今回ご紹介するのはクレヴィア上野池之端です!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発 東京建物
施工:イチケン
価格:未定
専有面積:56.98㎡~108.84㎡
総戸数:62戸
規模:地上18階・地下1階建て

交通:
東京メトロ千代田線「根津」駅徒歩6分
東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩8分
JR各線「上野」駅徒歩11分(※上野恩賜公園内通行ルート利用時 (不忍池辯天堂境内:午前5時から午後9時まで通行可能))
JR各線「上野」駅徒歩14分
東京メトロ日比谷線「上野」駅徒歩11分(不忍池辯天堂境内:午前5時から午後9時まで通行可能)
東京メトロ日比谷線「上野」駅徒歩14分
東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩11分
都営大江戸線「上野御徒町」駅徒歩11分

所在地:東京都台東区池之端2丁目
竣工:2021年2月下旬

駐車場:14台(機械式駐車場13台、身障者用平置駐車場1台)(内、機械式駐車場3台はE・F・Gタイプの優先区画)
ミニバイク置場:3台
自転車置場:64台(二段式ラック上段垂直昇降ラック19台、下段スライド式45台)

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア上野池之端公式HP

池之端と言えばブリリアタワー上野池之端が記憶に新しいところですね。まもなく入居が開始されるようです。

クレヴィア上野池之端はクレヴィアブランドではありますが東京建物も売主として名を連ねています。

ブリリアタワー上野池之端に比べると根津寄りとなるため御徒町周辺で買い物をしたい方にはちょっと遠くなってしまうのがデメリットではありますが上野恩賜公園ビューのお部屋もありますから眺望面での魅力は大きなものとなっています。

ただし、総合設計制度で建てられたブリリアタワー上野池之端のように敷地にゆとりがないですから南側と北側は壁ドン状態となってしまいます。もともと賃貸マンション(池之端永谷マンション)がありましたが当時から囲まれ感はあったため完成しても窮屈そうだなぁ~とは。

それでも賃貸マンション時代とは違い高級感ある外観に仕上げてきます。設計はIAO竹田設計です。

両端の柱はブラウンのボーダータイル、その横の壁はサンドエレガンテで吹き付け、基礎部分には透かし積みレンガを採用して重圧感ある外観としています。一番の特徴としては最上階住戸をメゾネットとすることで庇を目立つようにし、ルーフバルコニー面が奥まることで最上階部分がロボットの目のようになることでしょうか。

クレヴィア上野池之端も18階とそこそこ背は高いのですが周辺にはより背の高いタワーマンションが多いですからそれに負けじとデザインには力を入れています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北東向き 上野恩賜公園方面]

B1・B2タイプ 3LDK 68.65㎡ 管理費(月額)21800円 修繕積立金(月額)8200円

B2タイプ 画像出典:クレヴィア上野池之端公式HP

3階 8300万円台 坪単価399万円
5階 8500万円台 坪単価409万円
9階 9200万円台 坪単価443万円
12階 9800万円台 坪単価471万円
13階 10500万円台 坪単価505万円
15階 10600万円台 坪単価510万円

A1・A2タイプ 3LDK 70.85㎡ 管理費(月額)22500円 修繕積立金(月額)8500円

A2タイプ 画像出典:クレヴィア上野池之端公式HP

3階 8600万円台 坪単価401万円
5階 8800万円台 坪単価410万円
8階 9500万円台 坪単価443万円
11階 9800万円台 坪単価457万円
12階 10500万円台 坪単価489万円
15階 10800万円台 坪単価503万円

北東向きの平均坪単価約453万円

[南西向き 東大方面]

D1・D2タイプ 2LDK 56.98㎡ 管理費(月額)18100円 修繕積立金(月額)6800円

D2タイプ 画像出典:クレヴィア上野池之端公式HP

3階 6400万円台 坪単価371万円
9階 7100万円台 坪単価411万円
11階 7500万円台 坪単価435万円
12階 7800万円台 坪単価452万円
15階 8000万円台 坪単価464万円

Cタイプ 2LDK 57.78㎡ 管理費(月額)18300円 修繕積立金(月額)6900円

Cタイプ 画像出典:クレヴィア上野池之端公式HP

3階 6400万円台 坪単価366万円
9階 6800万円台 坪単価389万円
11階 7500万円台 坪単価429万円
12階 7800万円台 坪単価446万円
15階 8100万円台 坪単価463万円

南西向きの平均坪単価約422万円

上野恩賜公園ビューの単価はブリリアタワー上野池之端の東向きと単価差がなく、それなら「ブリリアタワー上野池之端のほうが良かったじゃーん!」とはなってしまいますが過去には戻れないですからね、、

囲まれ感ある立地ではありますが全戸角住戸となっておりスパンは確保されています。内廊下ではありますが行灯部屋は少なめです。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、水回り天板フィオレストーン、ローシルエットトイレ・トイレ手洗いカウンター、テブラキー(玄関ドアも!!)、廊下床タイル、スロップシンク(!!)と単価なりのものとはなっています。ただ、せっかくかっこいい外観なのに背の低い隔て板が若干のチープさを出してしまっています。

