クレヴィア日本橋水天宮前　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはクレヴィア日本橋水天宮前です！

［物件概要］

売主：伊藤忠都市開発
設計：安宅設計
施工：松尾工務店
価格：3920万円～8280万円
専有面積：29.02㎡〜60.28㎡
総戸数：26戸（販売対象住戸25戸、事業協力者住戸1戸）
規模：7階建て

交通：
東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩3分
東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩6分
都営新宿線「浜町」駅徒歩7分

所在地：東京都中央区日本橋蛎殻町二丁目
竣工予定：2020年8月下旬

自転車置場：27台（2段式ラック式10台、スライド式16台、平置き1台、共用自転車1台含む）

管理費：月額14100円～29200円
修繕積立金：月額2900円～6000円

地図はこちらです↓

画像出典：クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

水天宮前駅から徒歩3分、それに加えて人形町駅徒歩6分、浜町駅徒歩7分と複数路線利用可能となります。T-CATへも徒歩5分という距離ですから羽田・成田空港を頻繁に利用する方にも魅力が多い立地でしょう。

現地を見た方であれば土地の狭さに驚いたはずです。私もびっくりしました。言われなければ賃貸マンションだと思ってしまうであろう敷地面積約260㎡です。

二面接道のため敷地の狭さの割には囲まれ感ありませんし、狭いながらも賃貸マンションとはレベルの違う外観デザインとしていますから完成してしまえば違和感ない（背中の建物もそこまで見えなくなるので）ことでしょう。バルコニーとの間のマリオンを格子ではなくタイルに、角を覆い包むようにこちらもタイルをバスケット貼りとすることでこじんまりとした建物ながらもザ・分譲マンション感をしっかりと出しています。

エントランスホールも小さめですが日本橋らしく壁面には多彩蝙蝠文柄のガラスを設けていますし、エレベーターホールはしっかりとクランクイン、ごみ置き場もエレベーターホールの近くにありながらしっかりと前室を設けています。1階はエレベーターホールの先に住戸が2戸あります。

価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

Aタイプ　1LDK　36.64㎡　管理費（月額）17800円　修繕積立金（月額）3700円

画像出典：クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

2階　4790万円　坪単価432万円
3階　4850万円　坪単価437万円
4階　4910万円　坪単価443万円

Bタイプ　1LDK　33.19㎡　管理費（月額）16100円　修繕積立金（月額）3300円

画像出典：クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

2階　4430万円　坪単価441万円
4階　4530万円　坪単価451万円
6階　4650万円　坪単価463万円

Cタイプ　1LDK　29.02㎡　管理費（月額）14100円　修繕積立金（月額）2900円

画像出典：クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

2階　3890万円　坪単価443万円
3階　3920万円　坪単価446万円
5階　3990万円　坪単価454万円

Dタイプ　3LDK　60.28㎡　管理費（月額）29200円　修繕積立金（月額）6000円

画像出典：クレヴィア日本橋水天宮前公式HP

1階　7880万円　坪単価432万円
3階　8180万円　坪単価448万円
5階　8430万円　坪単価465万円

平均坪単価は約445万円です。

30㎡ほどで1LDKにしているため洋室がかなり狭くなっておりベッドを置いたらほぼ終わり（間取りによっては横にスペースがほぼできない）ですね。本来なら1DKにするべき広さですから・・・。ただ、洋室は寝るだけの場所としてリビングや水回り(キッチン)の広さは確保したいという考えの方からすれば理にかなったものでしょう。

29㎡の間取りは浴室サイズが1014・・・。60㎡の3LDKは廊下を短くしているため狭めの3LDKにしては有効面積が多いですね。バルコニー出入口含めれば四面に開口部があるのも魅力的です。

眺望面は目の前が接道していますから低層階でも囲まれ感は少ないです。(現状目の前が時間貸し駐車場なので余計に)

設備仕様としては規模的にしかたありませんがディスポーザーなしです。食洗機はDタイプのみ、ガスコンロはCタイプを除いて3口、キッチン天板フィオレストーン、ミストサウナ、構造は二重床・二重天井で基本天井高は2450mmと可もなく不可もなくです。

周辺相場を確認しましょう！

・ザ・パークハウス水天宮前　2012年築　日本橋蛎殻町二丁目　新築時の坪単価約310万円　現在の坪単価約400万円

上記相場からクレヴィア日本橋水天宮前の将来価値を予想すると

Dタイプ　3LDK　60.28㎡　3階　8180万円(新築時)　→　7100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

クレヴィア水天宮前の価格に関しては少々強気と言っても違和感ないでしょう。40㎡台や50㎡台もあるザ・パークハウス水天宮前の中古が坪単価400万円ですからね。

また、気になるのは維持費です。修繕積立金が将来的に上がっていくのは当然としても管理費が㎡単価485円はなかなかな水準です。外廊下ですから余計にそう感じてしまいます。内廊下でディスポーザーありのザ・パークハウス水天宮前が管理費㎡単価約273円なわけで価格以上に維持費の重さが将来的にも響いてくる（今は新築VS中古だが将来はどちらも同じ土俵で戦うことになる）ことでしょう。