パークシティ小岩 ザ タワー　第一期の予定価格と間取り　愛がある2つの各階ごみ置場

今回ご紹介するのはパークシティ小岩 ザ タワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　日鉄興和不動産
施工：三井住友建設
価格：未定
専有面積：36.82㎡～124.24㎡
総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
規模：地上30階地下1階建て
交通：総武緩行線「小岩」駅徒歩3分
所在地：東京都江戸川区西小岩1
竣工予定：2027年1月下旬
引き渡し予定：2027年3月下旬

駐車場：機械式188台
駐輪場：1317台
バイク置場：37台

地図はこちらです↓

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

JR総武緩行線の小岩駅から屋根ありのペデストリアンデッキ経由で徒歩3分、改札階から雨に打たれることなく行き来することができます。

※ペデストリアンデッキは行政主導で都・区・JR間での未確定事項もあるため現状としては公式HPで駅直結は謳えていません(すまいと直結と謳うのが現状としての限界)

※今作の引渡から約3年後の2030年にペデストリアンデッキが完成する予定です(順調に工事が進んだとしても約3年間は下道で駅と行き来することになります)

現在は駅北側へ出ると目の前にイトーヨーカドーがありますがそのイトーヨーカドーは今作の下駄へ移転、現在のイトーヨーカドー辺りは広々とした駅前ロータリー、地下に駐輪場などが整備され南口側よりも綺麗になります。

南口側に関してもプラウドタワー小岩ファーストとプラウドタワー小岩フロント、もう少し時間はかかりますが南小岩七丁目駅前地区第一種市街地再開発事業も本格着工(竣工は2030年頃を予定)することになり近い将来は『タワマンの街』へと生まれ変わることになります。

以前からお話ししているところですがとんでもない大化けをする街の一つです。本当に本当に本当に驚くくらい変わります。

ただ、そんな中でも現在ある小岩らしい街並みがすべて変わってしまうわけではなく、小岩らしいわちゃわちゃ(良い意味でディープ)が残りつつ今どき感ある街並みになっていくため同じような都心距離となる縦のラインで比べると新浦安のようにブランニューすぎる街並みが苦手という方にも合ってきます。どちらかというと金町や立石の開発に似ていますね。

また、タワマンの街にはなるものの北口唯一の大規模再開発ということで将来的な希少性にも期待ができます。(北口のタワマンとしてはパークタワー東京クラルテステーションフロントがあります)

足元には商業施設とオフィス棟もあり住戸棟と繋がっています。商業施設は地権者持ち分が多くテナント未定の区画も多いですがメインとなるスーパーマーケットは1階と2階にイトーヨーカドー(約5080㎡)、1階にワイズマート(約810㎡)が確定しておりそれらについても雨に打たれることなく行き来することができます。

接道が倍の広さ(約18m)となり電線も地中化されるなど駅前ロータリーと合わせて『広大な敷地で巨大な建物だけども圧迫感がない』のも良いですね。すべてが竣工してみないとなんともですが北口と南口を比べた際に北口側のほうが空が近く感じるはずです。

日常の買い物はイトーヨーカドー(現在も既存建物で営業中)とワイズマート(こちらは一旦閉店していますが戻ってきます)が直結しており冷蔵庫として使えるのはもちろんリニューアルしたばかりのシャポー(生鮮食品あり)、複数の商店街(オオゼキもあります)があるためとても便利です。

通学校は西小岩小学校で徒歩7分、小岩第四中学校で徒歩11分です。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色がついています。

建設地は駅前ロータリーから蔵前橋通りまでの南北に長い土地形状です。北側のプレシス小岩イデアルだけが残ってしまっているのは今作の開発としては惜しいところではありますね。

主開口部としてはボリュームゾーンは西(西南西)と東(東北東)、角住戸含めて3列のみですが南向き(南南東)もあります。

西方面は新中川～荒川～スカイツリー～都心ビル群となり住戸階がスタートする6階でも商業部分の屋上広場側(4階)であればスカイツリーも見えてきますが北寄りはプレシス小岩イデアルと今作のオフィス棟がいわゆる壁ドン状態になってしまいます。ただ、その壁ドン住戸のほとんどは地権者住戸(賃貸で出てくる？)となっているため分譲購入者、とくに第一期検討者であれば関係ありません。

