プラウド町屋　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド町屋です！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：東洋建設
価格：未定
専有面積：32.68㎡～73.96㎡
総戸数：78戸
規模：18階建て

交通：
京成本線「新三河島」駅徒歩4分
東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩6分
JR常磐線「三河島」駅徒歩7分
都電荒川線「町屋駅前」駅徒歩9分
JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅徒歩14分

所在地：東京都荒川区荒川四丁目
竣工予定：2023年3月中旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド町屋公式HP

物件名に町屋が付いていますし、町屋駅へ徒歩6分ではあるのですが尾竹橋通りと明治通りが交差する宮地交差点沿いに位置していますのでそこまで町屋感は強くありません。(もちろん町屋も日常の生活圏となるのですが町屋の中の町屋ではないですよ～という意味です)

近い駅順としては京成本線の新三河島駅で徒歩4分、千代田線の町屋駅で徒歩6分(都電は徒歩9分)、常磐快速線の三河島駅で徒歩7分、JR山手線と京浜東北線も利用できる西日暮里駅で徒歩14分となります。西日暮里駅まで毎日徒歩で～だとちょいと距離を感じやすいですが千代田線だけでなく常磐快速線も日常使いしやすいのは大きな魅力ですね。

西日暮里駅東側の道灌山中学校跡地周辺の再開発(野村・地所レジによる47階建ての複合開発タワマンを予定)、三河島駅北側の再開発(三井レジ・野村・地所レジによる43階建ての複合開発タワマンを予定)も楽しみですね。建設地周辺もそうですが木造住宅密集地のため万が一の火災発生時などの災害に強い街へ変えていくため今後も整備が進んでいきそうです。

建設地は元々城北信用金庫があった場所で交差点沿いですから少しわちゃわちゃ感はあります(明治通りは立体交差で上を走っているため交差点に立っていると音はそこまで聞こえてこないが住戸へは音が上がってくる)。ただ、交差点沿いがゆえに周りに同程度の建物があれどそこまで囲まれ感はありません。(建設地は明治通り沿いの高さ制限60mのためクリオ側の高さ制限45mより背が高くなる。隣で建設予定のゴクレのマンションはプラウドと同じく高さ制限60m。)

また、目立つ立地ということも影響してか外観デザインはこだわったものとなっています。

最近の流行り(？)な感じもある曲線デザインで曲線部はガラス手摺(バルコニーがある)、その周りを連続したダイレクトウィンドウ、基壇部は格子で覆うなど一般的な分譲マンションと比べて(他の同単価帯のプラウドと比べても)美意識高いものとしてくれています。

風除室を曲線部にもってきてしっかりと奥まらせてくれているだけでなくその横に車の出入口をもってくることで車寄せ風(実際には車路のため車寄せではないです)になっているのもかっこいいですね。ここに住んであの車寄せ部分から尾竹橋通りへ出る際の優越感…想像するだけでよだれがでます(笑)

外廊下ではありますが（シエリア町屋が内廊下なだけに少々残念）エレベーターホールをしっかりと独立させていますし、ガラス手摺＆ガラススクリーン(玄関前部分)となっていますから廊下を歩いていても外から見てもチープな印象にはならないでしょう。外階段もエレベーターホール横に食い込ませてくれるのでそこまで気にならないでしょう。そもそも隣地にマンションが建設されると背中側は見えにくくなるのですが見えにくいところもかっこよくつくってこそ分譲マンションですからね。いつもながらですが野村不動産のプラウドシリーズは背中側もしっかりと造りこんでくれるのが嬉しいポイントです。(表と裏側の見た目の落差がとても少ないデべです)

エントランスホールは白基調で床御影石、壁面大理石(塗装部分もあり)と見た目は坪単価なりの高級感がありますが店舗部分に面積を取られてしまっているためこじんまりとしています。3階にはワークラウンジ(集会室)がありオープンデスクのため本格的な～というのは難しいですが軽作業のテレワークで気分転換代わりに利用しても良いでしょう。

1階と2階は店舗(事務所)ですが何が入るかは未定です。(いかにも銀行っぽい感じはありますが)

住戸は3階からですが1階と2階の階高が高いため一般的なマンションの3階よりも少し高い位置となります。

外観デザインにはJWA建築・都市設計(総合デザイン)とIAO竹田設計が入っており総戸数からすればかなり贅沢なレベルの仕上がりとなることでしょう。(西日暮里駅からの帰り道に目立つのであえて西日暮里駅から歩きたくなるかも。笑)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※2022年2月15日更新

［北西向き］

Gタイプ　1LDK　39.76㎡
次期以降販売

Fタイプ　1LDK　34.11㎡
次期以降販売

Eタイプ　1LDK　32.68㎡
次期以降販売

Dタイプ　1LDK　37.05㎡
次期以降販売

Krタイプ　2LDK　61.23㎡
8階　6000万円台　坪単価323万円

Kタイプ　2LDK　61.23㎡
9階　5800万円台　坪単価313万円
10階　5800万円台　坪単価313万円
12階　5800万円台　坪単価313万円
13階　5900万円台　坪単価318万円
16階　6200万円台　坪単価334万円
18階　6500万円台　坪単価350万円

