今回ご紹介するのはザ・パークハウス武蔵野レジデンスです!
[物件概要]
売主:三菱地所レジデンス
デザイン監修:IAO竹田設計
施工:川口土木建築工業
価格:未定
専有面積:48.52㎡~88.60㎡(戸別宅配ボックス0.32㎡~0.61㎡含む)
総戸数:45戸
規模:5階建て
交通:JR中央快速線・総武緩行線「三鷹」駅徒歩12分
所在地:東京都武蔵野市中町3丁目
竣工:2024年10月
引き渡し予定:2025年5月下旬
駐車場:18台(平置3台、機械式14台、身障者用1台)他に一時駐車スペース1台
自転車置場:72台(ラック式5台、2段下部スライド式66台)その他駐輪スペース1台
ミニバイク置場:2台
地図はこちらです↓
中央快速線と総武緩行線の三鷹駅北口から文化会館通りを北上、その文化会館通りと大正通りに面した角地に位置しています。
駅徒歩12分とそれなりの距離はありますがとにかく分かりやすく歩道も整備された歩きやすい道のりですし、三鷹通りからはほどよく離れており静かめな住環境です。
ザ・パークハウスブランドのマンションも多いエリアですが今作と近しい立地としては野村不動産のプラウドシティ武蔵野三鷹が記憶に新しいところです。(学区も同じです)
そのプラウドシティ武蔵野三鷹に比べると規模感はないですが小規模系の開発に強い地所レジらしく商品力としても魅力が大きいですし、そもそも中古が枯渇しているエリアですから『手が届く価格なら欲しい』という方がたくさんいらっしゃることは間違いないでしょう。
日常の買い物は緑町のサミットストアが徒歩9分、三鷹駅北口駅前のゲートタワー足元に入るオーケーが徒歩11分、井の頭通りのコープみらいといなげやが徒歩12分、三鷹駅近く中央大通り沿いの東急ストアが徒歩12分、アトレ(クイーンズ伊勢丹等)も徒歩12分など選択肢はありますが駅距離の割にはそれぞれが近くはないですね。
吉祥寺エリアも日常生活圏(駅前辺りまで2キロ弱)ですから休日の楽しみも大きいでしょう。散歩がてらや自転車はもちろんのこと文化会館目の前の停留所から路線バスに乗車してしまえば10分弱でアクセス可能です。
通学校は第一小学校で徒歩12分、第一中学校で徒歩2分(目の前)です。
現地は東と南が接道した南東角地、2024年10月に竣工しており完成販売(棟内モデルルーム)となります。従前は大きな戸建とコインパーキングがありました。
土地は整形で主開口部のボリュームゾーンは中学校側の南東へ振っています。一部大正通りを向く南西向き、背中側にも南西向きと北東向きの設定もあります。
一方通行の接道向かいの中学校は建て替え(改築)工事が進んでいますがいずれにしても物件側は校舎ではなくテニスコート等になるため南東向きは低層階でも日当たり抜群です。(北寄り住戸は体育館が被っていますがその体育館も解体されてプールになる予定です。※解体工事中は騒音ストレスがかかるかもしれません)
大正通り側の南西向きも接道向かいの武蔵野レジデンシア(5階建て)まで距離はあるのですが少し引っ込んでいるため南東向きの妻側住戸の影になりがちな点は注意が必要です。背中側になるとシーアイマンション武蔵野(6階建て)の存在も気になる(バルコニーがこっちを向いている)など条件は劣ってきますがその代わりワイドスパン住戸となっています。
こればかりは好みの問題ですが棟内モデルルームを見学した感想としては圧倒的に南東向きが気に入りました。南西向きと比べた際に電線がない側のためより空が近く感じました。
私自身がこだわっていること、個別相談会へお越しいただく方へお伝えしていることがあります。
それは『正面だけでなく斜め方向の抜け感も大事です』ということです。
家具配置次第ではあるのですが日常生活において窓に対して正面に座ることは少なく、ソファなどに座った際に自然と視界に入るのは斜め方向となるのですよね。
そんな中で今作は低層系マンションとしては珍しく正面+斜めも抜けてくるため私の理想形の眺望となっていました。
今作の見学に限らずですが『斜め方向の抜け感(抜けてなくとも見えるものが心地よいものなのか)』ということを意識されることもおすすめいたします!
