくらいの月額20000円前後としっかり取ることも影響してか管理費は㎡約184円と目に優しい水準となっています。
周辺相場を確認しましょう！
・コスモ王子ガーデンズ 1998年築 北区豊島5 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約160万円
・グランスイート ハートアイランド 2007年築 足立区新田3 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約150万円
・アクアテラ 2008年築 足立区新田3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円
・オーベルグランディオ ハートアイランド 2011年築 足立区新田3 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約140万円
・ヴェレーナ王子 2012年築 北区豊島5 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円
・パレステージ王子シャインコート 2016年築 北区豊島3 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし
上記相場からプレミスト東京王子の将来価値を予想すると
E2タイプ 3LDK 70.92㎡ 6階 4050万円(新築時) → 3330万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
プレミストブランドは周辺相場よりもめちゃ高な価格で販売していたりターゲット層が？？な新築マンションも多いのですがプレミスト東京王子は売れているほうですね。周辺相場からかけ離れた販売価格ではありません。もちろん差はありますから新築にこだわないのであればヴェレーナ王子やハートアイランドのマンションと比較してみても良いでしょう。
午前中はハートアイランドで物件調査でした！
都バスの行先表示にもハートがあります！
晴海フラッグのように住居・商業・学校・公園・堤防などなど一体開発されたエリアのため歩いていて気持ちが良いです！ pic.twitter.com/NPkiFcSrFO— マンションマニア (@mansionmania) June 21, 2019
建設地
建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(①の続き)
建設地周辺動画③(商業施設屋上から撮影)
【住むレーション】
［都営バス 王57］平日朝7時台の運行本数18便
豊島五丁目団地 7:47発
王子駅前 7:53着
［都営バス 王40］平日朝7時台の運行本数13便
豊島五丁目団地 7:44発
王子駅前 7:56着
池袋駅東口 8:17着
［都営バス 王57］平日の終バス
王子駅前 1:05発
豊島五丁目団地 1:13着
赤羽駅東口 22:40発
豊島五丁目団地 23:05着
［都営バス 王40］平日の終バス
池袋駅東口 23:00発
豊島五丁目団地 23:28着
［南北線］
王子 8:01発
西ヶ原 8:02着
駒込 8:05着
本駒込 8:08着
東大前 8:10着
後楽園 8:13着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:18着
四ツ谷 8:20着
永田町 8:23着
溜池山王 8:25着
六本木一丁目 8:28着
麻布十番 8:31着
白金高輪 8:33着
白金台 8:37着
目黒 8:39着
［京浜東北線］
王子 8:00発
上中里 8:02着
田端 8:05着
西日暮里 8:06着
日暮里 8:08着
鶯谷 8:10着
上野 8:13着
御徒町 8:15着
秋葉原 8:17着
神田 8:19着
東京 8:22着
有楽町 8:24着
新橋 8:26着
浜松町 8:28着
田町 8:31着
品川 8:34着
王子 7:59発
東十条 8:01着
赤羽 8:04着
川口 8:07着
西川口 8:10着
蕨 8:12着
南浦和 8:16着
通学校は豊川小学校(徒歩12分)、明桜中学校(徒歩13分)となります。
目の前がテラス＆スーパー堤防であることに加えて東豊島公園が徒歩3分という距離なのもいいですね。
高速道路の出入口も近いですから車移動も便利です。
王子駅前からは盛岡、郡山、福島、会津若松など東北方面や名古屋、京都、大阪など中部・関西方面への高速バスも発着しています。羽田空港へのリムジンバスも運行されています。
【総評】
安かろう悪かろうではないですね。
予算が許すのであればザ・ガーデンズ東京王子のように駅近で購入したほうが手堅いことはたしかなのですが駅から離れただけの価値はありますから予算は抑えたいけども良質な新築マンションが欲しいという方には合っているでしょう。
住宅一次取得者が主なターゲットですからバス便の割に設備仕様などが良いことを営業さんに説明されてもそれが本当かどうか疑ってしまいがちでしょうけども坪単価195万円ほどにしては設備仕様やランドスケープなどけっこう頑張っているほうです。最終的には価格とのバランスが重要なわけで、総合的に見てバランスの良い新築マンションと評価します。
シェア率は大和ハウス工業6のコスモスイニシア4くらいのようですがオークプレイスブランドではないのですね。プレミストブランドのため両面アウトポールや広めの玄関などがなくイニシア感は薄いですが平均専有面積70㎡以上は確保されていますから専有面積もそこまで苦しくありません。
バス便でありながらも売れ行き好調であったリビオシティ・ルネ葛西と似ている部分もありますね。リビオシティ・ルネ葛西ほどのハイスピード販売は難しいでしょうから竣工前完売はないにしてもコンスタントに売れていく要素は備わっています。
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