クレストフォルム横浜踊場　価格と間取り　歪な土地形状×ゲートデザイン

今回ご紹介するのはクレストフォルム横浜踊場です！

［物件概要］横浜市民優先分譲15戸

売主：ゴールドクレスト
設計：一級建築士事務所アルテ・ワン
施工：新日本建設
価格：5858万円～7298万円
専有面積：58.93㎡～73.66㎡
総戸数：80戸
規模：7階建て

交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「踊場」駅徒歩2分
JR東海道本線、横須賀線、湘南新宿ライン「戸塚」駅バス約7分、「谷戸矢部入口」バス停徒歩1分

所在地：神奈川県横浜市泉区中田東1丁目
竣工予定：2027年1月末
引き渡し予定：2027年4月末

駐車場：26台(機械式25台、身障者用1台)(月額12000円～24000円)
駐輪場：160台(月額200円～700円)
ミニバイク置き場：3台(月額3000円～4000円)

管理費(月額)14700円～18400円
修繕積立金(月額) 5900円～7400円

地図はこちらです↓

画像出典：クレストフォルム横浜踊場公式HP

横浜市営地下鉄ブルーラインの踊場駅から信号なしで徒歩2分、戸塚駅と比べると標高が50mほど高いですから徒歩や自転車での行き来は非現実的ではあるものの『戸塚駅×駅遠の新築マンションよりも戸塚駅から電車で2分×徒歩2分のほうが良いよね』と思える方には合ってくる立地です。(最近は戸塚駅遠の新築マンション供給が多い)

今作の目の前にも戸塚駅方面へ向かう路線バスの停留所はありますが毎時2本前後ですから基本的にはブルーライン利用となってきます。

中田さちが丘線沿いではありますが長後街道からは程よく中へ入っているため駅徒歩2分にしては静かめな住環境です。(地下区間のため電車の音ネックもない)

いわゆるマイナー駅ではあるものの日常の買い物は駅前のサミットストアが徒歩6分、戸塚高校方面へ向かう道にある今美屋ストアーが徒歩8分、中田駅近くのAコープが徒歩12分と徒歩もしくは自転車でも選択肢があるため戸塚駅に頼り切った生活にはなりません。

ただ、通学校は中田小学校で徒歩17分、中田中学校で徒歩22分、起伏が伴うため表記上の徒歩分数よりもだいぶ遠く感じることでしょう。今作と比較検討される方も多いであろう下飯田駅前のグレーシアウエリス横浜ゆめが丘も学校が遠いことがウィークポイントでしたが今作も同じくですね…

それでも谷矢部池公園が徒歩5分、踊場公園としらゆり公園が徒歩9分であるなど大きめの公園が近いのんのんびより感は踊場らしくて良いですよね！

ハザードマップで色がつかないためそのようなご不安を理由に戸塚駅近くに住めない方にも合ってきます。

建設地は中田さちが丘線のみが接道しておりその中田さちが丘線沿いの一部が第三者の所有地であるなどかなり歪な土地形状です。従前はクリニックとコインパーキングがありました。

主開口部は南と西の設定、西側は中田さちが丘線のため静かというほどではないですが部屋によっては第三者所有地(2階建てのアパート)を挟みますし接道向かいも背が低い建物のため視界抜けする部屋が多くなっています。

南側も戸建が主ですから低層階でも圧迫感はないですし中層階であれば視界抜けしてきます。ただ、高圧電線が少々気になってはきそうですし、西寄りになると今作の西向きの棟の斜め被りがきつくなります。

とにかく歪な土地形状であるわけですがそれを活かしたランドスケープは秀逸です。

接道沿いに重厚感ある門柱と大庇のゲートを設置、車寄せ(機械式駐車場のアプローチ部分を車寄せのようにしている)もあるなど邸宅へ吸い込まれていくようなアプローチとなっています。その車路の横に歩道があるため歩行者もあえて長めのアプローチを歩くことになるなど優越感はかなりのものとなることでしょう。

もちろん人によっては『せっかくの駅徒歩2分なのにこんな長いアプローチ無駄ではないですか』となるかもですが分譲マンションというのはそういった無駄がプラス材料となるものなのです。夢の国だってエントランス入ってすぐにアトラクションには辿り着かずあえて長い道を歩かされるわけですが一番記憶に残ってるのがそのアプローチという方も少なくないはずです。

オーナーの心を躍らせてくれてこそ分譲マンションであるというのが私の考えですし、今作のように長めのアプローチがあるマンションにお住いの方はきっとそのアプローチを気に入られているはずです。

エントランスホールはそこまで広くはないですが両サイドとも窓面から植栽を自然と望むことができますし、外観デザインに関してもガラス手摺の下を段々とさせ水平ラインを強調するなどカッコいいですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

