ザ 豊海タワー マリン&スカイ　予定価格と間取り　駅から離れるだけの価値あり！！

今回ご紹介するのはザ豊海タワー マリン&スカイです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　東急不動産　東京建物　野村不動産　三菱地所レジデンス　清水建設
施工：清水建設
価格：未定
専有面積：32.92㎡～156.56㎡
総戸数：2046戸（一般販売対象戸数1509戸）
規模：地上53階地下1階建て　※建築確認上は地上54階建て
交通：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
所在地：東京都中央区豊海町
竣工予定：2026年11月下旬
引き渡し予定：2027年6月下旬

駐車場：機械式654台　平面18台　月額35000円～55000円
駐輪場：3097台　月額200円～600円
バイク置場：108台　月額2000円～4000円

地図はこちらです↓

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

立地や共用部に関しては前回の記事で語りましたのでこちらの記事ではモデルルーム訪問で新たに分かったことを中心に共有いたします！

まず店舗区画についてですが3階にコンビニを誘致する予定です。ザ豊洲タワーみたく外部開放型ではなく住民専用となります。住民専用となれば店舗の売り上げが成り立つのか？という不安もあるわけですがその辺りはスカイズ(居住者専用のファミリーマート)などでも成功実績がありますし総戸数2046戸だからこそできることとも言えるでしょう。

ただ、スーパーマーケットに関しては何とも言えないとのことでした。仮に店舗区画を売主が所有していたのであればスーパーマーケット誘致を謳ってきたことでしょう。パークタワー勝どきでもそうでしたが売主所有の店舗区画に関しては『住戸を販売しやすくなるテナント』『実際住まわれる方が便利なテナント』ということで販売当初からスーパーマーケットを誘致すると謳われていました。売主も買主もwinwinですよね。

でも、今作に関しては売主が店舗区画を所有していないためテナントは店舗区画を所有している地権者次第となります。その地権者がスーパーマーケット(でかいのは無理でもまいばすけっとくらいのもの)と契約する可能性はあるものの地権者からすれば住民の満足度よりも収益性を優先することに違和感はないわけで可能性は高くないかもですね…

『駅から近くはないけども東京駅等へダイレクトの始発バス停と小学校が目の前』というストロングポイントはあるのですが『スーパーマーケットはTTTのマルエツまで』となってしまうのはもったいないですよね…ご検討される方の多くが『駅から近くはないけども東京駅等へダイレクトの始発バス停と小学校が目の前、スーパーマーケットも足元に入っている』であれば二の足を踏まずに前へ進みやすかったのではないでしょうか。ネットスーパーも便利な時代ですがもっと駅に近い物件の足元や目の前にはスーパーマーケットがあるわけですからどうしても比べてしまうと。

外観デザインと共用施設に関しては前回の記事でも語りましたが雲のような建物と足元のエスカレーター部分がとんでもなくかっこいいですよね。

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

メールコーナーは西棟と東棟で分かれていますがどちらも3階にありその3階はメインエントランスを挟んで繋がっているため上記画像のエスカレーターがメインの動線となります。もちろんベビーカーやトランクなどをお持ちの際は1階と住戸階をエレベーターでダイレクトに行き来することも可能です。

［共用施設］

［1階］

・アトリウム、ヒルトップガーデンなどの緑豊かな公開空地　無償　24時間通行可能

［2階］

・喫煙室　無償　8時～22時　※一般第三者の利用は10時～17時
・オープンラウンジ　※一般第三者の利用は10時～17時
・キッズスペース　※一般第三者の利用は10時～17時
・クリエイティブスペース　※一般第三者の利用は10時～17時
・ファミリーパーティールーム　9時～22時　無償　貸切は5時間5000円
・ランドリー　24時間　機器利用は有償
・ミュージックスタジオ①～③　9時～24時　1時間1000円

