クオリティス東京六町　価格と間取り　土地区画整理事業地域×耐震等級2

今回ご紹介するのはクオリティス東京六町です！

［物件概要］

売主：ナイス
設計：湯本建築事務所
施工：東鉄工業
価格：3390万円～6490万円
専有面積：35.76㎡～67.63㎡
総戸数：77戸
規模：7階建て
交通：つくばエクスプレス「六町」駅徒歩6分　東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩18分
所在地：東京都足立区西加平二丁目
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年2月下旬

駐車場：平置15台（内、車いす使用者用駐車場1台、専用駐車場4台）※別途、緊急車両用駐車場1台（月額16500円～17500円）
自転車置場：107台（月額＜上段＞200円 ＜下段＞300円）
バイク置場：5台（月額＜ミニバイク置場＞3000円 ＜バイク置き場＞4000円）

管理費（月額）8360円～15810円
修繕積立金（月額）3580円～6760円

地図はこちらです↓

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

すてきナイス！のマンションとなります！(クオリティスブランドはまだ馴染みが薄いですがこれから徐々に増えていくでしょう)

つくばエクスプレスの六町駅から南方向へ徒歩6分、ルートはいくつかありますがいずれもとてもわかりやすい道のりです。

六町駅周辺では大規模な土地区画整理事業(主として環七北通りの周り)が進んでおり今作もその一画(端っこではあります)に位置していますし、将来的(2027年8月開業予定)には駅前に高島屋系列の商業施設ができる計画もあるなど今以上の利便性に期待ができます。その商業施設は流山おおたかの森のようにどでかいものではないですがスーパーマーケットが入る可能性は十分あるでしょう。

環七からはグッと離れますし、つくばエクスプレスは地下区間のためとても静かな住環境です。

そんな整った静かな街並みではありますが東電の花畑変電所がすぐ近くにあり、空を見上げるとその高圧線がけっこう目立ってくるのは気になるところです。(必要なものですが景観としては明らかなマイナスポイント)

現在の日常の買い物便としては六町駅前のライフが徒歩8分、駅との間にあるまいばすけっとが徒歩6分など徒歩で近いものは限られてしまうものの自転車や車であればベルクスやオーケー、そして2025年夏には北綾瀬駅前(直結)にららテラスが開業予定でそちらも徒歩20分弱であるなど選択肢がグッと増えます。ロードサイド店が充実しているのも便利ですね！(車を持たれる方ばかりのエリアです)

エリア柄ハザードマップではがっつり色がつくものの平坦な街のため自転車があると便利ですね。

通学校は加平小学校で徒歩8分、青井中学校で徒歩12分と遠くないですし、拡張された一ツ家第一公園は徒歩2分という近さです。サクライロノキセツも楽しみですね！

建設地は南東と南西側が食い込んではいるものの四方が接道しています。従前は運送会社の倉庫がありました。

主開口部は東・南・西です。

東方面は接道向かいが戸建てでその1ブロック先も幼稚園のため上階になると抜け感も得られます。

南方面も接道向かいが戸建てとなり低層階でも日当たり抜群ですし上階になるとスカイツリーも見えてきます。(少し先の団地が被るためスカイツリーの上半分くらいが見えそうです)

西方面も戸建となるため全体的に日当たりと眺望に恵まれています。

エントランスアプローチは両サイドの豊かな植栽と軒裏木調の庇、さらに風除室上の壁面は左官材の縦マリオンで自然の風合いながらも重厚感あるものとなっています。

バルコニー側もガラス手摺とルーバーを組み合わせることで単調なものにはなっていないですし、隣戸境も一部を除いてせり出しコンクリートであるなど単価帯からするとかなり頑張ってくれています。南側の妻部分のブラウン系袖壁が1階住戸部分で途切れるのに対してそこだけ妻部分のホワイト系袖壁が重なり合うのも好印象でした。

エントランスホールも壁面は天然木突き板の特注パネル、天井は木目調シートで気の温もりを感じられる優しい空間となっています。窓面から自然と奥側の植栽が望めるのも良い雰囲気ですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

※物件調査は2024年1月と2024年8月の2回で下記はどちらも含む

Bタイプ　1LDK　37.2㎡

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

Dタイプ　3LDK　64.07㎡
5階　6490万円　坪単価334万円

Eタイプ　3LDK　67.52㎡
2階　6290万円　坪単価308万円
4階　6490万円　坪単価317万円
5階　6590万円　坪単価322万円

F1タイプ　3LDK　62.64㎡

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

F2タイプ　3LDK　62.64㎡
5階　6090万円　坪単価321万円

Gタイプ　3LDK　67.63㎡

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

Ggタイプ　3LDK　67.63㎡
1階　6590万円　坪単価322万円

Hタイプ　3LDK　56.75㎡

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

Hrタイプ　3LDK　56.75㎡
7階　5890万円　坪単価343万円

I1タイプ　1LDK　39.21㎡

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

Jタイプ　2LDK　45.66㎡
2階　4290万円　坪単価310万円

Kタイプ　1LDK　35.76㎡

画像出典：クオリティス東京六町公式HP

Nタイプ　2LDK　53.73㎡
4階　5190万円　坪単価319万円

Pタイプ　2LDK　51.11㎡
5階　5090万円　坪単価329万円

Sタイプ　2LDK　51.06㎡
6階　5190万円　坪単価336万円

平均坪単価は約320万円です。

かなりの専有面積調整ですね。

エリア柄予算が伸びにくいということもあって致し方ないことではあるのですが戸建てとバッティングするエリアにおいて広さで戦えないのは苦しいですね。

LDK表記で10畳ちょっとは狭いですからね…ただ、広さよりも部屋数を優先しつつ価格も抑えて新築マンションが欲しいとなれば買い手もそれを呑むしかないですし、これをオール70㎡にすれば売れなくなってしまう(買い手がついてこれない)ため事業としては違和感はありません。

