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今回ご紹介するのはシティハウス竹ノ塚です！
［物件概要］
売主：住友不動産
設計：多田建設一級建築士事務所
施工：多田建設
価格：4800万円～7700万円
専有面積：68.35㎡～85.83㎡
総戸数：77戸
規模：6階建て
交通：東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅徒歩3分
所在地：東京都足立区竹の塚6丁目
竣工：2022年5月9日
引き渡し予定：2024年4月下旬
駐車場：29台(横行昇降式28台、身障者用1台)、他にサービス車両用1台（月額）19000円～29000円
自転車置場：154台(2段式［下段スライド式］123台［上段49台、下段74台］、スライドラック式9台、スライド式［3人乗り］20台、平置き［3人乗り］2台)（月額）300円～3500円
バイク置場：3台（月額）4000円
管理費（月額）21415円～26645円
修繕積立金（月額）6710円～8420円
地図はこちらです↓
開かずの踏切としても有名だった東武伊勢崎線の竹ノ塚駅、2022年3月に高架化され安全性の向上(ホームドアも完備)、そして東西の行き来が便利になりました。(2024年3月に引き上げ線を高架に切り替えて事業完了)
その竹ノ塚駅東口から線路沿いを谷塚駅方面へ徒歩3分、コンパクト住戸がメインのエクセレントシティ竹ノ塚駅前も同じく徒歩3分でしたが今作は68㎡以上の面積帯となるため竹ノ塚駅では希少な『3LDK×駅近』となります。戸建てが売れ線の街ではありますがだからこそマンションなら駅近が評価されてくるわけで竹ノ塚でマンション派となれば今時点はもちろん将来的にも評価されるような出物と言えるでしょう。
フラットアプローチで信号もないため表記上の徒歩3分よりも近く感じる方が多いでしょう。最短ルート上に愛のホテルがある点は子育てファミリーからすると少々気になってくるでしょうか。
日常の買い物は東口を出て目の前のピーコックストアへ徒歩3分、西口を出てすぐの西友へ徒歩5分と今時点でも便利ですが駅高架下で商店街の開発もスタートするなど今後お店が増えることが確定しており今以上に便利になります。
2023年3月に閉店したイトーヨーカドー竹の塚店跡地は現在解体中、新しい建物の建築主がヤマダデンキとなっていますがテナントとしてスーパーマーケットが入ってくれると嬉しいですね！
イトーヨーカドー竹の塚店跡地
ヤマダデンキで確定です！
(テナントとしてスーパーマーケットなども入る？) pic.twitter.com/7QRasVW7v7
— マンションマニア (@mansionmania) October 17, 2023
通学校は渕江小学校で徒歩8分、竹の塚中学校で徒歩17分です。第一公園がすぐ近くにありますし、4号線を超えた先には元渕江公園もあるなど公園関係も充実しています。図書館(地域学習センター)へも徒歩7分です。
エリア柄ハザードマップで色は付きますが電気室は2階相当の高さに設置してくれています。
建設地は元々集合住宅と駐車場があっただけあり東西に長い整った土地形状で東・南・西の三面接道、総戸数77戸中69戸が南向きとなっています。
駅高架化のタイミングを意識してか竣工販売となります。(青田売りからの竣工販売ではなく当初から竣工販売)
南側の舎人公園通りには駐輪場の建物があるため今作の低層階からは眺望面で被ってきますが線路から見て東西へ繋がる補助261号線が開通すると駐輪場は閉鎖(移転)されるのかな？とは思います。(補助261号線の交通量次第ですが駐輪場がないほうがあきらかに便利なため)
外観デザインはグレー系のマリオンを最上階でダブルとしたり階ごとにホワイト系のアクセントをつけたりと6階建てと背は高くないものの存在感あるものとしてくれています。共用廊下も全面白タイルで高級感ある外廊下ですし、最上階のみ空調完備の高級感ある内廊下とするなど全体的に単価帯からすると豪華なものとなっています。バルコニー隣戸境もしっかりとスラブtoスラブの隔て板としてくれているのは嬉しいですね。
共用廊下とバルコニーどちらにもエアコン配管カバーを設置してデザインを統一感あるものとしてくれているのもすみふらしくて素晴らしいですよね。(エアコン配管カバーを頼まない人がいるとそこだけ安っぽく見えてしまいがち)
