売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
今回ご紹介するのはグレーシアウエリス横浜ゆめが丘です！
［物件概要］
売主：相鉄不動産 エヌ・ティ・ティ都市開発
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション
価格：未定
専有面積：55.80㎡～88.38㎡
総戸数：335戸
規模：10階建て
交通：相鉄いずみ野線「ゆめが丘」駅徒歩1分 横浜市営地下鉄ブルーライン「下飯田」駅徒歩5分
所在地：神奈川県横浜市泉区下飯田町字谷戸上1620ー1他（泉ゆめが丘土地区画整理事業地内26街区①②）
竣工予定：2026年1月
引き渡し予定：2026年3月
駐車場：177台（うち1台は来客用）
自転車置場：500台（平置き26台、スライド式136台、2段式338台）
バイク置場：7台
ミニバイク置場：6台
地図はこちらです↓
画像出典：グレーシアウエリス横浜ゆめが丘公式HP
泉ゆめが丘地区土地区画整理事業が進む相鉄いずみ野線のゆめが丘駅から徒歩1分、駅舎を出て横断歩道を渡れば我が家というザ・駅前立地となります。
駅の反対側では2024年4月にゆめが丘総合病院が開院済み、2024年夏にはクリニックモール、そして2024年7月25日には大規模商業施設ゆめが丘ソラトス(運営は相鉄系)がオープン予定となっています。
夢がMORI MORI♪てんこMORI MORI♪ pic.twitter.com/W7vErlSckk
— マンションマニア (@mansionmania) July 12, 2024
ゆめが丘ソラトスは車で30分圏内を主な商圏とした約130店舗が入るショッピングモールで109シネマズも入るなど目の前にある商業施設としては十分すぎる規模感となります。
ゆめが丘ソラトスは新しくできる改札口と直結しますから帰宅前にちょこっと立ち寄るにも便利です。
今後も道や公園、住宅の整備が進みますが今作以上に駅とソラトスに近い大規模マンションはできないですからいわゆるエリア№1マンションであり続けることになるでしょう。
ゆめが丘駅は1999年開業と新しめの駅ではありますが駅舎のリニューアルがおこなわれるなど駅前の土地区画整理事業と合わせて『ブランニューな街』ではあるものの少し歩けば川沿いに市街化調整区域の田園風景が広がる『のんのんびより系の街』である点もこの街の大きな魅力ですね。
川側よりもグラウンドレベルが高いためハザードマップで色がつかないのもストロングポイントの一つとなります。
また、ソラトスの南側にはブルーラインの下飯田駅がありそちらも徒歩5分という近さですから2駅2路線を使い分けることができます。
相鉄線はJR・東急線との直通運転を開始したことで横浜駅だけでなく都心部へもダイレクトアクセスが可能になりました。もちろん都心通勤となれば乗車時間はけっこうなものとなりますが乗り換え不要になったことで以前よりかは中広域検討者もとっつきやすくなったことでしょう。
日常の買い物は徒歩圏内としてはソラトス頼みとなります。ソラトス内にはそうてつローゼンが入るのですが営業時間が20時まで(記事作成時点でのソラトス公式HPにはそう書いてあります)…さすがにマンションの入居が開始されたらスーパーマーケット部分だけでも延長してくれますよね？？
また、車であればロピア、OK、イトーヨーカドーなどへ買い出しに出かけることは容易です。さすがにマイカーなしで検討される方は少ないエリアでしょうから日常の買い物に困ってしまうわけではないもののさすがに22時くらいまでは営業してほしいですよね。
今作の住環境としてのウィークポイントは学校までの距離ですね。
通学校は中和田小学校で徒歩23分、泉が丘中学校で徒歩19分、川沿いを歩くこともできますが主要道路も絡みますし高低差もあるなどけっこう厳しい道のりです。
当然小学校低学年の子供の足となれば23分ではすまないでしょうからね…いろいろな選択肢がある中広域検討者はこれを理由に検討をやめる(もしくはそもそも検討しない)という方も少なくないでしょう。
ただ、大規模マンションですから同学校はもちろん同学年、同クラスの子もいるでしょうからその点は安心材料の一つとはなるでしょう。
