パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス　予定価格と間取り　新宿サロン訪問　お祭り住戸あり！！

今回ご紹介するのはパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル
施工：大末建設
価格：未定
専有面積：55.2㎡～127.9㎡
総戸数：64戸
規模：6階建て（※建築確認：地下1階地上5階建て）

交通：
東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅徒歩7分
東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩7分
都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩8分
総武緩行線「市ヶ谷」駅徒歩11分
東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩12分

所在地：東京都新宿区納戸町
竣工予定：2022年3月下旬

駐車場：機械式18台 平面1台
駐輪場：100台
バイク置場：3台
トランクルーム：64区画

地図はこちらです↓

画像出典：パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス公式HP

市ヶ谷駅から坂を上っていき徒歩7分(地下鉄)、市ヶ谷駅と比べて標高が約16mほど高い高台立地となります。牛込中央通りへもサクッと出ることができますから牛込神楽坂駅、神楽坂駅も日常使いできます。どこへ行くにも高低差はありますからフラットな生活を望む方には向きませんが「都心の高台で静かに暮らしたい」という方にはかなり合ってきます。

ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは70年間の定期借地権、パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは所有権となります。

建設地は東西に長く、斜め方向は大日本印刷による開発エリア「市谷の杜」となりますから道も整備され、植栽も豊かですから「市谷の杜の中に建つマンション」と言っても違和感ないでしょう。(もともと大日本印刷の寮でした)

今回は外観デザイン、室内の設備仕様、販売価格などなど、総合的に見ても条件良いことはたしかなのですが一番のネックが将来不安です。不安と言うよりは不確定要素が多いと言ったほうがわかりやすいでしょうか。主な住戸のバルコニー方向には大日本印刷所有の土地と国有地があるのですがどちらもどのような建物になるのかが決まっていません。国有地に関しては老人ホームということは確定していますが詳細は出ておらず、さらに大日本印刷の土地に関してはこの先数年間は寝かせる予定となっています。

そのため売主としても高値チャレンジできませんから「え？この価格？」と感じる方も多いはずですが、いざ買うとなればなんだかんだ億という世界ですから不確定要素があるままGOするのは勇気がいりますよね。とくにエリア的に永住志向の方も多いでしょうから尚更。(短期的に住み替えていく方が多いエリアの不確定要素とはわけが違う)

国有地の老人ホームも完成してみれば思いのほか離隔あるかもしれませんし、大日本印刷の土地も奇跡的に市谷の杜として開発されたら神ですし、良い方向に考えることもできるのですが悩ましいですね。

それでも南西側には中根坂東公園がありますから全体的に囲まれ感少ないのがいいですね。エリア的にどんなに素敵な外観でも埋もれてしまうことが多いのですが今作は接道面が多いだけでなく公園と杜に隣接しているということで購入した後も素敵な外観を楽しむことができます。不確定要素があるとはいえそれが壁ドンになるわけではない(とくに大日本印刷の土地側)ですからそこまで気にする必要はないとは思うものの、選べるうちは南西側もしくは南東側でも市谷の杜に近い列(南東向きの西寄り)のほうが安心感はあります。

これはあくまで個人的な価値観ですが私は国有地側を買う勇気はちょいとないですね。(これは本当に個人の価値観ですし、それが価格に反映されているので気にしないなら買うべきです)

そのため私が買うなら北側か南西側、もしくは南東側の西寄りとします。

外観デザインとしては主に逆梁工法として重厚感あるものとしています。コーナーサッシの最上部に大庇を設けているのですがそれが公園と市谷の杜から目立つでしょうね～。とてもかっこよい。傾斜部分の擁壁も素敵ですし、北側には広くはないものの長い庇を設けた車寄せを設けるなどどこから見ても高級低層マンションと見えるものとしてくれています。

エントランスホール自体はザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスほど広くはないものの南側に市谷エントランス、北側に神楽坂エントランスと二ヵ所設けて前者は壁面石積みで江戸屋敷風に、後者は床を木目のヘリンボーン貼りとしてホテルのような空間とすることでそれぞれ違う印象のホールとなっています。

