今回ご紹介するのはサングランデザ・レジデンス千葉です!

[物件概要]

売主:京成電鉄
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:2598万円~4418万円 記事作成時点の情報
専有面積:70.20㎡~85.02㎡
総戸数:188戸(第Ⅰ工区98戸、第Ⅱ工区90戸)
規模:地上15階建て
交通: 千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩2分 JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩13分 JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩10分 
所在地:千葉県千葉市中央区千葉港
竣工:第Ⅰ工区:平成30年1月下旬 第Ⅱ工区:平成31年1月下旬以降

地図はこちらです↓

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千葉都市モノレール「市役所前」駅徒歩2分、JR京葉線「千葉みなと」駅徒歩12分、JR各線「千葉」駅徒歩13分と駅前かつターミナル駅千葉も徒歩圏と魅力ある立地の同マンション、かなりコストパフォーマンスの良いマンションであると評価します。

まず価格からお話しすると平均坪単価150万円程度です。それでいて敷地にはゆとりがありディスポーザー、食器洗い乾燥機、床暖房などを標準装備するスペックとなっています。もちろん全体的にハイグレードな仕様というわけではありませんが設備面を見てもわかるようにけしてチープなマンションではありません。施工が長谷工さんとはいえこの立地でなぜこの価格が実現可能なのか?その答えは土地代がほぼ0円だからです。というのももともと京成電鉄が所有していた土地で京成電鉄が新築マンションを事業化しているからなのです!ですから驚きの価格となっています。

私も最初は「坪200万円くらいいっちゃうかな~」と思っていたので価格を聞いたときはびっくりしたのですが、京成さんの土地だったということを聞いて納得しました!この土地が家電量販店、トライアルだった頃から何度かお世話になっており、そもそも隣にあるサングランデ千葉みなとを新築時に検討していたのです!現地モデルルームを見学したのが約6年くらい前、私が25歳のときでした。懐かしいなぁ~。。

そしてぜひ皆様に聞いていただきたいのが同マンションの前代未聞な販売方法です!前代未聞と言っても超良心的な販売スタイルとなっています。同マンションは第Ⅰ工区98戸、第Ⅱ工区90戸と工期を分けているのですが同じ建物、同じマンションです!第Ⅰ工区が完成したときには第Ⅱ工区も建物は完成しており、同じ建物の約半分を先行販売するという形になります。

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ではなぜこのような販売方法なのか?これがものすごく良心的で、京成電鉄は販売後に値上げしない方針だからです。

簡単に説明すると

第Ⅰ工区は今の相場で販売(相場と言ってもお安いですが)

第Ⅱ工区は千葉駅の駅ビル再開発途中の相場で販売

となるわけです。

そもそも通常のデべであれば再開発が進んでから販売するというのにあえて今のうちから販売してくれるとは京成さん優しすぎますね。第Ⅱ工区に関しては千葉駅の駅舎が新しく生まれ変わってからの販売となるため今より安く販売する可能性は限りなく0に近いでしょう。景気が沈んでしまっても今と同じ、景気が悪くなっていなければ10%くらい上げてくるかもしれません。建築費を考えても第Ⅰ工区ではたいした利益が出ていません。第Ⅱ工区は安くならないとなれば今買うしかないですよね?

どこの街でもそうですが再開発前に購入しておくのが鉄則です!川崎、浦和、大宮などなど再開発前はお安かったですよね?同じことが千葉でも起ころうとしているのです。2018年度の駅ビル全面開業のときにはどれくらい価値が上がっているでしょうか?ほかの街と同じであれば10%は固くて場合によっては20%もありえます。とはいえ千葉駅の都心への距離を考えると20%は厳しいかな~とは思います。それでも自信を持って言えることは「今より下がることはない」「価値云々よりも便利になる」ということです。それは当然のことですよね。でもその当然のことに気が付く人は少ないのです。だからどんな街でも「あの時購入しておけばよかった」という人が現れるのです。