この西向きを選ぶのであれば答えはシンプルです。『いかにパークタワー東京クラルテステーションフロントを避けるか』です。そこに尽きます。部屋を自由に選べる第一期場面でパークタワー東京クラルテステーションフロントが真正面に来てしまう列を選ぶメリットはまったくない(今後価格調整があれば別)と言っていいでしょう。

できる限り南寄りを選ぶか、被る列でもパークタワー東京クラルテステーションフロント(高さ70m弱)をしっかりと超えてくる階を選ぶべきです。

公園で遊ぶ子供たち(夜はやんちゃな人たちが来ないとも限らない)の声が気になるかも？ですが南寄りの低層階は屋上広場の緑も望めるため『選びたくなる低層階』とも言えるでしょう。

とにかく西向きを選ぶ際はパークタワー東京クラルテステーションフロントが真正面に被らない部屋を選んでおけば内覧会で眺望を確認した際に『ん～』となってしまうことは考えにくいでしょう。もしも営業トークの中で『パークタワー東京クラルテステーションフロントまで離隔があります～』と言われたとしても選べる内は避けるべきと考えます。(選べなくなってからの販売期であれば致し方ないですが選べる内にあえて自分から被りにいくことはおすすめしない)

東方面は江戸川方面を望むことになるため西方面と比べてシンプルな眺望(とくに夜の差は大きい)となります。それでも中層階以上になると抜け感あって気持ちが良いですね。東向きを選ぶ際はシンプルに『できるだけ上層階』を選んでおけば間違いないでしょう。西向きの屋上広場を望める低層階と異なり東向きで低層階を選ぶメリットが価格以外にありません。長く住むのであれば上へ上へと行くべきでしょう。

江戸川と市川の花火大会の打ち上げ場所が江戸川の市川駅寄り(パークシティ市川の少し南側)となるため東向きを選んでも正面では楽しめません。南東角が一番楽しめそうな列となります。

南向きは将来的に駅南側にできるタワーマンションが視界に入ってくるため眺望の抜け感としては西と東より劣ることになるでしょう。それでも北口の駅前広場と駅、さらに南口の駅前広場も挟むため『眺望よりも日当たり』を優先される方には合ってきます。どちらも得たいとなれば南西角か南東角ですね。南西角はプラウドタワーが見えてきますが線路が斜めに走っていることもあり西の正面方向と斜め方向はしっかりと抜けてきます。

一部北側に窓がある間取りもありこちらも中層階以上であればグッと抜けてきます。

分譲住戸に関しては苦しい部屋がほとんどない(パークタワー東京クラルテステーションフロントと被る列も100mほど離れており苦しいというわけではなく避けられる間は避けるべきというだけ)ため駅前立地でありながらも眺望の抜け感と日当たりに期待できる部屋ばかりです。(そのためいわゆるパンダ的な部屋がなく、平均坪単価が下がりにくい)

外観デザインに関しては基壇部の壁面緑化、屋上公園と駅前ロータリーの植栽を豊かにすることで現状駅前の緑が物足りないことを大きく変えてくれるものとなるでしょう。ただマンションが建つだけでなく街を大きく変えてくれるプロジェクトです。御神輿が影響してかペデストリアンデッキが曲線しているのもおしゃれですね。

駅から目立つ南西角の頭頂部木調ウィングがコーナーのダイレクトウィンドウと相まってランドマークマンションであることを強調してくれています。

ただ、これだけ目立つ建物なのに隔て板がショートタイプなのはなんとも…惜しいですよね。

メインの風除室はペデストリアンデッキと同じ2階で東側の少々奥まった商業施設利用者が基本通らない側に設けています。商業施設に無駄なく立ち寄れますし、メールコーナーも2階であるなどペデストリアンデッキ経由で駅直結である利便性をより高くしてくれる動線となっています。

エントランスホールは2階から3階までの二層吹き抜け(高さ約8m)となっており曲線の階段を上るとラウンジとテラスへ繋がります。2階場面から少し上を見るとそのラウンジとテラスの緑が見えてくるなどパークシティブランドのタワーマンションであることを感じられる空間となっています。

共用施設は4階の屋上広場(一般利用可)、キッズルーム・集会室、ワークスペース(個室あり)、ゲストルーム2部屋、フィットネスルーム、ランドリールーム、23階南西角のスカイラウンジ(パーティールーム)、屋上のスカイデッキなど大規模タワマンらしく充実しています。保育施設や業務サービス施設も入ります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

