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今回ご紹介するのはクリオレジダンス八王子セントラルマークスです！
［物件概要］第2期1次
売主：明和地所
設計：エムデイプランニング
施工：京王建設
価格：3,989.5万円～4,978.7万円
専有面積：67.28㎡～72.50㎡(全体としては67.28㎡～83.26㎡)
総戸数：住戸123戸・事業協力者住戸5戸・店舗1戸
規模：15階建て
交通：JR各線「八王子」駅徒歩10分 京王線「京王八王子」駅徒歩13分
所在地：東京都八王子市八日町
竣工予定：2026年3月下旬
引き渡し予定：2026年3月下旬
駐車場：36台（機械式35台、平置駐車場1台）月額15000円～25000円
バイク置場：6台 月額3500円・4000円
自転車置場：30台（スライドラック式29台、平置式1台）月額450円・600円 2段ラック式150台(上段ラック式59台、下段スライド式91台)月額350円・400円
管理費：月額16480円～17760円
修繕積立金：月額6730円～7250円
地図はこちらです↓
画像出典：クリオレジダンス八王子セントラルマークス公式HP
新築マンション供給ラッシュの八王子駅から徒歩10分、京王八王子駅から徒歩13分、甲州街道沿いで八王子市夢美術館のすぐ近く、以前ご紹介したルネ八王子トレーシアとパークホームズ八王子の間に位置しています。
甲州街道の南側、このエリアは土地形状が南北に長いケースが多くそれゆえいわゆるドミノ地帯と言っても怒られないわけですが今作も例に洩れず壁ドンリスクを抱える形となります。
接道は北と南で主開口部は南と西、南方面の接道幅が短く旗竿地のようになってはしまっているのですがその南方面は近隣商業地域で今作側より背の高い建物が建設できず現状でも背の低い建物のため多くの住戸で採光に恵まれ眺望もひらけてきます(山々も望めます)。南向きのほうが甲州街道が気にならないため音ネックも低めです。
一方で西方面はすでにパークホームズ八王子が被ってくるため眺望に期待はできないですし接道していないため壁ドンリスクもあります。ルネ八王子トレーシアやザ・プレイス八王子、ミッドプレイス八王子のように南向きと後は東と西どちらに振るか～となる中で東側に振るよりかは現状としては離隔が取れる西向きにしたということでしょう。
ただ、ドミノ感が強い中で外観デザインや共用部はかなり凝ったものとしてくれています。
太めのマリオン細目のマリオンを交互に配して頭頂部手前で切ることで庇を強調、甲州街道沿いのエントランスアプローチは太めの列柱のピロティ、そして間接照明で照らされた水盤もあります。エントランスホール自体は特別広いわけではないのですがガラス面から外の水盤とピロティが自然と望めるため奥行きも感じることができます。
共用施設は2階にラウンジとワークスペース(集会室兼)が設置されます。
日常の買い物はエコス(八王子街道沿い)が徒歩5分、関根生鮮市場(甲州街道沿い)が徒歩7分、肉のハナマサ(富士見通り沿い)も徒歩7分、イオンフードスタイル(ブリリアタワー八王子の下駄部分)が徒歩9分、その他八王子駅までの道のりのドン・キホーテ(ユーロード沿い)や駅ビルなど八王子駅徒歩10分物件なりに便利です。また、エリア柄車を持たれる方ばかりかと思いますので2025年開業予定のイオンモール八王子IC北(仮称)も行き来しやすい距離感です。
通学校は第一小学校で徒歩7分、第五中学校で徒歩18分です。
価格と間取りの一部を共有いたします！
Aタイプ 3LDK 70.18㎡
画像出典：クリオレジダンス八王子セントラルマークス公式HP
Cタイプ 2LDK+S 67.28㎡
画像出典：クリオレジダンス八王子セントラルマークス公式HP
Fタイプ 3LDK 72.5㎡
画像出典：クリオレジダンス八王子セントラルマークス公式HP
J1タイプ 2LDK+S 80.6㎡
3階 5946万円 坪単価243万円
Iタイプ 3LDK 75.98㎡
7階 5348万円 坪単価232万円
Lタイプ 3LDK 82.95㎡
15階 6989万円 坪単価278万円
平均坪単価は約240万円です。
最上階には約60㎡のルーフバルコニー付きプランがあったりしますが基本的には田の字で共用廊下側の柱も食い込んでいるなどシンプルです。ただ、今の時代にしては専有面積調整をしていないため元々の広さにゆとりがあり、さらに回遊性や収納力を意識したプランニングは戸建てとのバッティングも少なくないエリアですからより評価されることでしょう。
さらに設備仕様としてはディスポーザーが付いています。この辺りも戸建てとの差別化になりますしスケールメリットを活かせていて嬉しいポイントです。食洗機、キッチンタッチレス水栓、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、バルコニー防水コンセント、ゼッチ基準を満たしているなど単価帯からすると充実しています。
周辺相場を確認しましょう！
■D’クラディア八王子
2004年築 八王子駅徒歩9分
新築時の坪単価約135万円
現在の坪単価約165万円
動き一例 約76㎡
新築時2800万円台
中古時3400万円台
■ザ・プレイス八王子
2010年築 八王子駅徒歩9分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約175万円
