今回ご紹介するのはシティハウス横浜です!
[物件概要]
売主:住友不動産
設計:西松建設関東建築支社一級建築士事務所
施工:西松建設
価格:6500万円~16000万円
専有面積:40.03㎡~67.45㎡(全体としては40㎡~105㎡台)
総戸数:165戸(その他住戸10戸(※1)を含む)、その他事務所・店舗あり
規模:18階建て
交通:横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅徒歩5分 他各線「横浜」駅徒歩7分
所在地:神奈川県横浜市西区北幸二丁目
竣工:2024年6月28日
引き渡し予定:2026年1月下旬
駐車場:60台(タワーパーキング/普通車24台、ハイルーフ車36台(うち身障者用1台、電気自動車充電設備付区画1台、店舗・事務所用8台含む))(月額)32000円~44000円
自転車置場:248台(2段式(下段スライド式)241台(上段91台、下段150台)、平置7台)(月額)300円~3500円
バイク置場:3台(月額)6000円
管理費(月額)16695円~27235円
修繕積立金(月額)5770円~9720円
地図はこちらです↓
各線横浜駅からハマボール方面へ徒歩5分(9番出入口)~徒歩7分(JR等メイン)、そのハマボール沿いに位置しています。
建物は竣工しており一番早い方ですと2024年9月に入居済み、オンラインからの総合ギャラリー、そして希望があれば棟内を見学してから先着順で販売している部屋を抑える流れとなるため手を挙げれば購入できるという買いやすさがあります。
価格がお安くないからこそ抽選なしで購入できる住友不動産、割安マンションの抽選会で疲れた方の救世主とも言えそうです。ただし、住友不動産あるあるで今購入する方は2026年1月の引き渡しです…(売上時期調整)
全体的に見ればとても賑やかな側ではありますがハマボール沿いですからブランズ横浜と同じくオフィスや塾が入るビルが周りにあるなど比較的落ち着いた雰囲気です。
駅との道のりも川沿いの歩道を歩くだけですからザ・繁華街を経由しなくて良いですし、階段にはなりますが9番出口であれば駅前広場を経由する必要もありませんからだいぶ分かりやすく楽な動線です。そして楽というだけでなくとにかく便利で楽しい立地ですね。
日常の買い物はそごう、高島屋、ジョイナス、ポルタ、ルミネ、モアーズ、ビブレ、マルイシティなどなど大型商業施設が身近ですし散歩がてらみなとみらい方面へ足を延ばしても良いでしょう。
スーパーマーケットとしてはダイエー跡地のイオンフードスタイルが徒歩4分、明治屋、クイーンズ伊勢丹、東急ストアなどが徒歩圏内ですから選択肢充実、もちろん惣菜店や飲食店も数多くありますからどのような生活スタイルでも迷ってしまうレベルでしょう。
ただ、今作を選ぶ方はあまり気にされないでしょうけども宮谷小学校までは距離があるため私立派やシングル~ディンクスが主な検討者になってくるでしょう。(言わずもがなですがザ・子育てファミリー向けの横浜市物件ではない)
逆にファミリーファミリーした立地やマンションはちょっと苦手という方には合ってきますね。
また、ハザードマップではがっつりと色がつく低地エリアのため水害面を気にされる方には厳しい立地です。(電気室は3階)
建設地は南東と北西が接道した南北に長い土地形状、従前はNTTデータビルがありました。
主開口部は南東向き、南西向き、北東向きの設定で南東が3LDK50戸(1LDK+S含む)、南西向きが2LDK81戸、北東向きが1LDK34戸というように方角毎に設定面積も異なってきます。
南東向きは建物のセットバック部分から接道と川を挟んで向かいの建物までしっかりと離隔があり駅近立地にしては日当たり抜群です。
南西向きは東京電力の建物とその屋上の電波塔が被ってきますが離隔は30mほど確保されています。
北東向きは河合塾が10mほどのところで被ってきますがその河合塾の建物は中心部に隙間があるため列によっては被りが薄くなります。ただ、被る列でも新しい建物ですから見ていて雰囲気悪くはないですし被りが厳しい部屋は単価も抑え目ですから割り切れる方にはコストパフォーマンスが高いことでしょう。
今作の面白いところは下駄部分が住友不動産所有のオフィスでその上が住戸棟になる点ですね。
