ブリリアタワー有明ミッドクロス　予定価格と間取り②　価格調整したほうが…

今回ご紹介するのはブリリアタワー有明ミッドクロスです！

前回の予定価格よりも細かいものとなったため共有いたします！

こちらのマンションの相談も多くなっていますが「これならシティタワーズ東京ベイか周辺中古、もしくは晴海フラッグでよくないか…」という結論に至ることが多いですね。実際にアドバイスする側の私としてもそう言うしかないくらい尖った特徴のないマンションです。

もちろんブリリアタワー有明ミッドクロスがダメというわけではなく、単体で見ればとても素敵なマンションです。ただ、東京湾岸エリアは競合マンションも多く、コンセプトなり価格なりなにか大きな特徴がないと選ばれにくいのですよね。

「じゃーなんで当初おすすめしてなかったプレミスト有明ガーデンズは完売したのよ？」とツッコまれそうですがお近くの方やしっかりとアンテナを張っていた方はご存じの通りシレっと価格改定したからです。

私の当初の評価としては

「有明エリアの周辺マンションとは異なるコンセプトで素晴らしい！」

「駅も近いし開業予定の商業施設も近い！」

「でも価格が…」

というものでした。

そのデメリットであった価格が調整され売れ行きが加速したわけです。

当初の提示価格からどれくらいの調整があったかというと

Aタイプ　4LDK　82.60㎡

2階　7600万円台　坪単価304万円　→　2階　6970万円　坪単価279万円
7階　7900万円台　坪単価316万円　→　7階　7570万円　坪単価303万円

Hタイプ　3LDK　70.69㎡

5階　6000万円台　坪単価280万円　→　5階　5880万円　坪単価275万円
7階　6200万円台　坪単価289万円　→　7階　5940万円　坪単価277万円

Pタイプ　3LDK　70.41㎡

11階　6800万円台　坪単価319万円　→　11階　6230万円　坪単価292万円

O1タイプ　3LDK　65.09㎡

11階　6200万円台　坪単価314万円　→　11階　5820万円　坪単価295万円

Mタイプ　3LDK　70.35㎡

11階　6600万円台　坪単価310万円　→　11階　6030万円　坪単価283万円

Kタイプ　4LDK　82.38㎡

11階　8100万円台　坪単価325万円　→　11階　7820万円　坪単価313万円

一例ですがこんな感じです。

下げ幅は住戸により異なるものの調整後は新築マンションとしては現実的な単価に。とくに近くのシティタワーズ東京ベイと大きな価格差(初期の価格除く)となりましたからこれなら売れるのがわかります。

さて、ブリリアタワー有明ミッドクロスの予定価格を見てみましょう。

4階～18階

19階～31階

32階

Hタイプ　2LDK　54.90㎡
管理費 (月額) 16640円(全体) 6980円(一部)
修繕積立金 (月額) 2860円(全体) 2700円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Iタイプ　1LDK　44.48㎡
管理費 (月額) 13480円(全体) 5650円(一部)
修繕積立金 (月額) 2320円(全体) 2180円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Jタイプ　3LDK　73.53㎡
管理費 (月額) 22280円(全体) 9340円(一部)
修繕積立金 (月額) 3830円(全体) 3610円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Kタイプ　1LDK　50.13㎡
管理費 (月額) 15190円(全体) 6370円(一部)
修繕積立金 (月額) 2610円(全体) 2460円(一部)
4階　5000万円　坪単価330万円
9階　5600万円　坪単価369万円
14階　5800万円　坪単価382万円