価値が上がらなかったとしても今の街並とは一変するわけで便利になることはたしかです。坪単価150万円で購入できる街にしては便利すぎますよ。駅徒歩2分ですよ?モノレールとはいえ日中でも毎時9本と運行本数も少なくありませんから時刻表を気にして家を出る必要もありません。千葉駅へは綺麗に整備された臨港プロムナードを歩けばあっという間にそごう近辺に出られますから徒歩でも苦には感じないでしょう。もちろん予算が高い方であれば千葉駅により近いエクセレントシティ千葉弁天やクレアホームズ千葉ザ・フロントもおすすめできるのですが、この価格差を見てしまうと「サングランデザ・レジデンス千葉のコスパすごいなぁ~」と思ってしまいます。

以前他の記事でも書いたのですが都内で働いている方で市役所前駅からの定期代が出る方は【通勤先最寄り駅(東京駅か東京駅より先)~蘇我】【千葉みなと~市役所前~千葉】で定期券を購入しておくことをおすすめします!

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例えば東京駅勤務の方で

【会社支給】

東京駅~千葉みなと駅~市役所前駅 月26710円 or 東京駅~千葉駅~市役所前駅 月26780円

【実際の購入】

東京駅~蘇我駅 月21710円
千葉みなと駅~千葉駅 月7720円

合計29430円

差額2650円~2720円で京葉線の駅、総武線の駅、千葉都市モノレールの千葉みなと駅~千葉駅が乗り放題となりますから車を所有しない方ならあっという間に元が取れてしまいます。東京駅から蘇我駅までの定期券を購入すれば海浜幕張、南船橋、津田沼、船橋など降りれる駅が多くなりますからおすすめですよ!JRの経路外乗車の特例をうまく活用すれば休日も楽しくなります!これこそがサラリーマンが郊外に済むメリットの一つでもありますよね!私が以前勤めていた会社も定期代がしっかりと支給されていたため都心に住んでる人はほとんどいなかったです。

※実費負担で定期券を自宅よりも遠くまで買ってよいのかは会社にご確認ください。通学定期券の場合は自宅最寄り駅から学校最寄り駅までしか買えませんので上記の購入方法は規則上はできません。

予定価格と間取りの一部を共有いたします。※記事作成時点での情報です

Fタイプ 72.20㎡ 2階 2898万円 坪単価132万円 7階 3188万円 坪単価145万円 15階 3548万円 坪単価162万円
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管理費(月額)10400円 修繕積立金(月額)6900円

駐車場:151台(身障者用1台、来客用1台、専用駐車場6台含む)5000円~10000円 (月額)
駐輪場:376台 100円~200円 (月額)
バイク置き場 7台 1000円 (月額)

トランクルーム 12区画 500円・1000円 (月額)

【総評】

坪単価150万円程度でこの立地、このスペックなら普通にありですね。ただ気になるのは近くで供給するレーベン千葉みなとTHENEXTAはどうするのだろう?ということです。市役所前駅徒歩9分、千葉みなと駅徒歩12分、千葉駅徒歩19分という立地のため同じ価格であれば99.9%の方がサングランデ千葉ザレジデンスを選んでしまいます。もちろん価格面での魅力があれば話は別なのですが坪単価150万円を大きく下回る価格での販売では赤字になってしまうでしょうからどうるのか。。。けしてレーベン千葉みなとがダメということではないのですがアドバイスする立場からすると同じ価格ならばサングランデザレジデンス千葉をおすすめするしかなくなります。もしレーベンのほうと比較される方は価格などの情報をいただければ公平な立場でアドバイスいたしますのでお気軽にご連絡ください!

記事作成時点でのレーベン千葉みなとの価格は2500万円台~4100万円台、専有面積66.38㎡~76.24㎡となっています。単純計算すると坪単価150万円程度でしょうか?これだとさすがにザレジデンス千葉に勝てないので身を削ってもう少し下げてくるかもしれません。

サングランデ千葉ザ・レジデンスは同エリアをまったく知らない人にもおすすめできるマンションです!「賃貸より安い支払いで良質な住まいを」とコスパを求める方は見学をおすすめいたします!

記事内画像出典:サングランデザ・レジデンス千葉公式HP

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