プレシス戸田公園ヴェルデ　価格と間取り　驚きの高単価ながらバランス良い立地

今回ご紹介するのはプレシス戸田公園ヴェルデです！

［物件概要］第1期販売戸数13戸

売主：一建設
設計：西尾建築設計一級建築士事務所
施工：新日本建設
価格：2990万円～7090万円
専有面積：30.00㎡～65.56㎡
総戸数：67戸
規模：7階建て
交通：JR埼京線「戸田公園」駅徒歩7分
所在地：埼玉県戸田市本町二丁目
竣工予定：2026年6月下旬
引き渡し予定：2026年7月下旬

駐車場：29台（機械式26台、平置2台（内来客用1台）、車椅子使用者用平置1台）（月額10000円～15000円）
バイク置場：4台 （月額2000円）
駐輪場：102台（スライドラック下段63台、2段式ラック上段39台）（月額100円～400円）

管理費（月額）8650円～17970円
修繕積立金（月額）3000円～6560円

地図はこちらです↓

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

JR埼京線の戸田公園駅から徒歩7分、中山道は超えないですし線路からも少し離れるなど駅距離と静かめな住環境のバランスがとれた立地です。

オーベル戸田公園レジデンスも線路沿いの緑道を経由する条件良い立地でしたが背中側に中央通りが走っており線路もだいぶ近かったですから音ネックでそちらを見送った方にも合ってくることでしょう。

戸田公園となればグランシンフォニアという強キャラマンションが存在していますがグランシンフォニアは中山道を超える中で今作のように『規模感では劣るけども中山道を超えない』というのは明らかなストロングポイントになってきます。

日常の買い物はまいばすけっとが徒歩6分、駅高架下のサミットが徒歩7分、アコレが徒歩9分、ベルクス徒歩10分、フラットな街並みですから自転車であれば戸田駅のオーケー(T-FRONTE)やヤオコー、錦町のビバホーム(ヤオコー等)も行き来しやすく選択肢が充実しています。

ブロンコビリーも近いです！！

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通学校は戸田第一小学校で徒歩3分、戸田中学校で徒歩12分です。小学校が近いだけでなくこどもの国(児童センター)が徒歩6分なのも子育てファミリーからすると大きな魅力となってきますね。

エリア柄致し方ないですがハザードマップではがっつりと色がついています。

建設地は西と北が接道した二方角地で台形に近い土地形状です。従前は青空駐車場がありました。

主開口部はボリュームゾーンが南南西、東南東と西北西向きの設定もあります。

どの向きも向かいが背が低い建物になるため採光に期待ができますし上階であれば視界抜けしてきます。上階へなればなるほど電車の音(埼京線と新幹線)は聞こえてくることになりますが真横ではないですから窓を開けた生活ができないというほどではないでしょう。

エントランスアプローチは短めではありますが風除室を奥まらせて軒裏とサイドの植栽をライトアップしてくれるため雰囲気良さそうですね。

エントランスホールもこじんまりとはしているものの窓先に照らされた植栽が見えてくるのは気持ちが良いでしょう。

外観デザインはベージュを基調としつつホワイトのダブルマリオンを走らせるなどおしゃれな部分もありますが戸田エリアでは信じられないくらいの高単価帯なわけですから隔て板ショートタイプは避けてほしかったなぁ～とは思ってしまいました。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Dタイプ　1LDK　36.38㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Eタイプ　3LDK　61㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Fgタイプ　3LDK　54.19㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Gタイプ　2LDK+S　65.56㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Hrタイプ　2LDK　47.87㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Iタイプ　2LDK+S　57.69㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Jタイプ　3LDK　59.42㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Kタイプ　1LDK　30㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

Lタイプ　1LDK　30㎡
2階　3290万円　坪単価362万円

Oタイプ　3LDK　60.01㎡

画像出典：プレシス戸田公園ヴェルデ公式HP

平均坪単価は約355万円です。

間取りに関してはプレシスブランドですから違和感ないですが専有面積調整されています。

戸田エリアとしては信じられないくらいの高単価帯ですから70㎡超ばかりにしてしまうと買い手がついてこれないですし、ついてこれたとしても戸建とのバッティングもあるためグロスを抑えるべく狭めの部屋ばかりとなっています。

