今回ご紹介するのはコスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 東急不動産
施工:大成建設
価格:未定
専有面積:41.99㎡~100.29㎡
総戸数:519戸(販売総戸数465戸、事業協力者戸数54戸含む)その他、店舗・事務所等
規模:38階地下2階建て(建築基準法上、地上39階地下2階建て)
交通:東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩2分 横須賀線・湘南新宿ライン・南武線「武蔵小杉」駅徒歩1分
所在地:神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目
入居予定:2020年12月下旬

駐車場:機械式192台 敷地内平面2台
駐輪場:624台
バイク置場:10台

地図はこちらです↓

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

駅№1マンションがある場合に供給される新築マンションにおいてはそれらと比べたときにどのような魅力があるかがおすすめできるかできないかの大きな別れ目となります。

数あるマンションにはそれぞれ特徴があるわけですが立地を重要視した際の武蔵小杉駅№1マンションとしてエクラスタワー及びパークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワーであると断言しても「それは違う!」と反論される方はほぼいないでしょう。

どちらも東横線及びJR線の武蔵小杉駅に直結しておりますから同率の№1マンションと言えます。

ではまずエクラスタワーと比べてみましょう。

立地ではどう考えてもエクラスタワーが格上です。改札口から雨に濡れず建物内へ入れます。しかしながらエクラスタワー新築販売時の弱点を思い出せば一目瞭然ですがなんでこの立地でこの設備仕様なの・・・というものでした。これはエクラスタワーがチープだという意味ではありません。しかしながら立地が良いから売れると睨んだかハイグレードではありませんでした。わかりやすい部分では外廊下であることです。コスギサードアヴェニュー ザ・レジデンスは内廊下となります。築年数の差を考慮しても設備仕様の面ではコスギサードアヴェニュー ザ・レジデンスが格上となります。

では内廊下で駅直結となっているパークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワーより優れたポイントはないのではないか?そう思われて当然ですし、私自身もマンションギャラリー訪問まではそう思っていました。しかしながら優れていることがありました。

それは、学区です!!

通学校は川崎市立小杉小学校です!これにより前作のパークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト・ウエストと同じく新設小学校が通学校となります。(小杉3丁目も対象だったのですね)

これはすでに既存のタワマンに住んでいる方からの買い替えも期待できます。

立地では勝てない2棟に比べて設備仕様もしくは学区の人気(新設小学校への期待)において勝っている、さらには新築マンションとなれば選ばれることでしょう。

※他の小学校がダメという意味ではなく、川崎市立小杉小学校の人気(期待)があるという意味です。通学路も恵まれていますから尚更。

駅直結ではないもののJR南武線、東急線の改札まで歩いて1分という駅近立地に足元には商業施設となりますから利便性、資産性ともに手堅いことでしょう。たたし東急スクエアとデッキで繋げられなかったのは残念。繋がれば駅から雨に濡れずに行き来できたのですが。

足元の商業施設は1階に川崎信用金庫とみずほ銀行、他店舗、2階はみずほ銀行、他店舗、3階は保育施設、川崎市小杉子供文化センター、事務所、店舗、4階は川崎市総合自治会館を予定しています。3階と4階部分はマンション内と直結しています。1階部分には新宿アイランドのLOVEのようなアートサインが設けられる予定ですから武蔵小杉の新しい待ち合わせスポットとなるかもしれません。

住宅棟のデメリットしてはエレベーターの台数が1台少ないんじゃないかなぁ~とは感じました。

全フロア共通(4階~38階) 4基 分速210m 1基あたり129.7戸

※日常使い兼非常用1台含む

参考までに他のタワーマンションと比べてみましょう。

~背の高さが近しい三井不動産レジデンシャル売主(JV含む)のタワーマンション~

津田沼ザ・タワー 44階建て 総戸数759戸

低層階(4階~12階) 2基 分速105m 1基あたり84.5戸
中層階(12階~29階) 3基 分速210m 1基あたり113戸
高層階(29階~44階) 3基 分速210m 1基あたり96戸