空地率は高くないもののエントランスアプローチは曲線として両サイドに植栽、風除室とエントランスホールも総戸数なりにこじんまりとはしているものの煉瓦調タイルと左官仕上げの壁として落ち着きある雰囲気良い空間となっていました。ホールの窓から坪庭の植栽を自然と望めるのも良いですね。(夜はライティングされます)
そして今作の購買欲をより高めてくれるのが住戸階の設えでしょう。
内廊下設計(残念ながらエアコンはありません)、さらに各住戸玄関周りは木調のゲートデザインとすることで邸宅感を演出、住戸によっては玄関前が吹き抜けの窓部分となるためほどよく明るい空間となっています。(上階になるほど明るい)
逆梁というわけではないもののコンクリートが強調された外観デザインは重厚感がありますね。隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板です。(どうせなら逆梁にしてハイサッシにしてくれると嬉しかったですがコスト的に難しい時代ですね…)
予定価格と間取りの一部を共有いたします!
Iタイプ 3LDK 79.89㎡
4階 15500万円~15999万円 坪単価641万円~坪単価662万円
Lタイプ 3LDK 85.70㎡
2階 14500万円~14999万円 坪単価559万円~坪単価578万円
4階 16000万円~16499万円 坪単価617万円~坪単価636万円
5階 16500万円~16999万円 坪単価636万円~坪単価655万円
G1タイプ 3LDK 74.07㎡
2階 12000万円~12499万円 坪単価535万円~坪単価557万円
4階 13500万円~13999万円 坪単価602万円~坪単価624万円
5階 14500万円~14999万円 坪単価647万円~坪単価669万円
Hタイプ 3LDK 74.07㎡
2階 12000万円~12499万円 坪単価535万円~坪単価557万円
4階 13500万円~13999万円 坪単価602万円~坪単価624万円
5階 14500万円~14999万円 坪単価647万円~坪単価669万円
Cタイプ 2LDK 61.65㎡
Frタイプ 2LDK 74.03㎡
Aタイプ 1LDK 48.52㎡
Eタイプ 3LDK 71.27㎡
Drタイプ 2LDK 67.85㎡
平均坪単価は約580万円です。(ざっくり予定価格のためブレる可能性はありますが平均値として坪単価600万円を超えることはないでしょう)
平均専有面積約72㎡、専有面積調整していないためゆとりを感じられる反面グロスとしては重たく見えますね。(高価格帯でも売れるエリアということ)
低層階でも条件良いわりには階数による単価差が大きいですね~。小規模で背も低いので致し方ないとはいえ2階と4階で2000万円分の眺望差があるかと問われると…(これまでは価値観次第ですが)
ただ、そういった部分含めて実際の部屋で日当たりや眺望を確認しつつ選べるので部屋選びで後悔することがないのは良いですね。
内廊下でありながらも吹き抜けを数ヵ所設けているため廊下側の部屋も行燈部屋になっていないですし、吹き抜けと逆側の部屋も玄関側にFIX窓を設けることで少しではありますが自然光を取り込むことができます。玄関を奥まらせているからこそなせる技でもありますね。(窓を設けたとしてもプライバシー性が高い&内廊下のホテルライクな雰囲気を壊さない)
室内の廊下側に吹き抜けがくるプランもあり、横リビにしてもそこに面する洋室も行燈部屋にならないというのもうまいですよね~。(コストかけてるぅ~!!)
ウォールドアを採用して可変性高いプランが多いのも使い勝手良いですね。
設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、ミストサウナ、手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、水回り天板クオーツストーン、ゼッチ基準、玄関前個別宅配ボックス(ゴルフバックも入る大きさ)など単価帯なりに充実したものになっています。ただ、地所レジさんあるあるですが玄関前カメラ付きインターホンはありません。(玄関前に宅配ボックスがあるとはいえ単価帯からすれば付けてあげるべきとは思ってしまいます)
構造は二重床・二重天井、基本天井高のボリュームゾーンは2450mmです。
周辺相場を確認しましょう!