B-Aタイプ　3LDK　71.96㎡

画像出典：クレストフォルム横浜踊場公式HP

3階　7098万円　坪単価326万円

B-Bタイプ　3LDK　71.7㎡
4階　6858万円　坪単価316万円

B-Cタイプ　3LDK　71.17㎡

画像出典：クレストフォルム横浜踊場公式HP

1階　6508万円　坪単価302万円
3階　6738万円　坪単価313万円

B-Dタイプ　3LDK　71.85㎡
2階　6678万円　坪単価311万円

B-Esタイプ　2LDK+S　73.61㎡
3階　6828万円　坪単価306万円

B-Eタイプ　3LDK　73.61㎡
5階　6998万円　坪単価314万円

B-Fタイプ　3LDK　73.6㎡

画像出典：クレストフォルム横浜踊場公式HP

4階　6928万円　坪単価311万円

S-Fgタイプ　3LDK　60.96㎡
1階　5858万円　坪単価317万円

S-Fタイプ　3LDK　60.96㎡
2階　6158万円　坪単価333万円

平均坪単価は約320万円です。

70㎡超の3LDK以上がボリュームゾーンですから今の時代の新築マンションとしては狭くないですし、窓面豊かなワイドスパン住戸も多く設定されています。

設備仕様としてはディスポーザーはないのですが食洗機、キッチン・洗面台天板クォーツストーン、キッチン水栓タッチレス、浴室ダウンライト、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ(サウスレジデンスはもっこりタンクになるため注意)など充実しています。構造は直床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう！

■プライマルシティ

2002年築　踊場駅徒歩5分前後

新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約170万円

動き一例

約70㎡
新築時3200万円台
中古時3700万円台

約75㎡
新築時3400万円台
中古時4300万円台

■プレミアムヒルズ戸塚

2015年築　踊場駅徒歩6分

新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約190万円

動き一例

約70㎡
新築時4200万円台
中古時4200万円台

上記相場からクレストフォルム横浜踊場が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

B-Eタイプ　3LDK　73.61㎡　5階　6998万円　→　5000万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者用の屋外平置き1台を除き屋外の機械式で設置率約32％です。

駐輪場は屋外と屋内混在で設置率約200％です。

管理費は㎡単価月額約250円、ディスポーザーなしの外廊下ですので少々お高くは感じますね。エレベーターは1基です。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■プライマルシティ　総戸数555戸　管理費㎡単価月額約205円

■プレミアムヒルズ戸塚　総戸数38戸　管理費㎡単価月額約193円

【住むレーション】

［路線バス］

谷戸矢部入口　7:43発
踊場　7:44着
矢沢　7:47着
戸塚駅西口　7:50着
戸塚バスセンター　7:53着

［ブルーライン］

踊場　8:03発
中田　8:05着
立場　8:06着
下飯田　8:09着
湘南台　8:12着

踊場　8:03発
戸塚　8:05着
舞岡　8:08着
下永谷　8:10着
上永谷　8:12着
港南中央　8:15着
上大岡　8:17着
弘明寺　8:20着
蒔田　8:22着
吉野町　8:24着
阪東橋　8:25着
伊勢佐木長者町　8:27着
関内　8:29着
桜木町　8:31着
高島町　8:33着
横浜　8:35着

［戸塚駅から上野東京ライン］

戸塚　8:09発
横浜　8:19着
川崎　8:29着
品川　8:39着
新橋　8:46着
東京　8:49着

横浜新道の上矢部ICまで4キロほどのため車での遠出も便利です。まだまだ時間はかかりますが横浜環状南線(よこかんみなみ)が開通してくれると横横方面へも行き来しやすくなるのが楽しみですね！

【総評】

マイナー駅が最寄りとはいえシンプルに駅近ですし日常の買い物に関しても徒歩圏内で済ませられるなど最寄り駅のパワーよりも駅距離を優先させる方にとっては好印象となりやすいでしょう。

総戸数80戸という規模感以上のゲートデザインはカッコいいですし、部屋の広さも基本的には70㎡以上を確保できるなど満足度に期待ができますね。

ただ、価格に関してはお高いですね。

プライマルシティは築22年とはいえ70㎡が4000万円弱で購入できてしまいますし、戸塚駅徒歩4分のザ・パークハウス戸塚フロント(2018年築)が坪単価330万円ほどで購入できてしまいますので…

それでもお高いなりにオーナーを満足させてくれるであろう商品力にはなっていますからその満足をお金で買うと割り切れる新築派にはとっつきやすさはあるでしょう。

学校が遠いことを呑めるとなればソラトス開業＆相鉄線都心直通で花が咲いたグレーシアウエリス横浜ゆめが丘(平均坪単価約315万円)も選べるわけですから比較検討してみると面白いでしょう。(今作を選ぶとなれば駅距離の優先順位が高い方が検討することになるためガーデングランデ横浜戸塚とはあまりバッティングしてこない)

グレーシアウエリス横浜ゆめが丘　予定価格と間取り　駅徒歩1分×ゆめが丘ソラトス徒歩2分

ファインスクェア横浜戸塚　価格と間取り　小規模マンションながら間取りの面白味あり

ヴェレーナ横浜戸塚グランラルジュ　価格と間取り　専用ガレージ住戸あり

ヒルサイドフォレスト横浜戸塚　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

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