今回ご紹介するのはノブレス新横浜エスアリーナです!

[物件概要]

第一期販売戸数:35戸

売主:ナイス
施工:合田工務店
価格:3360万円~6400万円
専有面積:42.29㎡~72.00㎡
総戸数:83戸(住居83戸、他に店舗または事務所1戸、集会室1戸)
規模:15階建て
交通:JR横浜線・東海道新幹線「新横浜」駅徒歩8分 横浜市営地下鉄ブルーライン「新横浜」駅徒歩9分
所在地:神奈川県横浜市港北区新横浜1丁目
入居予定:2021年3月下旬

駐車場:18台(機械式17台,平置き1台※車いす使用者用)
自転車置場:125台
ミニバイク置場:2台

管理費(月額)9170円~15610円
修繕積立金(月額)4140円~7060円

地図はこちらです↓

画像出典:ノブレス新横浜エスアリーナ公式HP

新横浜駅から徒歩8分(篠原口のほうが少し近いです)、今年の初めに取り上げたソルティア新横浜の少し駅寄りとなります。

大通りと線路から少し離れたちょうど真ん中あたり、かつ南東角地ですから囲まれ感が少なくなっています。隣のカリモクビルも駐車場部分が面しているため尚更。

新横浜駅周辺のマンションは建ぺい率の影響もありべったりくっつき合ってしまうことが多い中で囲まれ感が少ないというのは大きな魅力となります。また、一番狭い部屋でも42㎡台とそこまでコンパクト推しではない割に15階建ての83戸ですからエリア内では規模感もあります。

災害時に周辺住民や就業者の一時避難先としても利用できるようかまどベンチや仮設トイレを完備、マンション自体も蓄電池を設置して半日以上は通電するようになされています。その代わりに市から容積緩和を受けることができたためエリア内でも背の高い15階建てとできているわけです。

容積緩和されたもう一つの大きなポイントとしては免震構造となります。ナイスは耐震等級2や免震などに前々から力を入れた会社となり、最近は耐震等級2より免震に力を入れてくれています。一般的な規模感でありながらもエリア内で希少性のある免震構造となれば住まう方の安心感はもちろん将来売る・貸すとなったときも有利となるでしょう。

エリア的にシングル向けマンションばかりでしたがノブレス新横浜エスアリーナ、ライバル物件となるブリシア新横浜ともにファミリーでも暮らせる広さの住戸を設けているのはひとつの転換期なのでしょう。転換期の理由としてはいわずもがなですが新線開通に向けてのものでしょう。

新線が開通すれば渋谷など都心方面はもちろん海老名などへも乗り換えなしで行き来することができます。現状では横浜勤務、新幹線で三島などの研究所・工場勤務(共働きで片方が横浜勤務など)の方などがメインターゲットですが新線開通となれば都心方面勤務も拾えますから資産性向上にも期待ができます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

A2タイプ 4LDK 70.59㎡

画像出典:ノブレス新横浜エスアリーナ公式HP

5階 5760万円 坪単価269万円
6階 5800万円 坪単価271万円
7階 5840万円 坪単価273万円

Bタイプ 3LDK 61.58㎡

画像出典:ノブレス新横浜エスアリーナ公式HP

3階 4750万円 坪単価255万円
7階 4820万円 坪単価258万円
11階 5030万円 坪単価270万円

D1タイプ 4LDK 72.00㎡
2階 5820万円 坪単価267万円

E1タイプ 3LDK 61.33㎡
5階 4520万円 坪単価243万円

F2タイプ 1LDK 42.29㎡

画像出典:ノブレス新横浜エスアリーナ公式HP

3階 3460万円 坪単価270万円
4階 3520万円 坪単価275万円
5階 3560万円 坪単価278万円
8階 3680万円 坪単価287万円

平均坪単価は約270万円です。

新築同士で比べると駅徒歩12分のブリシア新横浜が坪単価255万円ほどですから駅距離や免震構造であることを考慮すれば違和感ないでしょう。中古相場と比べてしまうとやや割高感はあるものの周辺中古よりも条件良い新築マンションですから納得しやすいのではないでしょうか。

狭めの3LDK、4LDKには時代を感じますが(ナイスはもともとそのようなコンセプトである)ドアを開けて2LDK、3LDKとして使えますし、天井高に関しては2450mm~2540mmを基本としてリビングの窓面豊か(間取りによる)としていますから工夫は感じられます。

設備仕様としては食洗機がオプションであったりトイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどコストカットも見受けられるもののエリア内では珍しくディスポーザーが付いていますから周辺マンションとの差別化ができています。相鉄物件でお馴染みの良水工房が付いているのはいいですね!

