今回ご紹介するのはクレヴィア小石川後楽園です!

[物件概要]第一期供給35戸

売主:伊藤忠都市開発 URリンケージ
施工:大末建設
価格:3,472.8万円~13,896.9万円(25.57㎡~81.06㎡)
専有面積:25.11㎡~85.01㎡
総戸数:100戸(販売対象住戸58戸事業協力者住戸42戸)
規模:15階建て
交通:東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩2分、都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩2分、JR中央・総武線「水道橋」駅徒歩12分
所在地:東京都文京区小石川2丁目
竣工予定:2020年2月下旬

管理費:7300円~23000円(月額)
修繕積立金:2800円~8900円(月額)

駐車場:9台(内、機械式7台・平置式2台[身障者用1台・外来者用1台])[月額:34000円〜40000円]
自転車置場:建物内地下1階に設置、123台(スライド式1段ラック:25台、2段ラック:上段40台下段40台・固定式1段ラック18台)[月額:200円〜500円]
ミニバイク置場:10台(平置式)[月額:3000円]

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア小石川後楽園公式HP

後楽園・春日駅最寄りとしてはパークコート文京小石川ザタワーが話題ですがクレヴィア小石川後楽園も後楽園駅徒歩2分、南面は大通りを挟んで礫川公園、その先に小石川後楽園と希少性ある立地条件となります。

クレヴィアブランドの供給が多いエリアですね!

まず最初にデメリットからお伝えしておくと「魅力ある間取りが少ない」「東向きと西向きは目の前のマンションとこんにちは」この2点となります。

まず魅力ある間取りが少ない点ですが1LDKはウナギの寝床(リビングダイニングキッチンに窓がない)であったり、2LDKも洋室の1部屋が行灯部屋であることが多かったりと一般的に考えて間取りに関しては厳しいものとなっています。また、同マンションの最大の魅力である南向きの開放感・・・建て替え事業がゆえに南向きの数多くが事業協力者住戸となってしまっています。

次に目の前のマンションとこんにちはについてですが東向きと西向きは一部住戸を除いて窓から向かいのマンションのバルコニー及び窓が見えてしまいます。東側は接道しているためまだ圧迫感はないのですが西側は壁ドンと言っても過言ではないほど近づいています。

上記2点が大きなデメリットとなります。

立地に関しては先に述べたように魅力あるものとなっていますから「資産性のため」「利便性のため」と割り切れるのであれば不動産としては強いでしょう。(こんにちはは思いのほかストレスになるものです。ただし、日中家にいないならどのみち夜はカーテンを閉めるわけでさほど気にならないかと思います)

エントランスホールは二層吹き抜けでないもののライブラリー、ギャラリー、ラウンジと繋がっており、実質4面ほどにはなるため外から見た時の高級感はでますね。(南面の接道と少し高低差があるため一部被ってしまいますが)

エントランスホール入ってすぐのワイドカウンターは高級タワマンに負けないレベルとなっています。

内廊下となっていますがタワマンでないこともあり各階ごみ置き場はありません。また、玄関ドアを奥まらせていないなどあまりゆとりのある内廊下とは言えません。

ごみ置き場は1階のエレベーター近くの便利な場所にあり二重扉となっているのはよいのですがごみ置き場の目の前に住戸があり玄関ドアが奥まっていないのはなんとも愛がない。。。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[東向き]

E1タイプ 2LDK 63.76㎡

画像出典:クレヴィア小石川後楽園公式HP

12階 7940万円 坪単価411万円
13階 8039万円 坪単価416万円
14階 8138万円 坪単価421万円
15階 8238万円 坪単価427万円

E2タイプ 2LDK 60.18㎡
4階 7245万円 坪単価398万円

E3タイプ 2LDK 62.56㎡
5階 7404万円 坪単価391万円

F1タイプ 1LDK 34.28㎡
3階 4564万円 坪単価440万円

H2tタイプ 1LDK 35.41㎡
1階 4316万円 坪単価402万円

Iタイプ 2LDK 53.92㎡

画像出典:クレヴィア小石川後楽園公式HP

5階 7205万円 坪単価441万円
8階 7443万円 坪単価456万円

[南向き]

