今回ご紹介するのはピアース品川中延です!

[物件概要]

売主:モリモト
設計:日本エーコン 一級建築士事務所
デザイン監修:AGI DESIGN
施工:新日本建設
価格:未定
専有面積:25.08㎡~61.95㎡
総戸数:72戸
規模:地上8階・地下1階建て
交通:東急大井町線「中延」駅徒歩4分 都営浅草線「中延」駅徒歩5分 東急池上線「荏原中延」駅徒歩8分
所在地:東京都品川区中延4丁目
竣工予定:2020年10月下旬

駐車場:平置き8台、身障者用平置駐車場1台
駐輪場:72台(2段式、下部スライドラック式)
バイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:ピアース品川中延公式HP

中延駅から西寄り、線路からも程よく離れた住宅街にエリア内では規模感ある分譲マンションが建設ということで注目している方も多い新築マンションでしょう。なかなか分譲マンションが建設されないエリアで、2011年築のパークハウス品川中延(もともとモリモト物件で会社更生に伴い三菱地所のブランドに変更)が最後でしょうか。

パークハウス品川中延は平均専有面積65㎡ほどとディンクスからファミリー層がメインターゲットでしたが今回は一番広い住戸でも61㎡台、ほとんどがシングル向けとターゲット層は異なります。

現地は良い意味でコンパクトメインのマンションとは思えぬほど静かな環境となっていますし、土地形状が綺麗でワイドスパン住戸が多いですから言われなければコンパクトメインのマンションとはわからないレベルです。

外観は隣戸境を分厚いコンクリート(側面タイル)、バルコニーガラス手摺、角住戸の窓面豊かさ、ガラス面豊かなエントランスホールの約半分を住戸棟からせり出させてその部分を1.5層、庇天井を木目調にするなどぱっと見の高級感はさすがモリモトというレベルとなっています。

周辺に高い建物が少ないため眺望・採光に期待できる住戸も多くなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北・西角]

Gタイプ 2LDK 44.71㎡ 管理費(月額)12000円 修繕積立金(月額)4470円

画像出典:ピアース品川中延公式HP

1階 4990万円 坪単価369万円
4階 5840万円 坪単価431万円
5階 5890万円 坪単価435万円
6階 5940万円 坪単価439万円
7階 5990万円 坪単価442万円
8階 6040万円 坪単価446万円

[西]

Hタイプ 1LDK 34.23㎡ 管理費(月額)9200円 修繕積立金(月額)3420円

画像出典:ピアース品川中延公式HP

3階 4790万円 坪単価462万円
4階 4840万円 坪単価467万円
6階 4940万円 坪単価477万円
7階 4990万円 坪単価481万円

Iタイプ 1K 25.08㎡ 管理費(月額)6700円 修繕積立金(月額)2510円
1階 2990万円 坪単価394万円
2階 3340万円 坪単価440万円
3階 3370万円 坪単価444万円
4階 3400万円 坪単価448万円
5階 3430万円 坪単価452万円
7階 3490万円 坪単価460万円
8階 3520万円 坪単価464万円

[西・南角]

Aタイプ 2LDK 54.04㎡ 管理費(月額)14500円 修繕積立金(月額)5400円

画像出典:ピアース品川中延公式HP

2階 6640万円 坪単価406万円
3階 6840万円 坪単価418万円
5階 6990万円 坪単価427万円
6階 7040万円 坪単価430万円
7階 7090万円 坪単価433万円

[南・東角]

Bタイプ 3LDK 60.80㎡ 管理費(月額)16300円 修繕積立金(月額)6080円

画像出典:ピアース品川中延公式HP

3階 7490万円 坪単価407万円
5階 7590万円 坪単価412万円

[東]

Cタイプ 1LDK 32.64㎡ 管理費(月額)8700円 修繕積立金(月額)3260円
2階 4390万円 坪単価444万円
3階 4440万円 坪単価449万円
7階 4640万円 坪単価469万円

Dタイプ 1LDK 31.53㎡ 管理費(月額)8500円 修繕積立金(月額)3150円

画像出典:ピアース品川中延公式HP

2階 4240万円 坪単価444万円
3階 4290万円 坪単価449万円
4階 4340万円 坪単価455万円
5階 4390万円 坪単価460万円
6階 4440万円 坪単価465万円
7階 4490万円 坪単価470万円
8階 4540万円 坪単価476万円

Eタイプ 1LDK 34.33㎡ 管理費(月額)9200円 修繕積立金(月額)3430円
3階 4740万円 坪単価456万円
5階 4840万円 坪単価466万円
8階 4990万円 坪単価480万円

[東・北角]

Fタイプ 2LDK 44.09㎡ 管理費(月額)11900円 修繕積立金(月額)4410円
3階 5740万円 坪単価430万円
4階 5790万円 坪単価434万円
5階 5840万円 坪単価437万円
8階 5990万円 坪単価449万円

平均坪単価は約445万円です。

おぉ。。。高い。。。

地元民が主なターゲットですし、滅多に出ない立地ですから喉から手が出るほど欲しいという方も多いでしょうから反響はたっぷりあるでしょうけど歩留まりはどうでしょうか。中延駅徒歩4分で坪単価445万円となれば中延好きのためのマンションでしょうか。それでも供給が少ないエリアですから中延好きで予算が届く人を72組見つければよいわけですが。

地下住戸もありそちらの表記を1階としているため上記予定価格の2階表記が実質の1階となります。

2LDKと3LDKのAタイプ、Bタイプが条件良い位置となっています。シングル向け住戸に単価を盛っているため価格も目に優しくなっていますし、Bタイプはリビングの窓面が豊かであったり浴室サイズが1418(Aタイプだと1317なのでこの違いは大きい)であったりと条件良くおすすめしやすいです。3LDKのままだと苦しさもありますから2LDKに変更するとゆとりが出そうです。

設備仕様はディスポーザーはありませんが食洗機は全戸付いています。水回り天板フィオレストーン、廊下、洗面床タイル、タンクレストイレ&手洗いカウンターなど単価なりとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は階数にもよりますが2450mmです。

しっかりと内廊下を採用しています。

周辺相場を確認しましょう!

