今回ご紹介するのはパークコート文京小石川ザタワーです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル 三菱地所レジデンス 新日鉄興和不動産
施工:清水建設
価格:未定
専有面積:43.14㎡~127.34㎡
総戸数:577戸(販売総戸数390戸、事業協力者戸数187戸含む、他に店舗28戸、事務所19戸)
規模:地上40階地下2階
交通:都営三田線・大江戸線「春日」駅徒歩1分(駅直結) 東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅徒歩2分 総武緩行線「水道橋」駅徒歩12分
所在地:東京都文京区小石川1丁目
竣工予定:2021年3月下旬

駐車場:機械式180台 設置率約31%
駐輪場:584台 設置率約100%
バイク置場:58台 設置率約10%

トランクルーム:399区画

地図はこちらです↓

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー公式HP

私は買えるマンションしか見学しないため都心のマンション記事は少なめで、かつパークコートとなればお手上げであることがほとんどなのですがパークコート文京小石川ザタワーは1LDK、2LDKもあるためなんとか手が届く価格帯のため思い切って見学してみました。

1000件以上のマンションを見学していますがパークコートは10件以下の見学ですから過去のパークコートとの比較ができない点はご了承ください。

マンションとしては文京区最高層となり、都営三田線駅直結の再開発マンションですから話題性は抜群ですね。

直結しているのは都営三田線高島平方面のホームですから大手町方面から帰宅の際はホーム階からそのままフラットな道のりでエントランスホールへ直結します。都営三田線のホームから各線に繋がっていますが丸の内線と南北線利用の場合は1階から後楽園駅に歩いたほうが近くなります。

春日駅にできるエントランスは約5mの扉として豪華なものとしていますからいくつかある地下鉄直結のマンションと比べても立派なものとなっています。地下鉄直結のエントランスホールにプライベートラウンジを設けていますから電車の時間までの時間調整(三田線は本数多いですが)や訪問者をひとまず地下で待たせる際などに便利でしょう。

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー公式HP ホーム階のエントランス

地下鉄ホーム階からのエレベーターは3台(非常用を除く)、地下1階の駐車場、1階から5階までの店舗・事務所を経由して6階のグランドロビーまでを結びます。シャトルエレベーターでありながらも分速150mとしているところはさすがですね。

メールコーナーなどは6階にあり、いずれにせよエレベーターの乗り換えが必要です。地下鉄から住戸階へを直接結ぶエレベーターは非常用を除くとありません。

店舗部分に入るスーパーマーケット(何が入るかは未定ですがリンコスかピーコックと勝手に予想)も住戸階から雨に濡れることなく行き来できますから仮に勤め先のオフィスが駅直結ならば一切外に出ることなく一日が過ごせてしまいます。

6階と住戸階を結ぶエレベーターは低層用と高層用に分かれておりどちらも3台、低層用が22階までで分速105m、高層用は23階から40階までで分速240mとなっています。低層用のエレベーターはタワマンとしては遅いほうですね。20階建てくらいのタワーマンション(タワマンと名乗れるぎりぎりの階数)でよく使われるスペックのものです。高層階用は分速240mですから十分過ぎるスペックでしょう。

このクラスのタワマンとしては当たり前ではありますが各階ごみ置き場&専用のエレベーター(非常用)ですから清掃員の方がゴミ回収しているシーンに出くわすことがないようになっています。

7階には共用施設がまとめられており2つのゲストルーム、ライブラリーラウンジ、パーティラウンジ、キッズフィールドがあります。こちらは低層用・高層用どちらのエレベーターも止まります。

屋上にはスカイデッキとスカイアクアラウンジがあります。スカイアクアラウンジにはジャグジーがありますが念のため水着着用とのことです。裸はダメ!と。

「うちのマンションの屋上にジャグジーあるんだけどこれからどう?」

こりゃシングル向け住戸は売れそうです!