最上階を除くと外廊下ではありますがどちらのエントランスから入っても植栽を楽しめるガーデン(神楽坂エントランス側のほうが豪華です)を配してくれています。ただ、内廊下派も多い単価帯ですから外廊下で残念と感じる方も一般的な外廊下マンションよりかは多いのでは？と思います。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※2021.2.12、価格追記しました。お祭り住戸からの分散目的もあり一部住戸で予定価格を下げたようです。

Mタイプ　2LDK　69.15㎡　管理費(月額)19020円　修繕積立金(月額)10860円
3階　8690万円　坪単価415万円
4階　8990万円　坪単価429万円

Nタイプ　2LDK　67.81㎡　管理費(月額)18650円　修繕積立金(月額)10650円
3階　8790万円　坪単価428万円
4階　9090万円　坪単価443万円

Eタイプ　3LDK　74.11㎡　管理費(月額)20360円　修繕積立金(月額)11620円
2階　12290万円　坪単価548万円(Etタイプ)
3階　12290万円　坪単価548万円
4階　12490万円　坪単価557万円
5階　13500万円　坪単価602万円

Fタイプ　3LDK　79.08㎡　管理費(月額)21750円　修繕積立金(月額)12420円
2階　12690万円　坪単価530万円(Ftタイプ)
3階　12690万円　坪単価530万円
4階　12890万円　坪単価538万円
5階　13190万円　坪単価551万円

Atタイプ　2LDK　71.13㎡　管理費(月額)19560円　修繕積立金(月額)11170円
1階　9190万円　坪単価427万円　→　8890万円　坪単価413万円

Gタイプ　2LDK　73.00㎡　管理費(月額)20080円　修繕積立金(月額)11460円
2階　11690万円　坪単価529万円(Gtタイプ)
3階　11690万円　坪単価529万円
4階　11890万円　坪単価538万円
5階　12090万円　坪単価547万円

Btタイプ　1LDK　61.20㎡　管理費(月額)16830円　修繕積立金(月額)9610円
1階　7690万円　坪単価415万円　→　7390万円　坪単価399万円

Hpタイプ　3LDK　92.83㎡　管理費(月額)25530円　修繕積立金(月額)14570円

画像出典：パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス公式HP

Ctタイプ　1LDK　55.20㎡　管理費(月額)15180円　修繕積立金(月額)8670円
1階　7490万円　坪単価448万円　→　6990万円　坪単価418万円

Iタイプ　2LDK　62.41㎡　管理費(月額)17160円　修繕積立金(月額)9800円

画像出典：パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス公式HP

D2tタイプ　2LDK　64.61㎡　管理費(月額)17770円　修繕積立金(月額)10140円
1階　8190万円　坪単価419万円　→　7890万円　坪単価403万円

J2タイプ　3LDK　71.83㎡　管理費(月額)19750円　修繕積立金(月額)11280円
2階　9940万円　坪単価457万円　→　9640万円　坪単価443万円
3階　10540万円　坪単価485万円　→　10240万円　坪単価471万円
4階　10840万円　坪単価498万円
5階　11140万円　坪単価512万円

Oタイプ　3LDK　81.61㎡　管理費(月額)22440円　修繕積立金(月額)12810円
3階　13400万円　坪単価542万円
4階　13700万円　坪単価554万円

Qタイプ　3LDK　85.51㎡　管理費(月額)23520円　修繕積立金(月額)13430円

画像出典：パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス公式HP

Rタイプ　3LDK　81.73㎡　管理費(月額)22480円　修繕積立金(月額)12830円
5階　13690万円　坪単価553万円

Sタイプ　3LDK　94.92㎡　管理費(月額)26100円　修繕積立金(月額)14900円
5階　16500万円　坪単価574万円

K4タイプ　3LDK　72.64㎡　管理費(月額)19980円　修繕積立金(月額)11400円
2階　9690万円　坪単価441万円(K4tタイプ)
3階　9890万円　坪単価450万円
4階　10090万円　坪単価459万円