［3階］

・スタディルーム　5時～24時　無償　個室×8部屋
・ミーティングルーム　9時～22時　1時間1000円
・フィットネスルーム＆ウェイトブース　24時間　無償
・ゴルフレンジ　5時～24時　1回最大3時間1500円
・ゲストルーム①～⑤　昼間利用と夜間利用が可　昼間利用は部屋代3000円　夜間利用は部屋代10000円
・プレイルーム　9時～22時　無償
・オープンテラス　10時～20時　無償

［51階］

・スカイラウンジ　9時～22時　無償　バーサービス営業時のみ飲酒と食事可　貸切利用時は17時～22時1回80000円、飲酒と食事可
・スカイパーティラウンジ　9時～22時　無償　バーサービス営業時のみ飲酒と食事可　貸切利用時は17時～22時1回10000円、飲酒と食事可※バルコニー利用は20時まで
・スカイスパゲスト　昼間利用(12時～14時)と夜間利用(17時～翌9時)が可　昼間は1部屋4000円　夜間は1部屋12000円

完全に分けているわけではないのですが2階が子供(と一緒)向け、3階と51階が大人向けの共用施設が多くなっています。

51階のスパ＆サウナのあるスカイスパゲスト(宿泊できます)は面白いですね。浴槽につかりながら景色を楽しみつつ…こちらはオーナーであっても宿泊してみたくなるようなゲストルームです。

これだけ共用施設があると管理費が心配になるわけですがそこは総戸数2000戸超のメガマンションですからコストパフォーマンス高いものとなっています。棟毎の管理ではなく合同管理(同一管理組合)となります。

管理費㎡単価は月額約400円です。24時間有人管理＆コンシェルジュサービスあり、内廊下に各階ごみ置場とサービス面も充実しているためコストパフォーマンスは高いほうでしょう。

再開発マンションであることも影響して第三者管理ではありません。(再開発マンションでない場合にはここ最近の三井マンションはほとんどが第三者管理)

■W-71Bnタイプ　3LDK　71.15㎡の場合…管理費(月額)28690円　修繕積立金(月額)12470円　インターネット等使用料(月額)715円　計(月額)41875円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

※すべて『ディスポーザー』『内廊下』『各階ごみ置場』『24時間有人管理＆コンシェルジュサービス』『多彩な共用施設』あり

■勝どきザタワー　総戸数1420戸　管理費㎡単価月額約239円

■パークタワー勝どきミッド/サウス　総戸数2786戸　管理費㎡単価月額約350円

エレベーターに関してはもう少し速度を頑張ってくれると嬉しかったですね…ただ、当然交通計算はされており『速度は遅いけど止まる階数は少ない』などのメリットもあります。(例…高層用エレベーターは40階から53階のみ停止)

また、パークタワー勝どきと同じく長方形ではなく正方形の箱である点も嬉しいところです。

・低層用　4基　11人乗り　地下1階・1階～23階　分速105m
・中層用　4基　11人乗り　地下1階・1階～3階・23階～39階　分速120m
・高層用　4基　11人乗り　地下1階・1階～3階・40階～53階　分速150m

・非常用　2基　26人乗り　地下1階・1階～53階　分速210m

非常用は2基あり分速210mというのは業者さんへの愛を感じますね。

上記は西ウイングと東ウイングそれぞれの基数のためマンション全体としては×2となります。

駐車場に関しては先ほどのかっこいいエスカレーター横の車道を経由して西棟の1階部分にあるタワーパーキングが主となります。平置き区画は地下1階で西棟と東棟それぞれにあります。1階も地下1階も西棟と東棟は繋がっているのですがタワーパーキングは西棟のみとなるため車利用の頻度が多い方は西棟のほうが歩く距離が短く便利です。

タワーパーキングは1号機から6号機まであり1基あたり110台、平置きなどすべて合わせて設置率は約32％です。

地権者住戸用に150台ほどが確保される予定のため分譲住戸に対しては約34％と少し高くなります。地権者住戸と分譲住戸が引き渡された後は隔てがなくなるため地権者住戸の駐車場余りが分譲住戸に流れてきます。(その逆もあり)

