今回ご紹介するのはクレヴィア日本橋水天宮前です!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
設計:安宅設計
施工:松尾工務店
価格:3920万円~8280万円
専有面積:29.02㎡〜60.28㎡
総戸数:26戸(販売対象住戸25戸、事業協力者住戸1戸)
規模:7階建て

交通:
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩6分
都営新宿線「浜町」駅徒歩7分

所在地:東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目
竣工予定:2020年8月下旬

自転車置場:27台(2段式ラック式10台、スライド式16台、平置き1台、共用自転車1台含む)

管理費:月額14100円~29200円
修繕積立金:月額2900円~6000円

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

水天宮前駅から徒歩3分、それに加えて人形町駅徒歩6分、浜町駅徒歩7分と複数路線利用可能となります。T-CATへも徒歩5分という距離ですから羽田・成田空港を頻繁に利用する方にも魅力が多い立地でしょう。

現地を見た方であれば土地の狭さに驚いたはずです。私もびっくりしました。言われなければ賃貸マンションだと思ってしまうであろう敷地面積約260㎡です。

二面接道のため敷地の狭さの割には囲まれ感ありませんし、狭いながらも賃貸マンションとはレベルの違う外観デザインとしていますから完成してしまえば違和感ない(背中の建物もそこまで見えなくなるので)ことでしょう。バルコニーとの間のマリオンを格子ではなくタイルに、角を覆い包むようにこちらもタイルをバスケット貼りとすることでこじんまりとした建物ながらもザ・分譲マンション感をしっかりと出しています。

エントランスホールも小さめですが日本橋らしく壁面には多彩蝙蝠文柄のガラスを設けていますし、エレベーターホールはしっかりとクランクイン、ごみ置き場もエレベーターホールの近くにありながらしっかりと前室を設けています。1階はエレベーターホールの先に住戸が2戸あります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

Aタイプ 1LDK 36.64㎡ 管理費(月額)17800円 修繕積立金(月額)3700円

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

2階 4790万円 坪単価432万円
3階 4850万円 坪単価437万円
4階 4910万円 坪単価443万円

Bタイプ 1LDK 33.19㎡ 管理費(月額)16100円 修繕積立金(月額)3300円

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

2階 4430万円 坪単価441万円
4階 4530万円 坪単価451万円
6階 4650万円 坪単価463万円

Cタイプ 1LDK 29.02㎡ 管理費(月額)14100円 修繕積立金(月額)2900円

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

2階 3890万円 坪単価443万円
3階 3920万円 坪単価446万円
5階 3990万円 坪単価454万円

Dタイプ 3LDK 60.28㎡ 管理費(月額)29200円 修繕積立金(月額)6000円

画像出典:クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

1階 7880万円 坪単価432万円
3階 8180万円 坪単価448万円
5階 8430万円 坪単価465万円

平均坪単価は約445万円です。

30㎡ほどで1LDKにしているため洋室がかなり狭くなっておりベッドを置いたらほぼ終わり(間取りによっては横にスペースがほぼできない)ですね。本来なら1DKにするべき広さですから・・・。ただ、洋室は寝るだけの場所としてリビングや水回り(キッチン)の広さは確保したいという考えの方からすれば理にかなったものでしょう。

29㎡の間取りは浴室サイズが1014・・・。60㎡の3LDKは廊下を短くしているため狭めの3LDKにしては有効面積が多いですね。バルコニー出入口含めれば四面に開口部があるのも魅力的です。

眺望面は目の前が接道していますから低層階でも囲まれ感は少ないです。(現状目の前が時間貸し駐車場なので余計に)

設備仕様としては規模的にしかたありませんがディスポーザーなしです。食洗機はDタイプのみ、ガスコンロはCタイプを除いて3口、キッチン天板フィオレストーン、ミストサウナ、構造は二重床・二重天井で基本天井高は2450mmと可もなく不可もなくです。

周辺相場を確認しましょう!