街の中に公園もできますがソラトスの屋上にそうにゃんぱーくそらの広場にゃんができるのも使い勝手良さそうで嬉しいですね。
建設地は南北に長い土地形状で北東側の一部分を除いて接道しています。
主開口部は東南東、南南西、西北西で複数棟を詰め込んだような配棟計画になっています。
画像出典：グレーシアウエリス横浜ゆめが丘公式HP
東南東方面は接道挟んで駅舎と線路でそれを超えると駅前広場とソラトスの自走式立体駐車場になります。
南南西方面は前面棟が接道挟んで5階建てのマンションはありますがそちらを超える階であれば視界抜けしてきます。いずみ野線とブルーラインが交差するシーンを望めるのは電車が好きな方にとっては飽きがこない楽しみとなるでしょう。
中央の棟は前面棟の共用廊下、一番後ろの棟は敷地内の機械式駐車場が被ってきます。中央の棟はプライベートガーデンと芝生広場を挟むため良いのですが一番後ろの棟は目の前に機械式駐車場があり背の高いイーストレジデンスも斜めに被ってくるなどけっこう条件が苦しくなってきます。
西北西方面は接道挟んで公園、調整池、戸建、さらにその先は緑豊かな森となるなど駅前に住みつつのんのんびよりを一番感じられる眺望となります。こちらの棟の5階に共用施設としてフジビューラウンジを設けているように日によっては富士山を望むこともできます。（南寄り住戸のほうが富士山がしっかりと見えてきそうです）
エントランスアプローチは改札口に近い南東側に設けており駅舎側のラウンジが二層吹き抜けですから見た目としてもかっこいいですね。エリア№1マンション(そもそも№2がいないですが…)に相応しい玄関口と言えるでしょう。
エントランスホールがあるサウスレジデンスから各棟へはプライベートガーデンと芝生広場（公開空地）の間にある屋根ありのプロムナードを経由することもできます。そのプロムナードは周りを植栽で囲いベンチも設置されるなどただの通路ではなく自然を感じられ気持ちのよい空間となっています。
外観デザインとしてはエントランスホールとラウンジを除くとガラス手摺の色を変える程度でシンプルではあるもののバルコニー隣戸境をスラブtoスラブにするなど単価帯からすれば十分という印象を受けます。
共用部のデザイン監修は乃村工藝社を起用。
門構えを意識した横に広がるエントランスホールの先には曲線を描く二層吹き抜けのラウンジがあり、あえてのクランクイン動線とすることで奥行きを感じることができます。
ラウンジ部分はもちろんガラス張りのプロムナードもとくに夜はカッコいいでしょうね〜。
プライベートガーデンと芝生広場だけでなく東の散歩道、西の散歩道、駅前広場と外周部が全体的に豊かなのは地域住民にとっても嬉しいですね。
共用施設はフジビューラウンジとワークスタディラウンジが設けられます。
フジビューラウンジはキッチン完備でパーティールームとしての利用も可能です。バルコニーにはボックスシートもあるため非窓越しで富士山を眺めながら食事をすることができます。
ワークスタディラウンジには個室ブースも設置されます。
キャンプ用具などのシェアサービスもありますから近くのキャンプ場でのキャンプデビューのハードルが下がります。
芝生広場に隣接したガーデンレジデンスの1階にはカフェ誘致を想定した店舗区画もあります。あくまで想定のため確定したわけではないですがワークスタディラウンジの真横にあるためカフェになってくれたらとても便利ですね。
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
［サウスレジデンス A棟 南南西向き］
AGタイプ 4LDK 88.38㎡
画像出典：グレーシアウエリス横浜ゆめが丘公式HP
AFタイプ 3LDK 75.08㎡
画像出典：グレーシアウエリス横浜ゆめが丘公式HP
6階 7400万円台 坪単価325万円
ADタイプ 3LDK 70.41㎡
3階 6600万円台 坪単価309万円
6階 6900万円台 坪単価324万円
［ガーデンレジデンス B棟 南南西向き］
BAタイプ 2LDK 61.65㎡
画像出典：グレーシアウエリス横浜ゆめが丘公式HP
BCタイプ 2LDK＋S 67.87㎡
3階 6300万円台 坪単価306万円
6階 6500万円台 坪単価316万円
［イーストレジデンス C棟 南東向き］