住友不動産のオフィスと言えばガラス面が豊かなわけですが今作も例に漏れずガラス面豊かな住友不動産らしいデザインとなっておりそのガラスに映りこむ青空は見ていても気持ちが良いです。私が現地調査した時点ではオフィス部分は開業していなかったですが基本的には住友不動産の住宅系部署となるようです。
総合マンションギャラリー横濱館もこちらに移転してきますので今後住友不動産の神奈川物件を検討される方は自然と訪れる機会があるということになります。
住友不動産の物件を検討している方が訪れる場所となれば『こちらも住友不動産の分譲済みマンションです』という営業さんのトークとしても使われることになるわけで基壇部だけでなく上段部もいつも以上にカッコよく仕上がっています。
中間免震部分を挟んで住戸棟となるのですが全部屋避難ハッチがあるためバルコニー隣戸境をコンクリートとできておりブラウンの水平ラインと合わせて重厚感があります。
さらに足元のキャナルテラス(公開空地)は植栽とベンチが配された広々した空間として建物をグッとセットバックさせているためそのかっこいい建物がより映えるとものとなっています。
風除室なしのエントランスホールダイレクトinとはなりますがそのエントランスホールは高さ10m超の三層吹き抜け、庇が伸びたエレベーターホール(別セキュリティあり)は木調デザインであるなど中へ入っても重厚感があります。
ただ、1階の多くを店舗(カフェになりそう?)と事務所、そして事務所への動線(当然住戸棟とは別動線でエレベーターも別)で消費してしまっているがゆえに共用空間の広さとしては単価帯からすると若干物足りない淡白な印象を受けてはしまいます。(エントランスホールへ入ってすぐにエレベーターホールとなる)
共用施設は住戸フロアの一番下となる6階にキッチン完備のパーティールームが設けられています。
価格と間取りの一部を共有いたします!
Aタイプ 2LDK 56.13㎡
Dタイプ 2LDK 54.64㎡
E1’タイプ 3LDK 67.13㎡
E3タイプ 1LDK+2S 67.13㎡
F’タイプ 3LDK 67.45㎡
Gタイプ 1LDK 40.03㎡
17階 8500万円 坪単価702万円
Hタイプ 1LDK 40.16㎡
Iタイプ 1LDK 40.12㎡
平均坪単価は約655万円です。
物件調査から2ヵ月ちょっと、すでに値上げしてました…
※一例
I 1LDK 40.12㎡
8階 6900万円 → 7300万円Aタイプ 2LDK 56.13㎡
8階 11000万円 → 12500万円E3 1LDK+2S 67.13㎡
13階 16000万円 → 17000万円 https://t.co/Wi0d1Hp8yj— マンションマニア (@mansionmania) January 2, 2025
2022年9月の販売当初は坪単価550万円ほどでしたからじわじわと値上げしています。
一部100㎡超え住戸(未供給)もありますが基本的にはメインターゲットとなるシングル~ディンクスに丁度よいサイズ感になっています。(単価を伸ばしやすいという理由もあるでしょう)
角住戸であっても下駄部分のようにダイレクトウィンドウがウリとなるわけではないもののリビング側が大きなFIX窓混在の連窓サッシになっているのは良いですね。
1LDKもしっかりしたスパンですし、キッチンコンロが三口(ディスポーザーや食洗機も付きます)で浴室も12サイズではなく13サイズであるなど水回りのゆとりも感じられます。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン・洗面天板天然石、ミストサウナ、手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど単価帯なりにしっかりとしています。広めの部屋はバルコニースロップシンク、一部住戸のみですがリビング天カセが設置されます。
構造は二重床(中空スラブで275mm~300mm)・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。18階住戸は逆梁でサッシ高2300mmとなります。
周辺相場を確認しましょう!