D1タイプ 3LDK 74.87㎡

画像出典:クレヴィア小石川後楽園公式HP

4階 9925万円 坪単価438万円
7階 10819万円 坪単価477万円
8階 11067万円 坪単価488万円
9階 11315万円 坪単価499万円
10階 11563万円 坪単価510万円
11階 11812万円 坪単価521万円
12階 11911万円 坪単価525万円

D2タイプ 3LDK 77.13㎡
15階 13201万円 坪単価565万円

D3タイプ 2LDK+S 68.73㎡
2階 8923万円 坪単価429万円

[西向き]

G1タイプ 1K 25.57㎡

画像出典:クレヴィア小石川後楽園公式HP

5階 3611万円 坪単価466万円
6階 3770万円 坪単価487万円

G2タイプ 1K 25.57㎡
2階 3472万円 坪単価448万円

G4タイプ 1K 25.74㎡
2階 3472万円 坪単価448万円

維持費一例・・・E1タイプ 63.76㎡ 管理費(月額)18100円 修繕積立金(月額)7000円

間取り図に関してはマンション内で条件の良いお部屋のみ掲載しました。いまひとつな間取りは公式HPに掲載されていなかったくらいなのであまり見せたくないのかと。モデルルームにて確認できます。

価格に関しては違和感ないですね。この立地で坪単価400万円ちょっとならめちゃ高いということはないです。市況の変化まではわかりませんがよほどの景気悪化などがない限りは大きく下がることもないでしょうから隠れたる含み益(物件価値-ローン残債)も十分見込めます。

南向きに関してはそこそこな単価ですがクレヴィア小石川後楽園の魅力を一番得られる向きですから黙っていてもサクサクっと売れていくでしょう。とくにD1~D3に関しては迷っている時間がないくらいかと思います。

タイトルで記載したマンションマニアの狙い目住戸ですがE1タイプの12階~15階となります。

その理由としてはまず間取りの良さが挙げられます。リビングはちゃんとした12.6帖(リビングの扉から実際に使えるスペースまでの距離が極めて短い)ですし、柱は出ているもののリビング横の洋室は二面採光、寝室となる洋室1にも窓があります。お風呂のサイズが1418ですし、廊下の面積が少ないため63.76㎡にしては広く感じることでしょう。とくにリビングは恵まれています。これで坪単価411万円からなら買いですね。

設備仕様はディスポーザー、キッチン水栓クリンスイ×グローエ、キッチン天板フィオレストーン、トイレ手洗いカウンター、タンクレストイレ、トイレスティックリモコン、浴室ダウンライトなどなどそれなりのものとはなっていますが近隣でパークコートが供給中ですからそれと比べてしまえば劣る部分が多いですね。構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmと少し低めです。

1Kや1DKはディスポーザーがないなど設備仕様が異なるのと、ただでさえ狭いのに引き戸が低い位置にあったりと賃貸のような印象でした。

1DK引き戸の下がり例 画像出典:クレヴィア小石川後楽園公式HP

周辺相場を確認しましょう!

・アトラスタワー小石川 2004年築 小石川1 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約400万円

・クレヴィア本郷 2008年築 本郷4 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約385万円

・ザ・パークハウス小石川後楽園 2012年築 小石川2 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からクレヴィア小石川後楽園の将来価値を予想すると

E1タイプ 2LDK 63.76㎡ 12階 7940万円(新築時) → 7500万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[東京メトロ丸ノ内線]

後楽園 8:00発
茗荷谷 8:03着
新大塚 8:05着
池袋 8:08着
後楽園 8:01発
本郷三丁目 8:02着
御茶ノ水 8:04着
淡路町 8:06着
大手町 8:08着
東京 8:10着
銀座 8:13着

[東京メトロ南北線]

後楽園 8:02発
飯田橋 8:04着
市ヶ谷 8:06着
四ツ谷 8:09着
永田町 8:11着
溜池山王 8:13着
六本木一丁目 8:16着
麻布十番 8:18着
白金高輪 8:21着