エントランスホールは二層吹き抜け、横に一層のラウンジがあります。こちらはデザインとしてはいつものすみふらしくシンプルではありますがやはり二層吹き抜けのエントランスホールが豊かな窓から見えるというのはランドマーク的な存在になれる一つのポイントですし、帰宅時にテンション高まることができるというのは分譲マンションらしい贅沢でしょう。
共用施設としてはエントランスホールのすぐ近くにテレワークルームがありオープンブース(隣とは座ると見えない高さの仕切りがあります)が5つ、防音の個室ブースが5つと総戸数からすると充実しています。
個室ブースは1時間100円(税別)、予約と利用料の決済はスマートロックを採用しています。7時～22時まで使用可能です。
価格と間取りの一部を共有いたします！
※記事と動画作成は2023年10月(現在は数百万円値上げしているプランもあるようです)
D3タイプ 1LDK+2S 70.28㎡
D7’タイプ 1LDK+2S 70.28㎡
B1タイプ 2LDK+S 68.35㎡
D6タイプ 2LDK+S 70.28㎡
E2タイプ 2LDK+S 75.54㎡
E2tタイプ 2LDK+S 75.54㎡
B2tタイプ 3LDK 68.35㎡
D5’タイプ 3LDK 70.28㎡
D8タイプ 3LDK 70.28㎡
D8’タイプ 3LDK 70.28㎡
4階 5900万円 坪単価277万円
Htr1タイプ 3LDK 72.9㎡
平均坪単価は約260万円です。
すみふでなかったとしてもスペック面を考慮すればお安く見えてしまうくらいです。すみふにしてはお安い！ではなくすみふでなくともお安い！というほうのお安い！です(笑)
平均専有面積は約71㎡と今の時代の23区新築マンションとしては悪くないですね。その広さがあっても坪単価が抑えられているため6000万円をしっかりと切ってくる部屋も多いです。
間取りは田の字が主ですが最上階はワイドスパン住戸の設定もあります。それでも坪単価300万円を少し超えるくらいですから盛られる単価はそこまで大きなものではありません。
設備仕様としてはトイレ手洗いカウンターがない(古めかしくないスタイリッシュなタンク式)のは惜しいですがディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、バルコニーミニシンク、機械換気(壁ポコなし)、構造は二重床(床スラブ厚200mm～250mm)・二重天井など単価帯からすると充実したものとなっています。
周辺相場を確認しましょう！
・ライオンズシティ竹の塚 1998年築 竹の塚5 竹ノ塚駅徒歩8分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約185万円
動き一例 約63㎡ 新築時3800万円台 中古時3400万円台
・ドルフ竹ノ塚アクティオ 2006年築 竹の塚6 竹ノ塚駅徒歩5分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円
動き一例 約55㎡ 新築時3000万円台 中古時3300万円台
・エクセレントシティ竹ノ塚駅前 2020年築 竹の塚6 竹ノ塚駅徒歩3分 新築時の坪単価約270万円 直近売り出し事例なし
・クリオ竹ノ塚グレイステラス 2023年築 竹の塚5 竹ノ塚駅徒歩10分 新築時の坪単価約260万円 直近売り出し事例なし
上記相場からシティハウス竹ノ塚が今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
D5’タイプ 3LDK 70.28㎡ 5階 5900万円 → 5500万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は背中側の屋外で身障者優先平置き1区画を除いて昇降横行式の機械式、一部ターンテーブル利用で設置率約37％です。
駐輪場も背中側の屋外(一部電気室の下)で設置率200%です。
管理費は㎡単価月額約311円、周辺物件と比べれば重たいですがディスポーザーありで最上階のみ内廊下、テレワークブースありですから納得度としては低くはないでしょう。(安くはないけど吞みやすい)
エレベーターは1基(オートロックセキュリティあり)です。それ自体は総戸数と階数からすればまったく違和感ありませんが西側のメインエントランスに設置されるため東寄り住戸ほどエレベーターが遠くなります。
ただ、東側にも商店街などへ行き来が便利なサブエントランスがありそちらには階段があるため『線路から離れる東寄りの部屋を狙うのであれば階段で行き来しやすい階』を検討すると入居後の動線満足度に期待ができそうです。もちろん音問題を気にしないとなれば西寄り住戸のほうが便利な動線となります。(駐車場など乗り物系置場との行き来も西寄り住戸が便利です)
