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今回ご紹介するのはヴェレーナ西新井です！
［物件概要］第1期1次 販売戸数34戸
売主：大和地所レジデンス
設計：インターナショナル岩田企画一級建築士事務所
施工：大木建設
価格：5568万円～9498万円
専有面積：66.72㎡～93.35㎡
総戸数：62戸
規模：10階建て
交通：東武スカイツリーライン「西新井」駅徒歩7分
所在地：東京都足立区栗原一丁目
竣工予定：2026年2月
引き渡し予定：2026年3月
駐車場：12台 平置式12台（身障者用1台含む）月額18500円～21500円
自転車置場：112台（上段ラック式47台、下段スライドラック式65台／月額100円～300円）
ミニバイク置場：5台（月額2000円）
管理費（月額）14810円～20720円
修繕積立金（月額）6670円～9340円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
スカイツリーラインの西新井駅東口から環七を超えて徒歩7分、環七北通りの少し手前となります。環七北通りに接道しているわけではないですし線路からもそれなりに離れるため静かめな住環境です。
駅の手前で環七を超える必要はあるもののオーバーパスの下を通るだけ(信号はあります)ですから楽ですし、駅から一直線の分かりやすい道のりです。
西口側の徒歩7分と異なり買い物便で何か面白さがある道のりかといえばそうではないのですが駅との間にあるギャラクシティ(遊戯やプラネタリウムもある大型行政施設)が徒歩3分というのは子育てファミリーからすればかなりのかなり魅力に映ることでしょう。
通学校の島根小学校は徒歩5分、第十中学校は徒歩10分と学校関係も近いですし、舎人公園へも3キロほどですから自転車であれば行き来しやすい距離感でしょう。
日常の買い物は駅前のイオンが徒歩7分、環七北通りのマミーマートが徒歩7分と徒歩圏内にありますが駅前広場の整備が進む西口側のソラトカゼト西新井(生鮮市場まるいち等)が徒歩11分、アリオが徒歩13分になるためザ・ステージオなどと比べると劣ってはきます。(不便という意味ではなく西側駅近物件に比べると劣るという意味)
エリア柄ハザードマップではがっつりと色がついています。
建設地は西側と東側が接道した南北に長い土地形状、従前は空地と戸建がありました。(非分譲住戸1戸あり)
主開口部はボリュームゾーンの西向きと南向きです。
西側は接道挟んでUR栗原団地の庭部分のため低層階でも囲まれ感はありません。
南側は隣接地で3階建ての医療モール(2024年9月時点では1階が整形外科で契約予定、その他区画は募集中でした)が建設されており低層階はそちらが被ってきますが壁ドンというほど近いわけではないため日当たりとしての影響は限定的でしょう。
エントランスアプローチはかなり短めですしホールも通り道程度しかないなどその辺りは総戸数なりですが風除室手前の大理石調大判タイルを用いた館銘板は美しいですね。
外観デザインは日綜もとい大和地所レジデンスのユーロ感はあまりないもののダイレクトウィンドウと南向き上層2層の逆コの字など、駅からの帰宅時に自然と目に入る部分をとくに凝ってくれています。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブです。
風除室とエントランスホールはこじんまりとしているものの別に集会室兼のテラスと一体的になったオーナーズサロンがあります。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 72.59㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
Cタイプ 3LDK 66.79㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
Fタイプ 3LDK 72.74㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
G1tタイプ 3LDK 70.34㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
Gタイプ 3LDK 70.32㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
Hタイプ 3LDK 72.7㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
Jrタイプ 3LDK 77.53㎡
画像出典：ヴェレーナ西新井公式HP
平均坪単価は約310万円です。
リビング側も柱が食い込んでいるプランが多いのは気になりますね…坪単価が高い時代ですから柱にもっていかれる面積に対しての損失が大きいため尚更。
角住戸にダイレクトウィンドウはあるもののコーナー部分ではなく洋室側となっています。リビングよりも主寝室にスペシャルを求める方には合ってくるでしょう。