パーティラウンジでパーティをする際には食器などはそのままにして退出して良いというのが面白いですね。もちろん利用料金に含まれているとはいえ富裕層向けマンションならではのサービスです。

最近の大規模マンションはスタディスペースに力を入れることが多いですがパークコート文京小石川ザタワーのスタディスペース(ライブラリーラウンジ)もコクヨとコラボして日常使いしやすい机配置としたり、個室を設けたりと力の入ったものとなっています。男性は書斎が欲しいと思う方が多いはずですがこれだけのスタディスペースがあれば書斎を諦めることもできそう?ですかね。その分お部屋の中は奥様のウォークインクローゼットとかお子様のスペースに使われてしまうのでしょうけども(笑)

お部屋のほとんどが東向きか西向きとなります。ラクーア寄りのマンション(文京ガーデンザハウス)は地権者のために建設されますからまったく別のものとなります。ただしいつかは中古で出てくると思います。とはいえパークコート文京小石川ザタワーの共用施設を利用できるわけではありませんから待つ意味はあまりないかと思います。パークコート文京小石川ザタワー内にも地権者住戸はあります。

再開発区域内には地権者向けのマンション、パークコート文京小石川ザタワー、オフィス棟、商業棟ができます。読売理工医療福祉専門学校がオフィス棟の1階から5階に入りますから若者も増えそうです。再開発区域内には保育園もできます。

再開発区域の敷地形状は話し合いがうまくいかなかったのかあまり綺麗な形ではありません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※1000万円単位&ブロック単位の予定価格のため間をとって500万円台、ブロック内中央階で記載いたします。

[南西角]

78Aタイプ 78.47㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

18階 13500万円 坪単価568万円

[南東角]

101Aタイプ 101.94㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

27階 23500万円 坪単価762万円

[東向き]

61Bタイプ 61.89㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

29階 9500万円 坪単価507万円
35階 10500万円 坪単価560万円

68Aタイプ 68.02㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

29階 10500万円 坪単価510万円
35階 11500万円 坪単価558万円

73Aタイプ 73.86㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

20階 11500万円 坪単価514万円
28階 12500万円 坪単価559万円
35階 13500万円 坪単価604万円

76Bタイプ 76.17㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

24階 12500万円 坪単価542万円
35階 13500万円 坪単価585万円

80Aタイプ 80.29㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

28階 14500万円 坪単価597万円
35階 15500万円 坪単価638万円

81Bタイプ 81.62㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

18階 13500万円 坪単価546万円

104Aタイプ 104.54㎡ プレミアムフロア

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

39階 29500万円 坪単価932万円

105Aタイプ 105.02㎡ プレミアムフロア

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

39階 29500万円 坪単価928万円

106Bタイプ 106.01㎡ プレミアムフロア

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

39階 29500万円 坪単価919万円

112Aタイプ 112.48㎡ プレミアムフロア

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

39階 31500万円 坪単価925万円

[西向き]

43Hタイプ 43.14㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

28階 8500万円 坪単価651万円

43Fタイプ 43.65㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

25階 7500万円 坪単価568万円

59Aタイプ 59.41㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

33階 9500万円 坪単価528万円

61Cタイプ 61.37㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

28階 9500万円 坪単価511万円
35階 10500万円 坪単価565万円

68Cタイプ 68.18㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

28階 10500万円 坪単価509万円
35階 11500万円 坪単価557万円

76Cタイプ 76.47㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

28階 12500万円 坪単価540万円
35階 13500万円 坪単価583万円

126Aタイプ 126.82㎡ プレミアムフロア

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

39階 36500万円 坪単価951万円

127Aタイプ 127.34㎡ プレミアムフロア

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

39階 36500万円 坪単価947万円

[北西角]

81Aタイプ 81.7㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

14階 14500万円 坪単価586万円
20階 15500万円 坪単価627万円
35階 16500万円 坪単価667万円

[北東角]