Lタイプ　3LDK　81.60㎡　管理費(月額)22440円　修繕積立金(月額)12810円
2階　11090万円　坪単価449万円(Ltタイプ)
3階　11390万円　坪単価461万円　→　11190万円　坪単価453万円
4階　11690万円　坪単価473万円　→　11490万円　坪単価465万円

Tpタイプ　3LDK　127.90㎡　管理費(月額)35170円　修繕積立金(月額)20080円

画像出典：パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス公式HP

Upタイプ　3LDK　90.02㎡　管理費(月額)24760円　修繕積立金(月額)14130円
6階　19000万円　坪単価697万円

Vpタイプ　3LDK　107.19㎡　管理費(月額)29480円　修繕積立金(月額)16830円
6階　24000万円　坪単価740万円

平均坪単価は約525万円です。

三井さん…わざとお祭り住戸用意してますか？(笑)

お祭り住戸に付いては総評で…

最上階など一部を除けばワイドスパンという間取りではありませんが中住戸でもコーナーサッシが豊かなものとなっており、バルコニー手摺が若干後ろに下がっているので空が近く感じそうですね。図面で見る以上に開放感ありそうです。

公園側の2階住戸(下階なし)はテラス付きながらも眺望は2階レベル(公園が下がっている)のため1階のテラス付きと2階レベルの眺望を楽しめる美味しい住戸となっています。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、キッチン天板フィオレストーン、廊下・洗面室・トイレ床タイル、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、可動式ルーバー面格子などパークホームズブランドとしては十分すぎるものとなっています。(億超えなので天カセがあると嬉しかったですね)

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

プレミアムになるとリビングが床タイル＆天カセなどなどグレードアップします。

各戸玄関前にトランクルーム兼宅配ボックスを設けてくれているのですがそれがかなり大きなサイズで使い勝手良さそうです！！(スマ直ストレージ)

各戸玄関前宅配ボックスを謳っていても小さいボックスをただ置いただけみたいななんちゃって各戸玄関前宅配ボックスも増えてきているのですが今回はけっこうな大きさ(専有面積内ではあります)というだけでなく提携業者であれば不在時でも応答不要で荷物を置いていってくれます。ウォーターサーバー業者、食配業者とも提携してくれます。

また、今回大きな魅力となるのが各階ごみ置き場です。タワマンでは当たり前でも板状だと珍しいのですよね。これは買う理由の一つになるでしょう。

周辺相場を確認しましょう！

・パークホームズ市ヶ谷　2003年築　払方町　新築時の坪単価約265万円　直近売り出し事例なし

・パークコート市谷加賀町二丁目　2001年築　市谷加賀町2　新築時の坪単価約330万円　直近売り出し事例なし

・ヴィークコート市谷加賀町　2012年築　市谷加賀町2　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約375万円

・ジオ市ヶ谷払方町彩の館　2012年築　払方町　新築時の坪単価約365万円　現在の坪単価約420万円

・ザ・パークハウス市谷加賀町　2014年築　市谷加賀町2　新築時の坪単価約360万円　現在の坪単価約400万円

・オープンレジデンシア神楽坂ウエストテラス　2018年築　納戸町　新築時の坪単価約405万円　直近売り出し事例なし

・ウエリス市谷加賀町　2021年築　市谷加賀町2　新築時の坪単価約660万円　新築販売中

・ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンス(定期借地権)　2021年8月竣工予定　加賀町1　新築時の坪単価約400万円　新築販売中

上記相場からパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの将来価値を予想すると

Gタイプ　2LDK　73.00㎡　3階　11690万円(新築時)　→　10920万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費㎡単価月額約275円、総戸数64戸でディスポーザー＆各階ごみ置き場ありでこの単価は目に優しいですね。