66Wタイプ　3LDK　66.37㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

70Wタイプ　3LDK　70.59㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

94SWタイプ　3LDK　94.81㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

82Sタイプ　3LDK　82.50㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

71Ebタイプ　3LDK　71.80㎡

画像出典：配布資料

74Eタイプ　3LDK　74.79㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

86NEタイプ　3LDK　86.03㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

P124SWタイプ　3LDK　124.24㎡

画像出典：パークシティ小岩 ザ タワー公式HP

平均坪単価は約460万円です。(プレミアム住戸を除く)

分譲住戸は1LDKが78戸、2LDKが68戸、3LDKが366戸、4LDKが9戸、ボリュームゾーンとなる3LDK以上から販売開始となります。

間取り形状は田の字と行燈部屋ありのワイドスパン混在のため板状マンションでよくある間取りが好きな方、タワーマンションでよくある間取りが好きな方どちらにとっても好みを見つけやすいでしょう。

最上階はプレミアム住戸となっており85㎡台からありますが予定価格が出ていたのは王様住戸のみとなっており、プラウドタワー平井がプレミアム住戸の販売で少々苦戦していることも影響してか価格設定に慎重なのかもしれないですね。ただ、トイレが2つあるプランもあるなどプレミアムらしい間取りの面白みはあります。

北寄りのタワーパーキング側は屋内廊下のようになっているためどうしても外廊下が受け入れられないけどもパークシティ小岩ザタワーを選びたいとなればそちら側の部屋を選ぶという手はあります。(カーペット敷きの内廊下みたいな高級感はないですし当然エアコンなどもないため夏はむしろ暑いかもです)

外廊下ではありますがドーナツ型のため外周部が見えるわけではありません。共用廊下のガラス手摺は不透明の怖くないものですし玄関周りをタイルとするなど気を遣ってくれてはいます。ただ、せっかくなら玄関ドア部分を引っ込ませるなどしてゆとりを持たせてくれると嬉しかったですね。(柱の半分相当は引っ込んでいるのですが玄関ドアの引っ込みがない)

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン・食器棚天板フィオレストーン、リビング＆主寝室床暖房、手洗い器＆ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなど良さそうに見えながらも浴室がブラケットライトで新婚さんいらっしゃいばりに大コケしてしまいます。もちろんオプションでダウンライトに変更できますが、、、ほぼほぼ億ションなわけで標準でダウンライトにしてほしいですよね。玄関電池錠はオプション対応となります。

ゼッチマンションであることも影響して無償のメニュープランでリビングを拡張すると床暖房も拡張されるというのがお得感あって嬉しいですね。

プレミアム住戸はリビング天カセ、洗面フィオレストーン、洗面・トイレ床タイルなどスペックアップしますがタワマンのプレミアム慣れしてしまっている方からすると少々物足りないかなぁ～と。基本天井高、食洗機や浴室などなど、もう少しプレミアムらしさがあると嬉しかったのですが。『江戸川区小岩のタワマンだからプレミアムはこれくらいで十分でしょう』というつくり手の声が聞こえてきてしまいます。その分プレミアムにしてはお安いとなればまだ良いのですがどうでしょうか。

基本天井高は2550mm(プレミアム住戸は2700mm)、サッシ高は2170mm(コーナーサッシはカウンターなしの足元から2100mm)、バルコニーが透明ガラス手摺のため角住戸にこだわらなくともリビングなどから座って眺望を楽しむことができます。田の字であってもリビングの窓が3枚(2.5枚相当)のプランが多かったりと『眺望を楽しませる工夫』がなされているため部屋の広さを求めない方からするとむしろ中住戸のほうが好印象となりやすいかもしれません。

構造は二重床(床スラブ厚250mm～320mm)・二重天井、中間免震(4階までは制振)です。

周辺相場を確認しましょう！

■アルファグランデ小岩スカイファースト

2015年築　小岩駅徒歩3分

新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約355万円

動き一例　約74㎡
新築時5300万円台
中古時7900万円台

■プラウドタワー小岩ファースト

2022年築　小岩駅徒歩1分

新築時の坪単価約345万円
現在の坪単価約400万円

動き一例

約75㎡　中層階　北西角住戸
新築時7700万円台
中古時8900万円台

約76㎡　低層階　北東角住戸
新築時7600万円台
中古時9800万円台

上記相場からパークシティ小岩 ザ タワーが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

70Wタイプ　3LDK　70.59㎡　18階　9600万円台　→　9000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は1階の屋内にてタワーパーキングから入出庫となります。近くにエレベーターホールへと繋がる風除室があるため住戸との行き来も容易です。

