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今回ご紹介するのはドルフィーノ稲城矢野口です！
［物件概要］第1期2次先着順
売主：タクトホーム
設計：光和設計
施工：多田建設
価格：4680万円〜5780万円
専有面積：55.36㎡～60.95㎡
総戸数：28戸
規模：7階建て
交通：JR南武線「矢野口」駅徒歩1分
所在地：東京都稲城市矢野口273番地の17
竣工：2024年7月5日
引き渡し予定：2025年3月下旬
管理費（月額）14550円〜15950円
修繕積立金（月額）3880円〜4270円
駐車場：平置1台/14000円、身障者優先駐車場1台/14000円
バイク置場：屋内2台/3000円
自転車置場：屋外屋根有平置ラック式28台/500円
地図はこちらです↓
画像出典：ドルフィーノ稲城矢野口公式HP
JR南武線の矢野口駅から徒歩1分、南側の駅前ロータリーのすぐ近くです。
南武線となれば『踏切問題がちょっとね…(南武線は駅前に開かずの踏切を抱えがち)』となってしまう方も少なくないわけですが、矢野口駅周りは20年ほど前に高架化工事が完了しているため踏切ストレスとは無縁の駅となります。
駅前には南多摩尾根幹線道路(鶴川街道)が走っており多摩川を超えるのも容易ですし、多摩ニュータウンエリアも行き来しやすいですね。高低差はだいぶありますが開発が進むジャイアンツタウンも身近ですからジャイアンツファンにとってはよりスペシャルに感じられる住環境と言えるでしょう。
今作であればほとんどの方がマイカー派となるであろう中で多摩ニュータウンエリアへ行き来しやすいこと、そして南多摩尾根幹線道路などの主要道路沿いにはロードサイド店も多く立ち並ぶ(おしゃれスタバもすぐ近くです)などカーライフも充実させることができます。中央自動車道の稲城ICまで3キロほどと近いため車での遠出も便利です。
グローブスクエア(このエリアではとても知名度高い大規模マンション)の隣のアメリア稲城ショッピングセンター(三和等)が1キロ弱、イオンタウン稲城長沼が1.5キロ弱と車があると本当に便利な立地です。
ただ、駅高架下のフジが徒歩1分、いなげやが徒歩3分であるなど徒歩でも買い物便が良いですし、通学校は稲城第四小学校で徒歩8分、稲城第四中学校で徒歩9分と学校も遠くないため『駅から少し離れても買い物便は良いし住宅価格も安くなるエリアだけども高いお金を払って駅前に住む価値がある』と感じやすいことでしょう。(郊外においては駅前に住むことで買い物便が悪くなったり学校が遠くなってしまうことも少なくない)
ハザードマップでしっかりと色はついてしまいますが多摩川緑地公園がすぐ近くにあるなど自然環境としては良好です。
現地は南東側の南多摩尾根幹線道路と北東側の線路との間の細い道が接道、従前はコインパーキングがありました。
主開口部は南東と北西のサンドイッチ型で内廊下設計です。
南東側は南多摩尾根幹線道路と斜め方向すぐのところに線路もあるため音ネックはかなりのものですが向かいは背が低い建物と4階建てマンションの青空駐車場のため低層階でも視界がひらけてきます。離隔がしっかりしているため採光面は半永久的なものですから駅前立地にしては眺望も採光も良好と言えるでしょう。
一方で北西側はパチンコ店などが入るビルがあるため眺望も採光も厳しいものとなっています。そのビルには小さな窓しかないためある意味ではカーテンいらず(駅舎は壁があるためホームから丸見えではない)なのですが音ネックを呑んででも南東向きを選んだほうが気持ちよいですね。ただ、今作の駐輪場を間に挟むため壁ドンではありませんし、竣工販売ですから実際の眺望などを確認して購入できる安心感があります。(音ネックや前立てネックが強いがゆえに竣工販売)
外観デザインはガラス手摺の色味と連動するようにコンクリートラインの色味も変えるなど単調なものではないですし、風除室を奥まらせることでエントランスアプローチを確保して植栽スペースを設けてくれているのも嬉しいですね。エントランスホールの横にラウンジもあるため中へ入っても総戸数以上のゆとりを感じることができます。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 61.01㎡
画像出典：ドルフィーノ稲城矢野口公式HP
3階 4680万円 坪単価253万円
Bタイプ 2LDK 55.36㎡
画像出典：ドルフィーノ稲城矢野口公式HP
Cタイプ 2LDK+S 60.95㎡
画像出典：ドルフィーノ稲城矢野口公式HP
Eタイプ 3LDK 60.32㎡
画像出典：ドルフィーノ稲城矢野口公式HP
平均坪単価は約265万円です。
今の時代らしい専有面積調整ながらも角住戸率89％超のため内廊下設計(玄関の引っ込みはないですがカーペット敷きではあります)ですが行燈部屋がない3LDKにできているのは良いですね。内廊下マンションが珍しいエリアがゆえにその内廊下に不安を抱いてしまう方も少なくないかと思いますが内廊下マンションのデメリットとなりがちな行燈部屋がないことでだいぶとっつきやすくなることでしょう。
とはいえ柱の食い込みも少々気になりますし扉位置がやや後ろ側でLDK12畳前後となればシンプルに狭いですよね…そんな中でも行燈部屋なしというだけでなくキッチンと洗面室のウォークスルーや窓ありのDENなどを設けるなど狭いなりの工夫がなされているのは好印象でした。