屋内のため作業中も住戸との行き来も雨に濡れることはありません。タワーパーキング用の待合室もあります。

今回素晴らしいのが駐車場抽選方式です。

6段階に分かれており駐車場の希望区画や優先度に合わせて部屋を選べば3年先の引き渡しまでの間に『当たるかどうか…』と不安になることなく過ごすことができます。

■第一次抽選住戸　53階　E-130Ase以上の部屋　対象戸数10戸　←　大型平置き駐車場確定！！
■第二次抽選住戸　53階　E-124An～W-129Anw　対象戸数3戸　←　平置き駐車場確定！！
■第三次抽選住戸　上記以外の51階～53階住戸　対象戸数62戸　←　タワーパーキングのハイルーフ確定！！
■第四次抽選住戸　3階～50階　専有面積79㎡以上の住戸　対象戸数338戸　←　タワーパーキングのノーマルルーフ以上確定！！駐車場マストの方はこちら以上の部屋を購入すればOK！！
■第五次抽選住戸　3階～50階　専有面積68㎡以上の住戸　対象戸数519戸　←　当選確率20％(ありえないですが全戸申し込んだ場合)。敷地内駐車場がマストでなく当たったらラッキーの場合はこちらでもOK！
■一般抽選住戸　3階～50階　専有面積68㎡未満の住戸　対象戸数577戸　←　こちらはほぼほぼ確保できません。

これはとてもとてもありがたいですね～！！

敷地内駐車場がマストであれば79㎡以上の部屋を買えばOkと。わかりやすくて嬉しいですね。

専用使用権があるわけではないため売却時に引き継げるわけではない(賃貸は引き継げます)のですが自分が住んでいる間が一番大事ですからね。

サイズ感はできればミドルルーフ以上を増やしたり重量をもう少し頑張ってほしかったところではありますがけして悪いものではありません。(全幅1850mmはなし)

・平置大型　全長6000mm×全幅2500mm　11台　月額55000円　←　平置き希望でロングセダンなどが愛車の場合はこちら
・平置普通　全長5000mm×全幅2500mm　2台　月額45000円
・タワーパーキングハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高2050mm×最大重量2500kg×最低地上高110mm　165台　月額40000円
・タワーパーキングミドルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1800mm×最大重量2300kg×最低地上高110mm　63台　月額37000円
・タワーパーキングノーマルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×タイヤ外幅1920mm×全高1550mm×最大重量2300kg×最低地上高110mm　278台　月額35000円

自転車置場は専用エレベーターありで2階と3階、西棟と東棟どちらにもあります。1世帯当たり1.5台強のため2台マストの方は注意が必要です。

予定価格と間取りはこちらです！

［西ウイング］

W-44Anタイプ　1LDK　44.32㎡
30階　7060万円　坪単価526万円
31階　7080万円　坪単価528万円
32階　7100万円　坪単価529万円
33階　7120万円　坪単価531万円
34階　7140万円　坪単価532万円
35階　7160万円　坪単価534万円
36階　7180万円　坪単価535万円
37階　7200万円　坪単価537万円

W-44Bnタイプ　1LDK　44.32㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

W-62Bsタイプ　2LDK　62.75㎡
31階　11180万円　坪単価589万円
32階　11210万円　坪単価590万円
35階　11300万円　坪単価595万円
36階　11330万円　坪単価596万円
37階　11360万円　坪単価598万円

W-62Csタイプ　2LDK　62.75㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

W-71Anタイプ　3LDK　71.15㎡
25階　11520万円　坪単価535万円
26階　11550万円　坪単価536万円
27階　11580万円　坪単価538万円
28階　11610万円　坪単価539万円
29階　11640万円　坪単価540万円
30階　11670万円　坪単価542万円
31階　11700万円　坪単価543万円
32階　11730万円　坪単価545万円
33階　11760万円　坪単価546万円
34階　11790万円　坪単価547万円
35階　11820万円　坪単価549万円
36階　11850万円　坪単価550万円
37階　11880万円　坪単価552万円

