今回ご紹介するのはブランズ北千住です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:木内建設
価格:5500万円台~7700万円台
専有面積:59.26㎡~75.53㎡
総戸数:91戸
規模:11階建て

交通:各線「北千住」駅徒歩7分

所在地:東京都足立区日ノ出町
竣工予定:2020年12月中旬

駐車場:24台(機械式23台、平置(身障者用)1台)
バイク置場:2台
駐輪場:182台

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ北千住公式HP

北千住駅と言えば千住ザ・タワーが話題で現状売れ行き好調となっています。

ブランズ北千住は千住ザ・タワーとは逆側の東口となりますから駅前を除けばわちゃわちゃ感は少ないですから北千住駅の利便性を得つつも住まいは静かな場所に・・・という方には合ってきます。駅前に関しては西口のほうが整備されてはいますが東口も電機大前は綺麗になっていますしまちづくり構想もありますから駅寄りも将来的には変わっていく可能性はあるでしょう。もちろん北千住らしさがウリではありますが駅前だけでももう少し整備られたらいいですよね。(電機大前のロータリーは現状駅に面していない)

北千住駅からは徒歩7分表記ですがフラットな道のりかつ信号なしですから表記上の数字よりも近く感じやすいでしょう。物件の西側にバルコニーがない壁のような団地(UR)がそびえたっていますが周辺の戸建て含めて人が住むエリア(準工業地域ですが住宅ばかり)ですから人通りもそれなりにあり夜道が不安というレベルではないでしょう。(感じ方は人それぞれですが)

外観に関しては総戸数91戸でコの字型としています。タイル貼りのマリオン(バルコニー面からちょっとせり出しているのがシャレオツ!)、バルコニーはガラス手摺&横ルーバー、角住戸の側面から少しずらしたところにタイル貼りの壁を設けるなどデザイン性豊かです。バルコニー上部を黒色として下から見上げたときに高級感がでるようにしているのもいいですね。

エントランス周りは植栽豊かにしていますし斜めった庇付きの車寄せが豪華です。車寄せ部分をあえて斜めにさせているのでホテルのような車寄せですね~。いや~模型を見て鳥肌がたちました。機械式駐車場で切り返しがめんどい区画のためにターンテーブルを設けています。駐車場の作業スペースは屋根なしですからけして恵まれた駐車場スペースではないのですが総戸数91戸にしては車寄せを造りこんでいます。(タクシーなどをつける車寄せではありません)

総戸数91戸とそこまで規模感がなく、そもそも駐車場は24区画ですからスペースとしては小さいのですが車の導線をないがしろにしない点は愛があります。限られたスペースの中で最大限の努力をする。これは高く評価するべき点でしょう。車寄せはエントランスホールの隣ですから車を所有しない方からしても豪華さの恩恵を受けられます。

エントランスホールが二層吹き抜けとできていないのは残念ですがエントランスホール横のラウンジと車寄せを合わせると3部屋分のスパンはありますから総戸数からすれば豪華であることはたしかです。

総戸数91戸でありながらもエレベーターが2基となっています。1基は8階までですが総戸数91戸の11階建てで合計2基となればエレベーターの待ち時間は極めて少ないでしょう。

居室の玄関ドアを奥まらせていますから共用廊下にもゆとりがあります。2階以上のエレベーターホールはもう少しゆとりをもたせてほしかったですが先に述べたように待ち時間が極めて少ない設置率ですから目をつむっても良いかと思います。コの字型のため東向きの棟と西向きの棟が近くなっており共用廊下側のお部屋に日差しが入りにくいですがその代わり外廊下でありながらも外からほぼ見えないためプライバシー性が確保されます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西棟]

Aタイプ 3LDK 71.83㎡ 管理費(月額)16400円 修繕積立金(月額)8300円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

2階 6370万円 坪単価293万円
3階 6470万円 坪単価297万円
4階 6530万円 坪単価300万円
5階 6590万円 坪単価303万円

Lrタイプ 2LDK 62.22㎡ 管理費(月額)14200円 修繕積立金(月額)7200円
6階 5890万円 坪単価312万円

Bタイプ 3LDK 66.19㎡ 管理費(月額)15100円 修繕積立金(月額)7700円
2階 5690万円 坪単価284万円
3階 5780万円 坪単価288万円
4階 5850万円 坪単価292万円
5階 5920万円 坪単価295万円
6階 5990万円 坪単価299万円