南向きの1階住戸には専用庭だけでなく専用駐車場があるため『マンション派だけども戸建て感覚で暮らしたい』という方が多いこのエリアにおいては評価が高いことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。戸建とバッティングするエリアですからあると嬉しかったですね。食洗機も有償オプションです。浴室はブラケットライトですがトイレは手洗いカウンター＆ローシルエットである点は良いですね。単価的に致し方ないですが目が肥えている方には少々厳しく映ることでしょう。

ただ、ナイス物件お馴染みの強耐震構造(耐震等級2)であるは素晴らしいですね。(ナイスは免震構造や耐震等級2とすることが多い)

周辺相場を確認しましょう！

■ダイアパレス六町

2008年築　六町駅徒歩7分

新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約170万円

動き一例

約66㎡
新築時3800万円台
中古時3400万円台

■パレステージ六町Ⅲ

2018年築　六町駅徒歩5分

新築時の坪単価約235万円
現在の坪単価約230万円

動き一例

約55㎡
新築時3900万円台
中古時3700万円台

■パレステージ六町Ⅳ

2020年築　六町駅徒歩2分

新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約280万円

動き一例

約30㎡
新築時2800万円台
中古時2900万円台

上記相場からクオリティス東京六町が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Gタイプ　3LDK　67.63㎡　3階　6590万円　→　4870万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は設置率約19％(身障者優先1台と1階の専用駐車場4台含む)と少なめではありますがすべて屋外平置きですので便利ですし維持費も抑えられて嬉しいですね。

駐輪場も屋外で設置率約138％、1LDKと2LDKも多いため子育てファミリー向けの部屋であれば2台はぎりぎり確保できそうでしょうか。

管理費は㎡単価月額約234円、ディスポーザーなしの外廊下ですからもう少し抑えられていると嬉しかったですね。ただ、専有面積調整しているがゆえに高くは感じにくいでしょう。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■ダイアパレス六町　総戸数30戸　管理費㎡単価月額約193円

■パレステージ六町Ⅲ　総戸数27戸　管理費㎡単価月額約231円

■パレステージ六町Ⅳ　総戸数56戸　管理費㎡単価月額約223円

【住むレーション】

［つくばエクスプレス］

六町　8:06発
北千住　8:11着
南千住　8:13着
浅草　8:16着
新御徒町　8:19着
秋葉原　8:22着

六町　8:03発
八潮　8:06着
三郷中央　8:10着
南流山　8:12着
流山セントラルパーク　8:16着
流山おおたかの森　8:18着
柏の葉キャンパス　8:22着
柏たなか　8:24着
守谷　8:29着

［千代田線］

北綾瀬　7:54発(始発)
綾瀬　7:58着
北千住　8:02着
町屋　8:06着
西日暮里　8:09着
千駄木　8:11着
根津　8:14着
湯島　8:16着
新御茶ノ水　8:18着
大手町　8:21着
二重橋前　8:22着
日比谷　8:24着
霞ヶ関　8:27着
国会議事堂前　8:29着
赤坂　8:30着
乃木坂　8:33着
表参道　8:35着
明治神宮前　8:37着
代々木公園　8:40着
代々木上原　8:42着

六町駅は平日上りの一部ですが区間快速が停車するため青井駅と比べて運行本数が多く設定されています。

北綾瀬駅は完全始発駅で現在では本線直通も多く設定されているため綾瀬駅折り返し運転の時代と比べると利便性が格段に向上しました。

環七と首都高6号線の加平I.Cがすぐ近くのため車での移動も便利な立地です。

【総評】

いわゆるマイナー駅ではありますが土地区画整理事業で街並みが整っていますし、六町駅と北綾瀬駅それぞれの駅前で商業施設ができる予定であるなど将来の楽しみも大きいでしょう。

車での生活が便利なことはもちろん鉄道利用においても安定運行(輸送障害で止まることが少ない)のつくばエクスプレスですから途中駅での乗り換えさえ呑めれば使い勝手も良いでしょう。

設備仕様や間取りはもう少し華があると嬉しかったですが単価帯以上のカッコよくて安心のできる建物は戸建てとのバッティングが多い六町においても評価が高く、あえてマンションにする価値を見出しやすいでしょう。

ただ、エリア柄『戸建が現実的な価格帯で買える』ためマンションオンリー検討なのか戸建との比較検討なのかで大きく評価が分かれてくるでしょう。

私はマンションの専門家であり戸建については一般的な検討者にほんのちょっとだけ毛を生やした程度しか知識がないのですがマンションを語らせていただくうえで必ず周辺の戸建相場もチェックします。

そんな中で今作に関しては客観的に見ても『戸建と比較したほうが良い』となりますし、個人的にも『マンション派だけども戸建を選びたくなってしまう』という印象は受けました。

それでも戸建てと比較さえしなければ今の時代にしては違和感のない価格設定という印象となりますし、耐震等級2などの安心感もプラスしてくれている辺りは売り手側も戸建を意識していることはたしかであり魅力が大きいですね。(だからこそディスポーザーがあると嬉しかった)

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