動き一例 約85㎡
新築時3600万円台
中古時4000万円台
■ミッドプレイス八王子
2014年築 八王子駅徒歩10分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約185万円
動き一例 約70㎡
新築時3400万円台
中古時3800万円台
■パークホームズ八王子
2017年築 八王子駅徒歩11分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約215万円
動き一例 約77㎡
新築時3500万円台
中古時4700万円台
上記相場からクリオレジダンス八王子セントラルマークスが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
Cタイプ 2LDK+S 67.28㎡ 7階 4750万円 → 4000万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は平置き1台を除いて建物下の機械式で設置率約29％です。エリア柄少ない印象は受けます。駐輪場は1世帯1.5台程度です。
管理費は㎡単価月額約245円、エリア内比較としてはお高めですがディスポーザーありですし水盤もあるため受け入れやすいかと思います。(何もなくて高いのとはわけが違う)
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■D’クラディア八王子 総戸数69戸 管理費㎡単価月額約107円
■ザ・プレイス八王子 総戸数153戸 管理費㎡単価月額約160円
■ミッドプレイス八王子 総戸数214戸 管理費㎡単価月額約146円
■パークホームズ八王子 総戸数221戸 管理費㎡単価月額約157円
【住むレーション】
［京王線］
京王八王子 7:46発（始発）
北野 7:48着
高幡不動 7:55着
聖蹟桜ヶ丘 8:02着
分倍河原 8:06着
府中 8:08着
調布 8:14着
千歳烏山 8:23着
明大前 8:32着
笹塚 8:35着
新宿 8:44着
［京王ライナー］
京王八王子 7:48発（始発）
北野 7:50着
高幡不動 7:56着
聖蹟桜ヶ丘 8:00着
分倍河原 8:04着
府中 8:06着
明大前 8:30着
新宿 8:40着
［中央快速線］
八王子 7:10発
立川 7:18着
国分寺 7:26着
新宿 7:53着
四ツ谷 7:58着
御茶ノ水 8:03着
神田 8:06着
東京 8:08着
八王子 7:57着
西八王子 8:00着
高尾 8:04着
［特急］
八王子 8:03発
立川 8:12着
新宿 8:42着
東京 8:57着
［横浜線］
八王子 7:34発(始発)
片倉 7:37着
八王子みなみ野 7:40着
相原 7:43着
橋本 7:46着
相模原 7:49着
矢部 7:52着
淵野辺 7:54着
古淵 7:57着
町田 8:01着
成瀬 8:04着
長津田 8:07着
十日市場 8:10着
中山 8:13着
鴨居 8:17着
小机 8:20着
新横浜 8:24着
菊名 8:27着
大口 8:30着
東神奈川 8:34着
横浜 8:38着
桜木町 8:41着
関内 8:43着
［八高線］
八王子 7:22発(始発)
北八王子 7:26着
小宮 7:31着
拝島 7:39着
東福生 7:45着
箱根ヶ崎 7:49着
金子 7:54着
東飯能 8:00着
高麗川 8:06着
武蔵高萩 8:20着
笠幡 8:24着
的場 8:27着
西川越 8:30着
川越 8:35着
数年以内には中央線にグリーン車が導入される予定です。そのため課金しての快適通勤が今以上にしやすくなります。
八王子ICまでは車で10分ほどです。
【総評】
ドミノ地帯ではあるため西向きの単価がしっかりと抑えられており平均坪単価で見てもそこまで重たくはないですね。
もちろん予算延びるなら南向きのほうが満足度高いことが容易に想像できるためそちらを選んだほうが良いとは思うのですが『南向きが単価を引っ張ってくれるからこその西向き低単価』であることから割り切れる方には魅力に映ることでしょう。(西向きがお得です～という意味ではなくウィークポイントが価格に反映されているという意味です。当然南向きから売れていくことでしょう。)
そして…見た目がかっこいいっていいですね(笑)
甲州街道からピロティ×水盤のあの素敵なアプローチから建物内へ…もちろんルネのようにメインの出入口が南側であればそれはそれで便利でしたがあえて見せつけたいくらいのアプローチですからオーナー満足度の高さに期待できることでしょう。クリオレジダンスブランドにしては戸数少なめですが頑張っていますよね…
いや～建築費高騰で近郊・郊外の新築マンションが冬の時代の中でこういった物件に出逢えるのってマニアとしても嬉しいですし、繰り返しになりますがオーナー満足度も高くなることでしょう。マンションの見た目やアプローチの豪華さだって大事ですからね！
70㎡超えの部屋も多いですし収納力も高く設備仕様も高め、さらに今どきのゼッチマンション。
周辺中古マンションのほうがお安いですけども周辺中古マンションに負けないどころか勝る部分もあるくらいの商品力ですから気持ちよく購入できる新築マンションと言えるでしょう。
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