■グローリオ武蔵野中町
2007年築 三鷹駅徒歩12分
新築時の坪単価約255万円
現在の坪単価約300万円
動き一例
約43㎡
新築時3200万円台
中古時3900万円台
■武蔵野タワーズスカイゲートタワー/スカイクロスタワー
2010年築 三鷹駅徒歩2~3分
新築時の坪単価約400万円
現在の坪単価約600万円
動き一例
約61㎡(ゲート)
新築時7500万円台
中古時11400万円台
約83㎡(クロス)
新築時9600万円台
中古時14600万円台
■ザ・パークハウス武蔵野中町
2015年築 三鷹駅徒歩7分
新築時の坪単価約340万円
現在の坪単価約550万円
動き一例
約78㎡
新築時8300万円台
中古時12900万円台
■プラウドシティ武蔵野三鷹
2018年築 三鷹駅徒歩10分
※更新のできる借地権
新築時の坪単価約320万円
現在の坪単価約370万円
動き一例
約73㎡
新築時6900万円台
中古時8400万円台
約74㎡
新築時6300万円台
中古時7600万円台
■グレーシアタワー三鷹
2019年築 三鷹駅徒歩1分
新築時の坪単価約440万円
現在の坪単価約630万円
動き一例
約53㎡
新築時7300万円台
中古時10100万円台
■シティハウス武蔵野
2022年築 三鷹駅徒歩3分
新築時の坪単価約445万円 ※現在は値上げされ坪単価625万円前後
新築販売中
シティハウス武蔵野
価格推移(新築)
Fタイプ 1LDK+2S 70.27㎡
6階 14500万円 坪単価682万円(2025年)
9階 12000万円 坪単価564万円(2024年)
15階 9900万円 坪単価465万円(2021年) pic.twitter.com/MFfiFn0cZz— マンションマニア (@mansionmania) January 16, 2025
上記相場からザ・パークハウス武蔵野レジデンスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Lタイプ 3LDK 85.70㎡ 2階 14500万円~14999万円 → 14000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下の平置きと屋外平置きが計4台(身障者優先1台含む)、残りが屋外機械式で設置率40%です。一部ターンテーブル利用となります。
機械式に関しては全幅1850mmが惜しいですがミドルルーフ以上となっています。
~駐車場サイズ~
平置き 全長5500mm/6000mm×全幅2500mm/3500mm×高さ2100mm×重量2300kg 月額26000円~28000円
機械式 全長5050mm×全幅1850mm×高さ1750mm/2100mm×重量2300kg 月額23000円~25000円
駐輪場は建物下で設置率160%、2台目が確保できない可能性がある点は注意が必要です。
管理費は㎡単価月額約349円、総戸数45戸でディスポーザーあり、さらに内廊下ですからだいぶ頑張って抑えてくれていますね。エレベーターは1基(分速60m)です。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!
■グローリオ武蔵野中町 総戸数29戸 管理費㎡単価月額約231円
■武蔵野タワーズスカイゲートタワー 総戸数243戸 管理費㎡単価月額約343円
■武蔵野タワーズスカイクロスタワー 総戸数327戸 管理費㎡単価月額約310円
■ザ・パークハウス武蔵野中町 総戸数129戸 管理費㎡単価月額約228円
■プラウドシティ武蔵野三鷹 総戸数334戸 管理費㎡単価月額約200円
■グレーシアタワー三鷹 総戸数184戸 管理費㎡単価月額約320円
■シティハウス武蔵野 総戸数戸 管理費㎡単価月額約450円
【住むレーション】
[路線バス]
保健所前 7:34発
西久保二丁目 7:35着
横河入口 7:36着
武蔵野警察前 7:37着
三鷹駅 7:44着
[中央快速線]
三鷹 8:00発
吉祥寺 8:02着
西荻窪 8:05着
荻窪 8:07着
阿佐ヶ谷 8:10着
高円寺 8:12着
中野 8:15着
新宿 8:20着
四ツ谷 8:25着
御茶ノ水 8:30着
神田 8:32着
東京 8:35着
三鷹 8:02発
武蔵境 8:04着
東小金井 8:07着
武蔵小金井 8:09着
国分寺 8:12着
西国分寺 8:14着