Jタイプ　3LDK　73.81㎡

画像出典：プラウド町屋公式HP

［北西南西向き］

Cタイプ　2LDK　57.38㎡
次期以降販売

［南西向き］

Bタイプ　1LDK　39.17㎡
次期以降販売

Aタイプ　2LDK　64.50㎡
次期以降販売

Iタイプ　2LDK　63.82㎡

画像出典：プラウド町屋公式HP

Hタイプ　3LDK　73.96㎡

画像出典：プラウド町屋公式HP

平均坪単価は約330万円です。

価格に関しては強気でないことはたしかでしょう。8階以上の販売で平均坪単価330万円となれば割高でないことはたしかで、むしろちょいと安いかな～と。もちろん過去と比べて～という話はなしで、今の市況からすればプラウドの名がそこまで知られていない荒川なりの価格設定という印象です。

南東側の明治通り沿いにマンション建設予定地(現在はタイムズ)があることを影響して西から北方面へ開口部を振っています。それゆえ開口部に北が入りやすいのはファミリー層がやや気にされるでしょうか。

全体の平均専有面積としては60㎡を切ってはくるのですが2LDKであれば60㎡超が主、3LDKであればすべて70㎡超えということで今の時代にしてはゆとりあるのが良いですね。ただ、柱の食い込みが激しい間取りが多いため有効面積としてはだいぶ柱にもっていかれてしまうことと下がり天井（約2m、間取りによってはキッチンの天井高が約2mなどなど。がっつりです。）を飲まなければいけないことはウィークポイントとなります。

家具配置は悩ましいところですが窓面豊かな住戸が多く、北が入りがちとはいえ自然光をたっぷりと取り込むことができそうです。ただ、ダイレクトウィンドウ部分（二重サッシの内の外側）が建築基準法の規定(細かくは防火地域等も関係する)により網入りガラスになりそうとのことでそこは惜しいですね。(調整中とのことで最新情報はモデルルームにてご確認ください。)

設備仕様としてはディスポーザー(B、D、E、F、G除く)、食洗機(B、D、E、F、G除く)、キッチン天板天然石、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、室内物干し（立地柄バルコニーで干すことを想定していない）、各戸玄関前宅配ボックスなど単価なりに充実しています。

※1LDKの販売はかなり後になるとのことで価格はもちろん設備仕様等も公表していない

構造は二重床・二重天井、音対策として二重サッシを基本としています。

基本天井高は

3・4・5・6階　2700mm
7・8・9・10・18階　2650mm
11・12・13・14階　2600mm
15・16・17階　2550mm

と細かく分かれていますが最低でも2550mm、最高2700mmは素晴らしいですね。ただ、サッシは伸びずに約2000mm（最上階のみ約5cm高い）となります。

エレベーターは1基です。総戸数78戸のため戸数からすれば違和感ないですが18階建てがゆえに一度逃すとちょいと待ちそうですね。

周辺相場を確認しましょう！

・マークスタワー　2006年築　荒川7　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約280万円

・ライオンズヴィアーレ町屋　2006年築　荒川4　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約270万円

・レーベンリヴァーレ東京ラトーレ　2006年築　荒川5　新築時の坪単価約165万円　直近売り出し事例なし

・ライオンズステージ西日暮里　2007年築　荒川3　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約240万円

・アトラスブランズタワー三河島　2014年築　東日暮里6　新築時の坪単価約215万円　現在の坪単価約320万円

・クリオ町屋サザンマークス　2020年築　荒川4　新築時の坪単価約290万円　現在の坪単価約295万円

上記相場からプラウド町屋の将来価値を予想すると

Iタイプ　2LDK　63.82㎡　9階　6300万円台(新築時)　→　5750万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場はタワーパーキングで19台、設置率約24％です。タワーパーキングと車路の間に一部屋根がないものの出庫予約盤はエントランスホール内(ベンチもあり)ですし、タワーパーキングも庇が伸びているため非タワーマンションとしてはしっかりしたものとなっています。タワーパーキングとはいえ19台シェアですからバッティングによる待ち時間は少ないですし、下記のようにハイルーフ区画も多いため車持ちにとっても選びやすいマンションとなります。

普通車　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2500kg　6台　月額28000円(予定)
ハイルーフ　全長5300mm×全幅2050mm×全高2000mm×重量2500kg　12台　月額30000円(予定)
バリアフリー対応　全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm×重量2300kg　1台　月額30000円(予定)

※駐車場は抽選ではありますが住戸抽選と合わせて実施されるため部屋の契約前に結果がわかる良心的な抽選方式です。(部屋は当選したけども駐車場が落選した際に部屋の契約をしなくてもOK。敷地内駐車場マストの方は野村不動産の新築マンションを検討候補に入れることをおすすめいたします。)