[都営三田線]

春日 8:01発
水道橋 8:02着
神保町 8:04着
大手町 8:07着
日比谷 8:09着
内幸町 8:12着
御成門 8:14着
芝公園 8:15着
三田 8:17着
白金高輪 8:21着

[都営大江戸線]

春日 8:00発
飯田橋 8:02着
牛込神楽坂 8:04着
牛込柳町 8:06着
若松河田 8:08着
東新宿 8:10着
新宿西口 8:13着
都庁前 8:16着
春日 8:01発
本郷三丁目 8:02着
上野御徒町 8:05着
新御徒町 8:06着
蔵前 8:08着
両国 8:11着
森下 8:13着
清澄白河 8:14着
門前仲町 8:17着
月島 8:20着
勝どき 8:22着
築地市場 8:25着
汐留 8:27着

[総武緩行線]

水道橋 8:00発
飯田橋 8:02着
市ヶ谷 8:04着
四ツ谷 8:06着
信濃町 8:08着
千駄ヶ谷 8:10着
代々木 8:12着
新宿 8:14着
水道橋 8:03発
御茶ノ水 8:07着
秋葉原 8:09着

後楽園駅までは大通りを渡る必要があるもののお部屋を出てから3分後に丸ノ内線のホームにいることも十分可能な距離感です。

【総評】

E1タイプの12階~14階は買いです!!!!!!!!!とてもとてもとても狙い目感があります!!!!!!!今すぐモデルルームへGO!!です。

なんだか煽っているような書き方にはなってしまっていますがそれくらいの興奮があるくらい狙い目となります!!!

他のお部屋はそこまでの興奮もないです(笑)

とりあえず第一期なわけで、マンション内で条件良いお部屋を狙うことをおすすめいたします。

エレベーターは総戸数100戸に対して2基となりますが1基は北側にお部屋のある8階までとなります。そのため狙い目住戸の階は1基のみですがそれゆえ北側にお部屋がなくなるため2LDKの角住戸となっていますからよりおすすめができます。一概には言えませんが角には広めのお部屋をもってくることが多く、角住戸で間取りの良い2LDKというのはとても少なくなりますから希少性があります。完売済みでそこそこ近隣エリアだとプラウドタワー東池袋も角の2LDKがあり即完売しました。現在販売中だとエリアは離れますが千住ザタワーの2LDK角住戸はとても魅力的ですね。

話は少しそれましたがクレヴィア小石川後楽園のE1タイプ高層階は間取りと価格などを見た時にビビビときました。

クレヴィア小石川後楽園の全体評価としては先に述べたように「魅力ある間取りが少ない」「東向きと西向きは目の前のマンションとこんにちは」この2点が大きなデメリットなわけですがその2点をクリアしている(眺望は最上階あたりでないと抜けませんがだいぶ被りが薄くなります)のに単価がそこまで盛られていない。。。

繰り返しになりますがE1タイプの高層階、おすすめですっ!!

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4 件のコメント

  • パークコート文京小石川ザ・タワーの68Aタイプに落選してしまい、クレヴィアと迷っています。

    比較している人も多いかと思うので、どちらがどういう人におすすめな物件かコメントしていただけませんでしょうか?

    • 落選様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      パークコート文京小石川ザタワーは別格ではないでしょうか。
      もちろん価格差はありますがクレヴィアからしてみればパークコートと比べられてしまうのは酷かと思います。

      どちらがおすすめかとなれば予算が届き、運があるならパークコート文京小石川ザタワーのほうが良いでしょう。
      ただ、別格を除けばクレヴィアも魅力ある立地です。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも興味深く拝見しています。

    同物件を含めて比較検討しているのですが、南向きAタイプについてはどうお考えでしょうか?
    Dタイプが反転した間取りなので、似たような評価で考えているのですが、ご意見伺いたいです。

    • ひのき様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      Aタイプの間取りと価格がわからないためなんともですので個別相談にて資料添付お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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