Mrタイプ 3LDK 66.39㎡ 管理費(月額)15100円 修繕積立金(月額)7700円
7階 6480万円 坪単価322万円

Oタイプ 2LDK 59.26㎡ 管理費(月額)13500円 修繕積立金(月額)6900円
8階 5960万円 坪単価332万円

Cタイプ 3LDK 66.19㎡ 管理費(月額)15100円 修繕積立金(月額)7700円
2階 5690万円 坪単価284万円
3階 5780万円 坪単価288万円
4階 5850万円 坪単価292万円
5階 5920万円 坪単価295万円
6階 5990万円 坪単価299万円
7階 6060万円 坪単価302万円
8階 6130万円 坪単価306万円

Rrタイプ 3LDK 73.38㎡ 管理費(月額)16700円 修繕積立金(月額)8500円
9階 7480万円 坪単価337万円

西棟平均坪単価301万円

[南棟]

Dタイプ 3LDK 72.02㎡ 管理費(月額)16400円 修繕積立金(月額)8400円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

1階 6620万円 坪単価303万円(Dtタイプ)
2階 6720万円 坪単価308万円
3階 6820万円 坪単価313万円
4階 6860万円 坪単価314万円
5階 6900万円 坪単価316万円
6階 6940万円 坪単価318万円
7階 6980万円 坪単価320万円

Pタイプ 3LDK 72.02㎡ 管理費(月額)16400円 修繕積立金(月額)8400円
8階 7020万円 坪単価322万円

Sタイプ 2LDK 62.40㎡ 管理費(月額)14200円 修繕積立金(月額)7200円
9階 6290万円 坪単価333万円

E1タイプ 2LDK 61.93㎡ 管理費(月額)14100円 修繕積立金(月額)7200円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

1階 5570万円 坪単価297万円(E1tタイプ)
2階 5730万円 坪単価305万円
3階 5890万円 坪単価314万円
4階 5940万円 坪単価317万円
5階 5990万円 坪単価319万円
6階 6040万円 坪単価322万円
7階 6090万円 坪単価325万円

E2タイプ 2LDK 61.93㎡ 管理費(月額)14100円 修繕積立金(月額)7200円
8階 6140万円 坪単価327万円
9階 6190万円 坪単価330万円

Urタイプ 3LDK 75.53㎡ 管理費(月額)17200円 修繕積立金(月額)8800円
10階 7680万円 坪単価336万円

Wタイプ 2LDK 66.57㎡ 管理費(月額)15200円 修繕積立金(月額)7700円
11階 6790万円 坪単価337万円

Fタイプ 3LDK 71.60㎡ 管理費(月額)16300円 修繕積立金(月額)8300円
1階 6290万円 坪単価290万円
2階 6420万円 坪単価296万円
3階 6580万円 坪単価303万円
4階 6680万円 坪単価308万円
5階 6950万円 坪単価320万円
6階 6990万円 坪単価322万円
7階 7030万円 坪単価324万円
8階 7070万円 坪単価326万円
9階 7110万円 坪単価328万円
10階 7150万円 坪単価330万円
11階 7530万円 坪単価347万円

南棟平均坪単価318万円

[東棟]

Gタイプ 3LDK 70.89㎡ 管理費(月額)16200円 修繕積立金(月額)8200円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

1階 6350万円 坪単価296万円(Ggタイプ)
2階 6350万円 坪単価296万円
3階 6530万円 坪単価304万円
4階 6710万円 坪単価312万円
5階 6780万円 坪単価316万円
6階 6850万円 坪単価319万円
7階 6920万円 坪単価322万円
8階 6990万円 坪単価326万円
9階 7060万円 坪単価329万円