W-71Bnタイプ　3LDK　71.15㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

W-73Hswタイプ　3LDK　73.91㎡
29階　14670万円　坪単価656万円
31階　14730万円　坪単価658万円
32階　14760万円　坪単価660万円
33階　14790万円　坪単価661万円
34階　14820万円　坪単価662万円
35階　14850万円　坪単価664万円
36階　14880万円　坪単価665万円
37階　14910万円　坪単価666万円

W-73Iswタイプ　3LDK　73.91㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

W-75Dsタイプ　3LDK　75.75㎡
25階　14260万円　坪単価622万円
26階　14290万円　坪単価623万円
27階　14320万円　坪単価624万円
30階　14410万円　坪単価628万円
32階　14470万円　坪単価631万円
33階　14500万円　坪単価632万円
34階　14530万円　坪単価634万円
35階　14560万円　坪単価635万円
36階　14590万円　坪単価636万円
37階　14620万円　坪単価638万円

W-75Esタイプ　3LDK　75.75㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

W-93Anw1.2タイプ　3LDK　93.19㎡
25階　18090万円　坪単価641万円
26階　18120万円　坪単価642万円
27階　18150万円　坪単価643万円
28階　18180万円　坪単価644万円
29階　18210万円　坪単価646万円
30階　18240万円　坪単価647万円
31階　18270万円　坪単価648万円
33階　18320万円　坪単価649万円
34階　18350万円　坪単価650万円
35階　18380万円　坪単価652万円
36階　18410万円　坪単価653万円
37階　18440万円　坪単価654万円

W-93Bnwタイプ　3LDK　93.19㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

W-104Bsw1.2タイプ　3LDK　104.39㎡
26階　21140万円　坪単価669万円
27階　21170万円　坪単価670万円
28階　21200万円　坪単価671万円
29階　21230万円　坪単価672万円
30階　21260万円　坪単価673万円
31階　21290万円　坪単価674万円
32階　21320万円　坪単価675万円
33階　21350万円　坪単価676万円
34階　21380万円　坪単価677万円
35階　21410万円　坪単価678万円
36階　21440万円　坪単価679万円
37階　21470万円　坪単価679万円

W-104Cswタイプ　3LDK　104.39㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

［東ウイング］

E-58Beタイプ　2LDK　58.74㎡
25階　9400万円　坪単価529万円
26階　9420万円　坪単価530万円
27階　9440万円　坪単価531万円
28階　9460万円　坪単価532万円
29階　9480万円　坪単価533万円
30階　9500万円　坪単価534万円
31階　9520万円　坪単価535万円
32階　9540万円　坪単価536万円
33階　9560万円　坪単価538万円
34階　9580万円　坪単価539万円
35階　9600万円　坪単価540万円
36階　9620万円　坪単価541万円
37階　9640万円　坪単価542万円

E-58Ceタイプ　2LDK　58.74㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

E-58Dnタイプ　2LDK　58.75㎡
25階　9040万円　坪単価508万円
26階　9060万円　坪単価509万円
27階　9080万円　坪単価510万円
28階　9100万円　坪単価512万円
29階　9120万円　坪単価513万円
30階　9140万円　坪単価514万円
31階　9160万円　坪単価515万円
32階　9180万円　坪単価516万円
33階　9200万円　坪単価517万円
34階　9220万円　坪単価518万円
35階　9240万円　坪単価519万円
36階　9260万円　坪単価521万円
37階　9280万円　坪単価522万円

E-58Enタイプ　2LDK　58.75㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

E-66Bnwタイプ　2LDK　66.95㎡
26階　11350万円　坪単価560万円
27階　11380万円　坪単価561万円
28階　11410万円　坪単価563万円
29階　11440万円　坪単価564万円
30階　11470万円　坪単価566万円
31階　11500万円　坪単価567万円
32階　11530万円　坪単価569万円
33階　11560万円　坪単価570万円
34階　11590万円　坪単価572万円
35階　11620万円　坪単価573万円
36階　11650万円　坪単価575万円
37階　11680万円　坪単価576万円