※別途非常用あり

クロスタワー 37階建て 総戸数448戸(レジデンス棟除く)

低層階(2階~18階) 3基 分速90m 1基あたり73.6戸
高層階(19階~37階) 3基 分速180m 1基あたり75.6戸

※日常使い兼非常用1台含む

ゲートタワー 36階建て 総戸数349戸

全フロア共通(2階~36階) 4基 分速150m 1基あたり87.2戸

※日常使い兼非常用1台含む

調べてあったのが千葉県ばかりだったためエリアに偏りがあり申し訳ございませんが逆に考えれば坪単価200万円台のタワマンより厳しい水準であることがわかるはずです。

もちろんエレベーターの数が少なければそれだけ維持費がお安くなるわけですが坪単価400万円近いマンションを買う方の価値観からすれば少し維持費が上がろうがもう1台欲しかったという気持ちになるのではないでしょうか。

とはいえプラウドタワー府中寿町の【1台】という衝撃を受けたばかりなので個人的には驚きは少なかったです。

また、コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスにおいては分速210mのエレベーターを採用していますからスピードはあります。仮にもう1台増やして5基としていたなら分速180mのエレベーターを採用していたかもしれません。それでも単価が張るタワーマンションですからゴミ捨て用(管理用)のエレベーターは別途設けてほしかったですね。

もう少しエレベーターの話を。

エレベーターの台数や速度って住んでからの満足度に直結する部分ですが誰が台数やエレベーターの種類を決めるのですかね?三井不動産レジデンシャルはあまり速度を重視したものを入れるイメージはなくて、例えば一番驚いたのは東京湾岸の晴海エリアで供給中のパークタワー晴海です。高層階用には分速180mのエレベーターを採用しており、パークタワー晴海単体で見ればなんら違和感なかったのですがお隣のクロノとティアロが分速240mのエレベーターを採用していただけに「えっ?!」とはなりました。

仮に私が設計にものを言える立場であれば(もちろん三井に入社できる力などありませんけど、笑)「隣の2棟が分速240mだからうちにも同じ速度のものを導入しましょう」と意見します。隣のマンションに負けたくないという気持ちが働きますから当然。それでもあえて分速180mのものを導入したということは周りがどうというよりかは三井基準というのがあってそれを重要視するのですかね。パークタワー晴海がダメという話ではなくて、単純に先発2棟よりスペックが劣るエレベーターを採用する理由って何なのだろうとは疑問に感じました。

いろいろなタワーマンションを見てきていますが分速240mを採用していると「おぉ~!!」となります。コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスは分速210mですから戸数に対しては少なくとも足りないというほどではなく、ちょいとばかり心細いかなぁ~と思う程度です。

そもそもエレベーターのスペックなんてマニアしか気にしない!?でも住んでから満足度に直結する部分ですから無視はできないですね。

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[1LDK]

M45Aタイプ 45.39㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

8階 5260万円 坪単価383万円
26階 5480万円 坪単価399万円

L45タイプ 45.69㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

5階 4830万円 坪単価349万円

[2LDK]

M59Aタイプ 59.95㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

9階 6120万円 坪単価337万円
11階 6140万円 坪単価338万円
14階 6170万円 坪単価340万円
21階 6280万円 坪単価346万円
26階 6330万円 坪単価349万円

M59Bタイプ 59.59㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

11階 6290万円 坪単価348万円
14階 6410万円 坪単価355万円
19階 6480万円 坪単価359万円
27階 6560万円 坪単価363万円

M55タイプ 55.39㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

8階 5780万円 坪単価344万円
11階 5880万円 坪単価350万円
14階 5970万円 坪単価356万円
21階 6080万円 坪単価362万円
26階 6130万円 坪単価365万円

H57タイプ 57.66㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

29階 6390万円 坪単価366万円
37階 6470万円 坪単価370万円

[3LDK]

M78タイプ 78.37㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

8階 8290万円 坪単価349万円
11階 8350万円 坪単価352万円
14階 8410万円 坪単価354万円
21階 8580万円 坪単価361万円
26階 8680万円 坪単価366万円

