今回ご紹介するのはグランドメゾン江古田の杜です!

[物件概要]※記事作成時点の先着順販売住戸

売主:積水ハウス
施工:長谷工コーポレーション
価格:5490万円~6410万円
専有面積:67.59㎡~71.84㎡
総戸数:531戸
規模:地上14階地下1階建て
交通:都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分 JR中央線「中野」駅バス20分「合同住宅前」バス停徒歩3分 西武池袋・豊島線「江古田」駅徒歩17分
所在地:東京都中野区江古田3丁目
竣工:2018年2月竣工済

管理費(月額)15900円~16900円
修繕積立金(月額)7400円~7900円

駐車場:158台(内、身障者用平置き駐車場1台)、他 来客用駐車場2台、管理用駐車場2台、カ―シェア用駐車場1台/21000円~28000円
バイク置場:27台/1500円~3000円
自転車置場:1062台 他レンタサイクル13台/300円・500円

地図はこちらです↓

画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式HP

国家公務員宿舎跡地の大規模開発「江古田の杜プロジェクト」のひとつとなるグランドメゾン江古田の杜、竣工してからは初の記事化となります。

エリアは異なりますが販売時期が重なったザ・ガーデンズ東京王子はサクサクっと完売。一方でグランドメゾン江古田の杜は今回の物件調査時点で総戸数531戸のうち200戸以上が未契約という状況でした。

都心までの距離はけして遠くないですし、グランドメゾンブランドですから外観、ランドスケープ、設備仕様、間取りなどなど魅力が多い物件なのですが同じ単価を出せばより駅近で購入できる新築マンションも多く、トレンドとずれてしまっていることが数多くのお部屋が売れ残っている原因でしょうか。

2018年2月に竣工しているため現在は実際の建物内を見学できます。また、ラッキーチャンスとなっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式HP

[A棟 西向き]未販売

[B棟 西向き]残り約80戸

B4タイプ 1LDK+S 58.10㎡
1階 4960万円 坪単価282万円(2LDK)
2階 5110万円 坪単価290万円
4階 5150万円 坪単価293万円
5階 5170万円 坪単価294万円
7階 5210万円 坪単価296万円
8階 5230万円 坪単価297万円
11階 5300万円 坪単価301万円

B6タイプ 3LDK 71.31㎡
1階 5390万円 坪単価249万円
2階 5610万円 坪単価260万円
4階 5690万円 坪単価263万円
6階 5840万円 坪単価270万円
8階 5890万円 坪単価273万円
10階 5940万円 坪単価275万円
14階 6070万円 坪単価281万円

[C棟 南南西向き]残り約50戸

C2タイプ 2LDK 58.10㎡
1階 5040万円 坪単価286万円
4階 5240万円 坪単価298万円
8階 5480万円 坪単価311万円

C3タイプ 3LDK 67.59㎡

画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式HP

2階 5980万円 坪単価292万円
4階 6030万円 坪単価294万円
7階 6170万円 坪単価301万円

[D棟 東向き]残り約10戸

D1タイプ 2LDK+2S 84.63㎡
2階 6850万円 坪単価267万円
5階 7150万円 坪単価279万円

D3タイプ 2LDK+S 71.84㎡

画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式HP

2階 5850万円 坪単価269万円

[E棟 東向き]残り約20戸

E9タイプ 3LDK 71.31㎡

画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式HP

3階 6410万円 坪単価297万円
4階 6440万円 坪単価298万円

E10タイプ 1LDK+S 58.10㎡
5階 5170万円 坪単価294万円
7階 5210万円 坪単価296万円

[F棟 南向き]まもなく完売

F1タイプ 3LDK 71.18㎡

画像出典:グランドメゾン江古田の杜公式HP

8階 5620万円 坪単価261万円
10階 5820万円 坪単価270万円

平均坪単価は約295万円です。

総戸数531戸でありながらもエレベーターを14基設置しているため両面バルコニー住戸を多く設けることができています。両面バルコニー採用のマンションでも非リビング側のバルコニーの奥行きが短いことが多いですから両面ともに奥行き2mを確保している点は素晴らしいですね。玄関前のアルコーブもしっかりと確保されていますからザ・分譲マンション感があります。

設備仕様はディスポーザー、食器棚、トイレ手洗いカウンター、バルコニー水栓、バルコニー隣戸境隔て板トールタイプ、エネファーム、可動式ルーバー面格子などなど充実したものとなっています。

コープ系の食配サービスが導入されており玄関前のゆとりを活かして不在時でもアルコーブに配達されます。また、賛否両論あるサービスではありますが指定の時間に玄関前にゴミを置いておくと回収してくれます。ただ実際の共用廊下を見るとアルコーブがありますから一時的にゴミが置いてあってもそれほど気にならなそうでした。

周辺相場を確認しましょう!