管理費は㎡約317円、ブリリアタワー上野池之端の管理費が㎡約369円でしたからその差なら共用施設が充実したブリリアタワー上野池之端のほうが管理費単価に対する満足度は高いでしょうけどもディスポーザー、エアコン付きの内廊下があることを考慮すればべらぼーに高いという水準ではありません。

間取りの種類は多くないですがメニュープランが豊富となっており、現段階ではAタイプだけでメニュープランが8種類あるなど新築ならではの楽しみがあります。

モデルルームタイプはA2タイプのメニュープランとなっていますがアイランドキッチンから上野恩賜公園ビューを楽しむという贅沢なものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズプラザ池之端 1999年築 池之端1 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約260万円

・根津南シティタワー 2000年築 池之端2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約220万円

・ジェイパーク上野池之端 2003年築 池之端2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約280万円

・ルネッサンスタワー上野池之端 2005年築 池之端2 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約360万円

・パークタワー上野池之端 2010年築 池之端2 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約430万円

・ウェリス上野池之端 2012年築 池之端1 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約370万円

・シティタワー上野池之端 2012年築 池之端2 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約365万円

・ザ・パークハウス上野池之端レジデンス 2015年築 池之端2 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約360万円

・ブリリアタワー上野池之端 2019年築 池之端1 新築時の坪単価約450万円 直近売り出し事例なし

上記はあくまで平均となっており、上野恩賜公園ビューでない住戸も混ざっています。

例えばシティタワー上野池之端を見てみると恩賜公園ビューは坪単価約390万円、東大方面は坪単価約350万円と約1割の差はあります。

上記相場からクレヴィア上野池之端の将来価値を予想すると

B1・B2タイプ 3LDK 68.65㎡ 12階 9800万円台 → 8300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①(東側の接道から撮影)
建設地周辺動画②(西側の接道から撮影)

【住むレーション】

[千代田線]

湯島 8:03発
新御茶ノ水 8:05着
大手町 8:07着
二重橋前 8:09着
日比谷 8:11着
霞ヶ関 8:13着
国会議事堂前 8:15着
赤坂 8:17着
乃木坂 8:19着
表参道 8:22着
明治神宮前 8:24着
代々木公園 8:26着
代々木上原 8:28着

根津 8:02発
千駄木 8:03着
西日暮里 8:05着
町屋 8:08着
北千住 8:11着
綾瀬 8:15着

[京浜東北線]

上野8:00発
御徒町8:02着
秋葉原8:05着
神田8:07着
東京8:09着
有楽町8:11着
新橋8:13着
浜松町8:16着
田町8:18着
品川8:21着

[上野東京ライン]

上野 8:01発
東京 8:06着
新橋 8:10着
品川 8:16着
川崎 8:26着
横浜 8:35着

上野 8:04発
尾久 8:09着
赤羽 8:13着
浦和 8:22着
さいたま新都心 8:26着
大宮 8:29着

[山手線]

上野 8:00発
御徒町 8:02着
秋葉原 8:04着
神田 8:06着
東京 8:09着
有楽町 8:11着
新橋 8:13着
浜松町 8:15着
田町 8:18着
品川 8:22着
大崎 8:24着
五反田 8:27着
目黒 8:29着
恵比寿 8:32着
渋谷 8:34着

上野 8:01発
鶯谷 8:03着
日暮里 8:05着
西日暮里 8:07着
田端 8:09着
駒込 8:11着
巣鴨 8:13着
大塚 8:15着
池袋 8:18着

[常磐線]

上野 8:03発
日暮里 8:06着
三河島 8:08着
南千住 8:11着
北千住 8:14着
松戸 8:23着
柏 8:32着

[東北新幹線]

上野 8:02発
大宮 8:21着
仙台 9:30着

[上越新幹線]

上野 7:54発
大宮 8:13着
高崎 8:38着
上毛高原 8:54着
越後湯沢 9:08着
浦佐 9:20着
長岡 9:32着
燕三条 9:43着
新潟 9:56着

[北陸新幹線]

上野 8:18発
大宮 8:37着
長野 9:39着
富山 10:27着
金沢 10:47着

[銀座線]

上野 8:02発
上野広小路 8:03着
末広町 8:05着
神田 8:07着
三越前 8:08着
日本橋 8:10着
京橋 8:12着
銀座 8:14着
新橋 8:16着
虎ノ門 8:19着
溜池山王 8:21着
赤坂見附 8:23着
青山一丁目 8:25着
外苑前 8:27着
表参道 8:28着
渋谷 8:31着

上野 8:03発
稲荷町 8:04着
田原町 8:06着
浅草 8:09着

[日比谷線]

上野 8:01発
仲御徒町 8:02着
秋葉原 8:04着
小伝馬町 8:07着
人形町 8:09着
茅場町 8:11着
八丁堀 8:13着
築地 8:16着
東銀座 8:18着
銀座 8:20着
日比谷 8:21着
霞ヶ関 8:24着
神谷町 8:27着
六本木 8:30着
広尾 8:34着
恵比寿 8:37着
中目黒 8:40着