CCタイプ 3LDK 68.62㎡
3階 6100万円台 坪単価293万円
6階 6400万円台 坪単価308万円
CEタイプ 3LDK 73.28㎡
3階 6500万円台 坪単価293万円
6階 6800万円台 坪単価306万円
［ウエストレジデンス D棟 西北西向き］
DAタイプ 4LDK 80.30㎡
2階 7400万円台 坪単価304万円
DDタイプ 3LDK 70.50㎡
2階 6200万円台 坪単価290万円
4階 6400万円台 坪単価300万円
［ウエストレジデンス E棟 西北西向き］
EFタイプ 3LDK 74.41㎡
2階 6700万円台 坪単価297万円
4階 6800万円台 坪単価302万円
［テラスレジデンス F棟 南南西向き］
FAタイプ 2LDK 56.28㎡
3階 5300万円台 坪単価311万円
平均坪単価は約305万円です。
平均専有面積約71㎡と今の時代にしては専有面積調整はしていません。
ただ、田の字が主で共用廊下側の柱も食い込んでいたり縦リビだと連窓でないなど単調気味ではあります。それでも収納面が充実しているなど専有面積調整していないなりのゆとりを感じることができます。
フジビューラウンジの並びは約12mのワイドスパン×ルーフバルコニーという面白い間取りです。（せっかくならビューバスにしてくれるとより尖りがありました）
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、可動式ルーバー面格子、各収納や扉ソフトクローズ、バルコニースロップシンク(近年はコストカットされがち)、すべての水が浄水となる良水工房などなど天板系の豪華さはないものの『え？この価格でここまで頑張ってくれるんだ！』と思えるくらいの充実具合です。しっかりとゼッチ基準も満たしています！
構造は二重床・二重天井、基本天井高は2430mm〜2480mmです。（一部2380mmの部屋があるのは注意が必要）
線路側の窓はT-2サッシで音対策しています。
共用部に冷凍冷蔵対応の宅配ボックスがあるのは新しい試みで便利そうで羨ましいです。
周辺相場を確認しましょう！
■ライオンズ横濱弥生台レジデンス
2005年築 弥生台駅徒歩1分
新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約180万円
■パークスクエア横濱いずみ中央
2006年築 いずみ中央駅徒歩3分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約160万円 ※下記オーナーチェンジの動きは含まず
動き一例
約75㎡ ※オーナーチェンジ
新築時3500万円台
中古時2900万円台
■グレーシアステイツいずみ野
2008年築 いずみ野駅徒歩3分
新築時の坪単価約170万円
直近売り出し事例なし
■グレーシアステイツ緑園都市
2008年築 緑園都市駅徒歩2分
新築時の坪単価約205万円
現在の坪単価約200万円
動き一例
約82㎡
新築時5200万円台
中古時5100万円台
上記相場からグレーシアウエリス横浜ゆめが丘が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
BCタイプ 2LDK＋S 67.87㎡ 3階 6300万円台 → 5100万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は屋外平置7台(内6台は電気自動車対応)と屋外機械式で設置率は約52％、月額12000円前後です。
～機械式駐車場サイズ～
全長5050mm/5300mm×全幅1850mm/1950mm×全高1550mm～2100mm×車両重量2000kg～2300kg
ソラトス開業による渋滞は予測が難しいですがある程度は覚悟したほうが良いかもしれないですね。
駐輪場は屋内と屋外混在で設置率は約150％、1世帯1台は確保できますが2台目は運次第となります。
管理費は㎡単価月額約310円(予定)、良水工房の維持費込ですし、ディスポーザー、豊かな植栽などがあるとはいえ大規模板状マンションとしてはなかなか重たく感じる方は多いことでしょう。