・プレストンフォーレ 2002年築 練馬区豊玉北1 新江古田駅徒歩4分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約220万円

・藤和北江古田公園ホームズ 2006年築 中野区江原町2 新江古田駅徒歩6分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約215万円

・クラッシィハウス江古田の森 2009年築 練馬区豊玉中1 新江古田駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約210万円

・プラウド江古田の森公園 2011年築 中野区江原町2 新江古田駅徒歩7分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約260万円

・クラッシィハウス練馬豊玉 2011年築 練馬区豊玉中1 新江古田駅徒歩11分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約220万円

・ディアスタ江古田の森 2015年築 練馬区豊玉北2 新江古田駅徒歩8分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からグランドメゾン江古田の杜の将来価値を予想すると

C3タイプ 3LDK 67.59㎡ 7階 6170万円 坪単価301万円(新築時) → 4900万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

共用施設はカフェラウンジ、ライブラリー、パーティールーム、ゲストルーム、キッズルームがあります。

グランドメゾン江古田の杜の他に総合東京病院(小児初期救急対応)、認可保育園、学童クラブ、ファミリーマート、レストラン(コミュニティ施設リブインラボ内)、キッズルーム・絵本ライブラリー(コミュニティ施設リブインラボ内)、学生向け賃貸マンション、子育て世帯向け賃貸マンション、サービス付き高齢者向け住宅、介護付有料老人ホームが隣接する複合開発となるため多世代が長きにわたり暮らせる街となっています。

極端な話ではありますが学生向け賃貸マンション→子育て世帯向け賃貸マンション→グランドメゾン江古田の杜→サービス付き高齢者向け住宅→介護付き有料老人ホームという流れで住み替えさえできます。もちろん介護不要で終われば良いですが街の中に多世代に向けた住宅や施設があることで子世帯もしくは親世帯と近居も可能となります。

江古田の森公園も隣接していますから東京23区でありながらも自然豊かな場所で静かに暮らすことができます。

物件調査時点では敷地内駐車場の確保が可能でした。

維持費一例 B6タイプ 3LDK 71.31㎡の場合

管理費(月額)16800円
修繕積立金(月額)7800円
エネルギー管理支援サービス費(月額)1557円
リブインラボ協議会費(月額)300円
町会費(月額)120円

メインエントランス

【住むレーション】

[都営大江戸線]

新江古田 8:00発
都庁前 8:14着
新宿 8:16着
代々木 8:18着
国立競技場 8:21着
青山一丁目 8:23着
六本木 8:26着
麻布十番 8:29着
赤羽橋 8:31着
大門 8:34着
汐留 8:36着

【総評】

駅距離がある(と言っても徒歩10分ではありますがトレンド的に厳しい)のに坪単価300万円近いがゆえに動きが鈍かったですが今現在は売主からの提案もしっかりあるため割高感は少なくなっています。もちろん定価購入者のようにメニュープランなどは選べませんが実際のお部屋を見れる安心感は大きいでしょう。

物件調査時点では条件の良いお部屋も残っていましたから早めに動かれることをおすすめいたします。

賃貸マンションのプライムメゾン江古田の杜も入居開始となっており賃料は45㎡の1LDKで約15万円、69㎡の3LDKで約26万円です。設備仕様に関してはあくまで賃貸マンションですからグランドメゾン江古田の杜ほどの豪華さはありませんが内廊下としていますからホテルライクな生活ができます。

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2 件のコメント

  • ラッキーチャンス?
    売れ残りかつ駅距離もあって、周辺築浅物件と比較して大きな乖離がある坪単価にも関わらず、どこがラッキーチャンスなのか、教えてもらえますか。
    すでに竣工済みのものが見れますというのではないと思いますが・・・

    • ひろ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      記事内にも記載がございますが価格面で割高感がなくなっている(良いお話がある)という意味でのラッキーチャンスとなります。
      個別相談など合わせてご利用ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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