93Aタイプ 93.57㎡

画像出典:パークコート文京小石川ザタワー図面集

27階 17500万円 坪単価618万円
36階 18500万円 坪単価653万円

平均坪単価としては約560万円となりそうです。

西向きでも25階以上なら住友不動産のビルを超えてきそうな高さです。西向きで買うならできる限り上層階のほうが良さそうです。もちろん価格差があるならばもろ被りの階でもいいのですが、そのようなお部屋は後期販売となりますし、そもそもタワーパーキングがあるため西向きでもろ被りのお部屋は少なくなっています。

お部屋の中ですがリビング含めてタイルがメインになっていますし、パークタワーに比べればコストかけているのはぱっと見でわかりますがパークコート好きからするとどうなのでしょうかね。

これはパークコートをそこまで詳しくない私の目線ではありますが天井高は2500mmと物足りない(タワマンなら2600mmも多い)ですし、私の好きな逆梁でありながらも窓面付近の天井高が2200mmと謎設定なのが気になりました。逆梁だからこその驚きですね。天井高2500mmでもサッシ高が2400mmだったりしたならば良かったのでしょうけども。

しかも窓面付近の天井高が2200mmといっても窓面からリビング方面に向かって長い距離の下がり天井ですから余計にきつい。郊外のタワマンでさえもっと頑張っているのに。過去のパークコートをあまり知らない私から見る今のパークコートは「えっ?これでパークコートなの?」という感想です。

例えばパークタワー晴海は天井高2600mm、サッシ高2300mmなわけで、パークコートを名乗るならば今現在販売中のパークタワーに負けてどうするの?とは思ってしまいます。

とくにコーナーサッシは酷くて窓面からリビング面までの約1.5mくらいが2100mmの下がり天井という・・・これは笑えない。

まぁ立地が良いので何を言っても不動産としては強いのですけどね。イケメンに向かって「お前ちょっと性格悪いな!」と軽く突っ込んでも「そうだけどなにか?」と返答されたらそれまでなのと同じ?(笑)

立地がウリのマンションですから一部の目が肥えた実需層が買わなくなるだけで資産性に大きな影響が出るかと言えばそうではないでしょう。谷底低地ですから嫌う人もいるでしょうけども駅直結は強いですよ。

当然ながらディスポーザー完備、天カセは1LDK以外のリビングに付きます。最上階のプレミアムフロアのみ天井高が2700mmで全居室に天カセが付いたり、浴室がグレードアップされたりと仕様が異なります。

全熱交換ありの第一種換気となっているのはさすがです。

周辺相場を確認しましょう!

・アトラスタワー小石川 2004年築 小石川1 新築時の坪単価約280万円 現在の坪単価約400万円

・クレヴィア本郷 2008年築 本郷4 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約385万円

・ザ・パークハウス小石川後楽園 2012年築 小石川2 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約385万円

都営地下鉄線駅直結タワーマンションの相場を確認しましょう!(千葉県含む)

・白金タワー 2005年築 白金高輪駅直結 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約515万円

・ガレリアサーラ 2009年築 本八幡駅直結 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約305万円

・ザ・ヒルトップタワー高輪台 2010年築 高輪台駅直結 新築時の坪単価約365万円 現在の坪単価約500万円

・グランドターミナルタワー本八幡 2013年築 本八幡駅直結 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約305万円

・キャピタルゲートプレイス ザ・タワー 2015年築 月島駅直結 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約435万円

上記相場からパークコート文京小石川ザタワーの将来価値を予想すると

76Bタイプ 76.17㎡ 24階 12500万円(新築時) → 12700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

管理運営は第三者管理となります。

~維持費一例(予定)~

43Fタイプ 43.65㎡ 管理費(月額)19160円 修繕積立金(月額)5680円

73Aタイプ 73.86㎡ 管理費(月額)32430円 修繕積立金(月額)9600円

127Aタイプ 127.34㎡ 管理費(月額)55910円 修繕積立金(月額)16560円

駐車場:機械式180台 月額39000円~月額43000円

【住むレーション】

[都営三田線]