メゾネットタイプや1階の広々とした庭付タイプなど総戸数62戸ながらも間取りを選ぶ楽しみが大きいのはヴェレーナらしくて嬉しいですね。
設備仕様としてはディスポーザーとトイレ手洗いカウンターはないですが食洗機、キッチン天板＆サイド御影石、ミストサウナ、活水となるアグアクリーン、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井など単価帯からすれば十分でしょう。
周辺相場を確認しましょう！
■東京アクアージュ
2003年築 西新井駅徒歩10分
新築時の坪単価約140万円
現在の坪単価約190万円
動き一例
約95㎡
新築時3800万円台
中古時6100万円台
■ザ・ステージオ
2007年築 西新井駅徒歩4分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約290万円
動き一例
約67㎡
新築時3100万円台
中古時5700万円台
■イニシア西新井
2018年築 西新井駅徒歩9分
新築時の坪単価約210万円
現在の坪単価約220万円
動き一例
約74㎡
新築時4800万円台
中古時5200万円台
■ブリシア西新井
2020年築 西新井駅徒歩12分
新築時の坪単価約200万円
現在の坪単価約220万円
上記相場からヴェレーナ西新井が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Hタイプ 3LDK 72.7㎡ 2階 6548万円 → 4900万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場はすべて屋外平置きです。ただ、設置率が約20％と低いため確保できた方と落選した方での満足度差がかなり開いてしまいそうですね。(敷地内機械式駐車場に落選したため数分歩く外部駐車場だけども平置き～というような割り切りが効かない)
駐輪場も屋外で設置率約180％です。
管理費は㎡単価月額約222円、ディスポーザーなしの外廊下ではありますが総戸数からすれば割高感はないでしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■東京アクアージュ 総戸数288戸 管理費㎡単価月額約130円
■ザ・ステージオ 総戸数274戸 管理費㎡単価月額約218円
■イニシア西新井 総戸数81戸 管理費㎡単価月額約196円
【住むレーション】
［スカイツリーライン(地下鉄線直通)］
西新井 8:01発
草加 8:06着
新越谷 8:12着
越谷 8:14着
せんげん台 8:22着
春日部 8:27着
西新井 8:10発
北千住 8:15着
牛田 8:18着
堀切 8:19着
鐘ヶ淵 8:21着
東向島 8:24着
曳舟 8:25着
とうきょうスカイツリー 8:30着
浅草 8:35着
西新井 8:03発
北千住 8:08着
曳舟 8:17着
押上 8:20着
錦糸町 8:24着
住吉 8:27着
清澄白河 8:30着
水天宮前 8:34着
三越前 8:37着
大手町 8:39着
西新井 8:02発
梅島 8:03着
五反野 8:06着
小菅 8:08着
北千住 8:11着
南千住 8:15着
三ノ輪 8:17着
入谷 8:20着
上野 8:23着
仲御徒町 8:25着
秋葉原 8:27着
小伝馬町 8:30着
人形町 8:32着
茅場町 8:34着
八丁堀 8:36着
築地 8:39着
東銀座 8:41着
銀座 8:43着
日比谷 8:44着
霞ヶ関 8:47着
虎ノ門ヒルズ 8:49着
神谷町 8:51着
六本木 8:54着
［大師線］
西新井 8:02発
大師前 8:04着
西新井駅は速達電車停車駅で半蔵門線直通も利用できるなどスカイツリーライン内の駅でも利便性が高くなっています。
首都高の加平ICまでは4キロほどのため車での遠出も便利です。
【総評】
駅徒歩10分圏内の新築マンションは希少ですし、東口物件の中でも利便性と静けさのバランスがとれているため地元評価も高いことでしょう。
そこにヴェレーナらしい商品力(ユーロ色はかなり薄いですがかっこいい外観＆室内設備＆特徴ある間取りもあり)ですから近年厳しくなりつつある近郊・郊外エリアの中でもとっつきやすさがあります。(東口側で見れば他マンションと比べて立地で劣らない)
価格に関しては沿線上の新築マンションと比べて違和感のある設定ではないですね。
西新井エリアの中古マンションとの比較もとてもわかりやすいものとなっています。
①気持ちよく新築マンションで東口駅徒歩7分
②より便利な西口の駅近立地となるザ・ステージオ(いわゆる駅№1マンション)
新築ということを優先するのか立地を優先するのか。
どちらが良いか、ここは価値観によって異なるところですがどちらもほぼ同じ支払い額(ザ・ステージはリフォームを加味)ですので答えは出しやすいことでしょう。
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