構造は直床・二重天井ですが免震構造ですから構造面は評価すべきと思います。

1階に住戸を設けていないこともあり駐輪場を建物下とできています。

駐車場は身障者優先区画を除いて機械式、設置率は約21%ですから若干は抽選になるのではないでしょうか。

エレベーターは1基ですが管理費は㎡あたり約217円とディスポーザーがある割には抑えめです。

豊富なメニュープランだけでなく他社ではなかなかお目にかかれない玄関ドア及びアルコーブカラーセレクトもあります。建材屋さんならではの魅力ですね。

周辺相場を確認しましょう!

・メイツ新横浜 1997年築 新横浜2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約175万円

・アデニウム新横浜 2006年築 新横浜1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約185万円

・ディークラディア新横浜プラチナソリッド 2007年築 新横浜3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約225万円

・新横浜ヴォアール 2008年築 新横浜1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約195万円

・リストレジデンス新横浜 2012年築 新横浜1 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約190万円

・ミオカステーロ新横浜2 2014年築 新横浜1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約195万円

・ミオカステーロ新横浜3 2015年築 新横浜1 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・アールブラン大倉山 2017年築 大豆戸町 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約245万円

上記相場からノブレス新横浜エスアリーナの将来価値を予想すると

Bタイプ 3LDK 61.58㎡ 7階 4820万円(新築時) → 4390万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から新横浜駅)
建設地周辺動画③(首都高新横浜出口からノブレス新横浜エスアリーナまで)

【住むレーション】

[東海道新幹線]

新横浜 8:02発
品川 8:13着
東京 8:20着

新横浜 8:06発
名古屋 9:28着
京都 10:05着
新大阪 10:20着

[横浜線]

新横浜 8:00発
菊名 8:03着
大口 8:06着
東神奈川 8:10着
横浜 8:13着
桜木町 8:16着
関内 8:18着

新横浜 8:02発
小机 8:04着
鴨居 8:08着
中山 8:12着
十日市場 8:14着
長津田 8:17着
成瀬 8:20着
町田 8:25着
古淵 8:29着
淵野辺 8:32着
矢部 8:34着
相模原 8:36着
橋本 8:40着

[ブルーライン]

新横浜 8:00発
岸根公園 8:02着
片倉町 8:04着
三ツ沢上町 8:07着
三ツ沢下町 8:09着
横浜 8:11着
高島町 8:13着
桜木町 8:15着
関内 8:17着

新横浜 8:00発
北新横浜 8:02着
新羽 8:04着
仲町台 8:07着
センター南 8:10着
センター北 8:12着
中川 8:14着
あざみ野 8:17着

駅前までいかないと大きめのスーパーマーケットがないですから日常の買い物利便性が高いと言えば嘘になるでしょう。

小学校も遠く(篠原西小に越境すれば徒歩10分くらいにはなりますがそれでも近くはないです)、まだまだファミリー層にウケる要素は少ないものの新線が開通すればファミリー層増加にも期待ができますし、何より交通利便性の高さがグッと増しますから交通利便性>子育て環境の方には魅力が大きいでしょう。

新線の出入り口がどのあたりにできるかは気になりますね。交番あたりにできてくれると便利なのですが。新線のホームは地下4階になるためそこそこ深い位置になることはたしかなわけですが出入り口の場所次第で利便性はもちろん資産性にも影響してくることでしょう。

首都高の新横浜出入り口も近いですから車移動も便利です。この立地で車を買い替えるならやはりポルシェですよね?(笑)

【総評】

ナイスと言えば粉飾決算で話題となったのが記憶に新しいところです。

神奈川県内では有名企業なだけにファン(住民)も多く、ショックを受けた方も多いでしょう。マンションにブランド名が付いている場合にはイメージ商売(同じ商品でもブランド力があるほうが売れる業界)ですから買いにくい時期ではあるものの、それが影響してか弱気な価格設定にも思えます。今後イメージが回復することを考えれば(当然回復するよう努力するでしょう)買い時であることはたしかで、そんな時期に他のミスが発覚すればシャレになりませんから施工管理も今まで以上の神経質さに期待ができ、買う側にとっては不謹慎ながら良い時期なのではないでしょうか。

とくに1LDKの低層階は2LDK以上に比べて単価が盛られているとはいえ表面価格が抑えられていますから投資としても魅力があります。おそらく1LDK低層階はサクサクっと完売するでしょう。

2LDK以上なら3LDKのE1タイプがおすすめです。南東向きではなく北西向きではありますが窓面豊かな角住戸ですし囲まれているわけではないのに5階で坪単価240万円ちょいはお安いと言っても過言ではないでしょう。

・1LDKの低層階
・3LDKのE1タイプ

上記は狙い目とアドバイスいたします。

上階にいけば眺望の抜け感に期待ができるとはいえ階数による価格差は大きいですね。低層階でも囲まれ感が少ないことがウリですから低層階のほうがおすすめしやすいですし、買う側も勉強しているのが当たり前の時代になっていますから自ずと低層階から売れていくことと思われます。

1階に店舗もしくは事務所が入りますが飲食店は不可とのこと。マンション出入口の真横ですから看板などは気を使ってくれると嬉しいですね。

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