すべてが機械式で全体の設置料としては約25％、分譲住戸に対しては約27％です。

駐車場抽選方式に愛がなさすぎるためマイカー派にとっては二の足を踏んでしまいそうです。

なんと、プレミアム住戸にのみ抽選優先権が付いているのみで他は1LDKであろうと3LDKであろうと同条件での抽選となります。つまり、1億2千万円前後の高価格帯住戸を購入したとしても確保できない可能性があるのです。

もちろん駅前立地のためマイカー不要という方も少なくないでしょうけどもご地元の方からすれば『億出して駐車場も取れないんじゃやっぱり戸建だな』となってしまいがちでしょう。この辺りもプレミアム住戸の売れ行きを良くするためのものなのかもしれないですね…

～タワーパーキングパレットサイズ(94台×2基)～

・ノーマルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×最大重量2500kg　36台　月額26000円

・ノーマルルーフEV対応　全長5200mm×全幅1950mm×全高1550mm×最大重量2400kg　9台　月額29000円

・ミドルルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高1750mm×最大重量2500kg　51台　月額28000円

・ハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×最大重量2500kg　36台　月額30000円

・ハイルーフEV対応　全長5200mm×全幅1950mm×全高2000mm×最大重量2400kg　6台　月額33000円

・身障者用　全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×最大重量2300kg　3台　月額29000円

地下駐車場に関しては商業用となります。

駐輪場とバイク置場はウォークスルーの専用エレベーターありで5階の屋内となります。

駐輪場に関しては1LDKと2LDKの戸数を考慮すると3LDKで2台希望する方はほぼほぼ確保できそうではあります。

管理費は㎡単価月額約455円、外廊下で総戸数も多いためプラウドタワー小岩フロントよりしっかりとお安い単価になると思ったのですがそうではなかったです。この辺りは下駄部分が大きく影響しているのでしょうね…(住宅管理費だけで見ると㎡単価月額約211円とむしろお安い)

ただ、ディスポーザーあり、各階ごみ置場あり、防災センターありの24時間有人管理でコンシェルジュサービスあり、共用施設もありますから満足度で回収はしやすいでしょう。とはいえ、外廊下派か内廊下派はさておき、『この管理費㎡単価なら内廊下であってほしかった』とは思ってしまいました。(もちろん内廊下であればもっと高くなってしまわったわけですが…　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　)

エレベーターは20階までの低層用が3基、21階以上の高層用が3基、23階のラウンジ階はどちらでも行き来できます。

共用廊下がだいぶ横に長いマンションですが各階ごみ置場が2ヶ所に分かれているのはとても愛があって嬉しいですね。前室があるのはもちろん反対側の共用廊下に扉があるため遠回りする必要もありません。もちろんどちら側にも各階ごみ置場からごみ回収時にも使うことになる非常用エレベーターがあります。

～維持費一例～

※同一間取りでも10円ほど差が生じます

70Wタイプの場合(月額)

管理費：32110円
修繕積立金：9220円
インターネット使用料：660円

合計：41990円

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■アルファグランデ小岩スカイファースト　総戸数177戸　管理費㎡単価月額約236円

■プラウドタワー小岩ファースト　総戸数233戸　管理費㎡単価月額約388円

■プラウドタワー小岩フロント　総戸数367戸　管理費㎡単価月額約440円(予定)

【住むレーション】

［総武緩行線］

小岩　8:00発
新小岩　8:03着
平井　8:06着
亀戸　8:09着
錦糸町　8:12着
両国　8:15着
浅草橋　8:17着
秋葉原　8:20着
御茶ノ水　8:22着
水道橋　8:25着
飯田橋　8:27着
市ヶ谷　8:29着
四ツ谷　8:31着
信濃町　8:33着
千駄ヶ谷　8:34着
代々木　8:37着
新宿　8:39着

小岩　8:05発
市川　8:08着
本八幡　8:10着
下総中山　8:13着
西船橋　8:15着
船橋　8:18着
東船橋　8:20着
津田沼　8:23着
幕張本郷　8:26着
幕張　8:29着
新検見川　8:31着
稲毛　8:34着
西千葉　8:36着
千葉　8:39着