南南西向きの1階は広めの専用庭ありとなっており戸建との比較検討者も少なくないエリアらしいプランとなっています。(ハザードエリアで1階を購入するのは勇気がいることですが付加価値を付けてくれている)

設備仕様としてはディスポーザーはないですが食洗機、手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、構造は二重床(床スラブ厚200mm)・二重天井などコストカットしまくりというわけではありません。床暖房は付けてほしかったですが…

周辺相場を確認しましょう！

■グランシンフォニア

2012年築　戸田公園駅徒歩8分

新築時の坪単価約175万円
現在の坪単価約220万円

■プラウド戸田公園サンクアージュ

2012年築　戸田公園駅徒歩6分

新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約235万円

■オーベル戸田公園レジデンス

2022年築　戸田公園駅徒歩6分

新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約280万円

■クレアホームズ戸田公園

2022年築　戸田公園駅徒歩7分

新築時の坪単価約245万円
現在の坪単価約260万円

■デュオヒルズ戸田公園

2025年2月竣工予定　戸田公園駅徒歩5分

新築時の坪単価約330万円
新築販売中

上記相場からプレシス戸田公園ヴェルデが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Jタイプ　3LDK　59.42㎡　4階　6270万円　→　4320万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先と来客用を含む3区画が屋外平置き、残りが屋外機械式で設置率約41％です。

切り返しが容易でないためターンテーブルが設置されています。

駐輪場は屋内と屋外混在で設置率約152％と1LDKもあるとはいえ少々物足りないですね。(1世帯2台が約束されていないのは子育てファミリーにとって不安材料になりやすい)

管理費は㎡単価月額280円前後、ディスポーザーなしの外廊下でこの単価はなかなか重たいですね…時代的に致し方ないとはいえ、やはりグランシンフォニアのコストパフォーマンスの高さが良い意味で目立ってきます。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

■グランシンフォニア　総戸数923戸　管理費㎡単価月額約154円

■プラウド戸田公園サンクアージュ　総戸数30戸　管理費㎡単価月額約294円

■オーベル戸田公園レジデンス　総戸数43戸　管理費㎡単価月額約246円

■クレアホームズ戸田公園　総戸数42戸　管理費㎡単価月額約254円

■デュオヒルズ戸田公園　総戸数45戸　管理費㎡単価月額約200円

【住むレーション】

［埼京線］

戸田公園　8:00発
浮間舟渡　8:03着
北赤羽　8:05着
赤羽　8:08着
十条　8:11着
板橋　8:14着
池袋　8:18着
新宿　8:24着
渋谷　8:29着
恵比寿　8:32着
大崎　8:35着

戸田公園　8:03発
武蔵浦和　8:08着
中浦和　8:10着
南与野　8:12着
与野本町　8:15着
北与野　8:16着
大宮　8:20着

満員電車はご愛嬌ですが都心に近いのも戸田エリアのストロングポイントになってきます。

また、中山道に近いだけでなく首都高の出入口まで3キロほど、外環自動車の出入口まで4キロほどと車での遠出も便利な立地です。

【総評】

駅からほど近く歩きやすい道のり、線路沿いでも大通り沿いでもない戸建が主な住宅街(それゆえ反対運動されている方もいました)であるなどバランスがとれた立地ですね。

都心への近さの割に住宅価格が抑えられる戸田市、いつもいつもお伝えしているところですがTMD(坪単価満足度)に期待がしやすいエリアの一つです。

ただ、価格が戸田エリアの一般的なマンションとしては信じられないくらい高いですから『部屋が狭くたって新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』『相場と比べて価格がとんでもなく高かろうと新築マンションじゃなきゃダメなんです！！』という『絶対に新築マンションじゃなきゃダメ！！』という思いが強い方でないとかなりとっつきにくいことでしょう。

中古マンションの出物も少なくないエリアですから比較検討をされてみると後悔しない買い物ができることでしょう。

正直、このエリアは中古のほうが手堅い選択になりやすいですからね…(個別相談会においても戸田市×中古マンションの選択をされる方は多い)

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