今回ご紹介するのはメイツ東船橋です!

※記事下部にて船橋市で建設される新築分譲マンションについてもご紹介しています

[物件概要]

売主:名鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:2900万円台~5200万円台
専有面積:64.66㎡~85.16㎡
総戸数:164戸
規模:9階建て

交通:
JR総武線「東船橋」駅徒歩11分
JR総武線「津田沼」駅徒歩18分
京成本線「船橋競馬場」駅徒歩15分

所在地:千葉県船橋市東船橋5丁目
竣工予定:2019年8月下旬

駐車場:115台 月額:900円~12000円・身障者用1台、荷捌き用1台含む
サイクルポート:164区画 無料
バイク置場:14台 月額2000円

地図はこちらです↓

画像出典:メイツ東船橋公式HP

東船橋駅を最寄りとする分譲マンションは数多くありますが駅から見て南側、とくに津田沼寄り、しかも大通りを超えないとなると滅多に出物がありません。東船橋駅の南側は第一種低層住居専用地域が広がっており、背の高いマンションが建設できるのは主に大通り沿いのみです。そのためメイツ東船橋は大通り沿いのマンションとはなりますが大通り沿いにマンションが乱立しているエリアではないため囲まれ感はなく、不動産立地としては特別条件が良いわけではないのに「駅からの道のりにメイツ東船橋より立地条件が良い分譲マンションがない」「類似マンションがない」という希少性があります。

道路向かいの習志野市奏の杜のマンションは価格が高騰しており中古でも坪単価240万円をつけるお部屋もあるくらいですからメイツ東船橋の坪単価約195万円(第二期予定価格)という価格は目に優しく映ることでしょう。

坪単価195万円と聞くと設備仕様が悪いのではないかと思ってしまいがちですがディスポーザー、食洗機、キッチンソフトクローズ機能(こんなの当たり前!!と思うかもですが最近ではカットされてる物件も。。。涙)、床暖房など後付けしにくかったり最低限必要と思われるものは付いています。トイレ手洗いカウンターがなかったり直床だったりとコストカットも見られますが立地と価格を見れば仕方ないと妥協できる程度かとは思います。

駅から歩く割には住宅街であるがゆえに日常の買い物利便性が低いのは妥協点となるでしょう。

建設地 大通り側から

価格と間取りの一部を共有いたします!(第二期予定価格)

[A棟 パークコート 南南西向き]

Aタイプ 4LDK 80.81㎡
1階 4898万円 坪単価200万円(Agタイプ)
2階 4898万円 坪単価200万円

Fタイプ 3LDK 69.58㎡
1階 4118万円 坪単価195万円(Fgタイプ)
3階 4108万円 坪単価195万円
5階 4158万円 坪単価197万円
7階 4218万円 坪単価200万円

Hgタイプ 3LDK 70.95㎡
1階 3998万円 坪単価186万円

Hタイプ 3LDK 70.95㎡

画像出典:メイツ東船橋公式HP

3階 4428万円 坪単価206万円
5階 4478万円 坪単価208万円
7階 4538万円 坪単価211万円
9階 4678万円 坪単価217万円

[B棟 サンライズコート 東南東向き]

Iタイプ 3LDK 64.66㎡
3階 3298万円 坪単価168万円
5階 3438万円 坪単価175万円
7階 3548万円 坪単価181万円
9階 3718万円 坪単価190万円

Jタイプ 3LDK 67.86㎡
7階 3798万円 坪単価185万円
9階 4028万円 坪単価196万円

Uタイプ 4LDK 77.7㎡

画像出典:メイツ東船橋公式HP

2階 3998万円 坪単価170万円

Trタイプ 4LDK 85.16㎡
9階 5298万円 坪単価205万円

B棟が大通り方面となりますがこの価格設定だと少しでも大通りから離れるA棟のほうから売れていくことでしょう。

建築費がお安い頃であれば大通り沿いを向くお部屋の中心価格を70㎡で3000万円台前半に抑えて価格メリットを出すこともできたのでしょうけども今となってはそれも難しく、とはいえ条件の良い非大通り沿いのお部屋を5000万円にして売れるエリアではありませんから価格差が付けにくくなっているのでしょう。

また、70㎡を超えるお部屋が一部しかありませんし、70㎡を超えるから単価を盛っているということもありませんので選べるうちは70㎡超えを購入したほうがよいでしょう。70㎡未満のお部屋はしばらく完売しないかと思いますが70㎡超えのお部屋は少々急がないとなくなってしまうかと思います。

第二期に販売される中では大通り方面のB棟ではあるものの角住戸で単価が抑えられているUタイプがおすすめしやすいです。77.7㎡で4000万円を切っていますから例え2階でも条件の良い割に目に優しい価格と言えるでしょう。

参考までに第一期の販売概要を共有いたします。

販売戸数:43戸

価格:3398万円~4968万円
専有面積:67.86㎡~80.81㎡

管理費:11500円~13600円
修繕積立金:5840円~6950円

周辺相場を確認しましょう!