Vrタイプ 3LDK 74.57㎡ 管理費(月額)17000円 修繕積立金(月額)8700円
10階 7790万円 坪単価345万円

Hタイプ 3LDK 68.49㎡ 管理費(月額)15600円 修繕積立金(月額)7900円
1階 5990万円 坪単価289万円(Hgタイプ)
2階 6070万円 坪単価293万円
3階 6340万円 坪単価306万円
4階 6410万円 坪単価309万円
5階 6480万円 坪単価312万円
6階 6550万円 坪単価316万円
7階 6620万円 坪単価319万円
8階 6690万円 坪単価322万円

Trタイプ 3LDK 74.36㎡ 管理費(月額)17000円 修繕積立金(月額)8600円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

9階 7480万円 坪単価332万円

Iタイプ 3LDK 68.31㎡ 管理費(月額)15600円 修繕積立金(月額)7900円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

1階 5970万円 坪単価288万円(Igタイプ)
2階 6020万円 坪単価291万円
3階 6290万円 坪単価304万円
4階 6360万円 坪単価307万円
5階 6430万円 坪単価311万円
6階 6500万円 坪単価314万円
7階 6570万円 坪単価317万円

Qrタイプ 3LDK 74.21㎡ 管理費(月額)16900円 修繕積立金(月額)8600円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

8階 7470万円 坪単価332万円

Jタイプ 3LDK 68.63㎡ 管理費(月額)15600円 修繕積立金(月額)8000円
1階 5990万円 坪単価288万円(Jgタイプ)
2階 6070万円 坪単価292万円
3階 6190万円 坪単価298万円
4階 6410万円 坪単価308万円
5階 6480万円 坪単価312万円
6階 6550万円 坪単価315万円

Nrタイプ 3LDK 74.53㎡ 管理費(月額)17000円 修繕積立金(月額)8600円
7階 7490万円 坪単価332万円

Kタイプ 3LDK 72.52㎡ 管理費(月額)16500円 修繕積立金(月額)8400円

画像出典:ブランズ北千住公式HP

1階 6580万円 坪単価299万円(Kgタイプ)
2階 6580万円 坪単価299万円
3階 6750万円 坪単価307万円
4階 6990万円 坪単価318万円
5階 7090万円 坪単価323万円
6階 7280万円 坪単価331万円

東棟平均坪単価311万円

間取りに関しては田の字メインではありますが北側斜線の影響もあってか段々になっており条件が良いところに2LDKがあったりするのが面白いですね。

設備仕様はディスポーザーがありません。総戸数91戸で坪単価300万円を超えるマンションなわけですしコンセプトが時短なわけですから付けるべきだったかと。。。水回り天板が人造大理石なのも残念。食洗機、トイレ手洗いカウンター、スロップシンク、ミストサウナ、浴槽自動洗浄などなど頑張っているところもありますが浴室がブラケットライトであったりと単価からするともうちょい頑張ってほしかったところです。

ただ、外観デザインやランドスケープにコストをかけてくれていますから中身はオプションでどうにかしなさいということでもあります。自分たちで変えられない外観デザインやランドスケープ(共用廊下・エレベーターのゆとり含めて)をケチられるよりかは室内をケチってもらったほうがいいですよね。お金で解決できるのですから。だからこそお金で解決できないディスポーザーは採用してほしかった。。。

郵便受けは書留郵便も受け取れる最新型のものを採用。食配スペース(コープとヨシケイが提携予定)も設けています。

共用施設としては屋上にテラスを設けています。

総戸数91戸の割には間取りのタイプが多く、さらにはメニュープランが豊富なため新築ならではの楽しみがあります。事前案内会時点でもオプションの価格表を用意してくれていますし新築だからこその楽しみを味わってもらおうという取り組みは大きく評価すべきでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ルイシャトレ北千住 2000年築 千住東2 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・グランシェソワ北千住 2001年築 千住東2 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約170万円

・コスモ北千住イースト 2004年築 千住東2 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約180万円

・グランシェソワ北千住Ⅱ 2006年築 千住東2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約170万円

上記相場からブランズ北千住の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 71.60㎡ 3階 6580万円(新築時) → 5200万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(ブランズ北千住から北千住駅まで)

管理員は8時~17時の週5日勤務を予定していることを考慮すれば管理費単価に割高感はないでしょう。

【住むレーション】

[常磐快速線]