E-66Cnwタイプ　2LDK　66.95㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

E-88Cse1.2タイプ　3LDK　88.95㎡
25階　16580万円　坪単価616万円
26階　16610万円　坪単価617万円
27階　16640万円　坪単価618万円
28階　16670万円　坪単価619万円
29階　16700万円　坪単価620万円
30階　16730万円　坪単価621万円
31階　16760万円　坪単価622万円
32階　16790万円　坪単価624万円
33階　16820万円　坪単価625万円
34階　16850万円　坪単価626万円
35階　16880万円　坪単価627万円
36階　16910万円　坪単価628万円
37階　16940万円　坪単価629万円

E-88Dseタイプ　3LDK　88.95㎡

画像出典：ザ 豊海タワー マリン&スカイ公式HP

平均坪単価は約620万円です。

※予定価格のため調整される可能性はあります

第一期販売対象のプレミアムフロアは安くて3億円台前半、最高で5億円台になりそうとのことでした。

眺望の良さがストロングポイントのマンションだけに眺望による価格差は大きくなっています。虹橋ビュー、東京タワービュー、浜離宮＆築地市場跡地ビュー、こればかりは好みですね。あえて晴海フラッグを借景としても面白いでしょう。価格差はあれど単価安だから眺望が厳しいというわけではありません(棟同士が向き合う部屋を除く)。

透明ガラスのためリビング等に座りながらでも眺望が楽しめます。(コンクリート立ち上がりを意識して部屋選びが大変になることがない)

今作はとにかくとにかくとにかく棟同士が近いです。向き合う部屋に関してはなんと20m弱しか離れていません。水色時代のように隣同士が幼なじみで恋が始まるレベルです。ただ、それはあくまで数列のみが影響することですし第一期販売住戸の対象にはなっていません。

それよりかは離隔が取れなくともツインタワーとし、さらに八角形とすることで実質の角住戸がグッと増えるというスペシャルなメリットもあります。仮にですが1棟の長方形タワマンであった場合には角は4列、今作は八角形×2棟のため実質の角住戸が最大16列となります。角住戸と言っても一般的なコーナーサッシではなくぱっと見は中住戸っぽさがあるものの(人によっては角住戸じゃない！！となりそうではありますね。笑)曲線を描く連窓サッシは当物件の大きな魅力の一つと言えるでしょう。

となれば！ですがやはりその八角形の部屋から売れていくことは容易に想像できることですからそちらを狙うのであればとにかくとにかくとにかく早く予約を取り土俵にのる必要があります。

これはあくまで『個人的に選ぶなら』という話ではありますが私であれば何の迷いもなく八角形の部屋を選びます。だってもっともっと駅に近いマンションもたくさんある中であえて豊海タワーにするなら『豊海タワーでしか買えないような部屋』を選びたいですもの！※間取り、眺望や方角は好みの問題のためあくまで私ならです

中住戸に関しては八角形のスマートツインタワーであることが悪い方向へ影響してザ・ワイドスパンでない間取りばかりでオールリビングinもあったりします。一般的な田の字よりかはスパンはありますが長方形の全部屋バルコニー側配列のような中住戸を期待して見学するとがっかりすることでしょう。だからこそより八角形を選びたくなるのですよね。

もちろん人によっては『八角形は窓が多すぎて家具配置が大変そう』となってしまうかもではありますが。

売り手としても当然一般の中住戸も売りやすくする努力というのはしていて、その一つが家事動線に特化した提案(無償と有償混在)です。モデルルームを見ると分かるのですがとにかく家事動線、いわゆる時短に力を入れてくれています。水回りの回遊だけでなく洗面室にアイロンをかけられるスペースを設けたりセカンド冷蔵庫(冷凍庫)置場を設けてまとめ買いをしやすくしたり(スーパーマーケットが入るかわからないので尚更？)と八角形のきらびやかな売り方とは真反対の現実的な生活提案です。