［新小岩駅から総武快速線］

新小岩　8:07発
錦糸町　8:13着
馬喰町　8:17着
新日本橋　8:19着
東京　8:21着
新橋　8:26着
品川　8:31着

［空港リムジンバス］

小岩駅　4:55発（始発）
葛西駅　5:14発
羽田空港第2ターミナル　5:35着
羽田空港第1ターミナル　5:40着
羽田空港第3ターミナル　5:50着

［路線バス(シャトルセブン)］

小岩駅前　6:30発（始発）
鹿本中学校　6:35着
大杉第二小学校　6:41着
一之江駅前　6:50着
古川親水公園　6:53着
葛西駅前　6:59着
総合レクリエーション公園前　7:03着
葛西臨海公園駅前　7:09着
東京ディズニーランド　7:18着
東京ディズニーシー　7:28着

首都高と外環自動車道に挟まれておりどちらも出入口までは4キロほどという距離感です。

小岩で物件調査です！

小岩の新築タワマンを見学して「この価格ならもう少し都心に近いと嬉しいなぁ〜」と思われたら深川住吉エリアを見てると面白いかもです。

少し駅距離を呑めれば築浅系（新築未入居もあり）が同価格帯で狙えます！ pic.twitter.com/ItlZmp1yVT

— マンションマニア (@mansionmania) May 20, 2024

【総評】

これはいい出物ですね～！！

モデルルームの模型でもテンション上がるくらいですから2030年頃に駅北側全体が完成したら…絶頂しそうです(笑)

10年、20年と時が経過しても『このマンションいいよね！』となることが容易に想像できてしまいますね。

沿線上でいくとブリリアタワー東京も当時は『錦糸町は住む場所じゃない』みたいな酷い言われようでしたが今となってはどうでしょうか。豊洲などの東京湾岸エリアもそうですね。『過去より現在のほうが住む街としての評価が高い』ことは確かでしょう。

小岩に関しても『現在より未来のほうが住む街としての評価が高まる』ことは確かですから小岩としてはとんでもなくお高い価格ですが買いやすさがありますよね。今時点で不便というわけではなくむしろ便利(イトーヨーカドーを営業させつつの再開発などで尚更)ですし、将来はさらに便利になると。便利なだけでなく歩車分離や歩道拡張で安全性も高まります。

ただ、やはり錦糸町や豊洲などと大きく異なるのは『都心距離』なのですよね…

ご検討者様の多くも『パークシティ小岩ザタワーいいですねぇ～』『近い将来街が大化けして住みやすくなりそう～』という高評価の反面、『ほぼほぼ億ションにしては都心までの距離がなぁ～快速線も使えないしなぁ～』となられているのではないでしょうか。

『億の壁』がある印象を受けますので平均的なお部屋が中古市場で億を超えてくるかは…微妙なのですよね。

武蔵小杉は後背地が『横浜』ですから次の新築ツインタワーは平均的なお部屋でも億を超えてきそうではありますが、総武緩行線単駅で後背地が横浜ほどのパワーはないですから…

ただ、今後供給される江東区の新築マンションが駅距離あれど70㎡で1億2千万円などが当たり前になってくれば小岩に割安感が出てきて億の壁が壊される可能性もありそうなのはプラウドシティ小竹向原やザ・タワー十条に似ているかもしれません。(中古市場が形成されるのはこれからですが販売当初と比べて池袋エリアが大きく値上がりしたことで割安感が出てきました)

もちろんマイホームですから住んで満足できるかどうかが一番大事です。そのような考えでいけば今の時代の坪単価450万円ほどの新築マンションとしては条件が良いですよね。

言わずもがなですが無理して買うようなマンションではない(都心までの時間距離ほぼ変わらずして沿線上でもっとお安く購入できるマンションも多い)ですから9000万円が限界なら千葉へ行った方がハッピーでしょうし、逆に1億円以上で検討されていた方があえて小岩にしてゆとりを持たせるような買い方のほうがおすすめとなります。

ちなみにここ最近のスペシャル系新築マンションにしては『一次取得者にも優しいモデルルーム(マンションギャラリー)』となっていました。スペシャル系マンションのほとんどが『黙っていても売れる』『マンションに詳しい方がメインターゲット』ということもあり一次取得者からすると置いてけぼりな感じになることも少なくないはずです。

そんな中で今作はスペシャル系マンションとはいえど売り手側の営業力や説明の丁寧さが求められることもあり(スカイデュオやパークシティ中野ザタワーのように黙っていて売れる物件ではない)構造面含めてマンション全体を丁寧に説明できるような工夫がなされていました。

スペシャル系マンションを見学したけども周りのお客さんは強そうな人ばかりだし売り方も強気で怯んでしまったという方であっても今作であれば検討しやすいことでしょう。

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