国立 8:17着
立川 8:20着
[総武緩行線]
三鷹 7:57発(始発)
吉祥寺 7:59着
西荻窪 8:02着
荻窪 8:05着
阿佐ヶ谷 8:07着
高円寺 8:09着
中野 8:12着
東中野 8:15着
大久保 8:17着
新宿 8:19着
代々木 8:21着
千駄ヶ谷 8:23着
信濃町 8:25着
四ツ谷 8:27着
市ヶ谷 8:29着
飯田橋 8:32着
水道橋 8:34着
御茶ノ水 8:36着
秋葉原 8:38着
[東西線直通]
三鷹 7:54発(始発)
吉祥寺 7:56着
西荻窪 7:59着
荻窪 8:02着
阿佐ヶ谷 8:04着
高円寺 8:06着
中野 8:09着
落合 8:12着
高田馬場 8:15着
早稲田 8:19着
神楽坂 8:22着
飯田橋 8:24着
九段下 8:26着
竹橋 8:29着
大手町 8:31着
日本橋 8:33着
茅場町 8:35着
門前仲町 8:39着
三鷹は快速線の特快停車駅ですし、座っての電車移動ができるのも便利ですね。
三鷹にお住いの方は使うことは少ないかもしれませんが2025年3月15日のダイヤ改正から快速線にグリーン車が導入されます。(それまでは料金不要で開放中)
バスに乗るほどの駅距離ではないものの三鷹通りの保健所前停留所まで徒歩2分ほど、三鷹駅だけでなく西武線方面へもアクセス可能です。(三鷹駅までは時間短縮という使い方はできません)
高速道路の出入口まで10キロ近くあるなど車での遠出をバンバン楽しみたい方にはあまり合わないです。
例えば三鷹駅から新宿駅まで電車なら20分弱、車だと日中でも40分ほどかかることが多く、私自身も三鷹エリアの物件調査は電車で出向くことが多いです。
【総評】
これはいいですね~!!テンション高まりました!!
規模感としてはそりゃプラウドシティ武蔵野三鷹やテラス武蔵野中町のほうが格上ですが小規模だからこその細かいこだわりを感じられる商品力の高さですし、今作は『所有権』ですから周辺の強キャラマンションと十分戦える小規模系マンションです。
検討したけども買わないとなる方の理由はほぼ『価格』でしょう。(中広域検討者を除く)
これは相場と比べて云々ではなくシンプルに『手が届かない(届いたとしてもここまでの価格は出せない)』という話です。
逆に無理なく手が届くのに買わないという方がいればその理由を教えていただきたいくらいです。
相場としては同じ所有権&同ブランドのザ・パークハウス武蔵野中町が坪単価550万円ほどで動いているからには致し方ない水準でしょう。(築10年弱の差がある新築となればそれより高くなるのは当然のこと)
見学する前から買いのマンションだということは分かっていたことではありますが現物を見て商品力の高さを知ってからはそれがより確信へと変わりました。
このエリアで検討されていて迷う理由が価格ということであれば『手が届くなら買うべき』と言える出物です。(買えない価格ならそれは致し方ないですが買える価格なのに見送る理由がない※もちろん無理な資金計画は避けるべきです)
とはいえ中広域検討者からすると『???』となりやすい立ち位置ではあるでしょうから武蔵野市愛が試されることは確かでしょう。(新築も中古も枯渇したエリアの小規模だからこそなせる価格設定がゆえにお得感ある大規模系と比較できてしまう中広域検討者には刺さりにくい)
※中広域検討者で今作のロケーションに特別な思いがなければパークシティ中野ザタワーという強キャラマンションがある(もちろんパークシティ中野ザタワーとはキャラクターが異なりますが中広域検討者ほどバリュー感や時間価値を優先する傾向にある)
今後駅前のすみふ後発や三鷹アドレスの三鷹物件、吉祥寺エリアでも新規供給が続いていくため三鷹と吉祥寺は買い手市場の新築マンション激戦区となります。(お安く出てくるという意味ではなく買い手側が比較検討できる。吉祥寺エリアは坪単価700万円近い可能性もあるでしょう。)
ただ、武蔵野市×三鷹駅×徒歩10分前後×所有権はなかなかお目にかかれないですからその条件で探されているのであれば今目の前にある今作で決めてしまうべきでしょう。
武蔵野市×三鷹に関しては駅前にこだわる方も少なく、駅徒歩10分前後でもリセール不安は少ないですからね。(もちろん長く住まう方が多いでしょうけども売るに売れなくなるキャラクターではない)
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