■ナビューレ横浜タワーレジデンス
2007年築 横浜駅徒歩5分
新築時の坪単価約240万円
現在の坪単価約580万円
動き一例
約54㎡
新築時2600万円台
中古時8900万円台
■パークタワー横濱ポートサイド
2008年築 横浜駅徒歩6分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約580万円
動き一例
約83㎡
新築時6500万円台
中古時15000万円台
■横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンス
2009年築 横浜駅徒歩8分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約580万円
動き一例
約64㎡
新築時3800万円台
中古時9000万円台
■ブランズ横浜
2018年築 横浜駅徒歩6分
新築時の坪単価約405万円
現在の坪単価約530万円
動き一例
約53㎡
新築時6200万円台
中古時7700万円台
約149㎡
新築時27400万円台
中古時28000万円台
■ザヨコハマフロントタワー
2023年築 横浜駅徒歩3分
新築時の坪単価約575万円
現在の坪単価約810万円
動き一例
約40㎡
新築時7800万円台
中古時9800万円台
上記相場からシティハウス横浜が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Gタイプ 1LDK 40.03㎡ 9階 6500万円 → 6180万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外のタワーパーキングで設置率約3割です。
~パレットサイズ~
全長5300mm×全幅2050mm×全高1550mm/2100mm×重量2500kg×最低地上高90mm/110mm
駐輪場は専用のウォークスルーエレベーターありで4階の屋内、設置率約150%です。
管理費は㎡単価月額400円前後(インターネット代込み)、冷暖房完備の内廊下で前室ありの各階ごみ置場あり、エレベーターも当然2基ありますから違和感ないでしょう。
管理員さんは週5日勤務のため各階ごみ置場からのごみ回収も週5日、ごみ回収時はエレベーター1基を使うこと(裏手側での作業ではない)になります。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!
■ナビューレ横浜タワーレジデンス 総戸数390戸 管理費㎡単価月額約415円
■パークタワー横濱ポートサイド 総戸数258戸 管理費㎡単価月額約319円
■横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンス 総戸数179戸 管理費㎡単価月額約230円
■ブランズ横浜 総戸数210戸 管理費㎡単価月額約335円
■ザヨコハマフロントタワー 総戸数459戸 管理費㎡単価月額約495円
■グレーシア横浜 総戸数80戸 管理費㎡単価月額約326円
【住むレーション】
[湘南新宿ライン]
横浜 8:03発
新川崎 8:12着
武蔵小杉 8:15着
西大井 8:21着
大崎 8:25着
恵比寿 8:30着
渋谷 8:32着
[上野東京ライン]
横浜 8:06発
川崎 8:15着
品川 8:25着
新橋 8:32着
東京 8:35着
横浜 8:02発
戸塚 8:12着
大船 8:17着
藤沢 8:22着
辻堂 8:26着
茅ヶ崎 8:30着
[ブルーライン]
横浜 8:03発
三ッ沢下町 8:05着
三ッ沢上町 8:07着
片倉町 8:09着
岸根公園 8:11着
新横浜 8:14着
[みなとみらい]
横浜 8:00発
みなとみらい 8:03着
馬車道 8:04着
日本大通り 8:06着
元町・中華街 8:08着
[京急線]
横浜 7:54発
神奈川新町 7:57着
京急川崎 8:09着
京急蒲田 8:13着
糀谷 8:19着
大鳥居 8:22着
穴守稲荷 8:24着
天空橋 8:25着
羽田空港第3ターミナル 8:27着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:30着
[相鉄線]
横浜 8:05発
西谷 8:14着
二俣川 8:19着
大和 8:27着
海老名 8:35着
[空港リムジンバス]
YCAT 5:00発
羽田空港第1ターミナル 5:24着
羽田空港第2ターミナル 5:29着
首都高の出入口まで約700mのため車での遠出も便利な立地です。
【総評】
グレーシア横浜の記事でも同じことを述べたところではありますが『ヨコフロを忘れられるかどうか』は大きなポイントですね。
そのヨコフロが買えてしまった単価帯まで値上がりしていますので…
ただ、そのヨコフロは現在の出物の平均坪単価が1000万円を超えていますからね…現状としては『ヨコフロよりかはお安い』ことは事実です。
そのヨコフロさえ忘れてしまえばブランズと同じく好立地ですし、商品力としても外観デザイン含めて高いものとなっていますから選びやすいでしょう。
価格に関しては周辺相場と比べて新築代程度しか盛られていないため違和感ないでしょう。
ただ、みなとみらいやナビューレ側ほど眺望がお金に変わらない側でありながらも階数による単価差が大きいためどちらかというと低層階(と言っても住戸は6階以上)のほうがコストパフォーマンス高い印象を受けました。
それでも未供給の上層フロアはとんでもない値段になるのでしょうけども…北仲のラ・トゥールもありますから住友不動産が相場をつくっていくエリアの一つとなりそうです。
いずれにしてもつぶしは効く立地と建物ではありますから新築マンションで確実にポジションセットしたい方(先着順販売)には条件良いと言えるでしょう。
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