横に長い板状マンションですがごみ置場は1ヶ所のみのため部屋によってはだいぶ遠くなりますので部屋選びの際は眺望と採光、間取りはもちろんマンション内での動線も要チェックすると満足度高い買い物へ繋がることでしょう。
エレベーターは3基（分速90m）、1階住戸もあるため違和感はない台数ですが高い管理費からするともう1基あると納得度が高かったという印象でした。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ライオンズ横濱弥生台レジデンス 総戸数94戸 管理費㎡単価月額約164円
■パークスクエア横濱いずみ中央 総戸数192戸 管理費㎡単価月額約176円
■グレーシアステイツいずみ野 総戸数157戸 管理費㎡単価月額約164円
■グレーシアステイツ緑園都市 総戸数62戸 管理費㎡単価月額約184円
【住むレーション】
［相鉄線(東急線・地下鉄線直通)］
ゆめが丘 7:50発
いずみ中央 7:51着
いずみ野 7:54着
弥生台 7:56着
緑園都市 7:59着
南万騎が原 8:01着
二俣川 8:04着
鶴ヶ峰 8:09着
西谷 8:12着
横浜 8:21着
ゆめが丘 7:45発
いずみ中央 7:47着
いずみ野 7:50着
弥生台 7:51着
緑園都市 7:54着
南万騎が原 7:56着
二俣川 7:59着
鶴ヶ峰 8:04着
西谷 8:07着
羽沢横浜国大 8:10着
新横浜 8:15着
新綱島 8:19着
日吉 8:22着
武蔵小杉 8:26着
多摩川 8:30着
田園調布 8:32着
自由が丘 8:34着
学芸大学 8:38着
中目黒 8:42着
渋谷 8:46着
ゆめが丘 8:01発
湘南台 8:04着
［ブルーライン］
下飯田 7:52発
立場 7:54着
中田 7:56着
踊場 7:58着
戸塚 8:01着
舞岡 8:03着
下永谷 8:05着
上永谷 8:07着
港南中央 8:10着
上大岡 8:12着
弘明寺 8:15着
蒔田 8:17着
吉野町 8:19着
阪東橋 8:21着
伊勢佐木長者町 8:22着
関内 8:25着
桜木町 8:26着
高島町 8:29着
横浜 8:30着
下飯田 8:00発
湘南台 8:03着
ゆめが丘駅は特急と通勤特急は通過となります。
車での遠出に関しては上矢部ICまで7キロほどと少々距離があります。
【総評】
相鉄線で乗降客数が一番少ないゆめが丘駅、駅開業から20年超してようやく化けることになります。
駅周りの市街化調整区域であったところが整備される中で少し離れるとまだまだ市街化調整区域が広がりますから駅前×商業施設近接という便利な立地ながらも良い意味で田舎っぽさがあるのが相鉄線沿いらしくて良いですよね。そんな中で学校が遠いのは惜しいところですが…
価格に関しては沿線の中古マンション相場と比べるとだいぶ高いですね。ただ、近年は建築費の高騰もあり近郊・郊外では『周辺中古マンションからは考えられない価格帯』となることも多いですし、沿線上の新築マンションと比べれば違和感はないでしょう。(もう少しお安いと嬉しかったですが…)
もちろん戸建とのバッティングがあるエリアですがさすがにここまでゆめが丘駅に近い戸建は難しいですし、ディスポーザー、規模感を活かした二層吹き抜けのラウンジ、フジビューラウンジ、ワークスタディラウンジなどの共用施設というマンションらしさもあるなど『あえてマンションを選ぶ理由がしっかりとある』と言えるでしょう。
こういったマンションは『住んだ後の満足度が高いことが容易に想像できる』というのが買いやすいですよね。
『駅徒歩1分』『大規模商業施設近接』『2駅2路線利用可能』『大規模マンション』『単価帯以上の設備仕様』『今の時代にしては狭くない専有面積』『苦しい部屋がほとんどない(F棟の条件のみ苦しい)』などなど。
住宅購入において高い安いも無視はできないもののそれ以上に大事なのは期待を超える満足度を提供してくれるかどうかです。
オーナーの期待を裏切ることはない条件が揃っているという印象を受けました。
関連記事
ブランズ横浜いずみ野 価格と間取り 駅近×市街化調整区域隣接の『のんのんびより系立地』
グレーシアタワー二俣川、最終期締め切り間近 二俣川×女子大生さん
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す