今回ご紹介するのはベイサイドタワー晴海です!

[物件概要]第1期~第3期先着順

売主:住友不動産
設計:前田建設工業
施工:前田建設工業
価格:5800万円~13000万円 
専有面積:54.73㎡~76.13㎡
総戸数:352戸
規模:地上33階地下2階建て
交通:都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
所在地:東京都中央区晴海三丁目
竣工:2015年9月28日

駐車場:144台(月額)27000円~42000円 
自転車置場:531台(月額)200円~1000円 
バイク置場:22台(月額)5000円~7000円 
ミニバイク置場:15台 (月額)3000円 

管理費(月額)22415円~30665円 
修繕積立金(月額)5090円~7080円 

地図はこちらです↓

画像出典:ベイサイドタワー晴海公式HP

ドゥ・トゥールの南側にポツンと建つタワーマンション、「ベイサイドタワー晴海」ようやくですが見学してきました!

元々は前田建設工業による高級賃貸タワーマンションでしたが住友不動産が買い取り分譲マンションとして供給することになりました。販売が開始されたのは2018年の夏頃、住友不動産らしくゆったりとした販売スピードで現在は352戸中200戸ほどを「残した(笑)」状況です。売り急ぐデベではありませんから後数年かけるのは計画通りでしょう。

前田建設工業の賃貸マンションとして入居済みの方は定期借家でしたから現状は前田建設直の賃借人はいません。賃借人がいるとすれば住友不動産売主となってから購入された方が貸し出している場合のみです。住友不動産は前田建設直の賃貸住戸も購入済みですが、そちらは中古としていつか販売するか賃貸に出すようで現状販売しているのはすべて未入居住戸となります。

総戸数352戸の33階建てと細身ではありますがそれなりに背の高さがあります。とはいえ東京湾岸エリア、とくに物件近くにはもっともっと規模感があり背の高いマンションがありますからエリア内で見ればこぶりです。

ドゥ・トゥールを販売しているのも住友不動産ということでベイサイドタワー晴海も一応(失礼)仲間扱いされています。

マンションの管理組合自体は別ですがドゥ・トゥールのシャトルバスが利用できます。ドゥ・トゥールのグランドエントランス前から発車しますから反対の道から「あっわたくしはベイサイドタワー晴海の住民なんですが失礼しやんす!」という感じで乗り込まなきゃいけないですね。(同じ料金払うわけでそんなことはないか。苦笑)

シャトルバスはコンシェルジュカウンターでチケットを購入、片道100円です。東銀座、新橋までダイレクトアクセスですから都バスより早くて安く、さらには混雑も少なく便利です。

平日のみ運行、朝の7時・8時台合計で9本、11時~16時は毎時1本、夜は時間帯によって15分毎などそこまで本数多いわけではないですが日常使いできる範囲でしょう。チケット制ですから時間合わなければ都バス、タクシーを使えばいいでしょう。

外観は角のダイレクトウィンドウ部分と中住戸バルコニーの突き出しが相まって細身ながらも軽く見えすぎないよう配慮がなされたデザインですし、広い公開空地とエントランスの連窓など分譲マンションらしさ(そもそも高級賃貸マンション扱いだった)はでています。隔て板がトールタイプなのもいいですね。

それでも同じ価格帯で購入できるドゥ・トゥールのエントランスホールに比べればこじんまりとしていますし、ベイサイドタワー晴海をあえて選ぶ理由は…となるわけですが派手すぎるのは苦手だけど晴海エリアに住まいたい方向けでしょう。「それなら晴海フラッグでええやん」となりそうですが晴海フラッグほどファミリーファミリーしたのはちょっと…という方もいますからね。

エントランスホールは戸数からすれば広いですし、住友らしいアダルトデザインとできていますから高級感はあります。

「派手過ぎるのは苦手だけどファミリー感ありすぎるのも苦手~。でも高級感あるマンションに住みたい!」

という方に合うマンションでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Dタイプ 3LDK 66.24㎡ 管理費(月額)26845円 修繕積立金(月額)6160円
6階 6800万円 坪単価339万円
17階 7200万円 坪単価359万円
29階 7500万円 坪単価374万円
33階 8300万円 坪単価414万円