さらに1階住戸へは別セキュリティ(手をかざして開錠するオートロック)があるなど全体的にセキュリティ面を強化してくれています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
・ライオンズシティ竹の塚 総戸数48戸 管理費㎡単価月額約223円
・ドルフ竹ノ塚アクティオ 総戸数25戸 管理費㎡単価月額約180円
【住むレーション】
［スカイツリーライン→日比谷線直通］
竹ノ塚 7:51発(始発)
西新井 7:53着
梅島 7:56着
五反野 7:59着
小菅 8:01着
北千住 8:04着
南千住 8:08着
三ノ輪 8:11着
入谷 8:13着
上野 8:16着
仲御徒町 8:18着
秋葉原 8:20着
小伝馬町 8:23着
人形町 8:24着
茅場町 8:27着
八丁堀 8:29着
築地 8:32着
東銀座 8:34着
銀座 8:36着
日比谷 8:37着
霞ヶ関 8:40着
虎ノ門ヒルズ 8:42着
神谷町 8:44着
六本木 8:47着
竹ノ塚 8:02発
谷塚 8:05着
草加 8:07着
獨協大学前 8:11着
新田 8:13着
蒲生 8:15着
新越谷 8:17着
［西新井駅で半蔵門線直通へ乗り換え］
西新井 7:54発
北千住 7:59着
曳舟 8:08着
押上 8:15着
錦糸町 8:18着
住吉 8:20着
清澄白河 8:24着
水天宮前 8:27着
三越前 8:30着
大手町 8:32着
［西新井駅で浅草行きへ乗り換え］
西新井 7:59発
北千住 8:04着
牛田 8:07着
堀切 8:09着
鐘ヶ淵 8:11着
東向島 8:13着
曳舟 8:15着
とうきょうスカイツリー 8:20着
浅草 8:24着
各駅停車のみ停車する駅のためお隣の西新井に比べれば利便性はグッと劣りますが西新井駅での乗り換えは容易(同一方向の島式ホーム)です。
東京メトロの車両基地が近くにあるため始発と終着設定があります。
首都高の加平出入口までは5キロ弱です。
【総評】
竹ノ塚に住みたいと思えるのであれば買わない理由がない新築マンションと言えるでしょう。そこに尽きると思います。
考え方としてはつくばエクスプレスの八潮に似ていますね。都心までの時間距離はそう遠くないながらも駅近くの綺麗な分譲マンションがとても現実的な価格で購入できる。商業施設もあるため買い物も便利。
それでも分譲マンションの価格がお安いにはそれ相応の理由(イメージも大きいでしょう)があるわけでそこが気にならない方にとってはとてもコストパフォーマンスが良いというわけです。(これはマンションのみならずどんな物にでも言えることですね)
『足立区竹の塚だからお安い価格で素敵なマンションが購入できる！それなのに便利でハッピー！！』となれるかどうかですね！
今の時代東京23区の住友不動産によるスペック高い新築マンションが平均坪単価260万円ほどで購入できるとなれば魅力が大きいでしょう。少しでも気になったらイメージに惑わされずまずは現地訪問されることをおすすめしたくなる出物です！！
竹ノ塚では敵なしの物件ですが中広域検討者で新築縛りがなければより便利な西新井駅前の大規模マンションと比較検討してみるのも面白いかもしれません！
・ザ・ステージオ 2007年築 西新井駅徒歩4分 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約270万円
動き一例 約78㎡ 新築時4200万円台 中古時6300万円台
・レコシティ(グランデ) 2008年築 西新井駅徒歩3分 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約250万円
動き一例 約86㎡ 新築時5500万円台 中古時6500万円台
ただ、ザ・ステージオとレコシティは平均専有面積約80㎡のため基本的には6000万円を超える出物しかありません。また、坪単価で比べてみても竹ノ塚のほうが駅力が劣るとはいえ同じく駅近立地ですし、築年数差を考慮すれば『シティハウス竹ノ塚は竹ノ塚比較でも沿線比較でもおとなしすぎる価格設定』であることはたしかでしょう。
なお、レコシティのライバルは六本木ヒルズでした。懐かしいですね(笑)
動画もご覧ください！
■シティハウス竹ノ塚 現地周辺レポート＆西新井駅の駅近分譲マンション相場 2023年10月編
チャンネル登録もよろしくお願いいたします！！
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