今回ご紹介するのはプラウドタワー東池袋です!

[物件概要]※記事作成時点の先着順販売住戸の概要

売主:野村不動産
施工:前田建設工業
価格:9099万円~13049万円
専有面積:71.60㎡~83.48㎡ (一部トランクルーム面積0.65㎡~0.74㎡含む)
総戸数:132戸 (非分譲22戸含む)
規模:地上20階地下1階建て

交通:
有楽町線「東池袋」駅徒歩5分(併設道路完成後は徒歩4分)
JR各線「池袋」駅徒歩15分
丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
山手線「大塚」駅徒歩11分

所在地:東京都豊島区東池袋五丁目
竣工予定:2019年3月下旬

管理費:月額21300円~24900円
修繕積立金:月額9880円~11520円

enecoQ使用料:月額1934円(消費税8%を含みます。消費税10%の場合は1969円)
トランクルーム使用料:月額4000円(地下1階に設置/40区画)

駐車場:40台 タワーパーキング(普通20台、ミドル12台〈※来客用1台含む〉、ハイルーフ8台〈※身障者用1台含む〉月額:29000円~33000円
駐輪場:219台 平置24台、スライドラック式115台、2段ラック式74台、ファミリーポート式6 月額:100円~2400円
バイク置場:2台 月額:4500円
ミニバイク置き場:8台 月額:2000円

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー東池袋公式HP

何度か記事化しているプラウドタワー東池袋ですが最新の販売状況などを共有いたします。

総戸数132戸のうち販売対象は120戸ですが残りは約20戸となっています。2019年3月入居開始でありながらも販売開始が2018年4月と遅かったですからペースとしてはまぁまぁでしょうか。2LDKに関しては販売開始から4ヵ月ほどで完売しました。

とはいえ条件の良いお部屋は売れてしまっていますから竣工前完売はぎりぎりいけるかどうかでしょう。数部屋だけ残るかもですね。

価格設定からして「この辺りは売るの大変そう~」と思っていたお部屋が予想通り残っていました。それは3LDK以上の中層階以上です。その理由としては同マンションは15階以上がプレミアムフロアとなり共用部、専有部のグレードが変わるのですが非プレミアムの中層階とそこまでの価格差がないのです。

間取りは若干違うものの非プレミアムの14階とプレミアムの15階では200万円前後の差しかありません。もちろん200万円は大金ですが9800万円出せる人が約200万円をケチって非プレミアムを買うかというとそれは考えにくいですよね。。。可能性があるとすれば1億円以下でないと使えないローンしか審査に通らないなどでしょうか。

その結果として非プレミアムで9000万円以上のお部屋が残っています。

逆に非プレミアムの9000万円以下のお部屋はほとんど残っていません。プレミアムと1000万円の価格差があればそれは納得の差と言えますし、眺望(囲まれ感の少ない開放感)がウリのタワーマンションですから低層階でもそこそこ条件が良いので尚更です。

プレミアムと非プレミアムの差ですが共用部に関してはエレベーターホール壁面の豪華さ、住戸前トランクルームの有無が異なります。

専有部に関しては

・廊下

非プレミアム:フローリング
プレミアム:タイル

・キッチン水栓

非プレミアム:タカギ
プレミアム:ハンズグローエ

・ガスコンロ

非プレミアム:パロマハイパーガラストップコンロ
プレミアム:リンナイデリシア

・キッチン側面

非プレミアム:側面クロス仕上げ
プレミアム:側面天然石貼り下ろし

・エアコン

非プレミアム:なし
プレミアム:リビング1台(壁掛け)

・ユニットバス

非プレミアム:キレイドア
プレミアム:強化ガラスドア

主な部分としてはこんな感じです。

相談者様にはお伝えしてきた内容となりますが共用部含めれば200万円の差はあるけども1000万円の差は微妙と感じますのでプラウドタワー東池袋に関しては1億円以上出してプレミアムフロアを購入するか、あえて9000万円ほどに抑えて非プレミアムを購入するかが賢い選択であると言えるでしょう。一番つらいのは1億円近い非プレミアムです。プレミアムが買えてしまう価格帯ですからね。。。

残り住戸の一部を共有いたします!

(1月上旬の情報です)

[南西向き]

※15階以上がプレミアムフロア

Aタイプ 3LDK 75.11㎡
12階 9819万円 坪単価432万円
13階 9859万円 坪単価433万円

Hタイプ 3LDK 75.83㎡
17階 10099万円 坪単価440万円

[南東向き]

Bタイプ 4LDK 82.74㎡
4階 10699万円 坪単価427万円

Iタイプ 4LDK 83.48㎡

画像出典:プラウドタワー東池袋公式HP

17階 13049万円 坪単価516万円

Cタイプ 3LDK 78.07㎡
3階 9099万円 坪単価385万円
13階 9939万円 坪単価420万円
14階 9979万円 坪単価422万円

Dタイプ 3LDK 74.29㎡
3階 8519万円 坪単価379万円
12階 9449万円 坪単価420万円
13階 9499万円 坪単価422万円

Kタイプ 3LDK 78.18㎡
16階 10049万円 坪単価424万円

Eタイプ 3LDK 76.61㎡
5階 9199万円 坪単価396万円
10階 9649万円 坪単価416万円
11階 9699万円 坪単価418万円
13階 9799万円 坪単価422万円