Cタイプ 2LDK 57.20㎡ 管理費(月額)23365円 修繕積立金(月額)5320円
10階 6100万円 坪単価352万円
27階 6600万円 坪単価381万円
33階 7000万円 坪単価404万円

[南西角]

Bタイプ 3LDK 76.13㎡ 管理費(月額)30665円 修繕積立金(月額)7080円

画像出典:ベイサイドタワー晴海公式HP

12階 7900万円 坪単価343万円
27階 9300万円 坪単価403万円
33階 12000万円 坪単価521万円

[南向き]

Aタイプ 3LDK 72.40㎡ 管理費(月額)29225円 修繕積立金(月額)6740円

画像出典:ベイサイドタワー晴海公式HP

8階 7000万円 坪単価319万円
24階 8200万円 坪単価374万円
28階 8700万円 坪単価397万円
33階 9600万円 坪単価438万円

A´タイプ 3LDK 72.40㎡ 管理費(月額)29225円 修繕積立金(月額)6740円
9階 7000万円 坪単価319万円
17階 7500万円 坪単価342万円
31階 9600万円 坪単価438万円

[南東角]

B´タイプ 3LDK 76.13㎡ 管理費(月額)30665円 修繕積立金(月額)7080円
20階 9700万円 坪単価421万円
33階 13000万円 坪単価564万円

[東向き]

C´タイプ 2LDK 57.20㎡ 管理費(月額)23365円 修繕積立金(月額)5320円

画像出典:ベイサイドタワー晴海公式HP

14階 6200万円 坪単価358万円
24階 6700万円 坪単価387万円
33階 7600万円 坪単価439万円

D´タイプ 3LDK 66.24㎡ 管理費(月額)26845円 修繕積立金(月額)6160円

画像出典:ベイサイドタワー晴海公式HP

13階 6800万円 坪単価339万円
26階 7700万円 坪単価384万円
33階 8300万円 坪単価414万円

[北向き]

E´タイプ 2LDK 55.28㎡ 管理費(月額)22625円 修繕積立金(月額)5140円
12階 6100万円 坪単価364万円
25階 6500万円 坪単価388万円
33階 6700万円 坪単価400万円

Fタイプ 2LDK 54.73㎡ 管理費(月額)22415円 修繕積立金(月額)5090円
10階 5800万円 坪単価350万円
28階 6000万円 坪単価362万円
33階 6200万円 坪単価374万円

Eタイプ 2LDK 55.28㎡ 管理費(月額)22625円 修繕積立金(月額)5140円

画像出典:ベイサイドタワー晴海公式HP

7階 5900万円 坪単価352万円
24階 6200万円 坪単価370万円
33階 6400万円 坪単価382万円

平均坪単価は約360万円です。

ドゥ・トゥールの中古と同じくらいの単価設定となっています。

間取りとしては角住戸が多いため部屋全体の開口部は取れているものの、リビングの開口部が少ない住戸が多いですね。竣工済みですから無償のメニュープランはなく、リビングの開放感を求める方には選択肢が少なめです。ただし、角部屋多めが影響してか寝室となるであろう部屋もダイレクトウィンドウとなり寝室の開口部が取れた住戸もあります。

眺望に関しては北側はドゥ・トゥールとスカイリンクタワーがあるため北向き住戸は低層階と高層階の価格差が少なくなっています。西、南、東側は警察署やビル、道路を超えれば抜けてくるため階数による価格差が大きめです。南側では晴海フラッグが建設中ですが距離が離れていますし、東京湾手前のほどよい夜景となるのではないでしょうか。タワー棟ができるとレインボーブリッジは被っちゃうかな。

設備仕様はディスポーザー、キッチン天板天然石、ミストサウナ、LOW-Eガラスなどはいいのですが食洗機なし、浴室ブラケットライトなど物足りない部分もありますね。

ただ、機械給気、内廊下、各階ごみ置き場、免震(中間免震)、二重床・二重天井でスラブ厚270mm~300mmなど近隣マンションと比べて大きく見劣りするというものではありません。食洗機はビルトイン面材合わせがオプションにて対応可能です。引っ越し代が無料ですからその分と思えばトントンに近いでしょう。