北千住 8:02発
南千住 8:04着
三河島 8:07着
日暮里 8:09着
上野 8:13着
東京 8:20着
新橋 8:24着
品川 8:30着

[日比谷線]

北千住 8:01発
南千住 8:04着
三ノ輪 8:06着
入谷 8:09着
上野 8:11着
仲御徒町 8:13着
秋葉原 8:15着
小伝馬町 8:18着
人形町 8:20着
茅場町 8:23着
八丁堀 8:25着
築地 8:27着
東銀座 8:29着
銀座 8:31着
日比谷 8:33着
霞ヶ関 8:36着
神谷町 8:38着
六本木 8:42着
広尾 8:45着
恵比寿 8:48着
中目黒 8:51着

[千代田線]

北千住 8:01発
町屋 8:04着
西日暮里 8:07着
千駄木 8:09着
根津 8:11着
湯島 8:14着
新御茶ノ水 8:16着
大手町 8:18着
二重橋前 8:20着
日比谷 8:22着
霞ヶ関 8:24着
国会議事堂前 8:26着
赤坂 8:28着
乃木坂 8:30着
表参道 8:33着
明治神宮前 8:35着
代々木公園 8:37着
代々木上原 8:40着

[東武スカイツリーライン→半蔵門線(直通)]

北千住 8:01発
曳舟 8:09着
押上 8:16着
錦糸町 8:19着
住吉 8:20着
清澄白河 8:24着
水天宮前 8:27着
三越前 8:30着
大手町 8:32着
神保町 8:35着
九段下 8:37着
半蔵門 8:40着
永田町 8:42着
青山一丁目 8:44着
表参道 8:47着
渋谷 8:50着

[つくばエクスプレス]

北千住 8:00発
南千住 8:02着
浅草 8:05着
新御徒町 8:08着
秋葉原 8:11着

北千住 8:03発
八潮 8:11着
三郷中央 8:14着
南流山 8:17着
流山おおたかの森 8:22着
柏の葉キャンパス 8:25着
守谷 8:31着
みらい平 8:36着
みどりの 8:39着
万博記念公園 8:42着
研究学園 8:45着
つくば 8:48着

[リムジンバス]

北千住駅 6:00発
羽田空港(第2) 6:43着
羽田空港(第1) 6:48着
羽田空港(国際線) 6:55着

交通利便性に関しては言わずもがなの便利さですね。都心方面はもちろん共働きでどちらかがつくばエリア勤務でも対応できます。

首都高の出入り口も近いですから車移動も便利です。ただ、車離れの時代とはいえ駐車場設置率約26%だと少しは抽選になりそうな気もしますがどうでしょうか。21台中7台分はルーフバルコニー付き住戸などに優先権を付けていますからそれ以外のお部屋を買う方からすれば抽選は覚悟したほうが良いかとは思います。

通学校は千住常東小学校で徒歩10分、千住桜堤中学校で徒歩6分、どちらも道のりは悪くありませんからファミリー層にとっては魅力と感じやすいでしょう。駅前には小児科も入る医療モール(ミルディス)もあります。

川が近く土手へもサクッと上がれますから環境面の魅力はありますが当然ながら水害リスクもあるため良い面悪い面含めて川と付き合っていく必要があるエリアです。

【総評】

いや~正直大規模マンション派ではあるのですがここまでデザイン性など頑張ってくれるならこの規模感もいいなぁ~と思いますね。

ちゃんと造りこんでいます。造り手が楽しんでいるのが伝わってくるデザインです。(実際に楽しんでいるかはわかりませんが、笑、そう感じるのです)

北千住駅東側は将来的に再整備される可能性もありますし立地としては同じようなマンションがバンバン建設されるようなこともない希少性がありますから魅力と感じる方も多いのではないでしょうか。

全体的に見て大きな弱点もなくトータルバランスが良いという評価です。

お高いんだけども数多くの路線が通るターミナル駅からほど近くて都心に行きやすい立地で同じくらいの単価となれば他に選択肢が多いわけでもないですからね。。。

都心に近い東エリアで近しい単価としてはプラウドシティ東雲キャナルマークス晴海フラッグメイツ深川住吉プラウド住吉などがあります。

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