一概には言えないのですが八角形の高価格帯住戸を購入される方はザ・わちゃわちゃ子育てファミリーというよりかは子供が中学生～高校生となっている買い替え世帯や独身貴族にディンクス、そしてシニア世代が主なターゲットになってくる(そうでないと買える人は少ない)中で一般中住戸はこれから子育てがスタートしたり今がまさしく保活やらなんやらでわちゃわちゃしている時期(いつか振り返れば良い思い出でも今はとんでもなく忙しくて時間を買いたい)で都心部(都心近接エリア)にて頑張って家を買う世代がメインターゲットでしょうからこれはうまいなぁ～と。

湾岸物件を渡り歩いてきてそろそろ広くてスペシャルな部屋が欲しい方は八角形のお部屋をどうぞ！(含み益もすごいですからね。笑)、敷地内駐車場も確約ですのでご安心くださ～い！と。

含み益がない一次取得者は豊海で時間を買ってください。東京駅へ座って通勤が可能です。小学校も足元にあります。間取りも家事楽時短をご提案いたします。えっ？車買っている余裕はないでしょう。住宅費に全振りしてください！と。勝どきザタワーやパークタワー勝どきを買っておけば良かったなんて営業さんに言った日には『今まで何してたんだ？(麻生太郎風)』と思われるだけなので(思われないので安心してください。ジョークです。)心の奥にしまい込みましょう。

そんなこと売り手側は一言も言っておらずザコシショウ並みの誇張感はあるもののあながちズレていない(？)と思います。

いつの時代も今のベストを掴むしかないのです。

基本天井高は

4～37階：約2550mm
38～50階：約2600mm
51・52階：約2700mm
53階：約3000mm

となっています。同列なのに38階でタイプ名が変わるのはこちらも影響しています。

サッシ高は一般フロアでも2200mmちょっととハイサッシになっています。八角形のダイレクトウィンドウ手前は2200mmくらいまでがっつり下がってくるためフラット感はかなり薄い(間取りによりますが中住戸はフラット感高め)のですがダイレクトウィンドウ部分を梁内側としているため窓付近までいくと空をしっかりと感じられるものとなっています。(下がり天井よりもサッシが高い)

玄関内開きは海外風ですが専有面積調整をしているようなマンションではないですから玄関部が広くなりますし買い物帰りに玄関を開けるのが楽なため好印象です。子供が多くて靴を扉付近に置きがちだと『ちゃんとしまいなさい！』となるでしょうけども億ションに住まう子供となれば心配無用でしょう(そうとは限らない)。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレなど基本的なものは揃っていますが『お金で変えられない部分はこちらでコストかけましたのでこれで満足いかないなら充実したオナスタ(オプション)で進化させてください』といういつものスタイルです。

プレミアムフロアはグレードアップする部分もありますがそちらを買う方はとことんお金をかけて部屋を進化させるでしょうからお金で変えられない天井高やサッシ高がしっかりしてくれていれば十分と考えるのではないでしょうか。とはいえプレミアムフロアくらいは全熱交換器を入れてあげてもよいような…(一部住戸を除き同時給排のため電動給気シャッターはないです)

プレミアムフロアはトランクルーム、スタンダードフロアは防災備蓄倉庫(一部住戸はトランクルームも)が完備されます。ただ、エレベーターホール近くのため玄関前にあるよりかは利便性は劣ってきます(一部住戸は玄関前)。構造は直接基礎の制振です。

周辺売買相場を確認しましょう！

■ザ・東京タワーズ(THE TOKYO TOWERS)

2007年築　勝どき6　勝どき駅徒歩5分

新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約480万円

動き一例

約65㎡　新築時3400万円台　中古時8200万円台
約89㎡　新築時5000万円台　中古時12500万円台

■勝どきザタワー(KACHIDOKI THE TOWER)