駐輪場は出入口オートドアで屋内と屋外混合、設置率150％です。

シングル向け住戸も多いですから駐車場も駐輪場も希望が叶いやすそうですね。

管理費は予定(調整中)ですが㎡単価月額約350円(1LDKはディスポーザーがないことが影響してか㎡単価月額324円の予定)ということでコストパフォーマンスはよくない(豪華な共用施設のあるマンションの㎡単価月額350円と比べて)ですね。ただ、8階以上は1フロア4戸ということで自分が住まうフロアで誰かと会う確率が少ないというプラスの面もあります。

建設地

【住むレーション】

［京成本線］

新三河島　8:04発
日暮里　8:06着
京成上野　8:11着

［千代田線］

町屋　8:00発
西日暮里　8:02着
千駄木　8:05着
根津　8:07着
湯島　8:09着
新御茶ノ水　8:11着
大手町　8:14着
二重橋前　8:16着
日比谷　8:18着
霞ヶ関　8:20着
国会議事堂前　8:22着
赤坂　8:24着
乃木坂　8:26着
表参道　8:28着
明治神宮前　8:30着

町屋　8:03発
北千住　8:06着

［常磐快速線］

三河島　7:58発
日暮里　8:00着
上野　8:05着
東京　8:12着
新橋　8:15着
品川　8:20着

三河島　8:09発
南千住　8:11着
北千住　8:14着
松戸　8:23着
柏　8:32着

［都電荒川線］

町屋駅前　8:00発
町屋二丁目　8:00着
東尾久三丁目　8:01着
熊野前　8:05着
宮ノ前　8:06着
小台　8:08着
荒川遊園地前　8:09着
荒川車庫前　8:15着
梶原　8:16着
栄町　8:17着
王子駅前　8:21着

［山手線］

西日暮里　8:00発
日暮里　8:02着
鶯谷　8:04着
上野　8:07着
御徒町　8:09着
秋葉原　8:11着
神田　8:13着
東京　8:15着
有楽町　8:17着
新橋　8:19着
浜松町　8:22着
田町　8:24着
高輪ゲートウェイ　8:26着
品川　8:28着

西日暮里　8:01発
田端　8:02着
駒込　8:05着
巣鴨　8:07着
大塚　8:09着
池袋　8:12着

JR東日本2022年3月のダイヤ改正としては全体的に減便ではあるのですが三河島駅場面で見ると常磐線の品川駅行きが増える(現在の上野行きの一部が品川駅まで営業運転)ため利便性高まりそうです。

バスに乗るほど遠いわけではないですが近くの荒川四丁目停留所から都バスに乗車すると5分ちょっとで西日暮里駅へアクセスできます。また、時間はかかりますが池袋駅までダイレクトアクセスもできますから池袋駅周辺で買い物をされた際にも便利そうです。

日常の買い物は三河島駅との間にあるマルエツと京成線高架下の業務スーパーへ徒歩4分、町屋駅近くの新鮮市場へ徒歩6分、赤札堂へ徒歩7分など選択肢多めです。

通学校は峡田小学校で徒歩2分、第四中学校で徒歩7分です。自転車であれば荒川自然公園へもサクッと行き来できますし、尾久方面のあらかわゆうえんのリニューアルオープンも楽しみですね！(子供のころはスカイサイクルがめちゃ怖かったw)

当然ながらハザードマップでは色が付くエリアですが非常用発電機等は3階相当部分に設置してくれます。

【総評】

立地としては駅前とまではいきませんが便利な立地ですから足回りを重視される子育てファミリー層に合ってくるでしょう。都心距離が近く、千代田線だけでなく常磐快速線も日常使いできるのは大きな強みとなります。東京23区でJR線＋地下鉄線どちらも使えるというのはとにかく便利であることが多いですよね。（同一駅ではないですが間立地）

日常の買い物施設も複数ありますし、小学校も近い。

ただ、上記だけなら他にも選択肢はある街です。隣のクリオ（2020年築）の中古ならもう少しお安く購入できます。

そんな中で「荒川区町屋で坪単価300万円超えるならかっこいい建物つくらなきゃダメだよね」という思いがあってか（？！）とにかくかっこいいマンションをつくってきましたね～。

そのためマンションにかっこよさを求める方にも合ってきますし、そういった方からすると同価格帯では選択肢が少なくなりますから買いやすいでしょう。

私はこういったかっこつけた美意識高い系マンションが大好きです。(荒川の異端児系マンション？！)

過去と比べて～はさておいても荒川区町屋で坪単価300万円超はなかなか重たい価格（割高という意味ではないです）なわけです。そんな中で選んでもらうため、そして買った後に満足してもらうために他とは明らかに違う建物をつくるというのは素晴らしいことだと思います。

柱や下がり天井はけっこう厳しいのですが外観デザインだって所有欲を満たす一つの要素ですからそこに価値を感じる方には息の合う出物でしょう。

動画もご覧ください！

■プラウド町屋　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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