Lタイプ　3LDK　70.55㎡
管理費 (月額) 21380円(全体) 8960円(一部)
修繕積立金 (月額) 3670円(全体) 3460円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Mタイプ　3LDK　84.09㎡
管理費 (月額) 25480円(全体) 10680円(一部)
修繕積立金 (月額) 4380円(全体) 4130円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Aタイプ　2LDK　55.00㎡
管理費 (月額) 16670円(全体) 6990円(一部)
修繕積立金 (月額) 2860円(全体) 2700円(一部)
4階　4698万円　坪単価282万円
6階　5198万円　坪単価312万円
8階　5398万円　坪単価324万円
9階　5598万円　坪単価336万円
10階　5698万円　坪単価342万円
12階　5898万円　坪単価354万円
14階　6098万円　坪単価367万円
16階　6298万円　坪単価379万円
17階　6398万円　坪単価385万円
18階　6498万円　坪単価391万円

Bタイプ　3LDK　71.69㎡
管理費 (月額) 21730円(全体) 9110円(一部)
修繕積立金 (月額) 3730円(全体) 3520円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Cタイプ　1LDK　45.83㎡
管理費 (月額) 13890円(全体) 5830円(一部)
修繕積立金 (月額) 2390円(全体) 2250円(一部)
4階　4498万円　坪単価324万円
6階　4598万円　坪単価332万円
8階　4598万円　坪単価332万円
9階　4598万円　坪単価332万円
10階　4698万円　坪単価339万円
12階　4698万円　坪単価339万円
14階　4798万円　坪単価346万円
16階　4898万円　坪単価353万円
17階　4898万円　坪単価353万円
18階　4898万円　坪単価353万円

Nタイプ　1LDK　47.20㎡
管理費 (月額) 14310円(全体) 6000円(一部)
修繕積立金 (月額) 2460円(全体) 2320円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Dタイプ　2LDK　63.05㎡
管理費 (月額) 19110円(全体) 8010円(一部)
修繕積立金 (月額) 3280円(全体) 3090円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Oタイプ　3LDK　76.84㎡
管理費 (月額) 23290円(全体) 9760円(一部)
修繕積立金 (月額) 4000円(全体) 3770円(一部)
19階　7498万円　坪単価323万円
20階　7398万円　坪単価318万円
22階　7598万円　坪単価327万円
23階　7698万円　坪単価331万円
27階　8198万円　坪単価353万円
29階　8398万円　坪単価361万円

Eタイプ　3LDK　76.41㎡
管理費 (月額) 23160円(全体) 9710円(一部)
修繕積立金 (月額) 3980円(全体) 3750円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Pタイプ　3LDK　82.86㎡
管理費 (月額) 25110円(全体) 10530円(一部)
修繕積立金 (月額) 4310円(全体) 4070円(一部)
19階　8398万円　坪単価335万円
20階　8298万円　坪単価331万円
22階　8598万円　坪単価343万円
23階　8798万円　坪単価351万円
27階　9298万円　坪単価371万円
29階　9598万円　坪単価383万円

Fタイプ　3LDK　69.98㎡
管理費 (月額) 21210円(全体) 8890円(一部)
修繕積立金 (月額) 3640円(全体) 3430円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Qタイプ　3LDK　89.99㎡
管理費 (月額) 27270円(全体) 11430円(一部)
修繕積立金 (月額) 4680円(全体) 4410円(一部)
32階　13998万円　坪単価514万円

Rタイプ　3LDK　91.72㎡
管理費 (月額) 27800円(全体) 11650円(一部)
修繕積立金 (月額) 4770円(全体) 4500円(一部)

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Sタイプ　2LDK　72.31㎡
管理費 (月額) 21910円(全体) 9190円(一部)
修繕積立金 (月額) 3770円(全体) 3550円(一部)
32階 8898万円 坪単価407万円

Tタイプ　3LDK　87.38㎡

画像出典：ブリリアタワー有明ミッドクロス公式HP

Uタイプ　2LDK　74.99㎡
管理費 (月額) 22730円(全体) 9530円(一部)
修繕積立金 (月額) 3900円(全体) 3680円(一部)
32階 8998万円 坪単価397万円