2016年築　勝どき5　勝どき駅徒歩6分

新築時の坪単価約305万円
現在の坪単価約530万円

動き一例

約58㎡　新築時4800万円台　中古時9100万円台
約72㎡　新築時5800万円台　中古時12000万円台

■パークタワー勝どきミッド

2023年築　勝どき4　勝どき駅徒歩1分(直結)

新築時の坪単価約460万円
現在の坪単価700万円前後(510～860程度)

動き一例

約65㎡　新築時8600万円台　中古時14500万円台
約84㎡　新築時12700万円台　中古時21900万円台　※エグゼクティブフロア

■パークタワー勝どきサウス

2023年築　勝どき4　勝どき駅徒歩2分

新築時の坪単価約495万円
現在の坪単価700万円前後(570～1150程度)

動き一例

約56㎡　新築時7300万円台　中古時11500万円台
約75㎡　新築時9200万円台　中古時16300万円台
約105㎡　新築時23900万円台　中古時36800万円台　※プレミアムフロア

周辺賃貸相場を確認しましょう！

■ザ・東京タワーズ　㎡単価月額約4950円

■勝どきザタワー　㎡単価月額約5300円

上記相場からザ豊海タワー マリン&スカイが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

W-71Bnタイプ　3LDK　71.15㎡　40階　12060万円　→　11200万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

～購入した場合と借りた場合の比較～

・W-71Bnタイプ　3LDK　71.15㎡　40階　12060万円を購入した場合の毎月支払額　月額約35万円　※変動金利35年フルローン維持費込み
・W-71Bnタイプ　3LDK　71.15㎡　40階　12060万円を借りた場合の毎月支払額　月額約37万円　※現状の周辺相場から算出

【総評】

価格に関しては実需目線であれば良い印象となる方が多いのではないでしょうか。(上昇相場だからこそではありますが相場が下がる保証もない)

割安感がないからこそ高倍率になりにくく買いやすいメリットもあるでしょう。割安感がないなら買いたくないというならスカイデュオを強運で手にするしかありません。

パークタワー勝どきの第一期のようなお祭りでないことはたしかですがあの時は『今マンション買う人ってどうかしてるよね』というような雰囲気(緊急事態宣言付近)であったため今と比べることはナンセンスでしょう。

パワーカップルであれば71An/71Bnという救済的な列もありますし、駐車場マストのステップアップ買い替え組からすれば88Cse/88Dse・93Anw/93Bnw・104Bsw/104Cswという駐車場確約の角住戸もあります。プレミアムフロアの価格は飛び抜けているとはいえ平置き駐車場確定住戸も多いのはとんでもなく大きいストロングポイントとなってくるでしょう。

とはいえ好みの問題はあれど不動産としての立地は駅直結のパークタワー勝どきと比べてしまうととても大きく劣ってきます。ザ東京タワーズや勝どきザタワーよりも劣ります。こればかりは『不動』産ですからどうにもなりません。

ただ、部屋にもよりますが全体的に見れば周辺の勝どき駅最寄りの既存マンションよりも眺望がひらけてくるため東京湾岸らしい立地とも言えます。晴海三兄弟や行政区は異なりますがスカイズとベイズが駅から離れていても評価されている大きなポイントは眺望です。そしてそれらは建物にもこだわっているため『駅から離れるけども離れたなりの価値がある』ということになります。

利便性を優先したいとなれば駅にも直結していて下駄にスーパーマーケットもあるパークタワー勝どきを選べば良いわけですが利便性の優先順位が低い方にとってはむしろザ豊海タワーのほうが魅力的に映るのではないでしょうか。

パークタワー勝どきもめちゃかっこいいですけどもそれを超えるレベルであると言ってもパークタワー勝どきのオーナーも怒らないんじゃないかな？と。立地のキャラクターが異なりすぎるため買い替えたくなるかは全くの別の話としても竣工したら「おぉ～！！」となること間違いなしでしょう。(それぞれ異なる作品ですから上か下かという意味ではなくパークタワー勝どきのオーナーが見ても「豊海タワーかっこいいね～」となるであろうという意味)