設備仕様としてはディスポーザーなしは違和感ないものの床暖房なし、トイレ手洗いカウンターなし、浴室ブラケットライトなどなどシンプルです。さすがに食洗機はありますがもう少し華があると嬉しかったでしょうか。構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
※旧グランドステージ稲城(2004年築のヒューザー物件)は耐震偽装問題により建て替えられ現在名称はグランデサラ多摩川(2008年築)です
■コニファーコート稲城デュアルレジデンス
2005年築 矢野口駅徒歩3分
新築時の坪単価約150万円
直近売り出し事例なし
■シーズガーデン多摩矢野口フレシアタウン
2007年築 矢野口駅徒歩5分
新築時の坪単価約170万円
直近売り出し事例なし
■レアシス稲城
2008年築 矢野口駅徒歩4分
新築時の坪単価約235万円
直近売り出し事例なし
■グランデサラ多摩川
2008年築 矢野口駅徒歩3分
ヒューザーの耐震偽装問題により管理組合主導で建て替え
直近売り出し事例なし
■グローブスクエア
2008年築 京王よみうりランド駅徒歩5分(矢野口駅徒歩15分)
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約190万円
動き一例
約62㎡
新築時3600万円台
中古時3500万円台
約67㎡
新築時3700万円台
中古時3400万円台
約73㎡
新築時4700万円台
中古時4900万円台
上記相場からドルフィーノ稲城矢野口が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Bタイプ 2LDK 55.36㎡ 2階 4380万円 → 3500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下の平置き2台のみ、駐輪場は屋外で1世帯1台分となっています。駅前とはいえマイカー派ばかりでしょうから外部の月極駐車場(相場としては1万円ほど)を探す手間は必要となります。
管理費は㎡単価月額約263円、ディスポーザーはないですが総戸数28戸で内廊下ですから割高感はないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■コニファーコート稲城デュアルレジデンス 総戸数48戸 管理費㎡単価月額約140円
■シーズガーデン多摩矢野口フレシアタウン 総戸数89戸 管理費㎡単価月額約174円
■レアシス稲城 総戸数17戸 管理費㎡単価月額約272円
■グランデサラ多摩川 総戸数24戸 管理費㎡単価月額約148円
■グローブスクエア 総戸数431戸 管理費㎡単価月額約152円
【住むレーション】
［南武線］
矢野口 8:01発
稲城長沼 8:04着
南多摩 8:06着
府中本町 8:10着
分倍河原 8:12着
西府 8:14着
谷保 8:17着
矢川 8:19着
西国立 8:21着
立川 8:24着
矢野口 8:00発
稲田堤 8:02着
中野島 8:04着
登戸 8:07着
宿河原 8:10着
久地 8:12着
津田山 8:14着
武蔵溝ノ口 8:16着
武蔵新城 8:19着
武蔵中原 8:22着
武蔵小杉 8:25着
向河原 8:27着
平間 8:29着
鹿島田 8:31着
矢向 8:34着
尻手 8:36着
川崎 8:39着
［登戸駅から小田急線］
登戸 8:11発
下北沢 8:20着
代々木上原 8:23着
新宿 8:31着
南武線ですので東京方面へは分倍河原駅、稲田堤駅(京王稲田堤駅まで屋根なしで徒歩4分ほど)、登戸駅、武蔵溝ノ口駅等で乗り換える必要があります。
【総評】
売主のタクトホーム(飯田産業系)は戸建分譲住宅の販売が主であるためマンションでのブランド力としてはお世辞にも高くない(モアグランデ南越谷やドルフィーノ浦和美園があるため初ではありません)のですが駅前という尖った立地ですから戸建が売れ線のエリアでも選びやすいですね。
エリア内で手堅い選択となるグローブスクエアとも立地面で差別化されており小規模ということもあまり気にならないでしょう。
一概には言えないのですが基本的には『大規模マンションが選べる立地条件なら大規模マンションを選ぶべき』なのですが今作と類似の大規模マンションはないですからね。
南武線駅前に住みつつも南多摩尾根幹線道路が目の前のため調布や多摩ニュータウンエリアも身近です。(南多摩尾根幹線道路は私の大好きな道の一つです。多摩ニュータウンエリアを走っていると本当に気持ちが良いのですよね。多摩ニュータウン側の4車線化は早く進んでほしいところですが…)
価格に関しては類似中古がないため比較が難しいのですが沿線上の駅近中古マンションと比較しても新築らしい価格設定ではあります。ただ、新築という世界だけで見れば今の時代にしては悪くないでしょう。坪単価265万円ほどでJR線の駅前新築マンションに住めるわけですからね。
ただ、沿線は違いますがプラウドシティ南山でさえも坪単価210万円前後で購入できてしまうわけで稲城市物件として見るとなかなか重たいことは確かです。とくに眺望が苦しい側の部屋はもう少し価格面でのインパクトがあると嬉しかった印象を受けました。
今作をきっかけに稲城市に惚れたけどもハザードマップで色がつくのが気になるという方やもっと広い部屋に住みたいという方はプラウドシティ南山や以前ご紹介した若葉台エリアも検討してみると面白いのではないでしょうか。
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