平均坪単価は約350万円です。

ん～まずは平均坪単価330万円まで下げないときついでしょう～。平均坪単価330万円が限界高値だと思うのですよね。それでもサクッと完売できる数字ではないですが平均で坪350万円は高い。。。高いというか他と比べられちゃうので先に述べたように「これならシティタワーズ東京ベイか周辺中古、もしくは晴海フラッグでよくないか…」となりかねないのですよね。

なにか尖ったものがほしかったのですよね。間取りや室内空間の豊かさは魅力が大きいのですがそこだけだとインパクトに欠けるかなぁ～。

例えば「駅近ではないし新築なりに高いけど周辺では考えられないハイグレードにしたよ！」とか、「車好きかもーん！愛のある駐車場設計だよ！！ハイルーフもかもーん！」とか(笑)

駐車場設計はタワーパーキング1基で132台シェアというとんでもない鬼設定(1基100台シェアだってそこそこバッティングするのにそりゃないよ。。。)。

売主からすれば「見よ！この公開空地(交流広場)！！タワマンなのにこの敷地の広さはすごいだろ！」となるのかもですが「たしかにそれは素晴らしいです。まさに地域貢献型のマンションです。でも周辺の中古マンションも恩恵受けるのでそちらでおけまるでーす！」となりますよね(笑)

ブリリアタワー有明ミッドクロスができることで有明エリアにとってはプラス材料ですし、大規模商業施設のオープンもあり(一部延期)どんどん暮らしやすい街になっていくわけで有明エリアに住むメリットはすごくわかるのですがブリリアタワー有明ミッドクロスに住む(買う)メリットが現時点では私にはよくわからんのです。過去作を見てしまっているというのもあるかもしれませんが。

繰り返しになりますがすごく良いマンションなんですよ。ただ比較する物件も多く、購入の決め手が見つけられない方が多いはずです。

今更設計とかは変えられないわけでもう価格で調整するしかないと思うのですが皆様はいかがでしょう。

まだ販売開始前ですしすべてをパンダ部屋価格とまでは言いませんのでもう少し値下げしたほうが。。。この予定価格のままGOして売れるのかなぁ～。

低層～中層階は動きそうですけどね。この階数ごとの価格設定だと眺望が違うといえ高層階はより販売が苦しいような。低層に申し込みが集中するのを考慮しての当初からの参加者へ優遇倍率という対応をしているのでしょうけども。(優遇倍率手に入れると買いたくなる)

一概には言えないですが現状の単価でいくとして高層階の総額になるとそこそこな収入がないと難しく、そうなればいい車に乗ってる可能性も高くなると思うのですよ。そんな中で愛のない駐車場設計はどうにも…。

ブリリアタワー有明ミッドクロス、公式HP(物件エントリー者限定)で建物模型もバーチャルで見れるの嬉しい！

リビングと寝室が一体になったこのモデルルーム印象良かったです！インテリアなどが自分好みでした！ pic.twitter.com/tplNBvjIG1

— マンションマニア (@mansionmania) June 2, 2020

前回の記事→ブリリアタワー有明ミッドクロス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

前々回の記事→ブリリアタワー有明ミッドクロス　価格は？！　現地を見てきました！

シティタワーズ東京ベイと一体開発の有明ガーデンへ行ってきました！

現在はイオンスタイルなど一部がオープン済み、グランドオープンは2020年6月17日を予定しているようです。（再延長の可能性もあり）

イオンスタイルは後発販売のイースト棟からも近いため売れ行き加速しそうですね～。（住友なので加速しすぎても困るでしょうけども、苦笑）

イースト棟は駅から離れるもののスーパーマーケットへのアクセスではセントラル、ウエストに劣りません。

周辺をぐるっと周ってみましたがオリゾンマーレも便利になりましたね～。イオンスタイルへも近い有明ガーデンメインの出入口が道路向かいなんですよね。坪単価240万円ほどで購入できるため手が出しやすく、その割にプロパスト物件ですからマンショングレードも高めです。築16年ほどになりますが有明ガーデンの開業でいっきに利便性が高ますね！

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