H80タイプ 80.32㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

29階 8740万円 坪単価359万円
37階 8890万円 坪単価365万円

H68Aタイプ 68.95㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

29階 7920万円 坪単価379万円
36階 7990万円 坪単価383万円

M71Aタイプ 71.06㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

8階 7390万円 坪単価343万円
11階 7490万円 坪単価348万円
14階 7580万円 坪単価352万円
21階 7690万円 坪単価357万円
26階 7740万円 坪単価360万円

[4LDK]

M89タイプ 89.43㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

4階 8500万円 坪単価314万円
8階 8800万円 坪単価325万円
11階 9000万円 坪単価332万円
14階 9500万円 坪単価351万円
17階 9800万円 坪単価362万円
27階 10800万円 坪単価399万円

P100Bタイプ 100.29㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

38階 16000万円 坪単価527万円

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板・洗面台天板御影石もしくはフィオレストーン、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、玄関前カメラ付きインターホン、LOW-Eエコガラス、そして!全熱交換型24時間換気システムを採用しています!!パークタワー新川崎でも採用していましたし武蔵小杉周辺では導入してきますね~。都内物件でも入れてこないことが多い中でポイント高いですね。

角部屋でありながらも専有面積が小さめのお部屋があります。2LDKの角部屋は希少です。

南側には将来的に開発される可能性が高そうなイトーヨーカドー、東南〜東側にはタワーマンション群、西側にもタワーマンションと眺望に恵まれた方角はほとんどありませんが南西方面は抜け感に期待できるお部屋が多くなります。

武蔵小杉駅最寄りのマンション内でも立地面での強みがありますから個人的には低層階でも良いのかな?とは思いました。エレベーターの台数が豊富ではなく、高層階を購入しても使うエレベーターは同じですからね。

ただし最上階に関しては天井高2800mm(他の階は2550mm )のサッシ高2600mmですから特別感はあります。

制振工法を採用しています。

共用施設のある4階にも住戸がありますが個人的にはその部分も共用施設にしてほしかったなぁ〜とは。(もちろんその分価格や維持費は上がってしまいますが)

共用施設は4階にキッズコーナーやライブラリーなどがまとまっています。個室とするのではなくすべてまとめて仕切りを簡易なものとしているのが特徴的です。住民同士の交流はしやすくなるでしょう。同じく4階にゲストルーム2部屋、37階にビューラウンジ、屋上にテラスを設けています。屋上のテラスでは大型スクリーンで映画を観ることもできます。

各階に宅配ボックスと食配ステーションがあります。宅配ボックスに関してはヤマト、佐川、日本郵便と提携するとのことでそれらの荷物は各階へ届けてくれます。

各階ごみ置き場もあり二重扉になってはいますがその扉間に宅配ボックスと食配ステーションが置かれます。

周辺相場を確認しましょう!

レジデンス・ザ・武蔵小杉 2007年築 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約280万円 

シティハウス武蔵小杉 2008年築 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約280万円

ザ・コスギタワー 2008年築 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約275万円

リエトコート武蔵小杉ザクラッシィタワー・イーストタワー 2008年築 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約260万円

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー 2008年築 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約295万円

パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー 2010年築 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約295万円

ブリリア武蔵小杉 2011年築 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約310万円

パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー 2013年築 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約330万円

エクラスタワー武蔵小杉 2013年築 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約380万円

プラウドタワー武蔵小杉 2015年築 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約320万円

シティタワー武蔵小杉 2016年築 新築時の坪単価約370万円 新築販売中

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト 2017年築 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約350万円

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト 2018年12月竣工予定 新築時の坪単価約325万円

上記相場からコスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンスの将来価値を予想すると

M71Aタイプ 71.06㎡ 14階 7580万円(新築時) → 6700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場も確認しましょう!

・パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー 約49㎡ 約192000円 ㎡約3900円

・パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト 約58㎡ 約245000円 ㎡約4200円

・プラウドタワー武蔵小杉 約72㎡ 約270000円 ㎡約3750円

ざっくりですが㎡あたり4000円で貸すことができます。

例えばですがM55タイプ、55.39㎡、11階、5880万円の場合は221000円ほどなら貸せる計算となります。35年ローン、フルローンの場合変動金利で月155000円ほどですから管理費などの維持費(まだ未定でした)を足しても赤字にはなりません。もちろん完全投資として魅力があるという意味ではなく、住みながらの資産形成としては良い選択なのではないかということです。

駐車場設置率はタワーパーキングメインで約37%です。ミッドスカイタワーが設置率約60%で稼働率約85%と聞きますのでちょいと少ないような感じはしますが逆に稼働率は高くなりそうです。

管理費などの維持費がどれほどのものになるかは気になるところです。

【住むレーション】

[東横線]

武蔵小杉 8:07発
渋谷 8:25着
新宿三丁目 8:32着
池袋 8:40着

武蔵小杉 7:56発
横浜 8:12着
みなとみらい 8:15着

[目黒線]

武蔵小杉 7:55発
目黒 8:13着
六本木一丁目 8:24着
永田町 8:29着
四ツ谷 8:31着
市ヶ谷 8:33着
飯田橋 8:35着

武蔵小杉 8:01発
目黒 8:18着
三田 8:27着
日比谷 8:34着
大手町 8:36着

[横須賀線]

武蔵小杉 8:05発
品川 8:15着
新橋 8:20着
東京 8:23着

武蔵小杉 8:00発
新川崎 8:03着
横浜 8:13着

[湘南新宿ライン]

武蔵小杉 8:02発
大崎 8:12着
恵比寿 8:16着
渋谷 8:19着
新宿 8:25着
池袋 8:31着

武蔵小杉 8:08発
新川崎 8:11着
横浜 8:20着

[南武線]

武蔵小杉 8:00発
鹿島田 8:06着
川崎 8:13着

武蔵小杉 8:02発
府中本町 8:34着
立川 8:47着

[成田エクスプレス]

武蔵小杉 7:39発
東京 7:58着
成田空港 9:01着

[空港バス]

武蔵小杉駅東口 7:30発
羽田空港(第1) 8:35着

【総評】

4階部分をすべて共用施設にしてエレベーターがもう1台あればもっともっとおすすめ度合いは高まったとは思います。

それでも既存タワマンと差別化できている部分もありますし、とくに新設小学校が通学区というのはファミリー層には響くことでしょう。

坪単価360万円ほどということでお安くはありませんが今後も開発が続くエリアでありながらも後発の販売まではまだ時間がかかりそうですし、相鉄線と東横線の直通が始まれば新横浜駅まで乗り換えなしでアクセスできます。

池袋、新宿三丁目、渋谷など主要ターミナル駅から新横浜までダイレクトアクセスが可能となることで今まで品川から新幹線を利用していた人の流れが変わる可能性もあります。そうなると武蔵小杉駅のポテンシャルはより高まるのではないでしょうか。武蔵小杉は特急停車駅ですから尚更。

安くはないけど安くなるリスクも少ない、つまりは安心して検討のできるマンションと言えるのではないでしょうか。

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~2018年11月13日追記~

第1期販売概要(第1期)

受付期間:2018年11月17日(土)~2018年11月25日(日)
受付時間:10:00~17:00 11月25(日)最終入場受付は12:00、最終登録受付は13:00まで
抽選日:2018年11月25日(日)
抽選時間:15:00

販売戸数:174戸

販売価格:4628万円~1億5998万円
最多販売価格帯:7800万円台
専有面積:42.45㎡~100.29㎡

管理費:月額7090円~16750円
全体管理費:月額7260円~17150円
修繕積立金:月額 3820円~9030円
全体修繕積立金:月額 1060円~2510円
インターネット接続料:月額2090円
エリアマネジメント会費:月額300円(非課税)

駐車場:機械式192台(月額23000円~26500円) 敷地内平面2台(月額35000円)
駐輪場:624台(月額300円~500円)
バイク置場:10台(月額5000円)

価格と間取りの一部を共有いたします!