・サンヴェール東船橋 1999年築 東船橋駅徒歩8分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約115万円

・ミオカステーロ東船橋 2007年築 東船橋駅徒歩8分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約135万円

・インプレスト東船橋 2008年築 東船橋駅徒歩14分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約110万円

・ファーストシーン津田沼 2008年築 東船橋駅徒歩11分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約135万円

・ブランズ津田沼奏の杜(習志野市アドレス) 2014年築 津田沼駅徒歩8分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約190万円

・ブランズシティ津田沼奏の杜(習志野市アドレス) 2016年築 津田沼駅徒歩7分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約225万円

・ジオ津田沼奏の杜(習志野市アドレス) 2016年築 津田沼駅徒歩12分 新築時の坪単価約215万円 直近事例なし

・パークホームズ船橋宮本ヒルトップ 2017年12月竣工済み 東船橋駅徒歩6分 新築時の坪単価約225万円 新築販売中

上記相場からメイツ東船橋の将来価値を予想すると

Fタイプ 3LDK 69.58㎡ 5階 4158万円(新築時) → 3380万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[総武緩行線→東西線直通]

東船橋 8:01発
船橋 8:04着
大手町 8:41着

[船橋駅から総武快速線]

船橋 8:09発
錦糸町 8:27着
東京 8:36着

[総武緩行線]

東船橋 8:03発
錦糸町 8:32着
秋葉原 8:39着
新宿 8:58着

東船橋 8:06発
津田沼 8:09着
千葉 8:24着

【総評】

ぱっと見は大通り沿い、しかもバルコニー面が大通り側メインとなれば「ん~・・・」と思ってしまわれそうなマンションですが希少性があることはたしかですし、背中側が一種低層であるなどけして条件が悪すぎるわけではありません。それでいて坪単価約195万円でそれなりの設備仕様、奏の杜も生活圏にできるとなれば魅力に感じる方も多いはずです。

市が違うことはさておき「それなら奏の杜で買えばいいのでは?」と言われそうですが先に述べたように奏の杜エリアは中古でも坪単価210万円から坪単価240万円ほどはするわけで新築なのに坪単価195万円なら特別割高感があるわけではありません。

そのためバルコニー面が大通りに面しているというファミリー向けマンションとしては厳しい条件(大通りに面していない向きもあります)ですからそれを受け入れることができるかが一番のポイント(妥協点)と言えるでしょう。音は我慢できても空気が・・・となる方も多いでしょう。交通量が多い道路&目の前が側道なので余計に。

平置き駐車場(出入り口にチェーンゲートあり)にサイクルポートと利便性はもちろん維持管理しやすいものとなっており、管理費に関してはディスポーザーがありながらも70㎡で月額約12000円と抑えられたものとなっています。

船橋市で建設される新築分譲マンションについて共有いたします。

まずは西船橋駅を最寄りとするこちら!

建築物の名称:(仮称)船橋市海神町南1丁目計画
敷地の地名地番:千葉県船橋市海神町南1-1667-1ほか
用途地域:第一種住居地域
主要用途:共同住宅(分譲)
階数:8階
高さ:23.61m
住戸数:86戸
駐車場の台数:46台

敷地面積:2292.61㎡
建築面積:1337.81㎡
延べ面積:5984.22㎡

着工予定:2018年9月
完成予定:2020年2月

建築主:東レ建設
設計者;長谷工コーポレーション
施工者:長谷工コーポレーション

地図はこちらです↓

建設地

物件名はシャリエ西船橋でしょうか。

2018年2月に竣工したプレミスト西船橋の南側に位置しています。西船橋駅からは徒歩13分ほどとなるでしょう。

プレミスト西船橋が坪単価210万円ほどで売れ行き好調となっていませんから坪単価200万円以下の価格設定でないと苦戦してしまう相場観とはなります。

次に船橋駅を最寄りとするこちら!

建築物の名称:(仮称)ライオンズ船橋湊町新築工事
敷地の地名地番:千葉県船橋市湊町2-2720-156
用途地域:商業地域
主要用途:共同住宅(分譲)
階数:13階
高さ:39.5m
住戸数:48戸
駐車場の台数:28台

敷地面積:1129.54㎡
建築面積:426.77㎡
延べ面積:3483.26㎡

着工予定:2018年6月
完成予定:2020年3月

建築主:大京
設計者;日企画設計
施工者:東洋建設

地図はこちらです↓

建設地

物件名はライオンズ船橋ほげほげでしょうか。

JR船橋駅から徒歩15分ほど、船橋市役所の南側に位置しています。船橋駅から千葉街道を超える必要がありますし、駅距離もありますからこちらも坪単価200万円を大きく超えてしまうとなかなか動かない相場観ではあります。

船橋市役所周辺では外観に特徴があるパークハウスプレシアと「やさしいさんかく」ことパークハウスプレシアタワーが有名ですね。

パークハウスプレシア

パークハウスプレシアタワー

定期借地権ではあるもののランドマークマンションとなっており中古市場ではしっかりと動いています。

船橋市内ではAGC跡地(塚田駅最寄り)の開発も控えているなど今後もしばらくは供給が続いていきそうです。

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メイツ東船橋の物件詳細はコチラ


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