月額500円かかりますが地下に全戸分のトランクルームがあります。駐車場と同じ階ですからゴルフ、キャンプなどが好きな方にはたまらない動線でしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ドゥ・トゥール 2015年築 晴海3 新築時の坪単価約365万円(当初) 現在の坪単価約375万円(中古)

上記相場からベイサイドタワー晴海の将来価値を予想すると

C´タイプ 2LDK 57.20㎡ 14階 6200万円(新築時) → 6100万円(築10年時)※現在築5年

となります。

上記を貸すとすれば手堅く見て月額24万円、利回り4.6%ほどですから不動産としての魅力も大きいです。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は地下部分機械式、設置率約40%と今の時代としては高いですから1台目はもちろん2台目という方も借りれる可能性が高いでしょう。地下エントランスもしっかりと造りこまれていますし、出入口のシャッターゲートなど車を大切にしたい方には魅力が大きいでしょう。エレベーターは住戸階までダイレクトアクセスです!!

平置き区画にも空きがあります。(高価格帯に付与予定)機械式でも1ブロックのシェア台数が少ないですから待ち時間の心配も少ないでしょう。

駐輪場が屋内1階となりますからスロープやエレベーター不要で便利です。

首都高の出入口が近くカーアクセス良好です。

エレベーターは3基で全階停止、内1基はごみ回収時に清掃員さんが利用します。各階のごみは一日2回回収してくれます。

管理費は㎡単価月額400円ちょっと。24時間有人管理、コンシェルジュサービスありですからこれくらいの単価でも仕方ないのですが近隣のメガタワマンと違い高い管理費なりに共用施設充実というわけではありませんからコストパフォーマンスとしてはよくありません。

【住むレーション】

[大江戸線]

勝どき 8:03発
築地市場 8:05着
汐留 8:07着
大門 8:09着
赤羽橋 8:13着
麻布十番 8:15着
六本木 8:17着
青山一丁目 8:20着
国立競技場 8:22着
代々木 8:25着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着

勝どき 8:01発
月島 8:02着
門前仲町 8:04着
清澄白河 8:07着

ドゥ・トゥール側に人道橋、対岸に勝どき駅直結通路(パークタワー勝どきの新出入口)ができると便利になりますね~。あくまで出入口までではありますが徒歩10分が徒歩5~6分くらいに短縮されるでしょう。

スーパーマーケットはドゥ・トゥールの下駄にマルエツがありますし、晴海フラッグが街びらきとなればれいめい橋公園通りを一直線ですから新しくできる商業施設も利用しやすい距離です。(環二は上を通っているので信号なしでいける)

現在の通学校は月島第三小学校、晴海中学校でどちらも1キロほどです。晴海フラッグ内に小中学校ができるとそちらにも通えるのではないでしょうか。区立図書館が近くにできるのもいいですね~!

【総評】

めちゃくちゃ高いとは思いませんが東京湾岸エリアではシティタワーズ東京ベイの第一期で「住友さん現実的ー!!」という価格設定も見てしまっているせいかインパクトに欠ける販売価格ではあります。(知りすぎたゆえというのもあるでしょうけども)

とはいえ数年前の旧価格ですから今となっては割高感ないこともたしかです。

設備仕様が変わらないとはいえ最上階でも坪単価400万円切がありますからね、、、最上階狙い目でしょう。

ただ、来期の売り上げにしたいので入居は早くても2021年4月…実際の部屋が見れるのにそりゃないよ~。

動画でも語っております!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!

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2 件のコメント

  • お世話になっております。
    今更ですが、この記事を拝見し検討をし始めました。

    最上階は当然売り切れており、Fタイプも100万程度マンションマニア様の記事より値上げされておりました。

    15-19階のFタイプ、6,100万となってしまうのですが、この値段帯でもオススメできますでしょうか。(主に資産性の面で)

    • マンション初心者様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      個別の相談も可能です!
      お手数ですが問い合わせフォームもしくはマンションカウンター予約フォームからお願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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