[1LDK]

M45Aタイプ 45.39㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

10階 5133万円 坪単価373万円
11階 5138万円 坪単価374万円

[2LDK]

M59Aタイプ 59.95㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

19階 6268万円 坪単価345万円
20階 6278万円 坪単価346万円
28階 6358万円 坪単価350万円

M59Bタイプ 59.59㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

11階 6298万円 坪単価349万円
28階 6578万円 坪単価364万円

M55タイプ 55.39㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

10階 5858万円 坪単価349万円
23階 6108万円 坪単価364万円
28階 6158万円 坪単価367万円

H57タイプ 57.66㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

37階 6478万円 坪単価371万円

[3LDK]

M78タイプ 78.37㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

9階 8318万円 坪単価350万円

H80タイプ 80.32㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

37階 8898万円 坪単価366万円

M71Aタイプ 71.06㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

11階 7498万円 坪単価348万円
27階 7758万円 坪単価360万円

[4LDK]

M89タイプ 89.43㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

9階 8948万円 坪単価330万円

P100Bタイプ 100.29㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

38階 15998万円 坪単価527万円

~2019年2月22日追記~

第2期

受付期間:2019年2月16日(土)~2019年2月23日(土)
受付時間:10:00~17:00 最終日は15:30まで
抽選日:2019年2月23日(土)
抽選時間:17:00

販売戸数:56戸
販売価格:4928万円~1億598万円
最多販売価格帯:6300万円台(15戸)
間取り:1LDK~3LDK
専有面積:45.39㎡~80.37㎡

管理費:月額7580円~13420円
全体管理費:月額7760円~13740円
修繕積立金:月額4090円~7230円
全体修繕積立金:月額1130円~2010円

価格と間取りの一部を共有いたします!

[1LDK]

M45Aタイプ 45.39㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

25階 5208万円 坪単価379万円
26階 5213万円 坪単価379万円

[2LDK]

M59Aタイプ 59.95㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

23階 6308万円 坪単価347万円
24階 6318万円 坪単価348万円

[3LDK]

H69Bタイプ 69.22㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

33階 7968万円 坪単価380万円
35階 7988万円 坪単価381万円

M78タイプ 78.37㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

25階 8668万円 坪単価365万円

~2019年9月21日追記~

第4期販売概要

販売価格:49,497,675円(1戸)~86,548,582円(1戸)
最多価格帯:7400万円台(7戸)
販売戸数:27戸
間取り:1LDK(6戸)・2LDK(3戸)・3LDK(18戸)
専有面積:43.46㎡(6戸) ~ 78.37㎡(1戸)

管理費:月額7260円~13090円
全体管理費:月額7430円~13400円
修繕積立金:月額3910円~7050円
全体修繕積立金:月額1090円~1960円

価格と間取りの一部を共有いたします!

[1LDK]

H43タイプ 1LDK 43.46㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

29階 4950万円 坪単価376万円
30階 4955万円 坪単価376万円
31階 4960万円 坪単価377万円
35階 4980万円 坪単価378万円
36階 4985万円 坪単価379万円
37階 4990万円 坪単価379万円

[2LDK]

M59Aタイプ 59.95㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

12階 6240万円 坪単価344万円
16階 6315万円 坪単価348万円

H57タイプ 57.66㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

29階 6475万円 坪単価371万円

H68Bタイプ 68.37㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

33階 7942万円 坪単価384万円

[3LDK]

H67Aタイプ 67.23㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

30階 7916万円 坪単価389万円
31階 7923万円 坪単価389万円
32階 7933万円 坪単価390万円

M70Aタイプ 70.62㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

13階 7776万円 坪単価364万円

H71タイプ 71.93㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

30階 7420万円 坪単価341万円
31階 7430万円 坪単価341万円
37階 7490万円 坪単価344万円

M74Aタイプ 74.57㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

15階 8251万円 坪単価365万円
20階 8347万円 坪単価370万円

M78タイプ 78.37㎡

画像出典:コスギ サードアヴェニュー ザ・レジデンス公式HP

20階 8655万円 坪単価365万円


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