Mタイプ 3LDK 72.15㎡
19階 9599万円 坪単価439万円
20階 9849万円 坪単価451万円

[北東向き]

Nタイプ 3LDK 71.60㎡
17階 9149万円 坪単価424万円

維持費一例

Nタイプ 3LDK 71.60㎡ 管理費(月額)21300円 修繕積立金(月額)9880円

非プレミアム含めて全体的にコストをかけた永住型のタワーマンションというのがいいですね。60㎡台の3LDKをよく見る時代にしては専有部の広さが確保されているなど後発の駅直結タワーとは違うであろうコンセプト(後発はもう少しお部屋が狭くなるはず)となっています。

・内廊下
・各階ごみ置き場
・二層吹き抜けのエントランスホール
・地下トランクルーム
・サブエントランス(タワーパーキング待合スペースあり)

・ディスポーザー
・食洗機
・キッチン、トイレ、洗面などの水回りは御影石カウンター
・ミストサウナ
・洗面台フレーム付き鏡
・LOW-E複層ガラス
・玄関前カメラ付きインターホン
・バルコニー防水コンセント

・基本天井高2600mm
・床スラブ厚275mm~300mm
・二重床、二重天井
・制振構造

けっこう頑張ってますね。プレミアム購入者からすれば天カセでないのが難点でしょうか。

細かい部分ではあるのですが1種換気を採用しているため遮音性はもちろん見た目のかっこよさもあります。(給気口が天井)

規模的にコンシェルジュサービスはありませんが内廊下・各階ごみ置き場・ディスポーザーなどの条件を考えれば管理費は妥当と言えるでしょう。

入居から1年後くらいには都電沿いの道が整備されて東池袋駅や大塚駅へ行き来しやすくなりますし、よほどのことがなければ眺望・採光が守られる立地条件ですから東池袋駅周辺のタワーマンションとは良くも悪くも別格となり、コンセプトも異なりますから「後発を待っていれば良かった」にはならないかと思います。

駅直結のプラウドタワー店舗部分にスーパーマーケットが入れば便利になりますがどうでしょうか。

東池袋駅周辺では6本ほどのタワーマンション建設計画がありますし、造幣局跡地の開発や池袋駅周辺の開発を考慮すれば坪単価400万円オーバーとはいえ満足度の高い買い物になるのではないでしょうか。

山手線内側で販売中の新築マンションとしてはおすすめしやすいです。

二層吹き抜けのエントランスがかっこいい!

【住むレーション】

[有楽町線]

東池袋 8:00発
護国寺 8:02着
江戸川橋 8:04着
飯田橋 8:08着
市ヶ谷 8:10着
麹町 8:13着
永田町 8:15着
桜田門 8:17着
有楽町 8:19着
銀座一丁目 8:22着
新富町 8:24着
月島 8:26着
豊洲 8:29着
辰巳 8:32着
新木場 8:35着

[丸の内線]

新大塚 8:00発
茗荷谷 8:01着
後楽園 8:04着
本郷三丁目 8:06着
御茶ノ水 8:08着
淡路町 8:10着
大手町 8:12着
東京 8:14着
銀座 8:17着
霞ヶ関 8:19着
国会議事堂前 8:21着
赤坂見附 8:23着
四ツ谷 8:26着
四谷三丁目 8:28着
新宿御苑前 8:30着
新宿三丁目 8:32着
新宿 8:33着

[山手線]

大塚 8:00発
池袋 8:03発
目白 8:05着
高田馬場 8:07着
新大久保 8:10着
新宿 8:12着
代々木 8:14着
原宿 8:17着
渋谷 8:19着

大塚 8:00発
巣鴨 8:02着
駒込 8:04着
田端 8:07着
西日暮里 8:09着
日暮里 8:10着
鶯谷 8:12着
上野 8:15着
御徒町 8:17着
秋葉原 8:19着
神田 8:21着
東京 8:23着

[空港リムジンバス]

サンシャインシティプリンスホテル 7:30発
羽田空港第2ターミナル 8:15着
羽田空港第1ターミナル 8:20着
羽田空港国際線ターミナル 8:30着

サンシャインシティプリンスホテル 7:15発
成田空港第2ターミナル 8:40着
成田空港第1ターミナル 8:45着
成田空港第3ターミナル 8:50着

サンシャインシティから空港リムジンバスが出ているため羽田、成田ともに行き来しやすくなっています。

池袋駅までは徒歩15分ですから近いと言える距離ではありませんが現地までの道のりが面白いのがいいですよね。楽しい道のりながら住まいは周辺道路が整備された(される)住宅街というのは同エリアの他タワマンとの大きな違いです。

池袋周辺の開発計画についてはこちらをご覧ください。

山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋(スムログに飛びます)

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