上野 8:02発
入谷 8:04着
三ノ輪 8:06着
南千住 8:08着
北千住 8:11着

[京成スカイライナー]

京成上野 8:00発
日暮里 8:05着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:45着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

[大江戸線]

上野御徒町 8:00発
新御徒町 8:01着
蔵前 8:03着
両国 8:05着
森下 8:07着
清澄白河 8:09着
門前仲町 8:12着
月島 8:14着
勝どき 8:16着
築地市場 8:19着
汐留 8:22着
大門 8:24着
赤羽橋 8:27着
麻布十番 8:29着
六本木 8:31着

上野御徒町 8:02発
本郷三丁目 8:03着
春日 8:05着
飯田橋 8:08着
牛込神楽坂 8:10着
牛込柳町 8:12着
若松河田 8:14着
東新宿 8:16着
新宿西口 8:19着
都庁前 8:22着

千代田線の利用が便利ですから大手町勤務の方からするとバランスが良いでしょうね~。駅まで徒歩8分(湯島)、電車に乗っている時間は約4分と通勤に苦労することはなく、それでいて自宅は眺望抜群の静かな環境を確保できるわけです。

動物園通りを渡った先の階段さえ気にならなければ上野恩賜公園を通りぬけるのが上野駅までの最短ルートとなり徒歩11分となります。ただし通行可能時間は午前5時から午後9時となっており、それ以外の時間は一応門が閉まってはしまいます。

通学校となる忍岡小学校まで徒歩2分とファミリー層にとっても魅力が多いですね。ただし通学校の上野中学校までは徒歩20分ほどかかります。

御徒町から少し離れてしまうためブリリアタワー上野池之端あたりと比べると日常の買い物はちょっと不便ではありますがマルエツプチ、赤札堂(根津駅の逆出口)はそこそこ近い距離に位置しています。

【総評】

ブリリアタワー上野池之端の印象が強すぎてそれと比べてしまうと・・・とはなってしまいますが物件単体で見れば魅力も多いですね。

ブリリアタワー上野池之端のパークビューラウンジが18階であったようにそのあたりが緑と空がバランスよく見えるわけで階数による単価差は大きなものとなっています。ブリリアタワー上野池之端と違い恩賜公園向き住戸が真東ではないため緑の見え方はクレヴィアのほうが優れている(お部屋から真正面に見たときに)かもしれないですね。スカイツリーはブリリアタワーのほうが正面にきますが。

クレヴィアは両性爬虫類館さえ抜ければ緑は見えますから北東向きであれば中層階以上がおすすめとなります。

一方で南西向きは低層階が狙い目だと感じました。電線や真横と斜めの建物などがあることは承知の上ですが低層階でも東大キャンパス内の緑が見えますし、高層階にいけばある程度抜けてはくるものの東大病院の入院棟が被ってきますからザ・病院という外観ではないものの気になるっちゃ気になるかなぁ~と。

低層階だと抜け感はほとんどありませんが東大キャンパス内の緑はよほどのことがなければなくならないでしょうし、看護職員宿舎(白衣の戦士!)までもそれなりに離れていますから圧迫感はないでしょう。

C・Dタイプはリビングの窓面がそこまで豊かではないもののワイドスパンとなっており、キッチンのバックに下部収納のカウンター(奥行きは短めですが別途食器棚を置く場所はあります)が標準で付いてきたりと使い勝手の良い間取りとなっています。この条件で坪単価約370万円であればシティタワー上野池之端の坪単価約350万円(東大方面低層階)と比べた時に大きな差がなく、いわゆる新築プレミアムが少ないと評価できます。

上野恩賜公園ビューの住戸に関してはシティタワー上野池之端が坪単価約390万円で動いていることを考えるとちょいと割高感ありますね。より人気の高いパークタワー上野池之端よりも高いです。

もちろん新築ですから中古より安いってのは基本あり得ないわけですがシティタワー上野池之端もパークタワー上野池之端もタワーを名乗るなりに各階ごみ置き場があったりとグレードは高いですから数年後に中古という同じ土俵に上がってしまうとクレヴィアの優位点が若さということになりかねないのはちょいと不安要素ではあります。(それだけ良質なマンションが供給されてきたエリアということでもあります)

駐車場設置率は約22%。機械式が主でターンテーブルを使い入出庫します。(何度も切り返せばターンテーブルを使わなくても済みますがけっこうきつそうです)

ブリリアタワー上野池之端の駐車場設置率が約27%でしたから若干少ないですね。ただし、マンションマニア調べではパークタワー上野池之端の駐車場設置率が約32%で総戸数に対して約24%が稼働中ですから大抽選会になるほど少ないわけではありません。毎月の利用料金は28000円前後を予定しています。

マンション自体に車寄せはないのですが不忍通り沿いにポツンと建物があるため車寄せみたいな不思議な接道となっています。

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