・ベリスタ品川戸越公園 2011年築 戸越6 新築時の坪単価約285万円 現在の坪単価約315万円

・パークハウス品川中延 2011年築 中延4 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約310万円

・ザ・パークハウス品川荏原町 2016年築 中延5 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約370万円

上記相場からピアース品川中延の将来価値を予想すると

Gタイプ 2LDK 44.71㎡ 5階 5890万円(新築時) → 4500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

コンパクトメインにしては戸数が多いため維持費は抑えめです。

敷地内駐車場9区画すべて平置きとなっています。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から東急中延駅まで)
建設地周辺動画③(都営浅草線中延駅から建設地まで)

【住むレーション】

[大井町線]

中延 8:03発
戸越公園 8:04着
下神明 8:06着
大井町 8:08着

中延 8:00発
荏原町 8:02着
旗の台 8:03着
北千束 8:08着
大岡山 8:09着
緑が丘 8:11着
自由が丘 8:13着
九品仏 8:15着
尾山台 8:16着
等々力 8:18着
上野毛 8:19着
二子玉川 8:22着
溝の口 8:25着

[浅草線]

中延 8:04発
戸越 8:06着
五反田 8:08着
高輪台 8:10着
泉岳寺 8:13着
三田 8:15着
大門 8:18着
新橋 8:20着
東銀座 8:23着
宝町 8:25着
日本橋 8:26着
人形町 8:28着
東日本橋 8:30着
浅草橋 8:31着
蔵前 8:33着
浅草 8:35着
本所吾妻橋 8:36着
押上 8:38着

[池上線]

荏原中延8:00発
戸越銀座8:02着
大崎広小路8:05着
五反田8:07着

荏原中延 8:01発
旗の台 8:02着
長原 8:04着
洗足池 8:06着
石川台 8:07着
雪が谷大塚 8:08着
御嶽山 8:11着
久が原 8:12着
千鳥町 8:14着
池上 8:16着
蓮沼 8:19着
蒲田 8:21着

中延、荏原町どちらの商店街も行き来しやすい距離となりますから住まいは静かな環境ですが日常の買い物利便性は高くなっています。荏原町のオオゼキ、中延駅前にオープンしたおしゃれなスーパーマーケットとなるコンフォートマーケットなど日によって買い物どころを変えられるのは魅力が大きいでしょう。

泉岳寺~西馬込間はいわゆる支線的位置づけとはいえ泉岳寺から先の直通電車も多い浅草線は使い勝手が良いですし、車移動に関しても戸越出入口と五反田出入口が近いため各方面へアクセス良好です。平置き駐車場ということもあり車移動が多い方にも条件良いでしょう。

40分くらいかかってはしまいますが第二京浜沿いのバス停からラゾーナ川崎までの路線バスが運行されていますから休日にラゾーナで買い物をした帰りは座ってバスで帰宅ということも可能です。運行本数も充実しています。

通学指定校は源氏前小学校で徒歩5分、荏原平塚学園(小中一貫校)で徒歩16分です。品川区は2020年4月からブロック内選択から隣接校までの選択と変更になります。

【総評】

検討者からすると

「価格以外はほぼ文句なし!!」

という方が多いのではないでしょうか。

私から見ても価格以外はほぼ文句なしです!!

中延駅徒歩4分で分譲マンションが供給されにくいエリアとはいえ坪単価445万円はなかなかな高単価と言えるでしょう。今後同じような物件がポンポン出るエリアではないですから気に入って予算が許すなら・・・といったところでしょう。

話は戸越公園へ。

東急大井町線で一つ先の駅となる戸越公園駅前では三菱地所レジデンスによる再開発タワーマンションが計画されています。

<「戸越五丁目19番地区第一種市街地再開発事業 概要>

所在地:東京都品川区戸越五丁目19番(地番)
交通:東急大井町線「戸越公園」駅徒歩1分
地区面積:約3,000㎡
延べ面 積:約21,711㎡
規模・構造:鉄筋コンクリート造・地上23階地下1階建
高さ:約85m
建蔽率:約60%
容積率:約650%
用途:住宅(約220戸、1LDK~3LDK)・店舗・駐車場・駐輪場等・公共施設等
特定業務代行者:大成建設
参加組合員:三菱地所レジデンス 大成建設 東京急行電鉄株式会社 首都圏不燃建築公社 大成有楽不動産
コンサルタント:都市計画同人 アーキテクトON一級建築士事務所 PFIコンサルタント

地図はこちらです↓

画像出典:三菱地所レジデンス公式HP

建設予定地周辺動画

戸越公園駅前は商店街が広がっており車道が狭くなっています。それを改良して災害に強い街にしようという街づくり(補助29号線絡み)の一つというものです。

23階建て、総戸数220戸のタワーマンションが計画されていますが周辺に高い建物が少ないですから眺望・採光に期待できる住戸が多くなりそうです。(10番地区の再開発計画もあるため将来的にはわかりません)

今後のスケジュールですが

2019年9月 権利変換計画認可(予定)
2020年8月 着工(予定)
2023年4月 竣工(予定)

となります。

順調にいけば2021年春くらいには販売開始となるでしょうか。

中延と違い大井町線頼みではありますが駅前再開発タワーマンションですから期待している方も多いのではないでしょうか。

※駅前の賑わいある立地ですからピアース品川中延とは大きく性格が異なります

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