ザ・パークハウス水天宮前 2012年築 日本橋蛎殻町二丁目 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約400万円

上記相場からクレヴィア日本橋水天宮前の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 60.28㎡ 3階 8180万円(新築時) → 7100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

クレヴィア水天宮前の価格に関しては少々強気と言っても違和感ないでしょう。40㎡台や50㎡台もあるザ・パークハウス水天宮前の中古が坪単価400万円ですからね。

また、気になるのは維持費です。修繕積立金が将来的に上がっていくのは当然としても管理費が㎡単価485円はなかなかな水準です。外廊下ですから余計にそう感じてしまいます。内廊下でディスポーザーありのザ・パークハウス水天宮前が管理費㎡単価約273円なわけで価格以上に維持費の重さが将来的にも響いてくる(今は新築VS中古だが将来はどちらも同じ土俵で戦うことになる)ことでしょう。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(建設地から水天宮前前まで)
建設予定地周辺動画③(東京エアシティターミナルから建設地周辺まで)

【住むレーション】

[半蔵門線]

水天宮前 8:00発
三越前 8:02着
大手町 8:04着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
半蔵門 8:12着
永田町 8:14着
青山一丁目 8:17着
表参道 8:19着
渋谷 8:22着

[日比谷線]

人形町 8:00発
茅場町 8:02着
八丁堀 8:04着
築地 8:07着
東銀座 8:09着
銀座 8:11着
日比谷 8:12着
霞ヶ関 8:15着
神谷町 8:18着
六本木 8:21着
広尾 8:24着
恵比寿 8:29着
中目黒 8:31着

人形町 8:04発
小伝馬町 8:05着
秋葉原 8:07着
仲御徒町 8:09着
上野 8:10着

[浅草線→京急線]

人形町 8:03発
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川 8:20着

[新宿線]

浜町 8:00発
馬喰横山 8:02着
岩本町 8:03着
小川町 8:05着
神保町 8:07着
九段下 8:09着
市ヶ谷 8:11着
曙橋 8:14着
新宿三丁目 8:16着
新宿 8:18着

[空港リムジンバス]

T-CAT 6:00発
成田空港第3ターミナル 6:57着
成田空港第2ターミナル 7:00着
成田空港第1ターミナル 7:10着

T-CAT 発
羽田空港第2旅客ターミナル 7:00着
羽田空港第1旅客ターミナル 7:20着
羽田空港国際線ターミナル 7:35着

交通利便性はいわずもがなですがピーコックストアが徒歩2分と近いため日常の買い物利便性も高くなっています。

マンション内に駐車場はありません(管理費が高い理由の一つ)が高速道路の出入口も近いですからカーシェア利用時などには便利なことでしょう。

東京駅からタクシーで1000円ほど、急いでなければ無料のメトロリンク日本橋Eラインを利用しても良いでしょう。

【総評】

駅に近いマンションは数多くあるわけでそこでの希少性はありませんが投資系マンションも多い中での実需向けブランドマンションですから資産性高い(底が固い)エリアにしつつも新築を譲れないという層には響くことでしょう。

駅前ではありませんが水天宮・日本橋・人形町・浜町すべてが使いやすく、仕事で忙しい毎日を過ごしている方でも休日には買い物、公園散策、運動(総合スポーツセンター、隅田川テラスも近接)などなどリフレッシュできる生活がしやすいというのはたしかですから実需層にとってはバランスが良いですよね。

Dタイプは間取りに魅力があるだけでなく通学校が有馬小学校で徒歩3分、日本橋中学校で徒歩15分ですからファミリー層にも魅力が多いでしょう。ただし維持費が高いことや住民のほとんどがシングル層というのをどう感じるか次第でしょう。

シングル向けの間取りに関しても周辺に多い投資系よりかはグッと設備仕様を上げてくれていますし、とくに外観は小規模ながらもかなりのこだわりが見られますから保有する喜びを感じやすく、買って後悔することは考えにくいでしょう。

ただ、中古に目を向ければ周辺では有名なマンションとなるザ・パークハウス水天宮前も買えてしまいますから絶対新築というわけでなければ目を向けて見ても良いのではないでしょうか。

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