パークタワー勝どきなど駅に近い物件と比べれば利便性は劣るものの銀座・新橋・虎ノ門へあっという間という距離感です。

建物の豪華さにこだわりがあったり東京湾岸らしい眺望を得たいという方にはとても合ってくる出物です。

言わずもがなではあるのですが部屋選びで注意すべき点はザ豊海タワーらしさがあるかどうかでしょう。

今作はホテルで例えるならビジネスホテルではなく観光やテーマパーク訪問の際に宿泊するようないわゆるリゾートホテルです。となれば眺望が良い部屋は人気で予約が困難ということも少なくないですよね。立地の良いビジネスホテルは眺望に魅力がなくても気にしない方ばかりでしょうけどもリゾートホテルとなればやはり眺望は気にすると。

もっともっと駅に近いマンションが点在しているエリアであえて駅徒歩10分を選ぶのであれば駅に近いマンションではなかなか得られないなにかがある部屋を選んでおくとご自身の満足度に期待ができることはもちろん、いつかのリセール時にも動きやすくなることでしょう。

ホシノアーキテクツによる優しさ溢れる雲のような素敵な建物には優しい風が吹きそうですね。(湾岸なので実際には強めの風だとしてもそう思えるという意味で。笑)

今までの東京湾岸物件の延長線上としてできる新しいタワーマンションではなく未来感漂う新しいタワーマンションを供給してくれるとは…マニア目線として震えます。その割に価格は駅徒歩10分らしいためその距離感を呑める方は狙ってみると面白いのではないでしょうか。

スカイズとベイズの時と同じ気持ちになれました。当時も『駅から遠いよ…』と言われていましたが今では『駅から離れるからこその価値』が大きく評価されしっかりとした単価で動いています。もちろん当時とは買値が大きく異なるわけですが値上がる値下がるはさておきこんな素敵なマンションのファーストオーナーとして暮らせるとなれば…満足度としてはとても期待ができるのではないでしょうか。

資産価値！資産価値！いう方はどうぞパークタワー勝どきを購入されてください！！という感じですよね(笑)

ただ、豊海も『これから評価が高まる湾岸のフロンティア』であることも忘れてはなりません。

今後変化が起きるかも(？)しれない豊海ベイサイドエリアの開発(すぐに～という話ではなくとても長い年月をかけて環状三号線延伸と一緒に～はあり得るかも)、時間はかかりますが築地市場跡地開発と臨海地下鉄、時間がかかるからこそ旨味があるとも言えるでしょう。

そして供給が多いエリアとはいえ『若さ』も強みですね。豊海タワーの竣工から10年後、既存湾岸物件は築何年でしょうか。比べてみるととても面白いことです。今の築10年と2037年の築10年、供給が減少している時代だからこそ後者の方が価値が大きいことは確かです。

もちろん将来のことはわかりません。いつまでも上昇相場だと思って購入すべきではありません。でも、東京湾岸やザ・都心部、ビッグターミナル池袋・新宿・渋谷などすでに便利だけども今後も成長していく街に住まうというのは満足度(街の成長も楽しめる)はもちろん資産性としても手堅い選択だと言えるのではないでしょうか。その都心部やビッグターミナルよりかは買いやすい価格帯です。

とはいえ駅徒歩10分ということは事実なわけですから資産性を最優先されたいのであればパークタワー勝どきのほうが手堅いとは思います。部屋にもよりますが今であればまだ坪単価700万円台の出物もあります。そのパークタワー勝どきでは買えないような部屋を豊海で買うことでリスクヘッジをかけておくと良いでしょう。(仮に市況悪化で値下がりしても満足度で十分回収できるのかどうか。これはどの物件にも言えることですが東京湾岸は資産性に期待して選ぶ方も多いためあえて書いています。)

前回の記事　→　ザ豊海タワー マリン&スカイ　価格は？！　こちらも間違いない！！

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