駐車場は身障者優先のみ平置きで残りは機械式、設置率約29％です。屋外で作業中雨に濡れますし、車路も狭いですから駐車場は残念感あります。駐輪場も屋外です。

建設地

【住むレーション】

［大江戸線］

牛込柳町　8:01発
若松河田　8:02着
東新宿　8:04着
新宿西口　8:07着
都庁前　8:10着

牛込神楽坂　8:01発
飯田橋　8:03着
春日　8:05着
本郷三丁目　8:07着
上野御徒町　8:10着

［有楽町線］

市ヶ谷 8:01発
飯田橋　8:02着
江戸川橋　8:05着
護国寺　8:08着
東池袋　8:10着
池袋　8:12着

市ヶ谷　8:01発
麹町　8:03着
永田町　8:05着
桜田門　8:07着
有楽町　8:09着
銀座一丁目　8:12着
新富町　8:14着
月島　8:16着
豊洲　8:19着

［南北線］

市ヶ谷　8:05発
飯田橋　8:07着
後楽園　8:09着
東大前　8:12着
本駒込　8:14着
駒込　8:16着

市ヶ谷　8:03発
四ツ谷　8:05着
永田町　8:07着
溜池山王　8:09着
六本木一丁目　8:12着
麻布十番　8:15着
白金高輪　8:17着
白金台　8:19着
目黒　8:22着

［総武緩行線］

市ヶ谷　8:00発
四ツ谷　8:02着
信濃町　8:04着
千駄ヶ谷　8:06着
代々木　8:08着
新宿　8:10着

市ヶ谷　8:01発
飯田橋　8:03着
水道橋　8:05着
御茶ノ水　8:08着
秋葉原　8:10着

［新宿線］

市ヶ谷　8:02発
曙橋　8:04着
新宿三丁目　8:07着
新宿　8:09着

市ヶ谷　8:01発
九段下　8:03着
神保町　8:05着
小川町　8:07着
岩本町　8:09着

［東西線］

神楽坂　8:00発
早稲田　8:01着
高田馬場　8:05着
落合　8:08着
中野　8:12着

神楽坂　8:00発
飯田橋　8:02着
九段下　8:05着
竹橋　8:07着
大手町　8:10着
日本橋　8:12着

高台の邸宅地ですから日常の買い物が特別便利ということはないもののクリエイトとセレクトは近いですし、キッチンコートやマルエツも徒歩10分圏内ですから不便ということはありません。玄関前に大きな宅配ボックスがありますから重いものはガンガンネットで注文できますから尚更。敷地内に無人コンビニが設置されます。

通学校は愛日小学校です！愛日小学校へは徒歩6分、牛込第三中学校へは徒歩2分とどちらも近い距離にあります。

【総評】

「不確定要素に納得できるなら買いのマンション」となります。

国有地部分を除けば接道しているのでそこまで心配する必要はないと思うものの確定していないことが買いにくい理由となるのはすごくわかります。ただ、もし確定していたなら売り手側ももっと強気な価格としていたでしょうから価格に反映されていることはたしかです。

全体的に買いのマンションではあるのですが…先に述べたお祭り住戸はこちらです。

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス、お祭り住戸あります！

M　2LDK　69.15㎡
3階　8690万円　坪単価415万円
4階　8990万円　坪単価429万円(上階なし！)

機械式駐車場方面を向くなどマンション内では囲まれ感あるもののワイドスパンで窓が4面にあるなどこの単価なら文句なしで買いでしょう!! pic.twitter.com/r5nkEMgikN

— マンションマニア (@mansionmania) February 3, 2021

ん～安すぎちゃん！！

駐車場方面を望むことになりますから眺望、採光にはそこまで期待できないのですが神楽坂エントランス側のアプローチからは側面が顔になる部屋ですし、ワイドスパンで四面に窓あり、しかも4階は上階なしとなります。3LDKにこだわらないなら狙い目です！！

満足度としてはプレミアムは全体的におすすめなのですがHpタイプはコーナーサッシとカウンター面が多く、アイランドキッチンとなっているなど引き合い多そうですね。

先ほどのお祭り住戸と公園側住戸、そしてプレミアムは黙っていても売れるでしょう。急いでください。ただ、国有地側は少し時間かかるでしょうか。(老人ホームとの離隔などがはっきりすれば売れるでしょうけども接道ないので一番買いにくい列)

動画もご覧ください！

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