春日 8:01発
水道橋 8:02着
神保町 8:04着
大手町 8:07着
日比谷 8:09着
内幸町 8:12着
御成門 8:14着
芝公園 8:15着
三田 8:17着
白金高輪 8:21着

[都営大江戸線]

春日 8:00発
飯田橋 8:02着
牛込神楽坂 8:04着
牛込柳町 8:06着
若松河田 8:08着
東新宿 8:10着
新宿西口 8:13着
都庁前 8:16着

春日 8:01発
本郷三丁目 8:02着
上野御徒町 8:05着
新御徒町 8:06着
蔵前 8:08着
両国 8:11着
森下 8:13着
清澄白河 8:14着
門前仲町 8:17着
月島 8:20着
勝どき 8:22着
築地市場 8:25着
汐留 8:27着

[東京メトロ丸の内線]

後楽園 8:00発
茗荷谷 8:03着
新大塚 8:05着
池袋 8:08着

後楽園 8:01発
本郷三丁目 8:02着
御茶ノ水 8:04着
淡路町 8:06着
大手町 8:08着
東京 8:10着
銀座 8:13着

[東京メトロ南北線]

後楽園 8:02発
飯田橋 8:04着
市ヶ谷 8:06着
四ツ谷 8:09着
永田町 8:11着
溜池山王 8:13着
六本木一丁目 8:16着
麻布十番 8:18着
白金高輪 8:21着

[総武緩行線]

水道橋 8:00発
飯田橋 8:02着
市ヶ谷 8:04着
四ツ谷 8:06着
信濃町 8:08着
千駄ヶ谷 8:10着
代々木 8:12着
新宿 8:14着

水道橋 8:03発
御茶ノ水 8:07着
秋葉原 8:09着

都営バスの路線も池袋、上野、錦糸町方面など充実しています。

通学校は礫川小学校が徒歩7分、第三中学校が徒歩9分です。

【総評】

冒頭で述べたように私自身が買えるマンションしか見学しない主義ですから建築費にゆとりがあった時代のパークコートをほとんど知らないためそこでの比較ができないことが大変申し訳ないです。

逆にパークコートを主に見学されてきた方は私のように近郊・郊外のタワマンをほとんど見ているということはないでしょうからその目線で総評させていただくと近郊・郊外のタワマンより残念な部分もあるということ。わかりやすい部分で言えば天井高と下がり天井。近郊・郊外のタワマンでさえ天井高2600mmは普通にありますし、サッシ付近があそこまで下がっていないことが多いです。リビングの床がタイルだったりする辺りは近郊・郊外のタワマンではなかなかないですがその他を除いた部分、とくに開放感という面ではパークコート文京小石川ザタワーの評価はかなり厳しいものとなってしまいます。とくに下がり天井ですね。。。天井高2500mmなのは妥協できる方のほうが多いと思いますけど富裕層の方であの下がり天井を妥協できる方は少ないように思えます。

とはいえ駅直結ほど最強はないと思っていますので一部屋持っていて損はないんだろうなとは思います。

モデルルームを訪問して予定価格を見た限りでは第一期での供給は150戸から200戸くらいかなぁ~と。そこまで尖らせた価格にはしていませんが下がり天井のこともあり一部の富裕層は検討を辞めるでしょう。しかしながら投資目線が強い方からすればあまり関係のない話ですから動きそうです。

個人的には68Aタイプが価格や間取りなど全体的にバランスが良く気に入りました。

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2 件のコメント

  • 参考になる記事をありがとうございます!
    おそらく子供部屋の関係で10年程度で住み替えることとなるのですが、
    2LDKで資産性重視の場合、どの間取りがおすすめでしょうか?
    また、資産性重視の場合は、後期販売の低層階を待つべきと思われますか?

    • パークコート検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      単価計算をしっかりとして眺望の抜けが切り替わる階数、かつ間取りが良いお部屋を選ばれるといいでしょう。
      パークコート検討中様にとってどの間取りがおすすめできるかはヒアリングしてみないとわかりません。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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